- El depósito de garantía es una forma de depósito de buena fe que los compradores de vivienda entregan al presentar una oferta para adquirir una propiedad. Este interés financiero le demuestra al vendedor que el comprador asume con seriedad la realización de la transacción.
- Si la transacción avanza hacia el cierre según lo previsto, el depósito de garantía normalmente se aplica al pago inicial o a los costos de cierre, según lo establecido en el contrato de compra.
- Es posible que el depósito de garantía sea reembolsable si la transacción no se materializa, dependiendo de los términos del contrato de compra y del motivo de rescisión de la transacción.
Al comprar una vivienda, es importante tener en cuenta cómo los vendedores pueden recibir su oferta de comprar la propiedad. Existen varias maneras para hacer que su oferta sea más atractiva y tenga más probabilidades de ser aceptada sin ofrecer un precio de compra más alto. Por ejemplo, puede obtener la preaprobación de un prestamista[1] para demostrarle al vendedor que es probable que usted califique para el financiamiento necesario para completar la compra (u obtener una preaprobación preliminar[2], la cual emplea una consulta de crédito menor en lugar de una consulta de crédito mayor). O podría ofrecer un depósito de garantía de monto elevado para demostrar el interés genuino que tiene en la propiedad.
Este artículo responde sus preguntas apremiantes sobre la fianza, que incluyen:
- ¿Qué es la fianza?
- ¿Cuánto deben pagar los compradores de vivienda por la fianza (y a quién la deben pagar)?
- ¿La fianza es reembolsable?
- ¿Cómo pueden los compradores de vivienda proteger su depósito de fianza?
¿Qué es la fianza?
Definición de fianza: El depósito de garantía es un monto que los compradores de vivienda utilizan para demostrar su compromiso con la compra de una propiedad al vendedor [3]. Este depósito tiene la finalidad de asegurar al vendedor que el comprador actúa de buena fe, y es por ello que en ocasiones se le conoce como depósito de buena fe. Los compradores y los vendedores pueden convenir en usar el depósito de garantía, ya sea para el pago inicial o los costos de cierre.
¿Por qué es importante la fianza?
La fianza forma una parte importante del proceso de compra porque garantiza a los vendedores que un comprador es serio con respecto a su intención de compra.
En muchos casos, cuando un vendedor acepta una oferta con respecto a la compra de su vivienda, elimina el anuncio del mercado mientras el comprador dispone que se realice la inspección de la vivienda y la tasación de la propiedad, y obtiene el financiamiento necesario para completar la compra. Si el trato no se materializa, el vendedor habrá perdido tiempo valioso en el mercado, durante el cual habría tenido la posibilidad de encontrar otro comprador.
El depósito de fianza tiene la finalidad de reducir las ofertas frívolas de personas que no tienen la intención seria de completar la compra.
¿Cuánto debe pagar como fianza un comprador de vivienda?
Los montos de fianza varían en gran medida en función de factores como las condiciones actuales del mercado local y la demanda esperada de la propiedad individual. Por ejemplo, en un mercado de vendedores sólido, quizás usted quiera ofrecer un depósito de fianza más alto para que la oferta resulte más atractiva que cualquier oferta competidora. Pero en el caso de una vivienda que necesita reparaciones y tiene una baja demanda en un mercado más lento, es posible que usted pueda ofrecer un menor monto. El monto podría ser un porcentaje del precio ofertado, o podría ser una tarifa fija.
Si usted está trabajando con un profesional de bienes raíces, dicho profesional debería poder orientarlo con respecto a cuánto debe ascender la cantidad de su fianza para que esta sea competitiva en su mercado local. En muchos mercados, los compradores pueden esperar dar un pago inicial del 1 % al 3 % del precio de compra en calidad de fianza.
Dicho monto se puede pagar a un tercero designado, como una agencia de corretaje de bienes raíces, una compañía de depósitos en garantía, una compañía de títulos o un bufete de abogados. No se recomienda pagar el depósito directamente al vendedor.
¿Quién conserva el depósito de garantía mientras se realiza el trámite de la transacción?
