Los 5 tipos principales de préstamos hipotecarios: ¿Cuál le conviene?

Elegir un préstamo hipotecario es una decisión importante. El tipo de préstamo que obtenga puede afectar su pago inicial, sus pagos mensuales y el valor líquido de la vivienda. Y hay varios tipos de préstamos hipotecarios para elegir.

Los préstamos hipotecarios se pueden clasificar ya sea como préstamos de tasa fija, en los que la tasa de interés no cambia durante el plazo del préstamo, o como préstamos de tasa ajustable, en los que la tasa puede variar de forma semestral o anual, dependiendo de los términos de su préstamo y los cambios en las condiciones de las tasas del mercado.
Los tipos más comunes de préstamos hipotecarios son los préstamos convencionales, los jumbo y los respaldados por el gobierno (que incluyen préstamos de la FHA garantizados por la Administración Federal de Vivienda, los préstamos del VA garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos y los préstamos del USDA garantizados por el Departamento de Agricultura).
Para elegir el tipo de hipoteca adecuado para usted, debe considerar factores como su capacidad para calificar para diferentes tipos de préstamos, su tolerancia a los cambios en los pagos de la hipoteca a lo largo del tiempo, el costo de su pago mensual y el costo total del préstamo.

Comprar una vivienda es un rito de iniciación financiera para muchos estadounidenses. El primer paso para muchos compradores potenciales es aprender lo más posible sobre el proceso, lo que incluye explorar todas las diferentes opciones de préstamos hipotecarios.

Aunque los diferentes tipos de préstamos hipotecarios pueden parecer confusos al principio, este artículo le ayudará a entender las distintas opciones y a determinar cuál (o cuáles) se adaptan mejor a sus necesidades.

En este artículo usted aprenderá:

Los cinco tipos principales de préstamos hipotecarios.
Otras opciones posibles para préstamos hipotecarios.
Las dos categorías de préstamos hipotecarios.
Cómo elegir el préstamo hipotecario adecuado para usted.

Los 5 tipos principales de préstamos hipotecarios para vivienda

Existen cinco tipos principales de hipotecas:

Hipotecas convencionales
Préstamos Jumbo
Préstamos de la FHA
Préstamos del VA
Préstamos del USDA

1. Hipotecas convencionales

Una hipoteca convencional es cualquier hipoteca que no esté respaldada por el gobierno (hablaremos de los préstamos respaldados por el gobierno en breve). Los préstamos convencionales son el tipo de préstamo hipotecario más común en los Estados Unidos.^[4]

Los plazos de 10, 15, 20 y 30 años son habituales. Un préstamo convencional puede ser conforme (en el que el préstamo cumple las normas de la industria para agrupar préstamos en títulos valores que pueden cotizar en el mercado de valores) o no conforme (en el que el préstamo no cumple las normas de la industria para su agrupación en títulos valores).^[5]

Como ocurre con todos los tipos de préstamos hipotecarios, los criterios para calificar para un préstamo convencional varían en función del prestamista. Dicho esto, estos son los requisitos generales para un préstamo convencional:^[6]

Buenos antecedentes crediticios
Un pago inicial de al menos el 3 %
Una relación deuda-ingresos razonable
Seguro hipotecario privado (PMI) para préstamos con un pago inicial inferior al 20 %

2. Préstamos Jumbo

Los préstamos jumbo son préstamos para compradores de vivienda que buscan un rango de precios más alto. Estos préstamos superan los límites máximos de préstamo establecidos por Fannie Mae, Freddie Mac y la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda.^[7] Debido a que estos préstamos superan los máximos establecidos por estas agencias, estas no pueden comprárselos a los emisores de los préstamos. Esto significa que el originador está asumiendo un mayor riesgo al prestar un monto tan elevado. Debido a este mayor riesgo, los préstamos jumbo pueden tener criterios de calificación más estrictos, pagos iniciales más altos o tasas de interés más elevadas.

3. Préstamos FHA

Los préstamos de la FHA son préstamos respaldados por el gobierno, en los que la Administración Federal de la Vivienda (Federal Housing Administration, FHA) asegura una parte del préstamo.^[8] Este programa se diseñó para que los compradores que no califican para acceder a un préstamo convencional puedan comprar una vivienda. Al asegurar el préstamo contra la falta de pago del prestatario, la FHA permite a los prestamistas ofrecer pagos iniciales tan bajos como un 3.5 %, con costos de cierre potencialmente más bajos y requisitos de calificación más flexibles.^[9] Es por esto que los préstamos de la FHA suelen funcionar bien para quienes compran su primera vivienda que buscan un pago inicial más bajo y requisitos de puntaje de crédito más flexibles. Tenga en cuenta que los préstamos de la FHA requieren el pago de primas de seguro hipotecario.

