Tu estrategia de gestión del patrimonio no debería centrarse únicamente en las inversiones. También es importante asegurarse de que tus compromisos estén trabajando tan duro como sea posible para apoyar tus metas financieras.

La revisión periódica de tu cartera de préstamos con tu asesor es una parte clave de ese esfuerzo, especialmente si tienes una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en ingles).

Evaluar un ARM antes de que su tasa se reajuste puede ayudar a identificar maneras de mejorar tu posición financiera futura. Esto es particularmente cierto cuando las tasas de interés están subiendo o se espera que suban en el futuro, porque las tasas más altas pueden conducir a pagos de intereses más altos. Las condiciones favorables del mercado, incluidos los valores de bienes raíces más altos, también pueden presentar una oportunidad para mejorar la estructura de tu préstamo. La Reserva Federal disminuyó su tasa de interés objetivo a una tasa históricamente baja, ubicándola entre 0 % y 0.25 % como respuesta a la pandemia de COVID-19 durante marzo de 2020. Como resultado de las condiciones económicas actuales, las tasas hipotecarias también permanecen cerca de los niveles bajos históricos, y fijar las tasas bajas actuales durante un periodo de tiempo más largo te puede ayudar a evitar el impacto de los aumentos futuros de las tasas.

El aumento de las tasas no es la única razón para considerar el refinanciamiento. A medida que tu vida cambie, también lo harán tus planes de quedarte en tu casa. La clave es alinear el tenor del período fijo de la hipoteca con la duración de la recaudación. Por ejemplo, si vas a enviar a un hijo a la universidad en un futuro próximo, también puedes planear reducciones financieras. En ese caso, un préstamo con un período fijo más corto tiene sentido. Por otro lado, si un hijo decide retrasar la universidad o regresar a su casa después de la graduación, puede tener sentido buscar un producto con un período fijo más largo.

Las tasas continúan en sus bajos históricos

Hasta este punto, las tasas promedio de las hipotecas jumbo han permanecido históricamente bajas, y actualmente se encuentran en los niveles más bajos desde 2015. Sin embargo, un entorno de tasas crecientes podría invertir esa tendencia. Y si tu ARM se reinicia después de que las tasas suben, podrías terminar pagando mucho más en intereses.

Para ver si vale la pena refinanciar, compara el costo total a largo plazo del préstamo refinanciado con el costo de tu hipoteca actual. Considera el escenario 1 a continuación de una ARM de $1 millón a 5 años, tres años durante su periodo fijo. Un prestatario que refinancie esa hipoteca a una ARM de $1 millón a 7 años hoy, asumiendo la misma tasa, puede ahorrar más de $49,000 durante la porción de tasa fija del nuevo préstamo.[1] Tu asesor bancario de PNC te puede ayudar a calcular el periodo de equilibrio para recuperar los costos de cierre y el impacto del patrimonio neto para diversas estructuras y tasas de productos. Es posible que puedas reducir aún más tu tasa a través de nuestro programa de Precios por relación de hipoteca jumbo si tienes depósitos y activos de administración de inversiones totales por un monto mínimo de $500,000 en PNC Private Bank.[2]

Tabla 1. Situación 1

    Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10
 

Tasa

3.125 %

3.125 %

3.125 %

3.125 %

3.125 %

5.125 %

5.125 %

5.125 %

5.125 %

5.125 %

Hipoteca original* Pago

$4,283.75

$4,283.75

$4,283.75

$4,283.75

$4,283.75

$5,274.26

$5,274.26

$5,274.26

$5,274.26

$5,274.26

          Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7
  Tasa      

3.125 %

3.125 %

3.125 %

3.125 %

3.125 %

3.125 %

3.125 %

Hipoteca refinanciada** Pago      

$4,283.75

$4,283.75

$4,283.75

$4,283.75

$4,283.75

$4,283.75

$4,283.75

Ahorros/costos anuales         $0.00 $0.00 $11,886.01 $11,886.01 $11,886.01 $11,886.01 $11,886.01
Costos de cierre         ($10,000.00)            
Ahorros/costos acumulados         ($10,000.00) ($10,000.00) $1,886.01 $13,772.03 $25,658.04 $37,544.05 $49,430.07

*El ejemplo de la “hipoteca original” asume una ARM de $1 millón a 5 años cuya apertura se realiza al 3.125 % sin puntos. La estructura del tope de la tasa ajustable es 2/1/5, lo que significa que la tasa de interés puede ajustarse en un máximo de 2 % a la tasa inicial reajustada después del periodo fijo de 5 años, un máximo de 1 % bianual y un máximo de 5 % durante la vida del préstamo. Para proporcionar un escenario más realista basado en las tasas de interés esperadas, este ejemplo asume que la tasa SOFR a 6 meses será de 2.125 % en 2023, o el “año 6” en el gráfico anterior. Se añade un margen del 3 % a la tasa SOFR a 6 meses, lo que da lugar a una nueva tasa de interés de 5.125 % en el “año 6”. Este ejemplo asume que las tasas de mercado serán generalmente planas hasta el “Año 10”, sin embargo, las tasas pueden cambiar en cualquier momento. 

**El ejemplo de la “hipoteca refinanciada” asume el refinanciamiento del saldo original de $1 millón usando una ARM a 7 años con una tasa de 3.125 % con una estructura de tope de tasa de 5/1/5 y costos de cierre de aproximadamente $10,000 (varía en función de la región geográfica, el tamaño del préstamo y los plazos).

El argumento frente a esperar

Puede ser mejor refinanciar antes de que las tasas de las hipotecas suban. Si esperas a refinanciar hasta que las tasas hayan subido, podrías perder la oportunidad de asegurarte las tasas bajas de hoy. 

Por supuesto, la identificación de la mejor manera de aprovechar un refinanciamiento depende de tu situación particular, es decir, el tiempo que planeas permanecer en tu casa, tu situación impositiva general y tus metas financieras. 

Tu Asesor Bancario de PNC puede ayudarte a determinar la mejor manera de alinear el financiamiento de tu casa con tus metas y objetivos.