“Para muchos estadounidenses, ser propietario de una vivienda es una parte esencial del sueño americano que transmite una serie de beneficios económicos, como la posibilidad de acumular patrimonio y acceder al crédito al desarrollar el capital de su vivienda, reducir los costos de vivienda mediante la deducción del interés hipotecario y obtener ahorros a largo plazo que superen el costo del alquiler”.[1]
Sin embargo, según una encuesta realizada en 2021 por Pew Research Center, el 70 % de los estadounidenses mencionan que los adultos jóvenes tienen más dificultades para comprar una vivienda en comparación con la generación de sus padres.[2] La misma encuesta identificó una gran diferencia de opinión entre los grupos de edad en lo que respecta a la capacidad de comprar una vivienda. Entre los grupos de edad mostrados, la mayoría coincidieron en que comprar una vivienda es más difícil para los adultos jóvenes de la actualidad en comparación con la generación de sus padres. Quienes sienten la dificultad con más intensidad son los adultos jóvenes en sí, pues el 84 % de los encuestados creen que tienen más dificultades que la generación de sus padres cuando se trata de comprar una vivienda.[3] Existen muchas filosofías diferentes cuando se trata de los hijos y el dinero. Un estudio realizado en 2019 identificó que muchos padres estadounidenses mencionaron que habían brindado ayuda financiera a sus hijos en los 12 meses anteriores.[4] En el mismo estudio, “aproximadamente el 45 % de los adultos de entre 18 a 29 años de edad (que tienen cuando menos un padre o una madre que aún vive) dijeron que habían recibido mucha o alguna ayuda financiera de sus padres en los últimos 12 meses”. [5]
Los padres sí ayudan a sus hijos, y muchos desean ayudar a sus hijos a comprar viviendas, en particular la tan importante primera vivienda. Hay muchas maneras para brindar tal ayuda. No obstante, debido a que cada familia y sus circunstancias financieras son únicas, no existe una sola estrategia que funcione para todas las familias, y cada estrategia diferente viene acompañada de sus propias consideraciones legales, fiscales y financieras. Antes de ayudar a un hijo con la compra de una casa, debe consultar con sus asesores legales, fiscales y financieros para determinar cuál es la estrategia que más le conviene a usted y su familia. Al final, nada puede reemplazar al análisis minucioso.
Gráfico 1: En lo que respecta a los ahorros, pagar la universidad y comprar una vivienda, la mayoría dicen que los adultos jóvenes de la actualidad tienen más dificultades que la generación de sus padres.
El % de los adultos estadounidenses mencionan que cada uno de los siguientes es __ para los adultos jóvenes de la actualidad en comparación con la generación de sus padres.
Nota: No se muestra la proporción de encuestados que no dieron una respuesta.
Fuente: Encuesta de adultos estadounidenses realizada del 18 al 24 de octubre del 2021.
PEW RESEARCH CENTER
Ver la versión accesible de este gráfico.
Gráfico 2: Las opiniones con respecto a si los adultos jóvenes de la actualidad tienen más dificultades varían significativamente de acuerdo a la edad, en particular en cuanto a comprar una vivienda y encontrar trabajo.
El % de los adultos estadounidenses mencionan que cada uno de los siguientes es más difícil para los adultos jóvenes de la actualidad en comparación con la generación de sus padres, por edad.
Fuente: Encuesta de adultos estadounidenses realizada del 18 al 24 de octubre del 2021.
PEW RESEARCH CENTER
Ver la versión accesible de este gráfico.
El panorama completo
Para los padres cuyo patrimonio es significativo, tal vez tengan la posibilidad de simplemente dar a sus hijos los fondos suficientes para comprar una vivienda. Para el año calendario 2022, todo ciudadano y residente de los Estados Unidos tiene una exclusión del impuesto sobre donaciones y del impuesto de sucesión de $12.06 millones (en el caso de las parejas casadas, es de $24.12 millones). Los padres pueden hacer donaciones hasta por el monto de exclusión que no utilizaron sin tener que pagar el impuesto sobre donaciones.[6]
Por supuesto, antes de hacer una donación importante, los padres deben preparar un plan financiero actualizado para determinar si tal donación afectaría negativamente sus demás metas y objetivos financieros.
Sin embargo, hacer una donación importante a un hijo tal vez no sea deseable por muchas razones. Quizás hacer tal donación afectaría negativamente el plan de jubilación de los padres o, en cuanto a ser propietario de una vivienda, a los padres les gustaría que su hijo tenga cierta “participación en el juego”. En dicho caso, los padres podrían considerar prestar dinero a su hijo para que compre una vivienda.
