Seguro hipotecario privado: Si es bueno para ti,
es bueno para tu prestamista

El seguro hipotecario privado (Private Mortgage Insurance, PMI) puede parecer otro costo en tu hoja hipotecaria, pero en muchos casos, es un situación en la que todos ganan para ti y tu prestamista. El PMI beneficia a los compradores de vivienda permitiéndoles comprar antes, aumentar su poder adquisitivo y expandir sus opciones de efectivo para las mejoras en el hogar. 

La compra de una vivienda puede ser un proceso desalentador, incluso para los compradores más inteligentes. Para la mayoría es la mayor inversión financiera que harán en sus vidas.

En el momento de la solicitud, los compradores pueden experimentar una conmoción por los altos costos cuando ven la variedad de cargos, los costos adicionales y los impuestos añadidos al pago hipotecario. Uno de estos costos adicionales puede ser el seguro hipotecario privado (PMI).

Generalmente se requiere un seguro hipotecario privado en los préstamos convencionales con un pago inicial inferior al 20 por ciento. Le proporciona al prestamista una garantía financiera si el prestatario incurre en un incumplimiento de pago y entra en ejecución hipotecaria.

“El PMI puede parecer engorroso para muchos, pero en realidad beneficia a muchos prestatarios”, expresó Sue Osterman, gerente de hipotecas minoristas para el mercado de Cleveland East de PNC Bank.

El seguro hipotecario privado permite a los compradores comprar una vivienda antes, aumentar su poder adquisitivo y expandir sus opciones de efectivo porque pueden poner menos que el 20 por ciento.

Beneficios del PMI

Muchos compradores de vivienda extienden su presupuesto de pago inicial para poner el 20 por ciento con el fin de evitar el PMI, pero Osterman dice que esto no siempre es aconsejable.

“Generalmente, el mayor obstáculo para la propiedad de la vivienda es tener suficiente dinero para el pago inicial y los costos de cierre, y la mayoría de los compradores de vivienda por primera vez no han ahorrado lo suficiente como para poner la totalidad del 20 por ciento”, expresó Osterman, una veterana con 35 años de experiencia en la industria hipotecaria. “Por otro lado, para un prestatario más experimentado y conocedor, puede tener más sentido poner menos y dejar sus inversiones en su lugar, ganando una mayor tasa de rendimiento y capital”.

El PMI también amplía las opciones de efectivo, lo que puede permitir las mejoras en el hogar.

“¿Cuántos compradores de vivienda pueden decir que compran una vivienda perfecta y lista para mudarse?”, expresó Osterman. “Al poner menos del 20%, los compradores pueden usar cualquier efectivo restante hacia mejoras en el hogar para hacer que su compra realmente sea la vivienda de sus sueños”.

Detalles específicos del PMI

Una idea errónea popular del consumidor es que los compradores pueden comprar su propio PMI; sin embargo, debido a que está asegurando al prestamista y no al prestatario, el PMI no está disponible para la compra. Al igual que el seguro de vida, el PMI se basa en el riesgo.

El precio del PMI depende de la situación financiera del prestatario, concretamente de los cuatro factores principales siguientes, que contribuyen al costo mensual:

  • Tipo de producto (tasa fija o ajustada)
  • Relación del préstamo al valor (loan to value, LTV)
  • Puntaje de crédito del prestatario
  • Plazo del préstamo (15 años, 30 años, etc.)

La mayoría no sabe que el PMI también puede pagarse por adelantado. Llamado seguro hipotecario de pago único, los compradores pagan una suma global al cierre. Dependiendo de la situación, esto también puede ser pagado por el vendedor. Por consiguiente, el PMI no se añade al pago mensual.

En el ejemplo de la barra lateral, durante los primeros 10 años, pagar una suma global al cierre costaría aproximadamente $2,900; sin embargo, sumar la prima mensual durante ese mismo período asciende a $8,100.

“Además, está el PMI pagado por el prestamista. El PMI está incorporado en la tasa de interés, lo que significa una tasa de interés ligeramente más alta, pero ningún PMI mensual se agrega al pago mensual del prestatario”, expresó Osterman quien trabajaba para una compañía de PMI durante 17 años antes de incorporarse a PNC en 2013.

Cuanto menos dinero pongas inicialmente, mayor será la tasa de prima. Y cuanto más corto sea el plazo, menor será la prima.

La buena noticia es que el PMI no es para siempre. Si un prestatario tiene un préstamo convencional, la prima mensual finalmente desaparece. Por ley, los prestamistas deben cancelar el PMI automáticamente una vez que el comprador alcance el 78 por ciento del valor de tasación original de la vivienda.

Para los préstamos de propietario de vivienda por primera vez (first time homeowner, FHA), el término es prima del seguro hipotecario (Mortgage Insurance Premium, MIP), que está respaldado por el gobierno y se requiere independientemente del pago inicial. La diferencia es que se requiere la MIP durante el plazo del préstamo.

El momento es ahora

Con su larga permanencia en el negocio hipotecario, Osterman ha visto las fluctuaciones del mercado inmobiliario y las generaciones de compradores de vivienda. Dice que nunca ha habido una mejor ocasión para comprar una vivienda, especialmente para los adultos jóvenes, con la economía funcionando sin problemas.

“Cuando veo las tasas hipotecarias ahora, manteniéndose alrededor del 4 por ciento, quedo pasmada porque todavía puedo recordar el primer préstamo que emití en 1981, el cual era del 17 por ciento, ajustable, sin límites. Lo hacíamos todo a mano; no había máquinas de fax ni computadoras. Realmente vivimos en buenos tiempos”.

 

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Los siguientes números ilustran un ejemplo de lo que el PMI puede costar:

  • Precio de compra: $150,000
  • Monto del préstamo: $135,000
  • Pago inicial: $15,000 (10%)
  • Relación del préstamo al valor: 90 %
  • Puntaje de crédito: 700
  • Plazo del préstamo: 30 años
  • Tipo de préstamo: Tasa fija
  • Ocupación: ocupada por el propietario
  • Prima mensual del PMI durante los primeros 10 años del préstamo: $67.50


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