- Los préstamos para bienes raíces comerciales incluyen préstamos bancarios, opciones respaldadas por la SBA y préstamos privados, cada uno con diferentes requisitos y plazos.
- Los prestamistas suelen evaluar factores como el historial crediticio, la relación préstamo-valor y los ingresos de la propiedad para determinar la elegibilidad del prestatario y su nivel de riesgo.
- El proceso de financiamiento a menudo implica preparar la documentación, comparar prestamistas, completar el proceso de suscripción y definir los términos finales antes del desembolso de los fondos.
- Prepararse con anticipación, mantener un crédito sólido y comprender los términos del préstamo puede ayudar a las empresas a obtener condiciones de financiamiento más favorables.
- Trabajar con un socio financiero de confianza puede brindar orientación y ayudar a alinear las soluciones de financiamiento con las metas empresariales a largo plazo.
¿Qué es el financiamiento de bienes raíces comerciales?
Las compañías a menudo incluyen inversiones inmobiliarias como parte de su portafolio financiero general, pero ¿qué sucede cuando una empresa quiere realizar cambios en el presupuesto o avanzar en una dirección diferente? ¿Qué sucede si ocurre una emergencia en una ubicación existente o si surge una oportunidad de inversión? El financiamiento de bienes raíces comerciales puede ayudar.
Definición de préstamos para bienes raíces comerciales
El financiamiento de bienes raíces comerciales proporciona fondos para la compra de propiedades, el desarrollo inmobiliario o el refinanciamiento para aprovechar el valor existente. Estos préstamos suelen ser garantizados, utilizando la propiedad misma como garantía.
Cómo se diferencia de las hipotecas residenciales
Las principales diferencias entre estos y los préstamos residenciales o para vivienda son:
- La propiedad genera ingresos y se utiliza para fines comerciales.
- El prestatario es el propietario de una empresa o un desarrollador inmobiliario.
- Los plazos de préstamo suelen ser más cortos que los de los préstamos residenciales.
- Los pagos iniciales pueden ser mayores que los de los préstamos residenciales, con tasas de interés ligeramente más altas según el historial crediticio del prestatario.
Estos préstamos pueden utilizar la propiedad que se financia como garantía para respaldar el crédito, de manera muy similar a los préstamos residenciales, pero algunos también pueden utilizar otros activos de la empresa.
¿Cómo se utilizan normalmente los préstamos para bienes raíces comerciales?
- Comprar una nueva propiedad: Las empresas pueden tener la capacidad de expandirse a instalaciones de mayor tamaño o comprar un espacio en lugar de seguir alquilando.
- Refinanciar una propiedad existente: El refinanciamiento puede generar liquidez a partir del capital acumulado o ayudar a reducir los costos de interés cuando cambian las tasas.
- Costos de construcción: Los préstamos pueden ofrecer financiamiento a corto plazo para desarrollos desde cero o para otros costos de construcción asociados con nuevos proyectos.
- Costos de renovación: Los préstamos para bienes raíces comerciales también se pueden utilizar para renovar inmuebles y espacios comerciales, ya sea para reparaciones y actualizaciones necesarias o para proyectos relacionados con una expansión.
- Préstamos puente: Las empresas y los desarrolladores pueden utilizar estos préstamos para cerrar brechas financieras entre proyectos o fases de un proyecto.
Tipos de préstamos para bienes raíces comerciales
Los prestatarios disponen de varias opciones para obtener un préstamo para bienes raíces comerciales. Estas son algunas opciones comunes para financiar bienes raíces comerciales.
Préstamos bancarios (prestamistas tradicionales)
Los préstamos bancarios tradicionales son una de las opciones de financiamiento más comunes para bienes raíces comerciales. Suelen ofrecer tasas de interés competitivas y plazos de amortización más largos, lo que puede ayudar a respaldar una planificación previsible y a largo plazo. Sin embargo, a menudo requieren un crédito sólido y documentación financiera detallada, y pueden tener un plazo de aprobación más largo.
Préstamos de SBA
Los préstamos respaldados por la Administración de Pequeñas Empresas de EE. UU. están diseñados para facilitar el acceso al financiamiento para las pequeñas empresas. Las opciones como los préstamos SBA 504 y SBA 7(a) pueden ofrecer pagos iniciales más bajos y plazos de amortización más extensos, lo que reduce la presión financiera inicial. Al mismo tiempo, estos préstamos pueden implicar más documentación, requisitos de elegibilidad y un proceso de revisión más largo.
Préstamos CMBS (títulos valores garantizados por hipotecas comerciales)
Los préstamos CMBS se agrupan y se venden a los inversionistas como títulos valores, en los que múltiples préstamos para bienes raíces comerciales se agrupan y los inversionistas pueden participar en ellos como un conjunto. Dicho agrupamiento puede permitir a los prestamistas ofrecer tasas de interés fijas y plazos de préstamo más largos. Sin embargo, los préstamos CMBS suelen ofrecer menos flexibilidad, particularmente para el refinanciamiento o la amortización anticipada, y pueden incluir penalizaciones por pago anticipado.
