• Una inspección de vivienda es una evaluación profesional de la condición física de una vivienda.
  • Los compradores de vivienda a menudo solicitan inspecciones de vivienda para determinar la condición de una propiedad antes de finalizar la compra, aunque las inspecciones también pueden ser adquiridas por los vendedores que desean conocer la condición de la propiedad antes de ponerla a la venta. 
  • Si el comprador no está satisfecho con la condición de la vivienda una vez realizada la inspección, puede renegociar la compra para que refleje la condición de la propiedad o posiblemente retirarse de la negociación. 

Obtener una inspección de vivienda puede representar un paso valioso en el proceso de compra de vivienda. Esta permite que los compradores tomen decisiones informadas y eviten comprar viviendas que quizás requieran más reparaciones de las que están dispuestos a realizar o de las que pueden realizar. 

Al mismo tiempo, las inspecciones de vivienda pueden ayudar a los vendedores a descubrir los posibles problemas de mantenimiento y solucionarlos para sumar valor a su propiedad antes de ponerla a la venta. 

Sin importar si va a comprar o a vender, comprender qué es una inspección de vivienda y cómo esta afecta las transacciones inmobiliarias puede ayudarle a enfrentar su próxima negociación con claridad y confianza.

¿Qué es una inspección de vivienda?

Una inspección de vivienda es una valoración de la condición física de una propiedad, según lo determina un inspector de vivienda autorizado.[1] A menudo las inspecciones se solicitan como parte de transacciones inmobiliarias para asegurar que el comprador conozca la condición de la propiedad que va a comprar. Los vendedores también pueden solicitar una inspección antes de poner la propiedad a la venta (se denomina inspección previa) para tener el conocimiento pleno de los posibles problemas de mantenimiento que podrían presentarse durante la venta. 

¿Cuál es el propósito de una inspección de vivienda?

Una inspección de vivienda tiene el propósito principal de asegurar que las partes que tengan una participación en la propiedad tengan conocimiento de la condición de la propiedad y de cualquier defecto físico visible.

Las inspecciones de vivienda pueden tener propósitos más específicos para los compradores y vendedores de vivienda:

  • Ayudar a los compradores en las negociaciones de compra. Los compradores de vivienda pueden usar los resultados de la inspección para renegociar los términos de la oferta de compra, quizás solicitar que se realicen reparaciones antes del cierre, pedir una concesión financiera para que ellos mismos puedan realizar las reparaciones o reducir el precio de compra.
  • Proporcionar a los compradores un medio legítimo para cancelar la compra. Los compradores de vivienda también pueden usar los resultados de la inspección de vivienda para retirarse de la negociación. La mayoría de las ofertas de compra contienen una condición de inspección que permite que el comprador rescinda el contrato de compra sin penalización alguna si no está satisfecho con los resultados.[1]
  • Cumplir los requisitos de ciertos tipos de préstamos hipotecarios. Es posible que los compradores de vivienda necesiten solicitar una inspección para confirmar que la propiedad cumpla las normas de propiedad mínimas correspondientes a los préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno, como los préstamos de la FHA, los préstamos del VA y los préstamos del USDA.[2,3,4]
  • Proporcionar a los vendedores un avance de lo que los compradores probablemente descubran con la inspección. Los vendedores de vivienda pueden solicitar inspecciones previas antes de poner la propiedad en venta. Esto puede alertar a los vendedores de los posibles problemas para que puedan resolverlos antes de poner la propiedad a la venta o, al menos, conocer los posibles puntos de fricción antes de hacerlo. 

Qué puede esperar durante una inspección de vivienda

Una inspección de vivienda normalmente procede de la siguiente manera:

