Su capital hipotecario puede orientar sus decisiones referentes al refinanciamiento, la solicitud de una línea de crédito con garantía hipotecaria, el refinanciamiento de su préstamo hipotecario actual, o incluso la venta de su vivienda.
En este artículo, puede aprender lo que necesita saber sobre el capital hipotecario y obtendrá respuestas a sus preguntas más importantes, que incluyen:
- ¿Qué es el capital hipotecario?
- ¿Cuánto capital tengo?
- ¿Qué significa la relación del valor de liquidez para el capital hipotecario?
- ¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?
- ¿Cómo puedo aumentar mi capital hipotecario?
¿Qué es el capital hipotecario?
El capital hipotecario es el valor que posee en su casa. Si tiene posesión de su casa libre de gravámenes, entonces posee el capital total de su casa, y su capital hipotecario equivale al valor de mercado actual de su casa. Si tiene una hipoteca (u otro gravamen financiero sobre su casa), su capital hipotecario equivale al valor de mercado actual de la propiedad menos el monto que actualmente debe sobre el préstamo.
Su capital hipotecario básicamente equivale al ingreso que recibiría si vendiera su propiedad en este momento (sin tener en cuenta los costos de cierre).
¿Cuánto capital hipotecario tengo?
Para calcular su capital hipotecario, debe saber dos cifras:
- El valor de mercado actual de su propiedad
- El saldo total a pagar de cualquier préstamo garantizado por su propiedad.
Cómo conocer el valor de mercado de su propiedad
Es difícil valuar una propiedad debido a que el mercado de bienes raíces fluctúa constantemente. El valor de su propiedad se relaciona directamente con las condiciones actuales del mercado. ¿Cuál es el monto que un comprador está dispuesto a pagar y que usted está dispuesto a aceptar en el entorno económico actual? Esta es una pregunta difícil de responder.
Y esto se complica aún más por el hecho de que cada inmueble es único. Incluso si vive en una urbanización planificada donde las casas son idénticas, la ubicación geográfica y los acabados interiores de su casa hacen que su propiedad sea única.
Es por ello que es tan difícil obtener un estimado preciso del valor de su casa. Tal vez encuentre estimados del valor en línea, pero es posible que dichos estimados sean bastante imprecisos.
Una manera de obtener el valor preciso de su propiedad es solicitar una tasación de la propiedad. Con una tasación, el tasador de inmuebles certificado revisa la propiedad y la compara con propiedades similares que se han vendido recientemente. Este análisis le dice al tasador la cantidad que los compradores están dispuestos a pagar actualmente por pie cuadrado por casas similares en su zona. Después, el tasador puede aplicar ese precio por pie cuadrado a su casa para determinar el valor de mercado de su propiedad.
El costo de las inspecciones de vivienda puede rondar los $300 o $500[1], dependiendo de su zona y del tamaño de su casa. Debido a este gasto, los propietarios de viviendas con frecuencia optan por contactar agentes de bienes raíces locales que estén dispuestos a ofrecer un servicio similar, en ocasiones sin cargo alguno. Esta puede ser una buena opción si simplemente tiene curiosidad por averiguar cuál es su capital hipotecario. Pero si necesita una valuación precisa con el fin de refinanciar su préstamo hipotecario u obtener un nuevo préstamo, es posible que su prestamista le solicite realizar una tasación formal.
Cómo averiguar el saldo vencido de su préstamo
Es mucho más fácil averiguar el saldo vencido de su préstamo que el valor de mercado de su casa. Simplemente revise su estado de cuenta de hipoteca más reciente. Este debe mostrar el saldo de capital restante de su préstamo. Si por algún motivo no puede encontrar el saldo de capital restante, comuníquese con el administrador de su préstamo hipotecario para preguntarle.