Préstamos de fondos de deuda (prestamistas privados)
Los fondos de deuda son prestamistas privados no bancarios que pueden ofrecer una suscripción más flexible que los bancos tradicionales. Se enfocan más en préstamos de mayor riesgo o en financiamientos transicionales. Esto puede dar como resultado aprobaciones más rápidas y un acceso más oportuno al capital para prestatarios con situaciones más complejas. A cambio, estos préstamos suelen tener tasas de interés más altas y, posiblemente, plazos más cortos.
Préstamos de dinero duro
Los préstamos de dinero duro son préstamos de corto plazo que se basan principalmente en el valor de la propiedad en lugar del historial crediticio del prestatario. Estos son más adecuados para necesidades urgentes o renovaciones rápidas. Si bien generalmente conllevan tasas más altas y plazos más cortos que otros préstamos, pueden proporcionar financiamiento rápido cuando el factor tiempo es crítico.
Factores clave que consideran los prestamistas
Al igual que en los préstamos residenciales, ciertos factores determinan si un prestatario potencial tiene capacidad crediticia.
Puntaje de crédito e historial del prestatario
Los prestamistas pueden revisar el historial crediticio tanto de la persona como de la empresa. Quieren saber qué tan responsable es el prestatario potencial con el crédito y si existen señales de alerta, tales como una alta relación de cobertura del servicio de la deuda o antecedentes de incumplimiento de pago.
Relación préstamo-valor (LTV)
La relación préstamo-valor (LTV) compara el monto del préstamo con el valor de tasación de la propiedad. Una relación préstamo-valor más baja puede indicar un menor riesgo para el prestamista. Es posible obtener una relación préstamo-valor más alta, pero esto podría dar lugar a condiciones más estrictas o un pago inicial más elevado.
Relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)
La relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) determina la capacidad que una propiedad tiene para generar ingresos suficientes para cubrir el pago de sus deudas. Muchos prestamistas pueden buscar una DSCR superior a 1.0, lo que indica que los ingresos probablemente superarán las obligaciones de la deuda. Una relación más alta puede brindar mayor confianza en la capacidad del prestatario para pagar el préstamo.
Requisitos de garantía
Los préstamos para bienes raíces comerciales suelen estar garantizados por la propiedad que se financia, pero los prestamistas también pueden exigir garantías adicionales según el perfil financiero del prestatario. Esto puede ayudar a reducir el riesgo y brindar la certeza de que el préstamo está respaldado por activos suficientes.
Montos mínimos de préstamo
Muchos prestamistas comerciales establecen montos mínimos de préstamo, los cuales pueden variar según el tipo de propiedad, el programa de crédito y las políticas del prestamista. Por ejemplo, un préstamo bancario tradicional puede tener un monto mínimo de $1 millón, mientras que un préstamo de la SBA puede ofrecer montos más bajos diseñados para prestatarios de pequeñas empresas. Los préstamos a corto plazo podrían ofrecer montos mínimos de préstamo aún más bajos.
El proceso de financiamiento de bienes raíces comerciales
La obtención de un préstamo para bienes raíces comerciales implica varios pasos, aunque los plazos y los requisitos específicos pueden variar según el prestamista y el tipo de préstamo.
Evaluar sus necesidades y su elegibilidad
Comience por determinar cuánto financiamiento necesitará para su proyecto inmobiliario específico, así como la información sobre el nivel de riesgo de dicha propiedad. Esto podría incluir información sobre si usted posee valor líquido en la propiedad, si esta genera ingresos o si tiene otras deudas respaldadas por dicho inmueble.
También puede considerar revisar su historial de crédito personal y empresarial para determinar para qué tipo de financiamiento califica, así como el flujo de caja actual y la situación financiera general, incluyendo las proyecciones comerciales.
Reunir la documentación
Los prestamistas pueden solicitar diferentes documentos a lo largo del proceso de su préstamo, pero algunos de los más comunes son:
- Estados financieros
- Declaraciones de impuestos
- Un plan de negocio
- Información sobre la propiedad
Evaluar diferentes prestamistas y comparar los términos
Los diferentes tipos de prestamistas pueden ofrecer una variedad de términos que ayuden a su empresa a adaptar un préstamo para bienes raíces comerciales a sus necesidades y metas. Comparar las tasas de interés, los plazos de pago, los cargos y la flexibilidad puede ayudarle a identificar la solución que mejor se adapte a sus necesidades.
Presentar la solicitud y continuar con el proceso de suscripción
Una vez que seleccione un prestamista, presentará una solicitud formal. Durante el proceso de suscripción, el prestamista evalúa sus finanzas, la propiedad y el riesgo en general. Este paso puede incluir tasaciones, consultas de crédito y solicitudes de documentación adicional.