4. Préstamos VA

Los préstamos del VA son préstamos respaldados por el gobierno que se ofrecen exclusivamente a miembros del servicio militar en activo, veteranos, reservistas, miembros de la Guardia Nacional y cónyuges supérstites no casados como beneficio por su servicio.^[10]

Los préstamos del VA ofrecen tasas de interés más bajas, costos de cierre limitados y la posibilidad de que los compradores calificados obtengan un préstamo sin pago inicial ni PMI.^[12] Sin embargo, los préstamos del VA requieren el pago de una tasa de financiamiento del VA.

5. Préstamos del USDA

Los préstamos del USDA son préstamos respaldados por el gobierno que alientan a los compradores con ingresos bajos o moderados a considerar la posibilidad de adquirir viviendas en zonas con menor densidad de población.^[13] En un afán por promover el desarrollo de las zonas rurales, el Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA) permite que los compradores calificados compren una vivienda elegible sin un pago inicial.^[15] Sin embargo, los préstamos del USDA requieren un cargo de garantía por adelantado, así como un cargo anual, que es similar al PMI de un préstamo convencional.

	Préstamo convencional	Préstamo Jumbo	Préstamo de la FHA	Préstamo del VA	Préstamo del USDA
Pago inicial	Cuando menos el 3 %	Normalmente del 10 al 20 % o más (varía según el prestamista)	Cuando menos el 3.5 %	Desde el 0 % para los prestatarios elegibles	Desde el 0 % para los prestatarios elegibles
Seguro hipotecario	Por lo general, se requiere un seguro hipotecario privado (PMI) si el pago inicial es menor del 20 %.	No se requiere, pero a menudo se aplican tasas más altas y reservas más estrictas	Requiere una Prima de seguro de hipoteca por adelantado (UFMIP) y una MIP anual	No requiere seguro hipotecario mensual, pero se aplica un cargo por financiamiento del VA	Requiere un cargo de garantía por adelantado y un cargo anual
Monto máximo del préstamo	Monto máximo más alto (en particular en zonas de alto costo)	Supera los límites de los préstamos conformes	Monto máximo más bajo (establecido según los límites del FHA)	Sin tope oficial para los prestatarios elegibles con derecho pleno (los prestamistas aún establecen los límites)	Se basa en los límites de ingresos locales y la elegibilidad de la propiedad
Requisitos de inspección y tasación	Normalmente requiere una tasación para confirmar el valor de la propiedad	Normalmente requiere una tasación para confirmar el valor de la propiedad	Requieren una tasación realizada por un tasador aprobado por la FHA para asegurar que la propiedad cumple las normas mínimas del HUD	Requiere una tasación del VA para determinar el valor y los requisitos mínimos de propiedad	Requiere una tasación del USDA para confirmar el valor y las normas de condición de la propiedad
Opciones de refinanciamiento	Tasa, plazo y retiro de efectivo	Tasa, plazo y retiro de efectivo (específico según el prestamista)	Tasa y plazo, retiro de efectivo y FHA Streamline	Préstamo para refinanciamiento con reducción de tasa de interés (IRRRL) y refinanciamiento con retiro de efectivo	Opciones de tasa y plazo y opciones optimizadas del USDA
Ideal para	Prestatarios que tienen puntajes de crédito más altos o mayores ingresos y ahorros	Compradores con finanzas sólidas que compran viviendas de alto precio que superan los límites de los préstamos conformes	Compradores de primera vivienda, tanto los que tienen un crédito más bajo como los que pueden hacer un pago inicial más bajo	Miembros elegibles del servicio militar, veteranos y ciertos cónyuges supérstites	Compradores de ingresos bajos y moderados que compran una vivienda en zonas rurales elegibles

¿Existen otros tipos de hipotecas disponibles?

Las cinco hipotecas de las que acabamos de hablar pueden ser los principales tipos de préstamos hipotecarios, pero no son las únicas opciones de préstamo hipotecario disponibles para los prestatarios. Estos son algunos de los otros tipos de hipotecas que puede encontrar.

