Cómo hacer una oferta en una vivienda

Cuando encuentre una vivienda que satisface sus necesidades, puede presentarle una oferta formal al vendedor, destacando los términos bajo los cuales está dispuesto a comprar la vivienda.
Una oferta de compra sólida incluye el precio que está dispuesto a ofrecer, la información sobre cualquier financiamiento, los detalles sobre su depósito en garantía, las estipulaciones estratégicas para contingencias y una propuesta de fecha de cierre.
Su oferta podría ser aceptada como está escrita, o el vendedor podría hacer una contraoferta con cambios en determinados términos. En algunos casos, como en las situaciones de múltiples ofertas, los vendedores pueden rechazar una oferta sin una contrapropuesta.

Ya sea que esté en el comienzo de su búsqueda de vivienda o que ya haya encontrado alguna en la que esté listo para proseguir, debe preguntarse: ¿cómo puedo hacer una oferta en una vivienda?

Hacer una oferta exige una consideración cuidadosa de su situación financiera y de sus objetivos en la compra. Resulta importante que los detalles sean precisos, ya que su oferta de compra se convierte en un contrato de compra legalmente vinculante una vez que el vendedor acepta sus términos.

En este artículo, aprenderá cómo hacer una oferta para una vivienda, incluyendo:

Cómo preparar sus finanzas antes de hacer una oferta.
Componentes para incluir en su oferta.
Cómo determinar un precio justo en la oferta.
Consejos para que su oferta se destaque en un mercado competitivo.

Cómo hacer una oferta en una vivienda: Una descripción general de alto nivel

Cómo hacer una oferta para comprar una vivienda (en ocasiones se menciona como “colocar una licitación para una vivienda”) requiere una oferta de compra por escrito. Ello es así debido a que el Estatuto de Fraude requiere que todos los contratos de bienes raíces estadounidenses sean por escrito y estén firmados por el comprador y el vendedor.^[1]

Usted puede redactar sus términos de compra propuestos en una plantilla modelo de oferta de compra, quizás con la ayuda de un abogado de bienes raíces o un agente de bienes raíces. La oferta por escrito se le presenta con posterioridad al vendedor para su consideración.

Posibles respuestas a su oferta

Una vez que el vendedor recibe su oferta de compra de la vivienda, este tiene tres opciones:

Aceptarla. Si el vendedor acepta sus términos, firma la oferta de compra, la que oficialmente se convierte en el contrato de compra. En este punto, se dice que el trato está bajo contrato.
Rechazarla. Los vendedores rechazan una oferta a partir de algunas situaciones. Por ejemplo, si reciben múltiples ofertas, puede que acepten una y rechacen las demás. Pueden también rechazar una oferta con precio de compra tan bajo que resulta ofensivo.
Hacer una contraoferta. Si el vendedor desea colaborar con usted, pero está en desacuerdo con algunos de sus términos, puede oponerse con sus propios términos. Si usted recibe una contraoferta, puede escoger entre aceptarla, rechazarla u oponerse a la misma de igual manera. Este proceso puede repetirse hasta que el comprador y el vendedor se pongan de acuerdo en todos los términos.

Cómo preparar sus finanzas antes de hacer una oferta por una vivienda

Como veremos en la próxima sección, varios componentes de la oferta de compra están relacionados con las finanzas. Por eso resulta importante tener sus finanzas en orden antes de hacer una oferta.

Obtener una preaprobación para un préstamo hipotecario es un punto de partida sólido para cualquier comprador de vivienda que necesite financiamiento para completar la compra. La preaprobación de una hipoteca implica que un prestamista revise sus finanzas para determinar su elegibilidad para un préstamo hipotecario y el monto que puede pedir prestado. Puede comenzar con una preaprobación preliminar, la cual agiliza el proceso de obtener una decisión rápida al reducir los requisitos de documentación. Las preaprobaciones preliminares no tienen ningún impacto sobre su puntaje de crédito, ya que utilizan una consulta de crédito menor (soft pull) en lugar de una consulta de crédito mayor (hard pull).

