• En el modelo de vivienda cooperativa, los compradores adquieren acciones en una compañía que posee un inmueble, obteniendo así el derecho de ocupar una unidad del mismo. A diferencia de la propiedad en condominio, en este caso los compradores adquieren y mantienen la titularidad de unidades específicas. 
  • La vivienda cooperativa predomina en ciudades densamente pobladas y de alto costo, como Nueva York y Chicago, aunque pueden encontrarse en cualquier lugar. La mayoría de las cooperativas consisten en edificios de departamentos, aunque también pueden ser propietarias de comunidades de casas adosadas, casas prefabricadas o viviendas unifamiliares independientes.  
  • Las cooperativas no son elegibles para financiamiento mediante hipotecas. En lugar de ello obtienen requieren préstamos respaldados por acciones. Y la calificación financiera no garantiza un lugar en la cooperativa, dado que la mayoría de las juntas de cooperativas entrevistan a los candidatos y pueden rechazar las solicitudes por razones subjetivas, siempre y cuando no infrinjan las Leyes de Vivienda Justa.

Aunque los compradores de vivienda en ciudades grandes pueden estar familiarizados con la vivienda en cooperativa, que existe desde el siglo XIX, el concepto es nuevo para muchos estadounidenses. Sin embargo, a menudo existe confusión al respecto. 

Este artículo proporcionará respuestas claras a algunas de las preguntas frecuentes sobre la vivienda cooperativa, incluyendo:

  • ¿Qué es la vivienda en cooperativa?
  • ¿En qué se diferencian las cooperativas de los condominios?
  • ¿En qué se diferencia la compra de una cooperativa de la de una vivienda?
  • ¿Cuáles son las ventajas y las desventajas de las cooperativas?

Al concluir este artículo, usted tendrá los elementos necesarios para decidir si la vivienda en cooperativa es la opción de vivienda adecuada para usted.  

¿Qué es la vivienda cooperativa?

La vivienda en cooperativa es una modalidad de propiedad de vivienda en la que los propietarios adquieren acciones en una compañía, la cual es dueña o arrendataria de la propiedad, en lugar de comprar una unidad individual dentro de la misma.[1] Generalmente, el número de acciones que un individuo tiene de la cooperativa está relacionado con el tamaño, la ubicación y el atractivo de su unidad dentro de la propiedad.

Al comprar acciones en una cooperativa, el individuo recibe un contrato de arrendamiento o de ocupación que le otorga el derecho de residir en una unidad determinada durante el tiempo que conserve sus acciones y acate los reglamentos establecidos por la cooperativa. A diferencia de una escritura, este contrato de arrendamiento no se puede transferir y permanece sujeto al estatus del firmante como accionista de la corporación.

Todos los accionistas de la cooperativa efectúan pagos para cubrir los gastos de la propiedad, tales como una hipoteca (en caso de que el inmueble no esté arrendado o completamente pagado), los impuestos sobre la propiedad, el seguro y los gastos de mantenimiento. Es posible que se incluyan los servicios públicos.

Los accionistas de la cooperativa eligen una junta directiva que supervisa las operaciones del edificio, hace cumplir los reglamentos, aprueba nuevos socios y toma decisiones sobre reparaciones, mejoras y presupuestos. 

La vivienda cooperativa es más comunes en ciudades grandes y densamente pobladas como Nueva York y Chicago, aunque puede existir en cualquier mercado.  

El fenómeno de las cooperativas en áreas como la ciudad de Nueva York 

A finales del siglo XIX, los inquilinos de edificios enteros se cansaron de pagar tarifas de alquiler cada vez más elevadas sin acumular capital inmobiliario ni tener control alguno sobre la administración del edificio. A raíz de esta situación, los habitantes del edificio decidieron unir recursos para constituir una entidad empresarial que adquiriera la propiedad, lo que les permitió permanecer en sus unidades, acumular capital en el inmueble y tomar decisiones conjuntas sobre asuntos del edificio.[2]

Tipos de cooperativas

Las cooperativas suelen ser edificios de múltiples unidades, pero también pueden consistir en comunidades de casas adosadas, casas prefabricadas o viviendas unifamiliares independientes. 