También debe verificar los demás préstamos o deudas en las que su casa figure como garantía. Por ejemplo, si tiene una segunda hipoteca, el saldo de ese préstamo se debe agregar al saldo de su préstamo hipotecario primario para determinar el monto total que debe sobre su casa. De manera similar, si tiene un gravamen impositivo o un gravamen del constructor sobre su propiedad, también debe agregar esos saldos a los montos de su préstamo.
Cómo calcular el capital
Ahora que conoce el valor de su casa y el saldo vencido total de sus préstamos, puede calcular su capital hipotecario para determinar el capital que posee sobre su casa. Reste el saldo vencido del préstamo del valor de mercado actual de su casa. El monto resultante es su capital hipotecario.
Este es un ejemplo:
Si el valor actual de su casa es de $600,000 y el saldo de su préstamo hipotecario es de $200,000, su capital hipotecario es de $400,000 ($600,000 menos 200,000). Ahora bien, ¿qué sucede si tiene una segunda hipoteca con un saldo de $40,000 además del saldo de la hipoteca primaria de $200,000 de su casa cuyo valor es de $600,000? Entonces, su capital hipotecario sería de $360,000 ($600,000 menos $240,000).
¿Qué es la relación del valor de liquidez y cómo afecta el capital hipotecario?
La relación del valor de liquidez (LTV) de su casa explica, a manera de porcentaje, el monto de su casa que está financiado actualmente. Mientras el capital hipotecario considera el monto del valor de su propiedad, la LTV considera la parte del valor de su propiedad a la que tiene derecho el banco. Para calcular la LTV, divida el saldo vencido de su(s) préstamo(s) entre el valor actual de su casa.
Por ejemplo, si el saldo de su préstamo hipotecario es de $200,000 y el valor actual de su casa es de $600,000, su LTV sería de un 33 % ($200,000 dividido entre $600,000). Esto significa que el banco prácticamente posee el 33 % del valor de su propiedad.
Ahora bien, si agrega un segundo préstamo hipotecario con un saldo de $40,000 al ejemplo anterior, su LTV sería de un 40 % ($240,000 dividido entre $600,000).
¿Cómo es que una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria afecta el valor de su capital hipotecario?
Tanto las HELOC (líneas de crédito con garantía hipotecaria) como los préstamos con garantía hipotecaria son opciones que le permiten convertir una parte de su capital hipotecario en dinero en efectivo. Las HELOC son líneas de crédito abiertas a las que puede acceder y reembolsar según sea necesario. Por ejemplo, si tiene una HELOC de $10,000, puede solicitar un préstamo de hasta $10,000 a la vez para financiar cosas como reparaciones inesperadas en su casa. Cualquier vez que solicite un préstamo sobre su línea de crédito, realizará pagos mensuales hasta que el saldo sea reembolsado (de manera similar al uso de una tarjeta de crédito).
Un préstamo con garantía hipotecaria es un acontecimiento por única ocasión en el que solicita un préstamo sobre su capital hipotecario. Este se podría utilizar para financiar una renovación importante, pagar su educación, financiar una nueva empresa o hacer un pago inicial para una propiedad de inversión. Calificar para una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria requiere que tenga cierto nivel de capital sobre la propiedad. El nivel de capital exacto varía en función del prestamista, pero la mayoría de los prestamistas prefieren que los propietarios mantengan una relación de capital mínima del 20 % respecto del valor de su casa.
Si su casa tiene un valor de $600,000 y la única deuda que tiene sobre la propiedad es un préstamo hipotecario de $200,000, los $400,000 que tiene en capital equivalen al 66 % del valor de la casa ($400,000 dividido entre $600,000). Al tener una cantidad tan fuerte de capital sobre la propiedad, probablemente calificaría para una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria (sujeto a otros criterios de calificación, como los ingresos y los puntajes de crédito).
