• En promedio, el cierre de la compra de una casa tarda entre 30 y 45 días.
  • Factores como el tipo de préstamo hipotecario, las contingencias, la capacidad de respuesta de todas las partes y la disponibilidad de información pueden afectar el tiempo que tarda el cierre de la compra de una casa.
  • Para acelerar los tiempos de cierre, los compradores deben obtener una aprobación previa para un préstamo hipotecario antes de presentar ofertas de compra, y los vendedores deben resolver cualquier problema conocido del título antes de poner la propiedad a la venta.

Si bien es muy compleja, la compra de una vivienda es una de las compras más importantes que la mayoría de las personas harán. Incluso cuando se acepta una oferta sobre una propiedad, hay más trabajo por hacer antes de que el comprador y el vendedor puedan cerrar el trato y completar la transferencia de titularidad.

En este artículo, exploramos cuánto tiempo tarda el cierre de la compra de una casa. Aprenderá cómo funciona el proceso de cierre, qué factores pueden afectar los plazos de cierre y qué puede hacer para evitar retrasos en el cierre de su transacción inmobiliaria.

¿Cuánto tiempo tarda el cierre de la compra de una casa?

En promedio, el cierre de la compra de una casa puede tardar entre 30 y 45 días.[1] Sin embargo, hay muchos factores que pueden afectar los plazos de cierre, por lo que es posible que en algunos casos se aproxime más a 60 días.

Factores que pueden afectar los plazos de cierre

Los plazos de cierre a menudo dependen de factores como:

  • Tipo de préstamo hipotecario. La mayoría de los compradores de vivienda necesitan obtener financiamiento hipotecario para completar la compra de su nueva vivienda. Diferentes tipos de préstamos pueden tardar más en cerrar debido a los requisitos del programa que son específicos para ciertos préstamos. Por ejemplo, los préstamos del VA, que proporcionan financiamiento para miembros del servicio militar elegibles, veteranos y sus cónyuges, requieren una inspección exhaustiva de la propiedad para asegurar que la vivienda seleccionada cumpla con los requisitos mínimos de propiedad (Minimum Property Requirements, MPR) del VA.[2]
  • Contingencias. Las contingencias son las estipulaciones que se deben cumplir antes de que sea posible cerrar un trato. Algunas contingencias pueden tardar más tiempo en resolverse que otras. Por ejemplo, una contingencia de venta de vivienda significa que el comprador debe esperar a que se venda su vivienda actual antes de que pueda comprar la nueva vivienda. Esto podría afectar drásticamente el cronograma de cierre.
  • Conflictos de itinerarios, incluidos los días festivos y las vacaciones: Los tratos inmobiliarios requieren que un equipo de profesionales facilite la transacción, lo que incluye agentes, prestamistas, abogados, inspectores, tasadores, investigadores de títulos y notarios. Sus itinerarios pueden afectar el cronograma de cierre, en particular cuando varias personas no están disponibles, como en ocasiones se observa durante los días festivos.
  • Capacidad de respuesta de todas las partes involucradas. El proceso puede avanzar con más rapidez cuando el comprador, el vendedor y todos los proveedores responden rápidamente a las solicitudes de documentación y aprobaciones.
  • Disponibilidad de información. Es necesario confirmar muchos detalles durante el cierre (por ejemplo, los ingresos del comprador y el derecho legítimo del vendedor para realizar la venta). La disponibilidad de la información relevante puede afectar los plazos de cierre.

¿Qué se debe hacer durante el proceso de cierre?

La lista de verificación exacta de lo que se debe llevar a cabo durante el proceso de cierre varía dependiendo de los aspectos específicos del contrato de compra. Dicho esto, este es un resumen de las tareas que normalmente se deben llevar a cabo una vez que la propiedad está sujeta a contrato y se avanza hacia el cierre.

Llenar la solicitud de hipoteca

Si el comprador ya recibió una aprobación previa para una hipoteca, el llenado de la solicitud de hipoteca se puede realizar rápidamente, a menudo enviando un formulario en línea. La aprobación previa es cuando un prestamista evalúa las finanzas y el crédito del comprador para determinar si es probable que califique para un préstamo hipotecario y cuánto podría solicitar prestado. Debido a que el prestamista ya tiene una sólida comprensión del perfil financiero del comprador, el comprador ya tiene cierta ventaja en la solicitud de hipoteca.