Conocer que cantidad puede pedir prestada le ayuda a determinar el valor de la vivienda que puede costear. Usted determina su precio máximo de compra al principio del proceso y se enfoca en las viviendas que están dentro de su presupuesto.

Una carta de preaprobación también incrementa su influencia cuando está listo para hacer una oferta por una vivienda. Los vendedores son más dados a aceptar las ofertas de compradores que cuentan con preaprobación, ya que saben que estos pueden calificar para los fondos necesarios para cerrar el trato.

Componentes de una Oferta de compra de una vivienda

Una sólida oferta de compra de una vivienda incluye lo siguiente:

Información sobre el comprador y el vendedor: nombres legales completos y detalles de contacto de ambas partes.
Detalles de la propiedad: la dirección completa y descripción legal de la propiedad, así como también cualesquiera accesorios, equipos domésticos, muebles o estructuras adicionales incluidos.
Precio de compra y términos de pago: el precio propuesto y la información sobre cualquier financiamiento, incluyendo el tipo específico de préstamo hipotecario que el comprador utilizará.
Contingencias: condiciones que deben cumplirse para que la venta se pueda realizar. Por ejemplo, una contingencia financiera permite al comprador retirarse del trato si no puede conseguir el préstamo necesario para completar la compra. Existen varios tipos de contingencias, incluso aquellas relacionadas con las tasaciones, inspecciones de la vivienda, y títulos de propiedad sin gravámenes o impedimentos.
Depósito en garantía (EMD, por sus siglas en inglés): el monto que el comprador coloca como un depósito de buena fe. Esta sección también destaca como debe manejarse el EMD y las situaciones en las que el mismo es reembolsable al comprador o lo perderá el vendedor.
Calendario de cierre: la fecha de cierre propuesta (la fecha en la que la propiedad se transfiere oficialmente al comprador).
Incumplimiento y resolución de disputa: información sobre cómo pueden tratarse las posibles disputas, tales como mediación, arbitraje, o procedimientos judiciales.
La fecha de expiración de la oferta: el plazo dado al vendedor para que acepte o rechace la oferta. Esto evita tácticas dilatorias y las negociaciones interminables.

Consideraciones adicionales

Casi todos los detalles de una transacción de bienes raíces son negociables. Es posible que posea la capacidad de influir para hacer solicitudes adicionales de los compradores, particularmente si está en la compra de una vivienda durante un mercado de compra lento (cuando existe menos demanda que oferta).

Por ejemplo, puede solicitar:

Una concesión financiera para ayudarle a cubrir sus cargos del agente de bienes raíces.
Reparaciones para hacer que la vivienda esté lista para mudanza.
Una fecha de ocupación temprana que le permitiría mudarse a la vivienda antes del cierre oficial del trato, quizás por medio del pago de alquiler al vendedor durante ese período.
Que el trato esté condicionado a la venta de su vivienda actual, lo que proporcionaría los fondos para cerrar la compra de su nueva vivienda.

Vale la pena destacar que dichas solicitudes adicionales pueden ocasionar que el vendedor rechace su oferta, especialmente en mercados de alta demanda, en los que resulta probable que existan ofertas adicionales.

Cómo tratar con profesionales de bienes raíces

Un agente de bienes raíces calificado puede ser un recurso invaluable en el proceso de compra de su nueva vivienda. Los agentes de bienes raíces proporcionan servicios vitales a los compradores de vivienda, incluyendo:^[2]

Cómo encontrar propiedades que se ajusten a sus necesidades.

Organizar recorridos por las viviendas.
Asesorarle en precios y términos de la oferta, sobre la base de las condiciones actuales del mercado.
Redactar ofertas de compra, revisar contraofertas y negociando en su nombre.
Cómo resolver cualesquiera preocupaciones sobre inspecciones o tasaciones.

