• Un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) es una hipoteca respaldada por el gobierno que permite a los prestatarios comprar una vivienda con requisitos menos estrictos.
  • Los préstamos de la FHA son una opción de préstamo hipotecario popular para los compradores de vivienda que quizás no califiquen para préstamos convencionales con base en su puntaje de crédito o perfil financiero. 
  • Los préstamos de la FHA ofrecen pagos iniciales a partir del 3.5 % para los prestatarios debidamente calificados y pueden servir a los prestatarios que tienen puntajes de crédito a partir de 600 (o posiblemente más bajos en algunos casos). 

Muchos estadounidenses quieren comprar una vivienda, pero tienen dudas acerca de su capacidad para calificar para una hipoteca. ¿Le preocupa que su puntaje de crédito pueda impedirle obtener un préstamo hipotecario? ¿O que no pueda ahorrar lo suficiente para el pago inicial, que puede ser muy elevado, incluso del 20 % para algunos tipos de préstamos? Un préstamo de la FHA podría ser su solución. Desde 1934, la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) ha estado trabajando para que ser propietario de una vivienda sea más accesible a través del programa de préstamos de la FHA.[1]

En este artículo, podrá aprender todo acerca de los préstamos de la FHA, incluido:

  • Qué es un préstamo de la FHA y cómo funciona 
  • Las ventajas y posibles desventajas de un préstamo de la FHA 
  • Cómo calificar para un préstamo de la FHA 
  • Cómo obtener un préstamo de la FHA

¿Qué es un préstamo de la FHA? 

Un préstamo de la FHA es una hipoteca respaldada por el gobierno con requisitos financieros menos estrictos para los compradores de vivienda que los préstamos convencionales. Mediante un préstamo de la FHA, los compradores tienen la posibilidad de calificar para un préstamo hipotecario con un puntaje de crédito más bajo y un pago inicial más bajo de lo que normalmente se requeriría para otros tipos de préstamos (como un préstamo convencional).[2]

“Respaldado por el gobierno” significa que el gobierno federal asegura el préstamo. Este seguro protege al prestamista en caso de que el prestatario no cumpla con el pago del préstamo. Por lo tanto, los préstamos respaldados por el gobierno son menos riesgosos para los prestamistas, lo que permite relajarse en cuanto a sus criterios de calificación y otorgamiento de préstamos a quienes podrían no calificar para un préstamo convencional.  

¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA? 

Los préstamos de la FHA funcionan de manera similar a cualquier otro de los cinco tipos principales de préstamos hipotecarios; se solicita el préstamo por una suma total a un prestamista con el fin de comprar una vivienda y luego se paga el saldo de ese préstamo, más los intereses, durante el plazo del préstamo. 

Los préstamos de la FHA permiten a los compradores de vivienda solicitar prestado hasta el 96.5 % del valor de la vivienda (lo que se conoce como relación del valor de la liquidez [LTV]).[2] Esto significa que usted podría comprar una vivienda con un pago inicial de tan solo un 3.5 % a través de un préstamo de la FHA. Además, usted podría solicitar programas de asistencia para el pago inicial para reducir aún más el monto del pago inicial requerido.  

Sin embargo, no todos los prestatarios que califican para un préstamo de la FHA calificarán para esta opción de pago inicial extremadamente bajo. Según diferentes factores, como puntajes de crédito, ingreso anual y deudas actuales, es posible que a algunos prestatarios calificados para el préstamo de la FHA se les requiera hacer un pago inicial mayor. 

Es importante destacar que todos los préstamos de la FHA requieren un seguro hipotecario.[2] El seguro hipotecario es una póliza de seguro adicional, pagada por el comprador de vivienda, que protege al prestamista contra el incumplimiento de pago del préstamo. Para los préstamos de la FHA, este seguro hipotecario se llama MIP, que significa "Mortgage Insurance Premium" (prima de seguro hipotecario). En muchos casos, este seguro se ofrece automáticamente y el costo se agrega al pago de la hipoteca. Esto significa que no tiene que salir a comprar este seguro ni hacer un pago separado. 

¿Los préstamos de la FHA son para hogares de bajos ingresos?

No necesariamente. No existe restricción de ingresos, por lo tanto, los préstamos de la FHA están abiertos a compradores de todos los rangos de ingresos, siempre que se tenga suficiente dinero para cubrir los pagos de hipoteca (incluidos los impuestos y el seguro de la propiedad), junto con los pagos de sus otras deudas. No obstante, existen restricciones del monto del préstamo. Por ende, los préstamos de la FHA no se usan para comprar propiedades de valor extremadamente alto.

¿Los préstamos de la FHA son para compradores de primera vivienda?

Si bien los préstamos de la FHA a menudo son ideales para compradores de primera vivienda, no es necesario que usted sea un comprador de primera vivienda para calificar.