Muchos compradores obtienen una aprobación previa antes de buscar casas porque quieren asegurarse de que están buscando en el rango de precios correcto y mostrarle al vendedor que son compradores serios y calificados. Tener una aprobación previa puede darle una ventaja sobre otros compradores que no cuenten con una. Algunos agentes de bienes raíces y vendedores prefieren que su comprador cuente con una aprobación previa al presentar una oferta, lo que le puede otorgar una ventaja competitiva en la selección de oferta.

Si el comprador no tiene una aprobación previa (o si su aprobación previa ya venció), será necesario que comience su solicitud de hipoteca desde el principio al enviar un formulario, autorizar una consulta de crédito y presentar la documentación para la evaluación del prestamista, lo que incluye:

  • Documento de identidad: un número de Seguro Social y una identificación válida emitida por el gobierno.
  • Comprobante de ingresos: recibos de nómina de los últimos 30 días.
  • Comprobante de historial de ingresos: formularios W-2, 1099 y declaraciones de impuestos de los últimos dos años.
  • Comprobante de activos: estados de cuenta bancarios y de inversiones de los últimos 90 días.
  • Información de deudas: una lista de las tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, préstamos para vehículos y cualquier otra deuda activa.

Solicitar la inspección de la vivienda

El comprador solicita una inspección de la vivienda para evaluar la condición física de la misma. Esto puede dar lugar a una nueva ronda de negociaciones si el comprador no está satisfecho con los resultados de la inspección. Es posible que soliciten que se realicen reparaciones antes del cierre, lo que podría retrasar el cierre. Si el plazo de cierre es importante, las partes pueden estar de acuerdo con las concesiones del vendedor para cubrir el costo de las reparaciones o una reducción al precio de compra.  

Hacer una tasación de la propiedad

El prestamista colaborará con el comprador para solicitar una tasación de la vivienda para confirmar el valor de la propiedad. Debido a que la propiedad se utiliza como garantía para el préstamo, es necesario que el prestamista confirme su valor. 

Esto también podría generar una nueva ronda de negociaciones. Si el valor tasado de la propiedad es menor que el precio de compra, el comprador puede intentar renegociar el precio, en particular si el prestamista reduce el financiamiento en función de la tasación más baja. 

Si en este punto no hay problemas, el cierre de la compra de la casa podría tardar entre dos y tres semanas después de la tasación.[3]

Hacer que se investigue el título

Las búsquedas de títulos revelan los posibles problemas en cuanto al derecho legítimo que el vendedor tiene para vender la propiedad. Las “imperfecciones del título” son los defectos de un título sin reclamos que normalmente se deben resolver antes del cierre. Por ejemplo, si existe un gravamen fiscal contra la propiedad debido al adeudo de impuestos pendientes de pago, sería necesario pagar dichos impuestos para liberar el título.

Asegurar la propiedad

Será necesario que el comprador adquiera un seguro de propietarios de vivienda para la nueva propiedad a fin de protegerla contra un siniestro o daño imprevisto debido a eventos como una tormenta, un incendio o un robo. Los prestamistas normalmente solicitan que la póliza de seguro esté vigente antes de liberar los fondos.

Firma de documentos y divulgaciones

Tanto el comprador como el vendedor deberán firmar los contratos, las divulgaciones, los apéndices y demás documentos correspondientes para asegurar que se haya informado a todos sobre los detalles relevantes del acuerdo.

Financiamiento del préstamo

El prestamista libera los fondos para que el vendedor pueda recibir el pago y el comprador pueda tomar posesión de la propiedad.

