• Una venta corta es cuando un propietario de vivienda que experimenta problemas financieros opta por vender su propiedad, con la aprobación del prestamista, por una cantidad menor que el monto que adeuda en la hipoteca.
  • Las ventas cortas suelen producirse cuando los precios locales de la vivienda caen abruptamente y los propietarios de vivienda deben más en la hipoteca que el valor de la propiedad en ese momento. 
  • Este tipo de venta puede ser beneficioso para los propietarios de vivienda, ya que les permite evitar la ejecución hipotecaria, a la vez que beneficia también a aquellos compradores de vivienda que están a la búsqueda de propiedades que podrían comprarse con descuento.

En los mercados en baja, las ventas cortas proporcionan una alternativa a la ejecución hipotecaria para aquellos propietarios de vivienda que están en dificultades para realizar los pagos de sus hipotecas. Al mismo tiempo, pueden ofrecer oportunidades únicas para los compradores de vivienda e inversionistas. 

Obtenga más información sobre ventas cortas, incluyendo qué son, cómo funcionan y los pros y contras.

¿Qué es una venta corta en bienes raíces?

Una venta corta es cuando un propietario de vivienda vende su propiedad por una cantidad menor que el monto que adeuda en su hipoteca.

Esto puede suceder cuando un propietario de vivienda enfrenta nuevas dificultades financieras que le impiden realizar sus pagos actuales, a la vez que debe más en la hipoteca que el valor de la propiedad (conocido como estar bajo el agua [underwater] al estar devaluada la hipoteca, también conocido como valor líquido negativo).[1]

Las ventas cortas se producen con más frecuencia en los mercados con caídas abruptas repentinas en los valores de la vivienda. Por ejemplo, durante la Gran Recesión, las ventas cortas representaron alrededor del 18 % de las transacciones en bienes raíces.[2] La caída de los precios de la vivienda en combinación con el aumento del desempleo dejó a muchos propietarios de vivienda sin poder realizar los pagos de sus hipotecas ni vender con ganancias. 

En el mercado contemporáneo, las ventas cortas solo representan alrededor del 5 % de las ventas de viviendas unifamiliares.[3] Aunque desde la Gran Recesión no hemos visto caídas drásticas del valor de la vivienda, es usual que los valores de la vivienda desciendan periódicamente como parte del ciclo normal de los bienes raíces. Cuando un comprador realiza un pago inicial extremadamente bajo, como el 3 % inicial en un préstamo convencional o incluso un 0 % inicial con los préstamos VA (Departamento de Asuntos de los Veteranos) o USDA (Departamento de Agricultura de Estados Unidos), no se necesita mucho una caída del mercado para crear un valor líquido negativo para ese propietario de vivienda.

Cómo funcionan las ventas cortas

Las transacciones de venta corta son similares a las transacciones de compra de bienes raíces estándar, pero las ventas cortas contienen algunos pasos adicionales. 

Paso 1: El propietario de vivienda se comunica con su prestamista

Cuando un propietario de vivienda está en dificultades para pagar la hipoteca, debe comunicarse de inmediato con su prestamista. El prestamista puede ofrecer soluciones para ayudar al propietario a conservar la vivienda si así lo desea. Si no le es posible conservar la vivienda, o el propietario no lo desea, puede pedirle al prestamista que acepte una venta corta. 

El prestamista necesita revisar la documentación sobre la dificultad financiera para considerar una venta corta. Las cartas de terminación de empleo, facturas médicas y las sentencias de divorcio pueden satisfacer este requisito.  

Paso 2: El propietario de vivienda encuentra un comprador

El propietario de vivienda necesita encontrar un comprador dispuesto a quien venderle la vivienda. Sin embargo, la cantidad de compradores puede ser limitada ya que algunos compradores evitan las ventas cortas, ya que saben que las mismas suelen tomar más tiempo para cerrarse debido a los requisitos de aprobación del prestamista. Para conseguir una amplia audiencia de posibles compradores, muchos vendedores de venta corta contratan a un agente de bienes raíces para que comercialice profesionalmente la vivienda en venta. 