La estructura del acuerdo cooperativo también puede variar. A continuación, presentamos los tres tipos de cooperativas más comunes:[3]

  1. Cooperativas de vivienda a precio de mercado. Los accionistas pueden acumular capital y vender sus acciones a un comprador aprobado al valor de mercado, con la posibilidad de obtener ganancias.
  2. Cooperativas de capital limitado. Se restringe el precio al que los accionistas pueden vender, favoreciendo la asequibilidad a largo plazo sobre el beneficio económico. Estas cooperativas asequibles suelen contar con el respaldo de organizaciones sin fines de lucro, programas gubernamentales o grupos de defensa de la vivienda.
  3. Cooperativas de arrendamiento. La asociación cooperativa no es propietaria del terreno y, en algunos casos, ni siquiera de las estructuras mismas. En lugar de eso, la entidad arrienda el bien inmueble de un dueño independiente. Aunque los habitantes mantienen la propiedad de acciones en el edificio y gozan de derechos de ocupación, el contrato de arrendamiento podría afectar los cargos y el valor de reventa.

Comparativa entre cooperativas y condominios: Principales diferencias

Aunque tanto las cooperativas como los condominios ofrecen un estilo de vida comunitario, hay algunas diferencias clave:

  • Propiedad. En una cooperativa, los compradores adquieren acciones de la compañía propietaria del edificio, con lo que obtienen derechos de ocupación sobre una unidad específica. En un condominio, los compradores adquieren unidades individuales que son de su propiedad privada, pero comparten los gastos de las áreas comunes con la comunidad.
  • Gobierno y control. En una cooperativa, la asociación de copropietarios y su junta directiva tienen el control sobre la propiedad, incluyendo las renovaciones interiores de las unidades privadas. En un condominio, la HOA (Asociación de Propietarios) tiene control sobre las áreas comunes; sin embargo, los propietarios suelen tener la libertad de renovar el interior de sus unidades como lo deseen. 
  • Acceso. Los accionistas de cooperativas deben ser aprobados por la junta directiva, mientras que los condominios están disponibles para cualquier persona que cumpla con los requisitos financieros para adquirir una unidad, con excepción de algunas comunidades para mayores de 55 años, que están reservadas para compradores de esa edad o más.

¿En qué se diferencia la compra de una cooperativa de la de una vivienda o un condominio?

El mecanismo de compra de acciones de la entidad propietaria convierte el proceso de compra de una cooperativa en una experiencia distinta a la de adquirir una vivienda convencional, un condominio, un dúplex u otro tipo de propiedad. Esta diferencia afecta varios pasos en el proceso de compra.

  • Financiamiento. Debido a que los accionistas de las cooperativas no son propietarios directos del bien inmueble, no pueden utilizar la propiedad como garantía para obtener un préstamo hipotecario. Lo que los compradores de cooperativas requieren es un préstamo respaldado por acciones, que funciona de forma similar a una hipoteca, pero está diseñado específicamente para cooperativas. Los préstamos sobre acciones no son tan comunes como las hipotecas, por lo que menos prestamistas los ofrecen.   
  • Aprobación de los solicitantes por la junta. Los aspirantes a residentes de la cooperativa generalmente son entrevistados por la junta para evaluar si las finanzas y el estilo de vida del solicitante son acordes con la comunidad. Aunque las cooperativas no pueden discriminar por razones de clases protegidas (como raza, color, origen nacional, religión, sexo, discapacidad o situación familiar), sí pueden rechazar a los solicitantes por razones subjetivas (como referencias personales no favorables).  
  • Documentación de propiedad. La propiedad de una vivienda o condominio se demuestra mediante una escritura, mientras que la participación en una cooperativa se acredita con un certificado de acciones y un contrato de arrendamiento. 