Revisar y aceptar los términos
Una vez que haya recibido los términos de su préstamo, revise la propuesta para asegurarse de comprender las condiciones. Analizar las tasas, los cargos aplicables y la estructura de amortización puede ayudar a prevenir malentendidos en el futuro.
Cierre y financiamiento
Una vez que su préstamo sea aprobado y usted haya aceptado los términos, deberá firmar los documentos finales y cumplir con cualquier condición restante. Los fondos serán desembolsados, aunque los plazos pueden variar según el prestamista y el tipo de crédito. Los fondos pueden verse reflejados en un plazo que va desde unos pocos días hasta un par de semanas.
Consejos para obtener los mejores términos de financiamiento
Prepararse con anticipación y comprender sus opciones puede ayudarle a obtener términos de préstamo más favorables.
Mejorar su perfil de crédito
Un perfil de crédito empresarial sólido puede ayudarle a obtener las condiciones de préstamo ideales. Para prepararse, puede considerar revisar su puntaje de crédito con anticipación. Realice cualquier cambio o corrección antes de presentar su solicitud de préstamo.
Preparar un caso de negocio sólido
Contar con un plan de negocio claro puede facilitar el proceso de obtención de financiamiento, porque demuestra a los prestamistas que probablemente podrá reembolsar los préstamos sin dificultad. Mejorar la salud a largo plazo de su empresa también puede ayudar con esto.
Comparar varias ofertas
Evaluar ofertas de diferentes tipos de prestamistas y para diferentes tipos de préstamos puede brindarle una mayor flexibilidad. De este modo, podrá comprender mejor qué tipos de préstamos están realmente a su alcance y cuáles se alinean con las metas de su empresa a corto y largo plazo.
Conocer todos los cargos y términos
Puede ser conveniente revisar todos los términos de su oferta de préstamo. Más allá de la tasa de interés, es importante revisar los costos de cierre, los términos de pago anticipado y cualquier cargo adicional que pueda afectar el costo total del préstamo.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los términos habituales en los préstamos para bienes raíces comerciales?
Los términos del préstamo pueden variar, pero muchos préstamos para bienes raíces comerciales oscilan entre 5 y 25 años, con períodos de amortización que pueden extenderse más allá de dicho plazo. Las tasas de interés y las estructuras pueden variar según el prestamista, el tipo de préstamo y la capacidad crediticia de la empresa y de la persona.
¿Qué propiedades califican?
Los préstamos para bienes raíces comerciales pueden cubrir propiedades como edificios de oficinas, locales comerciales, instalaciones industriales, viviendas multifamiliares y ciertos desarrollos de uso mixto. Calificar para este tipo de préstamo puede depender del uso que se le dé a la propiedad y de su potencial de ingresos.
¿Cuánto se necesita de pago inicial para el préstamo?
Los pagos iniciales pueden variar del 10 % al 30 % o más, dependiendo del prestamista y los términos del préstamo.
¿Se puede obtener financiamiento para renovaciones o construcción?
Sí, algunas opciones de préstamos están diseñadas específicamente para mejoras de la propiedad o construcción desde cero. Estos préstamos pueden tener estructuras diferentes, como el financiamiento por fases, y es posible que deba proporcionar planes de proyecto más detallados.
¿Por qué trabajar con un socio financiero de confianza?
Una buena relación con su representante de banca empresarial puede proporcionar una base sólida para iniciar el proceso del préstamo. La orientación experta de prestamistas como PNC puede ayudarle a determinar su elegibilidad para el préstamo y lo que se necesita para garantizar su aprobación. Podrá explorar diferentes opciones de préstamos para alinearse más estrechamente con sus metas, sin tener que convertirse de repente en un experto en préstamos empresariales.
Cómo apoya PNC Bank a las empresas e inversionistas con soluciones a la medida
PNC Bank trabaja con empresas e inversionistas para proporcionar soluciones de financiamiento alineadas con sus metas. Con una variedad de opciones de préstamos y apoyo de asesoría, PNC puede ayudar a los clientes a evaluar oportunidades, gestionar el riesgo y planificar el crecimiento a largo plazo.
Apoyar su próximo paso en bienes raíces comerciales
Los procesos de financiamiento de bienes raíces comerciales implican múltiples factores, y conocer todas las opciones puede ayudarle a decidir el tipo de préstamo adecuado para su proyecto. Comprender su propio historial crediticio, así como el historial crediticio y la situación financiera de su empresa, puede facilitar el proceso de préstamo.
Además, trabajar con un banco de confianza que tenga experiencia en préstamos para pequeñas empresas puede brindarle una comprensión más clara de cómo financiar bienes raíces comerciales. PNC puede ayudarle a lo largo del proceso de financiamiento de sus metas inmobiliarias. Comuníquese con un asesor bancario de PNC para recibir orientación personalizada y una gestión paso a paso de sus necesidades bancarias.