Los compradores de vivienda por lo general encuentran las ventas cortas en el servicio de listado múltiple (MLS, por sus siglas en inglés) local, al cual se puede acceder a través de un agente de bienes raíces local. Existen también bases de datos en línea de propiedades de venta corta y en ejecución hipotecaria dirigidas a los compradores inversionistas. 

Paso 3: El propietario de vivienda presenta al prestamista una proposición de venta

Cuando un comprador realiza una oferta de compra de la propiedad, el propietario de vivienda presenta esta información al prestamista.

En algunos estados, el propietario de vivienda es responsable del pago del déficit: la diferencia entre el producto de la venta y el monto adeudado en la hipoteca. No obstante, el prestamista puede estar dispuesto a renunciar al déficit, esencialmente si el propietario de vivienda no cuenta con los fondos para pagarlo. En consecuencia, las proposiciones de venta corta con frecuencia solicitan a los prestamistas que acepten una pérdida en su inversión. Esto requiere un examen cuidadoso por parte del prestamista, lo cual puede tomar algún tiempo y requerir documentación adicional o nuevas negociaciones. 

Los compradores pueden cancelar el contrato de compra si el proceso toma mucho tiempo o si encuentran otra propiedad mientras esperan por la aprobación de la venta corta por parte del prestamista. Por lo tanto, los vendedores de venta corta pueden considerar ofertas de respaldo en caso de que el negocio con el comprador original finalmente no se realice. 

Paso 4: Si el prestamista aprueba la venta, el trato puede cerrarse

Una vez que el prestamista aprueba una venta corta, la transacción se lleva a cabo como cualquier transacción de bienes raíces estándar, en la que el comprador realiza las diligencias debidas (inspección de la vivienda, tasación de la propiedad e investigación del título de propiedad) aunque con la documentación adicional exigida por el prestamista. 

El comprador completa la compra, las ganancias van directamente al prestamista del vendedor y este último transfiere la propiedad y la posesión de la propiedad al nuevo comprador.

Si el vendedor debe el déficit al prestamista, necesita acordar el pago. El prestamista tiene el derecho legal de demandar por el déficit si no recibe el pago del mismo.[4]

Si se renuncia al déficit, el IRS (Servicio de Rentas Internas) le puede exigir al vendedor que reclame el monto del déficit como ingresos obtenidos, lo cual puede incrementar su responsabilidad fiscal por los ingresos del año en que se produjo la venta.[4]

Pros y contras de la venta corta para los vendedores

Los beneficios de la venta corta para los vendedores incluyen:

  • Avoiding foreclosure (Evitar la ejecución hipotecaria). Una venta corta afecta de manera negativa el puntaje de crédito del propietario de vivienda, pero no tanto como lo haría la ejecución hipotecaria, en la cual el prestamista embargaría la propiedad.[5] El menor impacto sobre el crédito puede facilitar la compra de otra vivienda más pronto de lo que sería posible después de una ejecución hipotecaria, aunque probablemente habrá un período de varios años durante el cual sería muy difícil calificar para obtener un nuevo préstamo hipotecario. 
  • Mayor control sobre la venta. A diferencia de la ejecución hipotecaria, en la que el prestamista asume el control total, las ventas cortas permiten a los propietarios de vivienda escoger un comprador y sostener negociaciones antes de presentar el trato al prestamista.
  • Posible condonación de la deuda. Algunos prestamistas pueden condonar el saldo del déficit, aliviando al propietario de vivienda del pago de la diferencia entre el producto de la venta y el saldo de la hipoteca.

Las posibles desventajas de una venta corta para los vendedores incluyen:

  • Pérdida de la vivienda. Las ventas cortas requieren que el propietario de vivienda venda la propiedad.
  • Daño en el crédito. Aunque menos severo que en la ejecución hipotecaria, una venta corta puede aún tener un impacto negativo sobre el puntaje de crédito del vendedor, lo que hace que le sea más difícil obtener la aprobación para nuevos préstamos.
  • Requisito de aprobación por parte del prestamista. El banco debe aprobar la venta corta, la cual puede tomar varios meses y puede demorar el cierre.
  • Posibilidad de una sentencia por el déficit. Algunos prestamistas no condonan el remanente de la deuda y puede que demanden al vendedor por el saldo (sujeto a la ley del estado).

