• Los compradores de vivienda con excelentes puntajes de crédito y una situación financiera sólida pueden calificar para préstamos hipotecarios con pagos iniciales tan bajos como del 3 al 5 %. Los compradores de primera vivienda pueden calificar para un préstamo FHA con un pago inicial tan bajo como 3.5 %.
  • Los préstamos hipotecarios especiales ofrecen opciones con 0 % de anticipo. Estos incluyen préstamos del VA, que están reservados para veteranos calificados, miembros del servicio militar y sus cónyuges, y préstamos del USDA, que están reservados para compradores con ingresos bajos a moderados en áreas calificadas con baja densidad de población. 
  • Pagar al menos un 20 % puede ayudarle a evitar el seguro hipotecario y potencialmente obtener una tasa de interés más baja, lo que le permitirá ahorrar dinero durante el plazo del préstamo. 

Comprar una vivienda es un paso importante en el camino hacia la seguridad financiera, que conlleva varias preguntas, en particular sobre el compromiso presupuestario. Este artículo está dedicado a una de las preguntas más frecuentes de los compradores de vivienda: ¿Cuánto necesito para un pago inicial?

La respuesta no es universal. Depende de varios factores, incluido el precio de la vivienda, el tipo de hipoteca que elija y su perfil financiero. Cada uno de estos factores se cubrirá en detalle para ayudarle a determinar con confianza cuánto necesitará como pago inicial. 

¿Qué es un pago inicial?

El pago inicial es la parte del precio de compra de una vivienda que usted paga por adelantado. Un préstamo hipotecario generalmente se utiliza para cubrir el balance del precio de compra.

Por ejemplo, si un comprador paga un anticipo del 20 %, significa que pagó el 20 % del precio total por adelantado y financió el 80 % restante con un préstamo.

Debido a que el pago inicial por lo general se expresa como un porcentaje del precio de la vivienda, el monto exacto en dólares varía significativamente. Por ejemplo, un pago inicial del 10 % en una vivienda de $200,000 sería $20,000, mientras que un pago inicial del 10 % en una vivienda de $600,000 sería $60,000. 

Sin embargo, varios compradores califican para pagos iniciales incluso menores al 10 %.  

¿Cuánto necesita como pago inicial para comprar una casa?

Históricamente, los compradores de vivienda solían realizar pagos iniciales de al menos el 20 %. Sin embargo, la regla general del 20 % ha ido perdiendo vigencia en las últimas décadas a medida que los precios de las viviendas aumentaron y se pusieron a disposición opciones de préstamos hipotecarios más flexibles.[1]

Los requisitos de pago inicial mínimo varían dependiendo de factores como:

  • Tipo de préstamo. Los distintos tipos de préstamos ofrecen diferentes pagos iniciales mínimos (como se analizará en la siguiente sección).
  • Puntajes de crédito. Un pago inicial más alto puede ayudar a compensar una puntuación crediticia más baja, permitiéndole calificar para un préstamo hipotecario con un crédito de regular a deficiente. 
  • Relación deuda-ingresos (DTI, por sus siglas en inglés). Su DTI es la cantidad de sus obligaciones de deuda mensuales como porcentaje de sus ingresos mensuales. Los DTI más bajos representan un menor riesgo para el prestamista y pueden verse como una opción positiva en una solicitud de hipoteca. Sin embargo, un pago inicial más alto podría compensar un DTI más alto que el promedio. 

Considerando todos estos factores, los compradores bien calificados deberían planificar un pago inicial de al menos entre un 3 y un 5 % para la compra de una vivienda.[2]

Sin embargo, como veremos en breve, existen razones convincentes para aumentar el pago inicial si puede. 

Pagos iniciales mínimos por tipo de préstamo

Existen varios tipos de préstamos hipotecarios entre los cuales los compradores pueden elegir, cada uno ofrece diferentes condiciones y requisitos para el pago inicial.  

Préstamos convencionales

Los préstamos convencionales tienen un pago inicial mínimo del 3 %, aunque es posible que necesite el 5, 10 o incluso el 20 % para calificar para un préstamo convencional si tiene algún problema en su informe de crédito.[3]

Para los compradores de vivienda con buen crédito, los préstamos convencionales son una opción versátil que se puede utilizar para una variedad de tipos de propiedades. 

Préstamos FHA

Los préstamos de la FHA fueron creados por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) bajo el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) para hacer que la propiedad de una vivienda sea más accesible a través de requisitos de crédito y pago inicial más bajos. El pago inicial mínimo para un préstamo de la FHA es del 3.5 %.[4]

Los préstamos de la FHA son una opción popular entre los compradores de primera vivienda y los compradores que no tienen el puntaje crediticio necesario para calificar para un préstamo convencional.

Préstamos Jumbo

Los préstamos Jumbo son hipotecas que superan los límites establecidos para las hipotecas convencionales. A menudo se utilizan para comprar viviendas que son más caras que la vivienda local media. El pago inicial mínimo para un préstamo Jumbo generalmente varía entre el 15 % y el 40 %, dependiendo de su perfil financiero y la propiedad que se financia. 

Opciones de préstamos con pago inicial del 0 % 

Es posible que haya oído hablar de programas que permiten a los compradores adquirir una casa “sin pago inicial”. Existen préstamos hipotecarios legítimos con 0 % de anticipo, pero usted (y su nueva casa) deben cumplir criterios específicos para calificar para dichos programas. A continuación, se presentan dos opciones de pago inicial del 0%. 