El comprador de vivienda normalmente paga la fianza a un tercero neutral, como una compañía de corretaje de bienes raíces, una compañía de títulos, un bufete de abogados o una compañía de depósito en garantía. Los fondos se conservan en un depósito en garantía de buena fe, que es un lugar de custodia temporal administrado por un tercero hasta que la transacción está lista para el cierre o es rescindida por el comprador o el vendedor. (Como nota al margen, dicho depósito en garantía de buena fe es distinto de la cuenta de depósito en garantía hipotecario a la que los propietarios de vivienda aportan fondos para cubrir los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propietarios de vivienda una vez que su préstamo hipotecario está activo.)
El tercero distribuye los fondos del depósito de garantía de la cuenta de depósito en garantía de conformidad con el contrato de compra, el cual estipula los términos y condiciones de la transacción. En muchos casos, los fondos se aplican al pago inicial o a los costos de cierre en el momento del cierre. Sin embargo, los fondos se pueden reembolsar al comprador o liberar al vendedor si la transacción no se materializa, dependiendo de los términos establecidos en el contrato de compra.
¿La fianza es reembolsable?
La fianza puede ser reembolsable. Varios contratos de compra de vivienda enumeran las contingencias, que son las condiciones que se deben cumplir para cerrar el trato. Si no se puede cumplir una de las disposiciones enumeradas en el contrato de compra y no es posible cerrar el trato, es posible que el comprador tenga derecho al reembolso de la fianza.
Por ejemplo, si un contrato de compra incluye una disposición de inspección de vivienda y una disposición de financiamiento, es posible que el comprador pueda obtener el reembolso de su depósito de garantía si la inspección de la vivienda no resulta satisfactoria o no es posible obtener el financiamiento necesario para completar la compra [4].
¿Cuándo pierde la fianza el comprador?
Los compradores pueden perder su depósito de garantía si se desvinculan del trato por cualquier motivo que no sea enumerado como una contingencia en el contrato de compra[3]. Por ejemplo, si usted decide que la vivienda está en una ubicación muy alejada de su lugar de trabajo una vez que la oferta ha sido aceptada, rescindir el contrato de compra sobre esa base puede dar lugar a la pérdida del depósito de fianza.
Es importante tener en cuenta que otros factores, como la exención de sus disposiciones o ignorar los plazos límite establecidos en el contrato de compra, pueden dar lugar a la pérdida del depósito de buena fe. Siga leyendo para conocer las maneras para proteger su depósito de fianza.
¿Qué sucede si cambio de opinión como comprador?
Cambiar de opinión por motivos que no se relacionen con las disposiciones enumeradas en el contrato de compra se puede considerar como un acto que no es de buena fe, lo que podría dar lugar a la pérdida del depósito de fianza. Dicha pérdida ayudará a compensar al vendedor por el tiempo, el dinero y el esfuerzo que se necesita para volver a poner la propiedad a la venta y buscar otro comprador.
Cómo proteger su depósito de fianza
Estas son cuatro maneras para proteger su fianza:
- Realice el pago del depósito de garantía a un tercero de buena reputación (en lugar de pagarlo directamente al vendedor). Esto minimiza el riesgo de perder el depósito si debe cancelar el contrato de compra debido a una contingencia no satisfecha.
- Debe pensar detenidamente antes de renunciar a las contingencias. En un mercado muy competitivo, los compradores pueden renunciar a las contingencias para hacer que su oferta sea más atractiva para los vendedores al eliminar tantos obstáculos como sea posible para el cierre. Por ejemplo, un comprador muy interesado podría renunciar a la contingencia de inspección de vivienda para asegurar al vendedor que la transacción no depende del estado de la propiedad. Sin embargo, eliminar las contingencias limita los derechos que el comprador tiene para retirarse de la transacción debido a un problema con la propiedad o el financiamiento. Esto pone el depósito de garantía en un riesgo mayor de perderse, ya que es posible que el comprador no tenga derecho al reembolso del depósito de garantía si intenta rescindir el contrato de compra por cualquier motivo distinto de las contingencias estipuladas.
- Preste atención a cualquier fecha límite indicada en el contrato. Para que la transacción avance conforme a lo programado, el contrato puede establecer fechas específicas en las cuales se deben cumplir las contingencias. Por ejemplo, el contrato puede estipular que el comprador debe disponer que se realice la inspección de la vivienda en un plazo de siete días. No cumplir con estos plazos límite se podría considerar una falta de buena fe y puede dar lugar a la pérdida de la fianza.