  1. Se solicita la inspección. A menudo esto lo hace el comprador de vivienda (o su agente de bienes raíces, quien actúa en su nombre). Si al vendedor le interesa una inspección previa, normalmente solicita la inspección por cuenta propia. 
  2. Se programa la inspección de vivienda. El cronograma depende de la agenda del inspector. Los inspectores disponibles pueden agendar una inspección en uno o dos días, mientras que los inspectores que están más ocupados tal vez necesiten una semana o dos.    
  3. El inspector realiza la evaluación física de la propiedad. Este proceso a menudo se puede llevar a cabo en apenas un par de horas. Las inspecciones de viviendas o propiedades más grandes que tienen múltiples construcciones anexas (garajes, cobertizos, etc.) pueden tardar más. El inspector necesita acceder a todas las estructuras de la propiedad, lo que incluye los áticos, los sótanos y las cámaras. No es necesario que alguien esté presente en la inspección. Sin embargo, los compradores y sus agentes de bienes raíces a menudo deciden estar presentes cuando solicitan la inspección para poder dar un vistazo de cerca a la vivienda y hacer preguntas. Los vendedores pueden optar por estar presentes al solicitar una inspección previa. Por lo general los vendedores no asisten a las inspecciones solicitadas por el comprador. En lugar de ello, ofrecen a los compradores el espacio para que hablen con franqueza de la propiedad con su inspector y su agente. 
  4. El inspector proporciona un informe de inspección por escrito. Este informe, que normalmente se entrega un día o dos después de la inspección, detalla las conclusiones del inspector. El informe pertenece a la parte que solicitó la inspección. Por ejemplo, si el comprador (o su agente) solicita la inspección, el vendedor no tiene derecho a recibir una copia. Sin embargo, el comprador quizás deba compartir el informe con el vendedor, ya sea de forma total o parcial, para sustentar cualquier intento de renegociación basado en los resultados.
  5. El comprador puede reabrir la negociación, aceptar la propiedad en su condición actual o posiblemente retirarse de la negociación. Si el comprador tiene alguna inquietud sobre los puntos del informe de inspección, podría solicitar reparaciones antes del cierre, asistencia financiera para realizar las reparaciones él mismo después del cierre o un precio de compra más bajo. O bien, puede aceptar los resultados y continuar con la compra según lo previsto. En algunos casos, hay demasiadas inquietudes como para que los compradores puedan solucionarlas, por lo que deciden cancelar el contrato de compra y buscar otra propiedad.     

¿Normalmente quién paga la inspección de vivienda?

En la mayoría de los casos, el comprador paga la inspección de vivienda.[1] Sin embargo, si el vendedor solicita una inspección previa, es posible que él mismo la pague. 

¿Qué costo tienen las inspecciones de vivienda?

El precio de las inspecciones de vivienda varía en función de factores como la ubicación y el tamaño de la propiedad. En la mayoría de los casos, las inspecciones de vivienda estándar tienen un costo de entre $296 y $424.[5]

¿Qué hacen los inspectores de vivienda?

Los inspectores de vivienda realizan una evaluación exhaustiva de la condición física de una propiedad, lo que incluye la casa, cualquier construcción anexa y cualquier mejora adicional (como las entradas para autos o las vallas). 

¿Qué es lo que normalmente cubre una inspección de vivienda?

El inspector de vivienda examina a cabalidad todas las áreas visibles y accesibles de la propiedad, centrándose en los posibles problemas, inquietudes de seguridad y violaciones al código de construcción. Esta es una lista de los puntos que normalmente se incluyen en la valoración:

  • El techo: El inspector revisa la condición general del techo y busca señales de fugas, tejas dañadas o faltantes, y el desgaste en general.
  • Los cimientos: Se examina el soporte estructural para identificar grietas, hundimientos o cualquier indicador de debilidad.
  • Sistemas eléctricos: Se inspeccionan las tomas de corriente, los paneles y el cableado para asegurar que todo esté puesto a tierra y cumpla con las disposiciones del código eléctrico.
  • Plomería: Se evalúan las tuberías, los calentadores de agua y los sistemas de drenaje para identificar la presencia de fugas, corrosión, la presión del agua y el correcto funcionamiento.
  • El sistema de HVAC: Se prueban las unidades de calefacción, aire acondicionado y ventilación para comprobar su rendimiento e identificar señales de descuido o mantenimiento necesario.
  • El ático y el aislamiento: El inspector busca que el aislamiento y la ventilación sean adecuados mientras verifica la presencia de manchas de agua o la actividad visible de plagas.
  • Ventanas y puertas: Se prueba su funcionamiento sin problemas, el sellado adecuado y cualquier fuga o corriente de aire.
  • Electrodomésticos: Se prueban los electrodomésticos que se incluyan en la venta para confirmar su condición de funcionamiento.
  • Muros y techos: Se verifican las superficies para identificar daños ocasionados por el agua, grietas y alertas estructurales.
  • Pisos: El inspector anota cualquier irregularidad, agrietamiento o daño a los pisos de toda la vivienda.
  • Sótano y cámaras: Se examinan estas áreas para identificar problemas como la humedad, la actividad visible de plagas e inquietudes referentes a los cimientos.
  • El exterior: Se revisan los revestimientos, las canaletas, las plataformas, los patios y demás elementos exteriores para identificar los daños o las reparaciones necesarias.
  • Desagüe: El inspector asegura que el agua fluya en una dirección que se aleje de la casa para evitar encharcamientos, fugas o problemas en los cimientos.
  • Características de seguridad: Se revisan los detectores de humo, los detectores de monóxido de carbono y otros sistemas de seguridad esenciales para asegurar que funcionen y estén en su lugar.