¿Cuáles son las ventajas de los préstamos de la FHA? 

Varios compradores eligen préstamos de la FHA debido a los beneficios que ofrecen, que incluyen:[3]

  • Menores requisitos de puntaje de crédito. Si su puntaje de crédito es demasiado bajo para calificar para un crédito convencional, es posible que aún pueda reunir los requisitos para un préstamo de la FHA. Incluso puede calificar para un préstamo de la FHA si tiene un registro de quiebra, ejecución hipotecaria u otra marca grave en su registro financiero. 
  • Requerimientos para un pago inicial más bajo. Es posible que solo necesite hacer un pago inicial del 3.5 % al 10 % para comprar una vivienda con un préstamo de la FHA.
  • Opción de financiar los costos de cierre o aceptar las concesiones del vendedor. Los costos de cierre son cargos que se pagan para cerrar su transacción de bienes raíces. Los costos de cierre de la FHA podrían incluirse en el préstamo, lo que le permite pagar menos de su bolsillo para completar la compra de la vivienda. Los vendedores de viviendas motivados quizás también estén dispuestos a ayudar a cubrir sus costos de cierre. En el caso de un préstamo de la FHA, los vendedores pueden pagar hasta el 6 % del precio de compra en asistencia para los costos de cierre del comprador.

¿Hay posibles desventajas en los préstamos de la FHA? 

Sí, existen algunas posibles desventajas para considerar antes de solicitar un préstamo para vivienda:

  • Sus opciones de compra pueden estar levemente limitadas. Hay límites con respecto a cuánto puede solicitar prestado mediante un préstamo de la FHA, por ende, es posible que las viviendas de precios altos no sean candidatas realistas.[4] Además, los préstamos de la FHA solo se pueden usar para comprar una “vivienda principal” (el lugar donde vivirá), por eso, no están disponibles para propiedades de inversión. Como dato interesante, se puede usar un préstamo para vivienda de la FHA para comprar una propiedad con hasta cuatro unidades siempre que usted resida en una de estas.[3] Optar por una propiedad multifamiliar pequeña le permite rentar las otras unidades para ayudarle a cubrir los gastos de hipoteca.
  • Se requiere seguro hipotecario. Las primas de seguro hipotecario suman a sus gastos de vivienda mensuales. Sin embargo, el seguro hipotecario no es exclusivo de los préstamos de la FHA. Se requiere algún tipo de seguro hipotecario para cualquier compra de vivienda con un pago inicial menor del 20 % (excepto para préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos [VA] de los EE. UU. que están reservados para miembros del servicio militar, veteranos y sus cónyuges, pero incluyen cargos por financiamiento propios del VA[5]). Cabe mencionar que, para los préstamos de la FHA con un pago inicial del 10 % o más, el seguro hipotecario se puede cancelar después de 11 años. Los préstamos de la FHA con un pago inicial menor del 10 % deben tener un seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo. No obstante, es posible eliminar el seguro hipotecario con mayor anticipación al refinanciar el préstamo.  

¿Cuáles son los requisitos de un préstamo de la FHA?

Los requisitos de préstamo de la FHA son los siguientes:[6]

  • Ingresos continuos y verificables. Esté listo para proporcionar recibos de salario, estados de cuentas bancarias o declaración de impuestos para confirmar su ingreso. Como regla general, su ingreso debe ser lo suficientemente alto para que todos los pagos mensuales de su deuda, incluida la nueva hipoteca, sean iguales a menos del 45 % de su ingreso mensual. Esto se denomina relación de deuda-ingresos (DTI).
  • Un puntaje de crédito que califica. Si bien 500 es el puntaje mínimo permitido por el programa de la FHA, muchos prestamistas individuales solicitan puntajes de al menos 600.
  • El monto del préstamo no puede superar el máximo del préstamo. Los máximos del préstamo se aplican localmente, con límites más altos en los mercados de valor alto. 
  • La propiedad debe funcionar como lugar de residencia principal. No se puede usar un préstamo de la FHA para comprar una vivienda secundaria, residencia vacacional o propiedad de inversión en la que no viva a tiempo completo.
  • La vivienda debe ser inspeccionada y tasada. Debido a que los préstamos de la FHA están respaldados por el gobierno, tienen requisitos de propiedad más estrictos que los préstamos convencionales a fin de garantizar que la vivienda sea segura, habitable y sólida en términos estructurales. La tasación debe ser realizada por un tasador aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Dicha tasación no solo evalúa el valor de la vivienda, sino que además revisa los problemas como la pintura descascarillada, el cableado eléctrico defectuoso o los daños en el techo que podrían suponer riesgos para la salud o la seguridad. Si la vivienda no cumple con las normas de la FHA, se deberán realizar las reparaciones pertinentes antes de que se pueda aprobar el préstamo.
  • Se debe mudar dentro de un plazo de 60 días desde el cierre. Debe poder ocupar físicamente la vivienda dentro de 60 días luego del día del cierre de la compra de la vivienda y convertirse oficialmente en propietario. 