- Debe prestar particular atención a su contrato de compra y comprender todo lo que consta por escrito. El contrato de compra es un acuerdo vinculante entre usted y el vendedor en el cual se especificarán sus responsabilidades.
Más preguntas frecuentes sobre la fianza
Estas son más preguntas frecuentes sobre los depósitos de fianza.
¿Cuál es el propósito de la fianza?
La compra de una fianza demuestra la seriedad de la intención que un comprador tiene de comprar una vivienda específica al respaldar la oferta de compra con dinero en efectivo. Esto aumenta el compromiso del comprador y puede evitar que los compradores hagan ofertas frívolas para comprar propiedades.
¿En realidad importa la fianza?
La fianza puede marcar una diferencia para los vendedores que están asumiendo un riesgo al sacar su propiedad del mercado debido a la firma de un contrato de compra. Si el trato no se materializa, los vendedores pueden volver a iniciar el proceso de venta. Por ello, cuando se les da la posibilidad de elegir entre dos ofertas de compra idénticas, los vendedores podrían aceptar la oferta que tenga la fianza más alta.
¿Una fianza es lo mismo que un pago inicial?
Una fianza no es lo mismo que un pago inicial, el cual es el monto del precio de compra que el comprador pagará de su bolsillo (a diferencia de obtener financiamiento mediante un préstamo hipotecario). Sin embargo, la fianza se puede aplicar al pago inicial si el cierre del trato se lleva a cabo como se esperaba.
¿Cuál es un ejemplo de fianza?
Los vendedores necesitan vender sus viviendas rápidamente, por lo que les asignan precios competitivos. Al saber que podría haber múltiples ofertas para esta propiedad, un comprador ofrece un poco más del precio de venta y ofrece un depósito de fianza mayor al normal para que el vendedor tenga el incentivo de aceptar su oferta. El vendedor acepta la oferta del comprador, y el trato continúa según lo esperado. En el cierre, la fianza se aplica al pago inicial.
¿Quién conserva la fianza si el trato no se materializa?
Si el trato no se materializa, la fianza se puede distribuir ya sea al comprador o al vendedor, dependiendo de las circunstancias, de conformidad con el contrato de compra.
Si el comprador se desvincula de un trato debido a una disposición que no se puede cumplir (por ejemplo, si existe una disposición de tasación y la propiedad es valuada a un precio menor que el precio de oferta), es posible que el comprador tenga derecho a recibir un reembolso del depósito.
Por otro lado, si el comprador se desvincula debido a que cambió de opinión por algún motivo que no se relacionan con ninguna de las disposiciones del contrato, es posible que el vendedor tenga derecho a recibir la fianza como compensación por haber sacado la propiedad del mercado durante el plazo del contrato.
¿Cómo se relaciona la fianza con un préstamo hipotecario?
Los compradores pueden incluir una disposición de financiamiento en su contrato de compra, lo que posiblemente les permita desvincularse de un trato y recibir el reembolso de su fianza si no pueden obtener financiamiento.
Sin embargo, los compradores serios preferirían obtener el financiamiento necesario para cerrar el trato en lugar de desvincularse y tener que empezar su búsqueda de vivienda desde el principio. Es por ello que los compradores de vivienda optan por obtener una preaprobación para un préstamo hipotecario al inicio del proceso de búsqueda de vivienda.
Comprar una vivienda es una inversión importante, y la fianza que usted pague por adelantado demuestra a los vendedores cuán comprometido está usted con respecto a la transacción.
¿Cómo afecta la renuncia a las contingencias al reembolso del depósito de garantía?
Renunciar a las contingencias elimina las protecciones contractuales para retirarse de la compra de una vivienda sin perder el depósito de garantía. Si cancela la transacción debido a problemas con el financiamiento, la tasación o la inspección de la vivienda sin haber implementado una contingencia, el vendedor normalmente puede conservar su depósito de garantía.
¿Qué sucede con el depósito de garantía en el momento del cierre?
Suponiendo que la compra se realice según lo previsto, el depósito de garantía normalmente se aplica al monto del pago inicial o a los costos de cierre por pagar, a menos que el contrato de compra estipule específicamente un arreglo diferente para los fondos.
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