Retrasos comunes del cierre

Estas son algunas de las razones más comunes por las que se podría retrasar el cierre de la compra de una vivienda:

  • Retrasos en el financiamiento. La falta de documentos, la información contradictoria o las preguntas que surjan durante la suscripción pueden demorar el proceso de financiamiento.
  • Problemas con el título. Los problemas con el título de una propiedad, que se conocen como “imperfecciones del título”, tales como los gravámenes no pagados, disputas de límites o errores de registro público, pueden retrasar el cierre hasta que se hayan resuelto.
  • Problemas con la tasación de la vivienda. Si la tasación de la vivienda es menor al precio de compra, es posible que el comprador deba cubrir la diferencia con dinero propio, lo que puede generar una renegociación con el vendedor y retrasar el cierre.
  • Hallazgos de la inspección de la vivienda. Los problemas importantes que se identifiquen durante la inspección podrían requerir reparaciones, inspecciones adicionales o renegociaciones, todo lo cual puede prolongar el plazo.
  • Contingencias de venta de la vivienda. Si el comprador necesita vender su vivienda actual antes de que pueda concretar esta compra, el plazo podría ser incierto.
  • Errores o retrasos en los documentos. Las firmas faltantes, la información faltante o la información incorrecta en la documentación pueden detener el avance y generar retrasos.
  • Cambios en el financiamiento del comprador. Si el comprador cambia de prestamista, cambia de producto de préstamo o realiza un movimiento financiero importante (como contraer nuevas deudas o cambiar de empleo), es posible que sea necesario volver a tramitar el préstamo.

Consejos para evitar retrasos y acelerar el proceso de cierre

Para evitar retrasos, los compradores de vivienda pueden:

  • Obtener una aprobación previa para una hipoteca antes de presentar una oferta. Si aún no está listo para una aprobación previa completa en la que se realice una consulta mayor de su crédito, considere una aprobación previa preliminar, la cual utiliza una consulta menor que no afectará su puntaje de crédito. La aprobación final del préstamo y el monto están sujetos a la verificación de los datos del préstamo, la tasación de la propiedad y las condiciones de suscripción.
  • Responda a las solicitudes con rapidez. Ya sea que su prestamista necesite su recibo de nómina más reciente o que su agente necesite su firma, debe responder con la mayor rapidez posible.
  • Programe las inspecciones y las tasaciones con anticipación. Cuanto antes se lleven a cabo, más rápido podrá abordar cualquier problema que pueda surgir.
  • Evite cambios financieros importantes. No abra nuevas cuentas de crédito, no cambie de empleo ni haga compras grandes antes del cierre. Dichas acciones pueden alterar su perfil financiero y hacer que su prestamista reevalúe las calificaciones de su préstamo.
  • Revise las divulgaciones de cierre anticipadamente. Solicite copias de los documentos que deberá firmar unos días antes de la cita de firma, para que pueda leerlos por completo y obtener las respuestas a sus preguntas, en lugar de reprogramar la firma.

Y los vendedores de viviendas pueden:

  • Considerar realizar una inspección de la vivienda antes de poner la vivienda a la venta. Esto puede ayudarle a identificar los posibles problemas con el estado de la propiedad con antelación, para que así pueda abordarlos o estar preparado para solucionarlos.
  • Sea claro con las divulgaciones. Proporcione divulgaciones completas y honestas con respecto a la propiedad desde un principio a fin de ganarse la confianza del comprador y evitar contratiempos legales o logísticos más adelante.
  • Permita que sea posible acceder a la propiedad. Reciba a los tasadores e inspectores y permita que se realicen los recorridos finales para prevenir retrasos en la programación.
  • Solucione los problemas del título con antelación. Colabore con una compañía de títulos para asegurar que no existan gravámenes ni discrepancias de propiedad que pudieran retrasar el cierre.

Conclusiones finales con respecto a cuánto tarda el cierre de la compra de una casa

Conocer el cronograma del cierre de la compra de una casa puede ayudarle a establecer expectativas realistas y reducir el estrés. Aunque la mayoría de los cierres inmobiliarios tardan de 30 a 45 días, hay muchos factores que pueden acelerar o ralentizar las cosas. Ya sea que esté comprando o vendiendo, ser proactivo, receptivo y estar bien preparado es la mejor manera de mantener su transacción encaminada y evitar demoras frustrantes.