Préstamos de la FHA frente a préstamos convencionales

Los préstamos de la FHA permiten que los prestatarios que tienen puntajes de crédito más bajos califiquen para pagos iniciales a partir del 3.5 %, lo que los hace más accesibles que los préstamos convencionales, en particular para los compradores de primera vivienda. Sin embargo, requieren primas de seguro iniciales y anuales sin importar el monto del pago inicial, lo que puede sumar al costo total de propiedad con el tiempo.

Por otro lado, los préstamos convencionales no están respaldados por el gobierno y generalmente tienen criterios de calificación más estrictos. Los prestatarios normalmente necesitan un puntaje de crédito de cuando menos 620. Es posible que las tasas de interés de los préstamos convencionales sean ligeramente más altas que las tasas de la FHA. Sin embargo, este gasto se podría compensar por la falta de una prima de seguro hipotecario. Si bien los préstamos convencionales tienen un seguro hipotecario privado (PMI), normalmente esto se puede evitar haciendo un pago inicial de cuando menos el 20 %.

Los préstamos convencionales pueden ser convenientes para: compradores debidamente calificados, en particular los que pueden dar un pago inicial del 20 % o más. También permiten montos de préstamos más elevados, en particular en los mercados de alto costo, y se pueden utilizar para comprar propiedades residenciales para alquilarlas o vivir en ellas únicamente a tiempo parcial. 

Los préstamos de la FHA pueden ser convenientes para: compradores de primera vivienda que tienen ahorros limitados para un pago inicial, así como los prestatarios que tienen puntajes de crédito más bajos que quizás no califiquen para el financiamiento convencional.

  Préstamo de la FHA Préstamo convencional
Pago inicial Cuando menos el 3.5 % Cuando menos el 3 %
Relación deuda-ingresos (inicial) Hasta el 31 % en la mayoría de los casos Hasta el 28 % en la mayoría de los casos
Seguro hipotecario Se requiere prima de seguro hipotecario (MIP) Por lo general, se requiere un seguro hipotecario privado (PMI) si el pago inicial es menor del 20 %.
Tasas de interés Puede tener una tasa base más baja Puede tener una tasa base más alta, pero no una MIP
Límites del préstamo Límites más bajos Límites más altos (en particular en zonas de alto costo)
Puntaje de crédito mínimo De 580 a 600 (varía según el prestamista); se pueden considerar puntajes a partir de 500 si se da un pago inicial más alto De 600 a 620 (varía según el prestamista)
Requisitos de inspección y tasación Requiere una tasación mediante una inspección física realizada por un tasador aprobado por la FHA para asegurar que la propiedad cumpla con las normas mínimas de propiedad del HUD. Normalmente requiere una tasación para confirmar el valor de mercado de la propiedad. No se suele requerir una inspección, aunque por lo general es recomendable.
Opciones de refinanciamiento Tasa y plazo, retiro de efectivo y FHA Streamline Tasa, plazo y retiro de efectivo
Ideal para Compradores de primera vivienda y aquellos cuyo crédito es más bajo Prestatarios que tienen puntajes de crédito más altos o mayores ingresos y ahorros

Diferentes tipos de préstamos de la FHA

Los préstamos de la FHA se presentan en distintas formas, cada una de las cuales está diseñada para satisfacer una necesidad diferente de los prestatarios. Ya sea que vaya a comprar una vivienda o refinanciar una hipoteca existente, considere las siguientes opciones de la FHA:

  • Préstamo para compra de la FHA. Este es el tipo más común de préstamo de la FHA y se utiliza para adquirir una vivienda principal (se trata del tipo de préstamos de la FHA que se discute a lo largo de este artículo).
  • Refinanciamiento de tasa y plazo de la FHA. Esta opción permite que los actuales propietarios de vivienda realicen el refinanciamiento de su hipoteca existente, ya sea de la FHA o convencional, para adquirir un nuevo préstamo de la FHA, normalmente con la finalidad de obtener una tasa de interés más baja o mejores términos de préstamo. Es ideal para ajustar los pagos mensuales sin retirar ninguna parte del valor líquido de su vivienda.
  • Refinanciamiento con retiro de efectivo de la FHA. Los propietarios de vivienda que poseen valor líquido sobre su propiedad pueden utilizar este préstamo para el refinanciamiento al mismo tiempo que retiran efectivo para ciertas cosas, como mejoras en la casa, consolidación de deudas u otros gastos importantes. Necesitará un puntaje de crédito más alto y una mayor cantidad de valor líquido que en otros productos de la FHA para calificar para un refinanciamiento con retiro de efectivo.
  • Refinanciamiento FHA Streamline. Esta es una opción rápida y simplificada para los prestatarios que ya tienen un préstamo de la FHA y desean refinanciar. Requiere documentación mínima, lo que genera menores costos de cierre. Sin embargo, el refinanciamiento simplificado no ofrece una opción de retiro de efectivo. 