¿Cuáles son las ventajas y las desventajas de la vivienda cooperativa?

Entre las posibles ventajas de residir en una cooperativa se incluyen:

  • Precios de compra reducidos. Las cooperativas suelen ser más económicas en comparación con los condominios o las viviendas independientes en áreas similares, lo que las hace una opción atractiva en ciudades con costos de vida elevados.
  • Sólido sentido de comunidad. Debido a que los accionistas son evaluados por la junta y frecuentemente residen en el edificio a largo plazo, las cooperativas fomentan la cohesión social de los vecinos.
  • Mayor control sobre el inmueble. Los accionistas pueden ejercer su derecho al voto o formar parte de la junta directiva para influir en las decisiones relacionadas con el edificio. 
  • Menor actividad de inversionistas. Debido a las limitaciones para subarrendar y revender, las cooperativas suelen ser más atractivas para los propietarios que para los inversionistas, lo que favorece la estabilidad y ayuda a mantener los precios en rangos manejables.
  • Preservación de edificios con valor histórico. Mediante el establecimiento de estándares para la remodelación dentro de cada unidad, las cooperativas aseguran la protección y preservación de todo el edificio. 

Las posibles desventajas de residir en una cooperativa incluyen:

  • El proceso de aprobación por la junta directiva. La junta directiva puede rechazar la candidatura de accionistas financieramente solventes.
  • Reglamentos más estrictos. Las cooperativas suelen tener más restricciones que los condominios, como límites en las renovaciones dentro de las unidades, el subarrendamiento o el uso de la unidad como segunda residencia.
  • La obtención de financiamiento puede ser más complicada. Algunos prestamistas no ofrecen préstamos para acciones de cooperativas, y aquellos que sí lo hacen pueden solicitar un pago inicial más elevado. 
  • Posibilidad de cargos mensuales elevados. Los cargos de mantenimiento pueden ser elevados, especialmente en edificios con una hipoteca base o que ofrecen comodidades como conserjería o gimnasios.
  • El proceso de reventa puede requerir más tiempo. El proceso de venta puede ser más lento e impredecible en comparación con la venta de un condominio o casa, ya que el comprador necesita obtener la aprobación de la junta directiva. 

¿Es para usted la vida en cooperativa?

La vivienda cooperativa no es la opción adecuada para todos, pero representa una alternativa sólida para los compradores que valoran la estabilidad, el sentido de comunidad y la asequibilidad a largo plazo. 

Podría considerar la opción de vivienda cooperativa si se identifica con todos los siguientes puntos:

  • Usted va a adquirir una propiedad en una ciudad de alto costo donde las cooperativas son comunes y más económicas que un condominio o una vivienda individual.
  • Su enfoque orientado a la comunidad le motiva a compartir las responsabilidades de su propiedad con sus vecinos.
  • Su intención es residir permanentemente en la propiedad a largo plazo.
  • Le resulta cómodo acatar las disposiciones de la junta directiva; y
  • Cuenta con referencias personales sólidas que le permitirán causar una excelente impresión durante su entrevista con la junta. 

Conclusiones finales sobre la vivienda cooperativa

Aunque no sea tan común o sencillo como ser propietario de una casa o condominio tradicional, la vida en cooperativa ofrece la posibilidad de precios asequibles, estabilidad y un sólido sentido de comunidad, especialmente en mercados urbanos de alta demanda.

Entender el funcionamiento de las cooperativas, identificar sus características distintivas y determinar si se ajustan a su estilo de vida y objetivos le permitirá tomar una decisión de compra informada. Si está considerando comprar en una ciudad donde las cooperativas son accesibles y está dispuesto a colaborar en un ambiente organizado y basado en la comunidad, una cooperativa podría ser una opción adecuada para usted.