Los padres que tienen un patrimonio significativo tal vez puedan prestar a su hijo el precio de compra total. Los términos del préstamo pueden ser más atractivos que los que se obtienen con prestamistas comerciales. Las tasas de interés pueden ser tan bajas como la tasa federal aplicable (AFR).[7] Los plazos de pago pueden ser flexibles. Por ejemplo, considere un hijo que recién se graduó de la facultad de medicina y tiene cierta deuda debido a su préstamo estudiantil, está recién casado y desea ser propietario de una vivienda. Aunque los pagos de la deuda estudiantil del hijo tal vez sean significativos, es posible que la futura capacidad de ingresos del hijo sea significativa. Los padres podrían estructurar un préstamo para el hijo que permite realizar el pago de intereses únicamente durante los primeros 5 o 10 años del préstamo y que el saldo se pueda amortizar durante el plazo restante del préstamo, que quizás comprenda 20 años o más.
Prestar dinero también tiene consecuencias fiscales. El interés que usted reciba de su hijo representa ingresos, y debe incluirlos en su declaración del impuesto sobre la renta correspondiente al año en el que se reciba el interés.[8]
El Servicio de Impuestos Internos (IRS) supone que los préstamos intrafamiliares son donaciones.[9] Dicha suposición se puede superar con la manera en la que el préstamo esté estructurado y sea pagado. Si se espera que el préstamo sea rembolsado, hay un pagaré por escrito, el préstamo genera un interés adecuado, el préstamo está sujeto a una garantía y se cuenta con un programa de amortización fijo, lo más probable es que el préstamo sea respetado como una deuda de buena fe y no sea considerado una donación.[10] Si las partes no respetan los términos de la transacción (por ejemplo, incluso si el préstamo está debidamente documentado y no se realizan pagos sobre el mismo), el IRS puede, no obstante, tratar la transferencia de fondos del padre al hijo como una donación y no como un préstamo.
Garantizar el préstamo con una hipoteca registrada ante la agencia gubernamental correspondiente también puede ayudar al prestatario. Uno de los requerimientos para deducir el interés de la deuda contraída para comprar una casa es que la deuda esté garantizada por la casa. [11] Por lo tanto, si bien garantizar el préstamo con una hipoteca puede ayudar a demostrar que el préstamo es de buena fe, también puede satisfacer uno de los requerimientos que permitirían que el hijo deduzca el interés del préstamo para fines del impuesto sobre la renta. [12]
Algo menos que la totalidad
Por muchas razones, es posible que los padres no deseen financiar por completo la compra de la vivienda de su hijo, aunque no obstante deseen ayudar al hijo a convertirse en propietario de una vivienda. Hay muchas maneras posibles de hacerlo.
En ocasiones un hijo solo necesita el pago inicial, mientras que la parte restante del precio de compra es proporcionada por un prestamista comercial. Quizás el hijo solo necesite “un poco más”, lo que, al sumarse a la cantidad que el hijo ha ahorrado, proporcionará un pago inicial adecuado. Los padres también pueden ayudar en este sentido.
Algunas donaciones pequeñas están excluidas del impuesto sobre donaciones. Un antiguo lema jurídico menciona que a la ley no le preocupan asuntos menores.[13] Para prevenir la necesidad de que los donantes (y el gobierno) lleven un control de las donaciones pequeñas (como los obsequios de navidad y de bodas), [14] se permite que los donantes den hasta $16,000 (que se conoce como el monto de exclusión anual) por año a cualquier número de beneficiarios sin tener que presentar una declaración del impuesto sobre donaciones. Para calificar para la “exclusión anual”, la donación debe representar un “interés actual en la propiedad”. El interés actual en la propiedad es el interés al que el beneficiario puede acceder y usar de inmediato.[15] Esto significa que los dos padres pueden donar hasta $32,000 a su hijo cada año sin tener que pagar el impuesto sobre donaciones (y sin tener que usar ninguna exclusión del impuesto sobre donaciones). [16] Tal vez dicha donación sea precisamente lo que se necesita para proporcionar el pago inicial que permita al hijo obtener una hipoteca comercial. Un consejo de precaución se aplica en este sentido. Como parte del proceso de solicitud de hipoteca, algunos prestamistas querrán saber de dónde proviene el pago inicial. Si los padres hacen una donación al hijo y dicha donación se utilizará como pago inicial para realizar la compra de la vivienda, es posible que se solicite a los padres que entreguen una declaración jurada de donación al prestamista en la que se indique que los fondos, en efecto, fueron una donación y no serán reembolsados. Si espera que esos fondos sean reembolsados, no debe firmar una declaración jurada de donación. Realizar una declaración falsa bajo juramento puede tener graves consecuencias legales, lo que incluye sanciones penales.