Pros y contras de una venta corta para los compradores de vivienda e inversionistas

Ya sea que esté comprando una vivienda o invirtiendo en bienes raíces, las ventas cortas pueden proporcionar beneficios tales como:

  • Posibilidad de compra por un precio menos que el del mercado. Los vendedores y sus prestamistas pueden aceptar menos que el valor de mercado para evitar las complicaciones y los gastos de una ejecución hipotecaria. 
  • Menos competencia entre compradores. Muchos compradores evitan las ventas cortas debido a la participación del prestamista y cronogramas más largos. Menos competencia entre compradores puede aumentar las ventajas en la negociación. 
  • Oportunidad de adquirir una propiedad en buenas condiciones. A diferencia de las ejecuciones hipotecarias, que pueden ser propiedades abandonadas o dañadas, las propiedades en venta corta por lo general están ocupadas y mejor mantenidas. Sin embargo, puede que exista la necesidad de algún mantenimiento diferido si el vendedor no ha contado con los fondos para un mantenimiento adecuado.
  • Riesgos menores que en las ejecuciones hipotecarias. Las ventas cortas permiten las diligencias debidas, tales como inspecciones y tasación antes del cierre de la venta. Esto representa un riesgo menor que en las subastas de ejecución hipotecaria, la que proporciona una menor oportunidad para las diligencias debidas.

Las posibles desventajas de una venta corta para los compradores incluyen:

  • Proceso más prolongado. La aprobación para una venta corta por el prestamista puede demorar meses. 
  • Como esté actualmente. La mayoría de los vendedores de venta corta no están en condiciones de realizar reparaciones antes de la venta, por lo que el comprador será responsable de cualesquiera gastos por mantenimiento diferido o costos de reparación. Esto hace que la inspección de la vivienda sea especialmente importante cuando se realizan compras de ventas cortas. 
  • El prestamista puede hacer una contraoferta o rechazar las ofertas. Aun si el vendedor acepta la oferta, el prestamista podría hacer una contraoferta o rechazarla. 
  • Posibilidad de otras deudas impagas. Debido a las dificultades financieras del vendedor, las propiedades en venta corta tienen más posibilidades de tener impuestos sobre la propiedad no pagados, cargos de HOA (Asociación de propietarios), u otras deudas que necesiten ser liquidadas antes del cierre.

Venta corta vs. ejecución hipotecaria

Las ventas cortas y las ejecuciones hipotecarias tienen como resultado que el propietario desaloje la propiedad y renuncie a ser dueño de la misma. Sin embargo, las consecuencias financieras de una ejecución hipotecaria son más severas que las de una venta corta. Las ejecuciones hipotecarias se producen cuando el propietario de la vivienda deja de pagar el préstamo y el prestamista se ve forzado a embargar la propiedad y venderla en un intento por recuperar sus pérdidas. Las ejecuciones hipotecarias tienen un impacto más importante sobre el crédito, y con frecuencia hacen que sea más difícil calificar para un préstamo hipotecario por hasta siete años.[6]

La conclusión es que:

Las ventas cortas pueden ofrecer una alternativa favorable a la ejecución hipotecaria para los propietarios de vivienda con una hipoteca devaluada o bajo el agua y están imposibilitados de realizar los pagos de su hipoteca. Las mismas proporcionan una opción para que los propietarios de vivienda mantengan algún control sobre la venta de la propiedad y evitar el grave daño sobre el puntaje de crédito que provoca una ejecución hipotecaria.

Aunque las ventas cortas requieren de un proceso de aprobación más prolongado por parte del prestamista, puede que valga la pena esperar para los compradores de vivienda y los inversionistas a la búsqueda de un buen negocio en una propiedad. Con el vendedor y el prestamista motivados ambos para mitigar sus pérdidas en la venta de la propiedad, los compradores pueden negociar un precio de compra inferior al del mercado.