La inflación elevada, las tasas de interés crecientes, la interrupción continua de la cadena de suministro, la baja oferta de viviendas y las políticas laborales cambiantes contribuyeron a un año turbulento para los bienes raíces comerciales en 2022. Al mirar hacia el 2023, estos factores siguen en juego, y las preocupaciones referentes a una posible recesión se suman a la incertidumbre y a la turbulencia del mercado.

“Esta definitivamente no es la primera vez que la presión del mercado ha generado retos importantes para los bienes raíces comerciales”, dijo Mike Thomas, jefe del Servicio de Bienes Raíces de PNC. “Sin embargo, es importante recordar que la industria se encuentra en un lugar muy distinto al que se encontraba durante la crisis financiera de 2008. Existen enfoques estratégicos que pueden brindar cierta estabilidad en el entorno económico actual, pero es posible que las empresas y los inversionistas tengan que estar dispuestos a innovarse y dar un giro”.

Una evaluación de cartera meditada es un primer paso importante para los propietarios y operadores de bienes raíces que buscan proteger la salud de sus inversiones y desarrollos. Esta evaluación debe incluir revisiones proactivas de los aspectos financieros, incluidos los próximos vencimientos de las deudas, para asegurar que haya tiempo para analizar los informes de terceros y actuar en tiempo real.

Los propietarios y operadores también deben tener en cuenta el rápido incremento de las tasas de interés y cómo los montos de los préstamos probablemente serán más bajos que los que se basan en los mismos flujos de caja de hace un año. Además, es posible que las tasas de interés más altas también afecten las tasas de capital de tasación, lo que podría generar valores de propiedad más bajos, lo que pondría presión adicional en los ingresos de los préstamos. Mantener a los inversionistas informados sobre estas condiciones del mercado también es fundamental para este proceso de evaluación.

Además de evaluar las carteras de forma integral, hay consideraciones específicas que se deben tener en cuenta a medida que varios sectores distintos de bienes raíces comerciales resisten las condiciones económicas actuales y previstas.

Espacios de oficina

Aunque algunas compañías poco a poco están empezando a traer un mayor número de empleados de vuelta a la oficina, los niveles de ocupación en los mercados de oficinas de Estados Unidos siguen siendo una fracción de lo que eran antes de la pandemia de COVID-19.

El futuro de los acuerdos laborales sigue evolucionando y el espacio de oficina comercial ha evolucionado junto con ellos. Los propietarios de espacios de oficina pueden enfrentar desafíos financieros debido a las tasas de ocupación más bajas y al entorno de tasas de interés más altas. Aunque los espacios de oficina de clase A probablemente seguirán siendo atractivos para los arrendatarios que estén buscando espacios de oficina, la ubicación y los servicios que ofrezcan serán más importantes que nunca. Por ejemplo, las empresas quizás deban considerar cómo la reubicación y las tendencias de mudanza a los suburbios que ocurrieron durante la pandemia de COVID-19 han afectado a la proximidad que su fuerza laboral tiene con respecto a la oficina.

Además, la actual viabilidad del mercado de oficinas puede depender en gran medida de la disposición para explorar la readaptación estratégica de los espacios de oficina para darles usos alternativos y productivos, como viviendas multifamiliares.

Minorista

Un sector de bienes raíces comerciales que ha demostrado una resiliencia sorprendente es el de comercio minorista. La industria minorista de espacios físicos enfrentaba retos antes de la pandemia de COVID-19, lo que condujo a expectativas de que el panorama solo empeoraría debido a las restricciones de la pandemia y el aumento consecuente del comercio electrónico. La presión operativa actual derivada de los problemas de la cadena de suministro y la inflación históricamente alta se han sumado a las preocupaciones referentes al futuro de los espacios de comercio minorista.

Sin embargo, a pesar de estos reveses, muchos minoristas se han recuperado e incluso se han expandido. La demanda creciente de experiencias por parte de los consumidores ha generado un aumento en el tráfico peatonal en propiedades bien ubicadas, debidamente arrendadas y bien administradas. Aunque es posible que algunas ubicaciones minoristas sigan teniendo dificultades, es probable que se trate de las ubicaciones minoristas que normalmente no cuentan con un comercio ancla y cuyo arrendamiento es deficiente.

Industrial

La actividad de alquiler en el sector industrial y de logística fue sólida durante 2022, pero esto puede cambiar a medida que las compañías enfrentan obstáculos económicos en 2023. Aunque las instalaciones siguen sumando inventario nuevo, este no es suficiente para seguir el ritmo de la demanda del sólido crecimiento del comercio electrónico y la necesidad de contar con redes de distribución en línea. Sin embargo, cualquier desaceleración en este sector probablemente equilibre las interrupciones que se produjeron como resultado de la pandemia de COVID-19 y comience a regresar las operaciones de almacenes y espacios industriales a los niveles que tenían antes de la pandemia. 

Vivienda

Las condiciones macroeconómicas, en combinación con los efectos persistentes de la pandemia, están generando un impacto considerable en la industria de la vivienda. La oferta de viviendas unifamiliares sigue siendo estable a medida que los desarrolladores enfrentan interrupciones en la cadena de suministro, escasez de mano de obra y costos de construcción más altos derivados de la inflación. Las tasas de interés a corto y largo plazo también siguen siendo altas, lo que ha provocado que los costos de las viviendas aumenten drásticamente tanto en el caso de las ventas como en el de las rentas. Al mismo tiempo, los costos más elevados para solicitar préstamos se suman a los presupuestos de desarrollo, mientras que el aumento de las tasas de interés a largo plazo hacen que las compras de viviendas unifamiliares sean más costosas y reducen los ingresos de los préstamos permanentes disponibles para financiar desarrollos multifamiliares.

Sin embargo, ante estas fuerzas compensatorias, actualmente se está construyendo un mayor número de apartamentos que en cualquier otro momento desde mediados de la década de 1980. Si bien esta demanda ingresará a un mercado con una economía debilitada, lo que podría provocar la disminución de los precios de alquiler, aún no queda claro cómo la falta de viviendas asequibles para compra puede impulsar la demanda de apartamentos.

Navegar los desafíos

Dado que los obstáculos económicos probablemente persistirán, el panorama futuro parece incierto para muchos sectores de bienes raíces comerciales. Sin embargo, es posible que las empresas encuentren cierta estabilidad al mantener vínculos estrechos con socios financieros que estén bien posicionados para ayudar durante todos los ciclos económicos.

“En épocas de volatilidad, es importante llevar a cabo lo que se pueda controlar”, dijo Thomas. “En este entorno económico, será muy importante trabajar con un asesor que pueda ayudar a identificar esas áreas, así como ayudar a desarrollar estrategias innovadoras en respuesta a los desafíos”.

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