Cuando contrata a un agente de compra, puede aprovechar su experiencia, conocimiento de la industria, y su red de contactos para agilizar el proceso de compra, evitar los errores comunes y avanzar con confianza con la compra de su vivienda.

Aunque los compradores tienen la responsabilidad de compensar a sus agentes de bienes raíces, muchos vendedores están dispuestos a ofrecer una concesión financiera para ayudar a cubrir este gasto.

Cómo determinar la cantidad que debe ofrecer

Resulta importante entender que el precio de lista (conocido también como precio inicial) no necesariamente es un indicador confiable del valor de la propiedad.

Algunos vendedores anuncian el precio de su propiedad por más de su valor real, ya sea para crear un “espacio para la negociación” o con la esperanza de que el comprador acepte el precio de lista como un precio justo. Otros vendedores anuncian un precio menor, con la esperanza de generar una guerra de ofertas que eleve el precio.

En lugar de confiar en el precio de lista como información para su precio de oferta, revise los precios de venta de propiedades similares en el área que se hayan vendido recientemente. Los agentes de bienes raíces con frecuencia realizan un Análisis comparativo de mercado (Comparative Market Analysis, CMA) que calcula el valor justo de mercado de una propiedad dada sobre la base de las ventas de vivienda recientes. Solicite de su agente de compra que le proporcione un CMA de la propiedad por la que desea hacer una oferta. Si no cuenta con un agente y no planea contratar uno para la transacción, debe contactar a un agente o corredor local y preguntarle si le proporcionaría, por un cargo, un CMA.

Una vez que la propiedad está bajo contrato, usted podrá contratar a un tasador para que realice una tasación de la vivienda, la que confirma el valor de la propiedad. Contar con una contingencia de tasación en su oferta de compra le permite retirarse del trato si la tasación resulta inferior que el precio de compra ya acordado.

Cómo hacer que se destaque su oferta de compra de vivienda

Existen varias maneras de hacer que su oferta de compra se destaque ante los vendedores de vivienda e incrementar las oportunidades de que se acepte su oferta, incluyendo:^[3]

Ofrecer más que el precio inicial. Si está dispuesto a pagar más que el precio inicial para incrementar sus posibilidades de conseguir la vivienda, un precio inicial más alto podría hacer que su oferta fuera más atractiva.
Cómo incorporar una cláusula de escalada. Una cláusula de escalada incrementa automáticamente su licitación para sobrepasar cualesquiera ofertas de competencia hasta un precio máximo predeterminado.
Cómo renunciar a las contingencias. Usted puede renunciar a su derecho a las protecciones tales como la contingencia de inspección de la vivienda o la contingencia de tasación. Esto resulta atractivo para los vendedores debido a que presenta menos obstáculos para el cierre. Sin embargo, esto puede colocarle en una situación precaria si la inspección de la vivienda descubre problemas graves o la tasación resulta muy inferior, por lo que debe proceder cuidadosamente.
Oferta de pago total en dinero en efectivo de ser posible. Por lo general, los vendedores prefieren las ofertas de pago total en dinero en efectivo, ya que ello reduce el riesgo de que el trato fracase debido a problemas de financiamiento.

Cómo compensar las solicitudes con un precio de oferta más elevado. Si necesita solicitar algo al vendedor (como una concesión para cubrir los cargos de su agente de compra), considere incrementar el precio de compra para tener en cuenta esta solicitud.

Prepárese hoy para hacer una oferta

Hacer una oferta sólida y bien preparada es un paso determinante para conseguir su nueva vivienda. Mediante la comprensión de las condiciones del mercado, la estructuración de su oferta estratégicamente y el trabajo con un profesional de bienes raíces calificado, usted puede incrementar sus oportunidades de que su oferta sea aceptada.

Comience a prepararse hoy de manera que esté listo para hacer una oferta cuando aparezca la vivienda deseada. Obtenga más información sobre la preaprobación hipotecaria y comience su solicitud en línea ¡hoy mismo!