Las donaciones también se pueden utilizar para ayudar a un hijo con los pagos de la hipoteca. Normalmente, esto ocurre debido a una dificultad financiera, como la pérdida de un empleo, ya que no es probable que los prestamistas comerciales de buena reputación extiendan un préstamo a una persona que no posea suficientes ingresos para gestionar la deuda. De hecho, en 2019, aproximadamente una tercera parte de los padres mencionaron que habían ayudado a un hijo a realizar pagos de hipoteca o de alquiler en los 12 meses anteriores.[17]
Las donaciones anuales también pueden ayudar a reducir el saldo del préstamo. Si el hijo tiene una hipoteca comercial, puede solicitar las donaciones para reducir el valor del capital pendiente. Esta estrategia se puede emplear incluso si los padres son los prestamistas. Por ejemplo, los padres pueden disminuir la carga de la deuda de su hijo al condonar (periódicamente) parte del interés y del capital que se les debe. Por ejemplo, cada año los padres podrían condonar el interés y el capital no pagado de la deuda hasta por el monto de su exclusión anual restante sin tener que pagar el impuesto sobre donaciones (ni usar el monto de su exclusión de por vida).
También es posible prestar fondos a su hijo para ayudarle con la compra de una casa. Si bien esto no es posible en todos los casos, es posible que algunos prestamistas comerciales le permitan prestar dinero a su hijo con la casa como garantía, siempre y cuando su deuda esté subordinada a la del prestamista. Esto significa que en caso de incumplimiento, el prestamista comercial recibe el pago antes que los padres.
Otros mecanismos
Los padres pueden considerar actuar en calidad de cofirmantes en el préstamo hipotecario de un hijo. Básicamente, los padres prestan su buen crédito para ayudar a su hijo. No obstante, esta puede ser una propuesta arriesgada para los padres, porque si su hijo no paga la hipoteca, ellos asumirán la responsabilidad del préstamo en su totalidad. Antes de actuar en calidad de cofirmante de cualquier documento, los padres deben saber si tienen la responsabilidad primaria o secundaria de un pago. En general, si tanto el hijo como los padres tienen la responsabilidad primaria del pago, el prestamista puede esperar el pago de parte de cualquiera de ellos y puede proceder contra los padres directamente para obtener el pago. Si los padres son los responsables secundarios del reembolso, será necesario que el hijo incumpla antes de que el prestamista pueda proceder contra los padres.
Los padres también podrían garantizar el préstamo de un hijo. En ese caso, los padres aceptan pagar el préstamo si el hijo no cumple con la obligación. También es posible que algunos prestamistas acepten garantías adicionales entregadas como prenda por los padres para ayudar a garantizar la deuda del hijo.
Aunque implica controversias, es posible que los padres que actúen en calidad de cofirmantes, garanticen un préstamo para un hijo o entreguen sus activos personales como prenda a manera de garantía adicional para la deuda de un hijo sin recibir pago alguno por ello, pueden haber realizado una donación al hijo por un monto equivalente al valor de la promesa.[18]. Los padres deben consultar con sus asesores fiscales personales con respecto a esta posibilidad.
Los padres deben comprender el riesgo que están asumiendo al comprometerse a pagar la deuda de un hijo. Al aceptar pagar la deuda total (ya sea con responsabilidad primaria o secundaria), los padres ponen en riesgo sus propios activos y flujo de caja en caso de que se les exija reembolsar la deuda. Además, actuar en calidad de cofirmantes de un préstamo o extender una garantía personal por la deuda de un hijo puede afectar la calificación crediticia de los padres y, quizás, impedirles solicitar préstamos para cubrir sus necesidades de estilo de vida.
La ley referente a los pagarés, los cofirmantes y los garantes pueden variar de un estado a otro. Los padres deben buscar asesoría legal con respecto a sus derechos y responsabilidades y los impuestos generados por la transacción antes de firmar cualquier documento en relación con la compra de una vivienda por parte de un hijo.
Estructuras más complicadas
Si los padres han creado fideicomisos para sus hijos (o si los abuelos han creado tales fideicomisos), puede ser posible, dependiendo de los términos del fideicomiso, que el hijo solicite un préstamo de los fondos del fideicomiso. En ese caso, el fideicomisario determinaría si los fondos del fideicomiso de préstamo otorgado al hijo para permitirle comprar una vivienda es conveniente para el fideicomiso y todos los beneficiarios de este.
De manera alternativa, es posible que un fideicomiso para el beneficio de un hijo tenga términos que le permitan comprar una casa para el hijo y permita al hijo vivir en esta sin pagar alquiler. Si los padres o abuelos crearon anteriormente un fideicomiso para el hijo y el fideicomiso cuenta con activos suficientes, quizás el fideicomiso podría comprar y poseer la vivienda y permitir que el hijo viva en esta sin pagar alquiler.
