A comienzos de 2026, la tendencia del sector de bienes raíces avanzaba hacia una dirección más clara. Tras un volátil 2025, se preveía que la reducción de las tasas de interés, la mejora de la asequibilidad en el mercado de la vivienda y la recuperación de una posición más sólida en los sectores minorista e industrial impulsarían la recuperación. La perspectiva predominante señalaba que la mejora en las condiciones del sector de bienes raíces comerciales fomentaría una actividad transaccional más amplia; sin embargo, aunque inicialmente las condiciones parecían encaminadas a cumplir esa expectativa en 2026, la situación ha cambiado.

Principalmente, la incertidumbre geopolítica eclipsa cualquier expectativa de estabilidad para el resto del año, lo que provoca reacciones diversas en el mercado.

“Al inicio del año, esperábamos ver un incremento en la demanda, y eso fue lo que ocurrió”, afirmó Dan Mullinger, director de Bienes Raíces de PNC. “Continuamos observando una demanda bastante sólida en el segmento de préstamos, incluso con todo lo que está sucediendo en el entorno geopolítico”.

La demanda se mantiene, pero la mayor certeza que teníamos sobre la recuperación se ha desvanecido en gran medida, a medida que los propietarios de empresas y los inversionistas se adaptan a una nueva normalidad en constante cambio; una normalidad que, pese a la incertidumbre, aún ofrece oportunidades.

La demanda persiste, pero el cierre de las transacciones es más lento

Aunque la inestabilidad geopolítica normalmente tiene un efecto moderador en el endeudamiento, el interés de los prestatarios no ha disminuido tanto como se anticipaba.

Sin embargo, Mullinger observa cierta renuencia a fijar la tasa y cerrar préstamos de agencias, dado que los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años se mantienen en torno al 4.5 %. El nuevo presidente de la Reserva Federal, Kevin Warsh, señaló previamente su deseo de aplicar recortes adicionales a las tasas, pero la inflación, superior a la esperada, complicará aún más esa decisión.

Esto genera una desconexión creciente entre la cartera de préstamos en trámite y los cierres, lo que impulsa el uso de opciones de financiamiento más creativas. “Podríamos ver una mayor actividad en los préstamos puente para reemplazar los préstamos a plazo próximos a vencer”, continuó Mullinger. “Es posible que los prestatarios opten por un préstamo puente mientras esperan que las tasas cambien”.

Momentos como este requieren una solución a la medida de un proveedor de servicios bancarios como PNC, que ya ha enfrentado prácticamente todo tipo de retos y obstáculos.

El sector multifamiliar: una recuperación más lenta de lo previsto

La vivienda era uno de los segmentos más optimistas en el panorama de principios de 2026. Se esperaba que la mejora de la asequibilidad, el menor crecimiento de los alquileres y el apoyo de las políticas de vivienda asequible ayudaran a estabilizar la actividad de arrendamiento y prepararan el escenario para un renovado interés en el desarrollo.

“El arrendamiento de viviendas multifamiliares sigue presentando dificultades”, afirmó Mullinger. “Todavía hay mucha oferta y no estamos viendo la absorción que se esperaría”.

Los resultados han sido mixtos este año. La actividad se está llevando a cabo, pero no la suficiente como para impulsar una absorción significativa. Las concesiones siguen siendo comunes. La rotación es elevada. Las ganancias por ocupación han sido limitadas, incluso con un crecimiento del empleo relativamente sólido.

Sin embargo, el factor tiempo es importante. El medio año normalmente es el punto álgido de la temporada de arrendamiento, cuando la demanda debería ser más alta. Es una industria que depende mucho de la presión del tiempo.

La recuperación ha sido más lenta de lo previsto y este es un ámbito que habrá que seguir de cerca en adelante.

El capital está disponible, pero fluye de manera más selectiva

La actividad en los mercados de capital sigue siendo uno de los componentes más estables y reveladores de este panorama. La emisión de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS, por sus siglas en inglés) ha superado las expectativas, especialmente considerando el entorno actual de tasas de interés. Esto confirma que la liquidez no ha desaparecido del sistema, sino que simplemente está cambiando de rumbo.

De hecho, Mullinger destacó que el mercado está dominado por las operaciones de un solo activo y un solo prestatario (SASB, por sus siglas en inglés), un tipo específico de CMBS que titulariza un único préstamo de gran monto.

Los activos de gran volumen y calidad institucional captan una proporción cada vez mayor de las emisiones, mientras que el financiamiento conduit tradicional representa una proporción menor del mercado. En lo que va del año, las emisiones de CMBS rondan los $60 mil millones, y las operaciones SASB representan mucho más de la mitad de esa cifra. El resto del mercado se divide entre la actividad de Freddie Mac y los préstamos por conducto.

En medio del auge de los grandes activos individuales, como las torres de oficinas y los espacios comerciales en todo el país, los centros de datos de inteligencia artificial (IA) constituyen el tipo de activo que más impulsa el crecimiento.

El optimismo de principios de año sugería que la mejora en las condiciones del mercado ampliaría gradualmente el acceso al financiamiento. Sin embargo, el capital se está volviendo más selectivo en lugar de más incluyente.

Mullinger advierte: “La emisión de CMBS se ha mantenido sólida, pero si las tasas de interés siguen elevadas, en algún momento eso podría desacelerar la actividad en los mercados de capitales”.

La inflación y las tasas de interés reactivan la incertidumbre

El cambio más significativo desde principios de año es el regreso de la incertidumbre en torno a la inflación y la política monetaria. Las expectativas iniciales apuntaban a una moderación de la inflación y a posibles recortes de las tasas de interés como factores favorables para el sector de bienes raíces. El alza en los precios de la energía complicó este panorama, por lo que se espera que la reciente tendencia a la baja se mantenga.

“El hecho de que el petróleo superara los $100 por barril supuso un duro golpe para el sistema, lo que se tradujo en un aumento de los costos en toda la economía, incluidos los gastos operativos y de construcción”, señaló Mullinger. “Confiamos en que el reciente descenso del crudo se mantenga durante el resto del año, lo que permitiría una reducción de los costos; no obstante, el segundo semestre inicia con un nivel de incertidumbre mayor al que me hubiese gustado”.

Cabe destacar que gran parte de esta incertidumbre responde a tensiones geopolíticas que podrían cambiar en cualquier momento.

Un mercado que sigue en movimienteo

A pesar de que el panorama para el sector de bienes raíces comerciales en 2026 ha cambiado desde principios de año, este no ha revertido por completo las predicciones anteriores. La demanda se mantiene sólida aun cuando el cierre de las operaciones puede requerir más tiempo, el capital sigue activo pero fluye de manera más selectiva, y ciertos sectores continúan mostrando solidez.

El camino a seguir es más estrecho e incierto. Por ello, resulta importante contar con el respaldo de un proveedor bancario como PNC, cuyas soluciones integrales y perspectiva institucional a largo plazo le ayudarán a sortear la volatilidad del mercado.