Otras opciones asequibles para la compra de una vivienda

Aunque los préstamos de la FHA son una opción popular para los compradores de vivienda que son conscientes de su presupuesto, no son la única opción. Estas son algunas estrategias adicionales para ayudar a que la propiedad de vivienda sea más accesible:

  • Préstamos del VA. Los préstamos del VA son préstamos respaldados por el gobierno que están reservados para miembros del servicio militar en activo, veteranos y sus cónyuges. Los préstamos del VA ofrecen pagos iniciales a partir del 0 % para los prestatarios calificados. 
  • Préstamos del USDA. Los préstamos del USDA son extendidos o respaldados por el Departamento de Agricultura con la finalidad de promover la residencia en zonas cuya densidad poblacional es más baja. Estos préstamos se aplican únicamente a las viviendas ubicadas en zonas rurales elegibles, aunque pueden ofrecer pagos iniciales a partir del 0 % para los compradores calificados de propiedades calificadas.   
  • Programas de asistencia para el pago inicial (DPA). Sin importar el tipo de préstamo que elija (préstamo del FHA o de otro tipo), los programas del DPA pueden brindar asistencia financiera mediante subvenciones y términos de préstamo favorables para permitir que la compra de una vivienda sea más asequible. 

Preguntas frecuentes sobre los préstamos de la FHA

¿Cuál es la tasa de interés de un préstamo de la FHA?

Las tasas de interés de los préstamos de la FHA fluctúan con el mercado.[7] Puede consultar las tasas actuales en línea.

¿Los préstamos de la FHA ofrecen tasas de interés más bajas que los préstamos convencionales?

Los préstamos de la FHA pueden ofrecer tasas de interés menores que los préstamos convencionales, pero no siempre es el caso. Esto depende de varios factores, incluido su puntaje de crédito, su relación deuda a ingreso y su prestamista. 

¿Los trabajadores autónomos pueden calificar para un préstamo de la FHA?

Sí, siempre que cumplan con los requisitos. Necesitará probar que el ingreso de su trabajo autónomo es lo suficientemente alto para cubrir sus deudas existentes más la nueva hipoteca. El ingreso neto sobre sus declaraciones de impuestos anuales podría usarse como prueba de ingresos.

¿Cuál es el plazo máximo de préstamo para un préstamo de la FHA?

El plazo máximo permitido para un préstamo de la FHA es 30 años.[7]

¿Cuál es el valor de la MIP para un préstamo de la FHA?

Hay un cargo por adelantado y un cargo anual para las primas del seguro hipotecario.[8] El gasto inicial de la MIP es del 1.75 % del monto del préstamo (a pesar de que este monto inicial se puede agregar al préstamo y pagar con el tiempo). El gasto anual de la MIP puede estar en el rango del 0.15 % al 0.75 % del saldo del préstamo, según la duración del plazo, el tamaño del saldo del préstamo y qué cantidad del valor de la propiedad se financie.

¿Se pueden refinanciar los préstamos de la FHA?

Sí. Los préstamos de la FHA son elegibles para el refinanciamiento tradicional. Incluso se puede acceder a un programa de refinanciamiento de la FHA para acelerar el proceso para una hipoteca de la FHA calificada.[9] El refinanciamiento de su hipoteca puede ser una manera útil para reducir los pagos de su hipoteca o solicitar un préstamo contra el valor de su vivienda en el futuro.  

¿Cómo solicito un préstamo de la FHA?

Puede solicitar un préstamo de la FHA con cualquier prestamista aprobado por la FHA. Varios prestamistas incluso le permiten solicitar un préstamo de la FHA en línea. Simplemente, tiene que responder algunas preguntas sobre su identidad, empleo y finanzas, y luego cargar los documentos financieros correspondientes. 

Una vez que su solicitud se presente, el prestamista puede revisarla para evaluar si usted califica para un préstamo y, en caso afirmativo, determinar cuáles son los términos de préstamo que le pueden ofrecer. 

En resumen

Los préstamos de la FHA son un tipo de hipoteca útil, en especial para los compradores de primera vez y aquellos que podrían beneficiarse de los criterios de puntaje de crédito menos estrictos y menores requisitos de pago.

Puede obtener más información sobre cómo contratar un préstamo hipotecario y explorar sus opciones para encontrar la que le convenga para su próxima compra o refinanciamiento de vivienda.