¿Qué se excluye normalmente de las inspecciones de vivienda?

Los inspectores de vivienda normalmente no abarcan lo siguiente:

  • Interiores de las tuberías y sistemas sépticos o de alcantarillado
  • La presencia de moho, asbesto, radón o plomo
  • La actividad de plagas que no sea evidente mediante una inspección visual
  • Los accesorios especiales, como piscinas, chimeneas o pozos
  • Cualquier cosa a la que no sea posible tener acceso (problemas ocultos dentro de los muros o las tuberías) 

¿Qué se documenta en el informe de inspección?

El informe de inspección documenta todos los resultados recabados por el inspector. Incluye tanto los resultados mayores como los menores, y tiene la finalidad de presentar un panorama completo y transparente de la condición de la vivienda. 

El informe normalmente incluye:

  • Notas detalladas referentes a cada parte de la vivienda.
  • Fotografías de las áreas o componentes que tienen problemas que tal vez deban ser reparados o necesiten una evaluación adicional.
  • Descripciones de los defectos.
  • Sugerencias para realizar una inspección adicional si el inspector no pudo acceder a algo o considera que un especialista debe evaluarlo.

Esto puede ser abrumador para los compradores o los vendedores que esperan recibir un informe “sin defectos”. Es importante recordar que ninguna vivienda es perfecta. Muchos defectos se pueden reparar de forma rápida y económica, y algunos defectos quizás ni siquiera tengan que ser abordados. 

Alertas e inspección no aprobada

El término “inspección no aprobada” se utiliza cuando una propiedad no cumple las normas del comprador para continuar con la negociación o no cumple las normas mínimas de propiedad para el tipo de préstamo que el comprador va a utilizar. Esto puede provocar que la negociación no se materialice. 

Las principales alertas de una inspección de vivienda son las que son difíciles o costosas de solucionar. Algunas de estas son: 

  • Problemas estructurales
  • Fugas o daños provocados por el agua
  • Techo deteriorado 
  • Preocupaciones en cuanto a la plomería, lo que incluye tuberías obsoletas, corrosión o fugas persistentes
  • Problemas con el sistema eléctrico, tales como cableado viejo o peligroso, paneles sobrecargados o instalaciones inadecuadas
  • Desagüe deficiente o mala nivelación del suelo
  • Señales de actividad de plagas

Cómo encontrar un inspector de vivienda

Su agente de bienes raíces puede recomendar inspectores cualificados basándose en sus conexiones pertenecientes a la industria y las experiencias con múltiples profesionales. También puede obtener referencias de familiares y amigos, o bien, busque en línea inspectores con buenas calificaciones de clientes satisfechos. 

Antes de contratar un inspector, asegúrese de que tenga una licencia profesional activa consultando con la junta estatal de expedición de licencias.[1]

En resumen

Las inspecciones de vivienda ofrecen perspectivas cruciales para ayudar a los compradores y vendedores a tomar decisiones informadas en cuestiones de bienes raíces. Ya sea que vaya a comprar su primera vivienda, renovarla, reducir el tamaño de esta, comprar una propiedad de alquiler o vender una casa, invertir en una inspección de vivienda puede brindarle tranquilidad e incluso darle una ventaja en la negociación.