Cuando el miedo al COVID-19 comenzó a extenderse por Estados Unidos a principios de 2020, muchos gobiernos estatales y locales tomaron la incómoda decisión que consideraron necesaria para mantener a los ciudadanos a salvo: cerrar todo lo que no fuera esencial. La casa era el lugar más seguro para las personas. Sin embargo, estas órdenes de permanencia en casa hicieron que se volviera a prestar atención a la necesidad de contar con opciones de vivienda de alquiler asequible para las familias de ingresos bajos y moderados.

"Esto es algo que no creo que nadie hubiera podido predecir y es difícil decir si podría haber ocurrido en un momento más crucial en la industria de la vivienda de alquiler asequible", dijo Gayle Ellis, Gerente de Originación para el equipo de Soluciones de Crédito Fiscal de PNC. "Ciertamente, esta pandemia presenta el reto inmediato de que la gente permanezca en sus casas, pero en general agrava un problema de capacidad que ya existía".

Lecciones del pasado

Dejando a un lado la pandemia, la vivienda de alquiler asequible tiene una gran demanda, pero a menudo escasea. Según un informe reciente titulado The Gap: A Shortage of Affordable Rental Homes (La brecha: escasez de viviendas de alquiler asequibles) elaborado por la National Low-Income Housing Coalition (Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos), en Estados Unidos hay un déficit de 7 millones de viviendas de alquiler para inquilinos de bajos ingresos. No hay ningún estado que cuente con la capacidad suficiente para satisfacer su demanda, según el informe. Continuar con la construcción de viviendas asequibles y multifamiliares es de vital importancia. A pesar de los retos que suponen los cierres y las órdenes de permanecer en casa, PNC está trabajando para mantener en movimiento la cartera de nuevos proyectos de viviendas asequibles.

"Había muchos temores sobre lo que la pandemia del COVID-19 podría hacer para el progreso de los proyectos de viviendas asequibles, pero no lo hemos experimentado ni de lejos de la forma en que pensábamos que lo haríamos", dijo Ellis. “La industria ha mostrado una resiliencia tremenda, tal como ha sido por los últimos 35 años”.

Por ejemplo, Ashlie Johnson, directora de Gestión de Activos del Grupo de Soluciones de Créditos Fiscales de PNC, dijo que la Gran Recesión de finales de la década de 2000 tuvo un impacto similar, y de cierta manera más grave, en el mercado de la vivienda de alquiler asequible. Durante ese tiempo, las obras de construcción de viviendas asequibles estuvieron a punto de detenerse por la pérdida de inversiones de capital de los principales contribuyentes. Con el tiempo, el mercado se recuperó, el grupo de inversionistas en viviendas asequibles creció y el sector se estabilizó.

En sus primeras etapas, la pandemia mundial ha presentado muchos de los mismos desafíos de períodos anteriores de incertidumbre económica. El temor a que los inquilinos no puedan pagar el alquiler necesario para cubrir los costos de las propiedades que llaman hogar supuso una amenaza para las comunidades de viviendas asequibles existentes.  La suspensión de las obras, la incertidumbre sobre el suministro y los precios de los materiales de construcción y la pérdida de posibles inversionistas amenazaron con paralizar los proyectos nuevos. Y aunque algunos de estos temores se han hecho realidad en los últimos 12 meses, el sector sigue avanzando gracias al compromiso de las partes interesadas y a la legislación de recuperación de COVID-19.

Abordar los retos únicos

Todo período de incertidumbre económica plantea sus propios retos. Uno de los temores inmediatos en respuesta a la COVID-19 era cómo hacer que la construcción siguiera adelante a pesar de las órdenes de cierre que paralizaron los proyectos comerciales en la mayoría de los estados. Sin embargo, en muchos casos, los gobiernos estatales y municipales declararon la vivienda asequible como "construcción esencial", lo que permitió que las obras continuaran y, en algunos casos, atrajo a trabajadores adicionales de proyectos o industrias en espera. Además, muchas agencias estatales se adaptaron rápidamente a las realidades del trabajo a distancia, lo que supuso retrasos limitados en las asignaciones de créditos fiscales para proyectos de viviendas asequibles.

Los gobiernos estatales no fueron los únicos que tomaron medidas. El Servicio de Rentas Internas relajó los plazos para acciones sensibles al tiempo, como las certificaciones de entrada en servicio y de cumplimiento de los ingresos, además de su muy publicitado cambio en los plazos de presentación de declaraciones para los contribuyentes. Estos cambios aliviaron la preocupación de completar la construcción de acuerdo con los plazos del programa, además de trasladar a los residentes a las unidades de apartamentos recién construidas en medio de la pandemia.

Esos ajustes normativos, junto con las restricciones sobre los tipos de trabajo que podían realizarse, hicieron que los constructores pudieran reorganizarse y, en caso necesario, priorizar el flujo de caja para mantener los proyectos de vivienda asequible en marcha.  Con tasas de interés en mínimos históricos, la oportunidad de refinanciar también permitió a los constructores liberar efectivo previamente inmovilizado en acuerdos de préstamo. Solo los proyectos respaldados por PNC experimentaron más de 50 acuerdos de refinanciación entre agosto y finales de 2020.

Esto supuso una oportunidad para que nuestros clientes siguieran trabajando y empleando mano de obra. Just as important, it was necessary work to bring housing options on-line that will have an impact far beyond when the pandemic has subsided.
— Ashlie Johnson, director of Asset Management, PNC’s Tax Credit Administration Group

Mantener las luces encendidas

La prueba de ese impacto ha sido el número de nuevos proyectos terminados y en curso en el último año. Más de 125 proyectos de vivienda asequible financiados por PNC están actualmente en construcción o han terminado de construirse desde marzo de 2020. Esto continúa el compromiso del banco como uno de los mayores inversionistas y sindicadores de viviendas asequibles según la Encuesta Anual 2021 del National Multifamily Housing Council.[1]

Además, se ha avanzado en mantener abiertas las viviendas asequibles que ya están en funcionamiento, disponibles y accesibles para los inquilinos. Con un escaso descenso de las viviendas familiares subvencionadas, los ingresos por alquileres en los inmuebles no subvencionados han sido mejores de lo esperado, especialmente en las viviendas para adultos mayores, donde los ingresos fijos se han mantenido estables. Las reservas de explotación y los aplazamientos de la distribución del flujo de caja han ayudado, en muchos casos, a los socios generales a cubrir las pérdidas derivadas de la pérdida de alquileres. La ayuda federal de estímulo ha aliviado, por ahora, las preocupaciones que existían antes del cierre sobre el mantenimiento de los inquilinos en sus hogares.

Los socios generales y los administradores de propiedades también han trabajado para limitar la propagación de la pandemia en las comunidades de viviendas asequibles mediante ajustes como inspecciones virtuales y mayores esfuerzos de limpieza y saneamiento. Estos cambios podrían continuar incluso después de que la pandemia disminuya.

"A pesar de lo que ha sido y sigue siendo un momento tremendamente difícil para nuestras comunidades, también ha habido señales de ánimo", dijo Johnson. "Todavía queda mucho trabajo por hacer y muchas cosas que se desconocen, pero estamos preparados para seguir afrontando este reto directamente".