Si el fideicomiso aún no tiene términos como los antes descritos, puede ser posible modificar un fideicomiso existente para añadirlos. Dependiendo de la ley estatal que rija el fideicomiso, puede ser posible modificar el fideicomiso a través de la modificación judicial (cuando un tribunal modifica los términos de un fideicomiso), un arreglo extrajudicial (cuando los beneficiarios y fideicomisarios acuerdan modificar los términos de un fideicomiso) y la decantación (cuando el fideicomisario ejerce un poder a su discreción para distribuir el fideicomiso a otro fideicomiso).
Obtener dinero en efectivo
Es posible que los padres que han invertido totalmente sus bienes no cuenten con suficiente efectivo disponible para ayudar a su hijo a comprar una casa. Por supuesto, los padres pueden recaudar efectivo al vender activos. Sin embargo, la venta de activos puede generar ganancias de capital y dar lugar a un impuesto sobre la renta. Solicitar un préstamo puede proporcionar liquidez en el caso de quienes tienen todos sus recursos invertidos pero desean ayudar financieramente a sus familiares. Piense en un padre que invierte totalmente en activos ilíquidos o revalorizados, pero quiere ayudar a su hijo a comprar una casa. En vez de liquidar los activos de inversión revalorizados o en revalorización y contraer un impuesto sobre ganancias de capital, el padre podría solicitar efectivo prestado con dichos activos como garantía y a su vez prestar ese efectivo a su hijo.
Los padres deben comprender el impacto financiero generado por solicitar un préstamo y prestar el dinero obtenido. Por ejemplo, si el interés cobrado sobre el préstamo de los padres supera el interés que los padres recibirán de su hijo, los padres tendrán un arbitraje de interés negativo. Es decir, los padres pagarán más de lo que reciban. En el caso de los padres cuyos bienes sean suficientemente cuantiosos, es un precio que puede valer la pena pagar, ya que habrán ayudado a su hijo con la compra de una casa, habrán conservado su cartera y asignación de activos existentes y pueden reducir el tamaño de sus bienes y su futura obligación del impuesto de sucesión. Además, sujeto a ciertas limitaciones, es posible que los padres puedan deducir el interés pagado por su deuda como interés de inversión.[19]
Realice el análisis
Hay muchas maneras para ayudar a un hijo a comprar una vivienda. No obstante, antes de involucrarse en cualquier transacción financiera de este tipo, es importante hacer el análisis. Los padres deben comprender las consecuencias legales y fiscales de cualquier transacción.
Mientras considera ayudar a sus hijos a comprar viviendas, consulte con un estratega patrimonial de PNC Private Bank®, quien podrá preparar un plan financiero actualizado que ilustre el impacto potencial que dicha transacción tendrá en sus metas y objetivos financieros personales. Su equipo de PNC Private Bank está listo para trabajar con usted, su abogado y su contador para crear un plan que pueda ayudar a sus hijos a lograr el sueño de convertirse en propietarios de una vivienda y que además se ajuste a sus metas y objetivos financieros.
VERSIÓN DE TEXTUAL DE LOS GRÁFICOS
Gráfico 1. Cuando se trata de los ahorros, pagar la universidad y comprar una vivienda, la mayoría dicen que los adultos jóvenes de la actualidad tienen más dificultades en comparación con la generación de sus padres (ver imagen)
| Más dificultades | Menos dificultades | Casi las mismas dificultades | |
|---|---|---|---|
| Ahorrar para el futuro | 72 | 11 | 17 |
| Pagar la universidad | 71 | 14 | 15 |
| Comprar una vivienda | 70 | 16 | 14 |
| Encontrar un cónyuge o pareja | 46 | 21 | 32 |
| Buscar un empleo | 39 | 40 | 21 |
| Ser aceptado en la universidad | 33 | 41 | 26 |
| Mantenerse en contacto con amigos y familiares | 14 | 74 | 12 |
Gráfico 2. Las opiniones con respecto a si los adultos jóvenes de la actualidad tienen más dificultades varían significativamente de acuerdo a la edad, en particular en cuanto a comprar una vivienda y encontrar trabajo (ver imagen)
| 18 a 29 años de edad | 30 a 49 años de edad | 50 años de edad o más | Diferencia entre más jóvenes y mayores | |
|---|---|---|---|---|
| Comprar una vivienda | 84 | 72 | 63 | +21 |
| Ahorrar para el futuro | 80 | 74 | 67 | +13 |
| Pagar la universidad | 80 | 72 | 66 | +14 |
| Buscar un empleo | 55 | 39 | 33 | +22 |
| Encontrar un cónyuge o pareja | 52 | 47 | 42 | +10 |
| Ser aceptado en la universidad | 45 | 34 | 27 | +18 |
| Mantenerse en contacto con amigos y familiares | 16 | 14 | 13 | +3 |