Préstamos para médicos. Los préstamos para médicos están diseñados para doctores, pasantes de medicina y residentes. Ofrecen límites de préstamo más altos que los préstamos convencionales y no requieren PMI. También permiten que los fondos recibidos en donación se utilicen para el pago inicial y los costos de cierre.
Préstamos con garantía hipotecaria. Los préstamos con garantía hipotecaria son segundas hipotecas que permiten a los propietarios de vivienda obtener préstamos sobre el valor líquido de sus viviendas.
Líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Las HELOC son segundas hipotecas que permiten a los propietarios de vivienda contratar una línea de crédito renovable para solicitar un préstamo sobre el valor líquido de su vivienda.
Hipotecas inversas. Las hipotecas inversas permiten a los adultos mayores convertir una parte del valor líquido de su vivienda en ingresos cada mes.
Préstamos para construcción. Los préstamos para construcción ayudan a los propietarios a cubrir los costos de urbanización de un terreno en bruto o de renovación de una estructura existente.
Préstamos de solo intereses. Los préstamos de solo intereses permiten a los prestatarios calificados mantener pagos mensuales más bajos al excluir el saldo principal del préstamo de los pagos iniciales de la hipoteca. En su lugar, los pagos se aplican únicamente a los intereses durante los primeros años del préstamo.
Hipotecas globales. Las hipotecas globales conllevan pagos de hipoteca mensuales comparativamente bajos, seguidos de un pago único y cuantioso al final del préstamo. Las hipotecas globales pueden ser utilizadas por prestatarios que planifican refinanciar o vender la propiedad antes de que venza el pago global.

Cómo elegir la hipoteca adecuada para usted

Al elegir la hipoteca adecuada para usted, tenga en cuenta lo siguiente:

Sus puntajes de crédito y su perfil financiero. Si va a elegir entre un préstamo convencional y un préstamo de la FHA, los préstamos convencionales normalmente (aunque no siempre) ofrecen tasas y términos favorables para los compradores que tienen puntajes de crédito sólidos y una situación financiera estable.
El monto del pago inicial que se puede permitir pagar. Los diferentes tipos de préstamos ofrecen diferentes mínimos de pagos iniciales.
Tasas hipotecarias. Los diferentes tipos de préstamos hipotecarios ofrecen diferentes tasas de interés, por lo que es importante comparar las ofertas de tasas.
Los pagos mensuales y los costos totales. Es importante evaluar los pagos mensuales de los tipos de préstamos para los que puede calificar frente al costo total del crédito durante el período que pretenda conservar la vivienda.
El precio de compra. Es posible que las viviendas de precio más alto requieran un préstamo jumbo.
Elegibilidad militar. Si califica para un préstamo del VA, es posible que este tipo de crédito le ofrezca tasas y términos más favorables que otras opciones.
Elegibilidad rural con niveles de ingresos alineados con el USDA. Calificar para un préstamo del USDA puede ofrecer tasas de interés más bajas o pagos iniciales más bajos que otros tipos de préstamos.

Dos opciones de tasas de préstamos hipotecarios

Los préstamos hipotecarios suelen clasificarse en una de dos categorías:^[1]

Préstamos hipotecarios de tasa fija
Préstamos hipotecarios de tasa ajustable

Hipotecas de tasa fija

Con una hipoteca de tasa fija, la tasa de interés permanece invariable durante todo el plazo del préstamo. En una hipoteca de tasa fija a 30 años, por ejemplo, la tasa de interés continuará siendo la misma durante los 30 años (a menos que el préstamo se refinancie a un nuevo préstamo o que la vivienda se venda antes de que finalice el plazo del préstamo).

El beneficio principal de una hipoteca de tasa fija es que usted sabe exactamente cuál será su tasa de interés durante todo su préstamo.^[2] Si usted fija su tasa de interés mientras las tasas están bajas, posiblemente pueda ahorrar mucho dinero durante el plazo de su préstamo. Si las tasas de interés hipotecarias disminuyen durante el plazo de su hipoteca de tasa fija, es posible que pueda refinanciarla para obtener la tasa más baja.^[3]

Hipotecas de tasa ajustable

Con una hipoteca de tasa ajustable (también conocida como ARM), la tasa de interés fluctúa junto con las tasas de mercado en distintos momentos durante el plazo del préstamo. Las ARM pueden estructurarse utilizando distintos plazos, por ejemplo con una tasa inicial fija durante un período de cinco o diez años, que luego puede ajustarse tras ese período inicial.

El beneficio principal de la mayoría de las ARM es que la tasa de interés inicial suele ser más baja que la de una hipoteca de tasa fija.^[2] Como la tasa suele variar con el mercado, es posible que la tasa baje, pero también que suba. El prestatario asume el riesgo de posibles aumentos futuros, aunque algunos prestamistas limitan los aumentos de las tasas.

Simplifique su búsqueda de préstamo hipotecario

Debido a que hay disponibles tantos tipos diferentes de préstamos hipotecarios, puede resultar difícil saber cuál es la mejor opción. Un oficial de préstamos hipotecarios puede ayudarle a comparar opciones con base en sus circunstancias y metas particulares. Póngase en contacto hoy mismo para recibir orientación personalizada llamando al 1-855-744-2668.