Gestión del riesgo de tasas de interés con permutas de inicio a futuro

Mitigar la incertidumbre y el riesgo puede ser fundamental para que un proyecto de bienes raíces comerciales tenga éxito. Los costos de financiamiento son un componente importante, y la eliminación del riesgo de la tasa de interés puede marcar la diferencia entre un proyecto exitoso y uno que está en dificultades.

Una permuta de tasas de interés de inicio a futuro es similar a una permuta de tasas de interés tradicional en el sentido de que las dos partes acuerdan intercambiar pagos de intereses durante un período de tiempo predeterminado. La diferencia fundamental entre un swap tradicional y un swap de inicio a futuro es el momento en que se empieza a acumular el interés y se intercambian los pagos.

Usando una permuta tradicional, el interés comienza a acumularse inmediatamente con los pagos que se deben hacer en un cronograma mensual, trimestral o semestral en adelante.

Con una permuta de inicio a futuro, las dos partes acuerdan intercambiar los pagos de intereses a partir de una fecha futura.

La protección del riesgo de la tasa de interés futura se establece inmediatamente ya que el pagador de la tasa fija conoce la tasa de interés fija en el momento del contrato, aunque los intereses devengados y los pagos no se hagan efectivos hasta una fecha posterior.

Razones para considerar la utilización de una permuta de inicio a futuro

Las permutas de inicio a futuro son particularmente útiles en los acuerdos de financiamiento que incluyen un período de retiro.

Un préstamo para la construcción que se convierte en un préstamo a plazos es un ejemplo común en el que se puede utilizar una permuta de inicio a futuro para mitigar el riesgo de la tasa de interés futura. El prestatario puede asegurar el costo del financiamiento, en el momento actual, para el préstamo a plazos que entrará en vigor después de la conclusión del período de retiro.

Esto puede ser especialmente útil cuando se elaboran presupuestos para proyectos de bienes raíces comerciales con un período de construcción o un período de arrendamiento y estabilización prolongado.

Las primas de los contratos a futuro han caído a niveles mínimos de varios años, lo que proporciona una protección rentable de las tasas de interés.

Esta disminución en las primas a plazo permite que los prestatarios con deuda a tasa variable permanezcan fluctuando hasta que el swap entre en vigencia, y al mismo tiempo establecen una tasa fija conocida para gestionar el riesgo de tasa de interés futura.

En algunas estructuras de swap, las primas a futuro son negativas (ver el cuadro a continuación), lo que permite al prestatario asegurar un perfil de tasa de interés fija a una tasa más baja que la de un swap tradicional.

Datos de Bloomberg al 27/07/2023

Ver la versión accesible de este cuadro

Cuándo usar una permuta de inicio a futuro

Los prestatarios deben considerar el momento del financiamiento previsto para garantizar la alineación de la fecha de entrada en vigor de la permuta de inicio a futuro con la fecha de financiamiento del préstamo que se está cubriendo.

Por ejemplo, si se retrasa la construcción de un proyecto de bienes raíces comerciales, y causa una demora en la conversión del préstamo para la construcción en un préstamo permanente, puede ser necesario modificar la permuta para que se ajuste a las condiciones y al cronograma del servicio de préstamo modificado.

Además, si el monto final girado aumenta debido a un incremento en los costos de construcción, el prestatario puede optar por modificar la permuta de inicio a futuro para que se ajuste al monto del préstamo.

La modificación de un swap puede suponer un costo o beneficio para el prestatario y dependerá de las condiciones vigentes en el mercado en el momento de la modificación y de los términos específicos que se modifiquen.

Versión accesible de los gráficos

1 año a futuro - 5 años de plazo

Fecha	Prima inicial a futuro (bps)
31/07/2018	7
31/10/2018	6
31/01/2019	(1)
30/04/2019	(1)
31/07/2019	(3)
31/10/2019	(1)
31/01/2020	(2)
30/04/2020	10
31/07/2020	8
31/10/2020	17
31/01/2021	25
30/04/2021	38
31/07/2021	26
31/10/2021	28
31/01/2022	18
30/04/2022	8
31/07/2022	(7)
31/10/2022	(27)
31/01/2023	(42)
30/04/2023	(41)
27/07/2023	(44)