  1. Préstamos VA: Los préstamos del VA ofrecen una opción de pago inicial del 0 % para los miembros del servicio militar, veteranos y sus cónyuges elegibles.[5]
  2. Préstamos USDA: Los préstamos del USDA (Departamento de Agricultura de Estados Unidos) ofrecen opciones con pago inicial del 0 % para compradores debidamente calificados que van a comprar una casa en una zona rural calificada.[6]

Cómo afecta su pago inicial a sus pagos hipotecarios mensuales

Antes de decidir pagar sólo el pago inicial mínimo requerido, considere cómo su pago inicial afecta sus pagos hipotecarios mensuales y el gasto total del préstamo. 

Un pago inicial más alto proporciona los siguientes beneficios financieros:

  • Un monto de préstamo menor. Un balance de préstamo más bajo es importante porque se traduce directamente en pagos hipotecarios mensuales más bajos. Además, con un monto de préstamo menor, pagará menos en gastos de intereses totales durante el plazo del préstamo. 
  • Una tasa de interés potencialmente más baja. Si bien ya pagará menos en intereses debido al menor balance del préstamo, también podría obtener una tasa de interés más baja al aumentar su pago inicial, lo que se sumaría al ahorro total de intereses.
  • Mayor capital en la vivienda desde el principio. El capital en la vivienda es la parte del valor de la vivienda que usted posee (a diferencia de la parte financiada). El capital en la vivienda es valioso porque se convierte en efectivo cuando usted vende, pero también se puede convertir en efectivo a través de un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC si necesita financiación en el futuro para un proyecto de renovación del hogar, facturas médicas u otro gasto importante. Además, el capital en la vivienda proporciona una capa de protección contra caídas repentinas en el valor de las viviendas, que pueden dejar a algunos propietarios debiendo más en su hipoteca de lo que vale la propiedad.   
  • Potencialmente evitar el seguro hipotecario. El seguro hipotecario generalmente es requerido para los compradores que pagan menos del 20 % de anticipo. Esta póliza de seguro protege al prestamista contra incumplimientos de pago, permitiéndole emitir préstamos con pagos iniciales bajos, a pesar del mayor riesgo.[7] Si puede pagar al menos un 20 % de anticipo, podrá evitar este requisito y las primas de seguro correspondientes. 

¿De cuánto debe ser su pago inicial para una casa?

Decidir cuánto pagar de anticipo para su nueva casa requiere varias consideraciones cuidadosas:

  • ¿Cuánto exigirá su banco como pago inicial mínimo? Entre el 3 % y el 5 % es lo habitual en varios casos, pero podría necesitar más si tiene problemas de crédito, ingresos inestables u otras complicaciones financieras.
  • ¿Cuánto puede permitirse para hacer el pago inicial? Es importante tener suficiente efectivo disponible para cubrir los costos de cierre (que a menudo suman entre un 3 y un 6 % del monto del préstamo) y los gastos de mudanza.
  • ¿Desea hacer un pago inicial más alto para reducir su pago mensual? Cuanto más pague por adelantado, menos necesitará financiar y menor será su pago hipotecario mensual. 
  • ¿Quiere dar un pago inicial más alto para reducir su gasto por concepto de interés? Cuanto menor sea el monto de su préstamo, menos pagará en gastos de intereses totales. Además, podría calificar para una tasa de interés más baja si realiza un pago inicial más alto.  
  • ¿Desea pagar un anticipo del 20 % o más para evitar el seguro hipotecario? Si puede realizar un pago inicial del 20 % o más, es posible que no necesite pagar un seguro hipotecario (que generalmente cuesta entre el 0.58 % y el 1.86 % del monto original del préstamo por año).

Cómo ahorrar para un pago inicial

A continuación le presentamos algunos consejos rápidos que le ayudarán a ahorrar eficazmente para el pago inicial.

  • Abra una cuenta de ahorros high-yield dedicada. Tener una cuenta dedicada mantendrá separados los ahorros del pago inicial para evitar gastos accidentales. Y al elegir una cuenta high-yield, puede ganar más intereses sobre sus ahorros, lo que ayudará a que su balance crezca con el tiempo. 
  • Automatice sus ahorros. Configure transferencias automáticas a su cuenta de pago inicial cada día de pago. Esto eliminará la necesidad de recordar transferir fondos manualmente y evitará que gaste el dinero antes de que llegue a su cuenta de ahorros dedicada. 
  • Recorte los gastos innecesarios. Reduzca los gastos discrecionales, como salir a comer, contratar servicios de suscripción y realizar compras impulsivas.
  • Aumente sus ingresos. Obtenga un trabajo adicional, un trabajo independiente o pida un aumento para aumentar sus ahorros.
  • Ahorre ingresos inesperados. Coloque reembolsos de impuestos, bonificaciones y regalos directamente en su fondo para el pago inicial.
  • Limite las compras grandes. Evite comprar automóviles nuevos, muebles u otros gastos grandes mientras ahorra para el pago inicial.
  • Explore Programas de asistencia para el pago inicial (DPA, por sus siglas en inglés). Los DPA ofrecen financiamiento para hacer que ser propietario de una vivienda sea más accesible al reducir el gasto inicial de comprar una vivienda. Pregúntele a su prestamista sobre sus ofertas de DPA y considere buscar programas estatales o locales en su área.   

Calcular su pago inicial y comenzar a ahorrar hoy

Utilice una calculadora de pago inicial para establecer sus metas de ahorro para el pago inicial. Después, abra su cuenta de ahorros high-yield dedicada y comience a ahorrar para su nueva vivienda hoy mismo.