Contratar una línea de crédito o un préstamo sobre su capital a su vez reduciría su capital porque el monto de la deuda sobre su propiedad aumentaría. Ahora, ¿qué sucede si su casa tiene un valor de $600,000 y el saldo de su hipoteca es de $500,000? En este caso, su capital hipotecario es de $100,000, que representa el 16.7 % del valor total ($100,000 dividido entre $600,000). Debido a que esta cifra es menor al 20 %, tal vez no califique para una HELOC ni para un préstamo con garantía hipotecaria en este momento. Tendría que aumentar su capital hipotecario antes de que se le pueda extender una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria.
¿Cómo puedo aumentar mi capital hipotecario?
Hay dos formas en las que puede aumentar su capital hipotecario:
- Aumentar el valor de su casa
- Disminuir la deuda contratada con su casa como garantía
Cómo aumentar el valor de su casa
El valor de los bienes raíces por lo general aumenta con el tiempo orgánicamente debido a la revalorización. La revalorización es el crecimiento natural del valor de los bienes raíces debido a factores como la inflación y la demanda de los compradores.
Pero si quiere aumentar manualmente el valor de su casa, puede hacerlo con proyectos de valor agregado, como las renovaciones. Estas son algunas ideas para agregar valor a su casa actual:
- Renueve la cocina y los baños.
- Termine el sótano para agregar pies cuadrados de espacio utilizable a la casa.
- Agregue un espacio en exteriores, como un balcón, un patio o una terraza.
- Mejore los exteriores de la casa.
- Agregue una vivienda accesoria (ADU, por sus siglas en inglés) a la propiedad que pueda servir como vivienda adicional (para que se pueda utilizar como casa de huéspedes o alquilarse para generar un ingreso pasivo).
Es importante tener en cuenta que las renovaciones no siempre agregan tanto valor en comparación a su costo. Por ejemplo, podría invertir $30,000 en la renovación de la cocina, pero la renovación tal vez solo aumente el valor de la propiedad en $25,000. Es importante consultar con expertos de la industria local si tiene la meta de maximizar su retorno de inversión.
Cómo disminuir la deuda contratada con su casa como garantía
La otra opción que tiene para aumentar su capital hipotecario es reducir el monto de su deuda. Podría considerar liquidar los préstamos auxiliares, como las segundas hipotecas o los préstamos con garantía hipotecaria. O podría hacer un pago extra sobre su préstamo hipotecario primario.
Si decide hacer un pago extra sobre un préstamo existente, asegúrese que la totalidad de su pago se aplique al saldo del préstamo principal. Si no se proporcionan instrucciones específicas con su pago, su banco podría considerar que simplemente está realizando anticipadamente su siguiente pago y aplicaría una parte del pago a los intereses acumulados.
También puedes verificar para ver si se aplican penalizaciones por pago anticipado antes de hacer pagos extras sobre préstamos existentes. Muchos préstamos aplican sanciones por pago anticipado para compensar la pérdida de ingresos por intereses incurrida por el prestamista si el saldo se liquida antes de lo planeado.
¿Debo acceder a mi capital hipotecario usando una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria?
Las HELOC y los préstamos con garantía hipotecaria permiten que los dueños de propiedades utilicen su capital hipotecario sin liquidar sus tenencias de bienes raíces al vender la propiedad. Es importante recordar que las HELOC y los préstamos con garantía hipotecaria son préstamos que se deben reembolsar, por lo que la decisión de usarlos no se debe tomar a la ligera. Sin embargo, brinda la comodidad de saber que una parte de su capital se puede convertir en dinero en efectivo cuando necesite dinero para financiar emprendimientos o para cubrir gastos imprevistos. Si determina que le conviene una HELOC, puede solicitar una HELOC en línea de forma rápida, sencilla y segura con PNC Bank.
La propiedad que garantice la CHELOC debe estar ubicada en un estado en el que PNC ofrezca productos de crédito con garantía hipotecaria. PNC no ofrece el producto CHELOC en Alaska, Hawái, Luisiana, Mississippi, Nevada y Dakota del Sur.
