- Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit, (Préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito con garantía hipotecaria, US Federal Trade Commission, agosto de 2021, https://consumer.ftc.gov/articles/home-equity-loans-and-home-equity-lines-credit
- What You Need to Know about Mortgages and Equity (Lo que debe saber sobre las hipotecas y el valor líquido de una vivienda), US Government Accountability Office, 24 de abril de 2018, https://www.gao.gov/blog/2018/04/24/what-you-need-to-know-about-mortgages-and-equity
- What is the difference between a Home Equity Loan and a Home Equity Line of Credit? (¿Cuál es la diferencia entre un préstamo con garantía hipotecaria y una línea de crédito con garantía hipotecaria?) Consumer Financial Protection Bureau, 4 de septiembre de 2020, https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-the-difference-between-a-home-equity-loan-and-a-home-equity-line-of-credit-en-247/
- ¿Debería refinanciar? Consumer Financial Protection Bureau, septiembre de 2020, https://files.consumerfinance.gov/f/documents/cfpb_should_i_refinance_handout.pdf
- Using home equity to meet financial needs (Cómo usar el valor líquido de una vivienda para satisfacer necesidades financieras), Consumer Financial Protection Bureau, abril de 2023, https://files.consumerfinance.gov/f/documents/cfpb_jith-using-home-equity-guide.pdf
- Borrowing from the value of your home (Cómo solicitar un préstamo usando el valor de su vivienda), Consumer Financial Protection Bureau, agosto de 2022, https://files.consumerfinance.gov/f/documents/cfpb_heloc-brochure_print.pdf
- Households; Owners' Equity in Real Estate, Level (Viviendas; valor líquido del propietario en bienes raíces), St. Louis Federal Reserve, 8 de septiembre de 2023, https://fred.stlouisfed.org/series/OEHRENWBSHNO
Crédito con garantía hipotecaria: Qué es y cómo funciona
El valor líquido de una vivienda es una valiosa herramienta financiera que puede empoderar a los propietarios de vivienda para que logren sus metas de vida.
¿Qué es el valor líquido de una vivienda y como funciona?
El valor líquido de una vivienda es una valiosa herramienta financiera que puede empoderar a los propietarios de vivienda para consolidar deudas del hogar, generar patrimonio a largo plazo y lograr sus metas de vida. Si usted es dueño de su vivienda, tiene la posibilidad de aprovechar el valor líquido de esta, que básicamente es el valor que usted posee sobre su vivienda, para acceder a fondos según sea necesario. Cuando esté listo para vender, el valor líquido de la vivienda podría generar una ganancia considerable, la cual podría usar para comprar su próxima vivienda o financiar su jubilación.
El valor líquido de una vivienda es un concepto simple, pero se puede complicar debido a factores como las condiciones del mercado y las opciones de préstamo. Entonces, si está confundido sobre lo que es el valor líquido de una vivienda y cómo funciona, no se preocupe. Esta guía sobre el valor líquido de la vivienda explica todo lo que necesita saber, lo que incluye:
- Cómo funciona el valor líquido de una vivienda
- Cómo se calcula el valor líquido de una vivienda
- Las maneras en las que puede generar el valor líquido de una vivienda
- Las maneras en las que puede aprovechar el valor líquido de una vivienda
- Las maneras en las que puede usar el valor líquido de una vivienda
- ¿Qué es la garantía hipotecaria?
- ¿Cómo funciona?
El valor líquido de una vivienda es el valor que posee sobre su vivienda.
Si pagó su vivienda con dinero en efectivo o si ha liquidado la totalidad de su hipoteca, usted posee el 100 % del valor de su vivienda. Eso significa que posee el 100 % del valor líquido.
Si tiene una hipoteca o cualquier otro gravamen financiero contra su vivienda, el valor líquido es el valor actual de la vivienda menos el saldo de las deudas que se tienen sobre la vivienda.
Otra manera de considerar el valor líquido de una vivienda es que se trata del valor líquido que podría generar si vendiera su vivienda el día de hoy, sin tener en cuenta los costos de cierre.
El valor líquido de una vivienda se puede expresar como una cantidad en dólares o un porcentaje. Por ejemplo, el propietario de una vivienda de $500,000 que tiene una hipoteca de $50,000 podría decir, “el valor líquido de mi vivienda es de $450,000” o “tengo un valor líquido del 90 %”.
Al comprar una vivienda, el pago inicial establece el valor líquido de su vivienda. Por ejemplo, si da un pago inicial del 3 %, el valor líquido de su vivienda es el 3 % del valor de la propiedad.
El valor líquido de una vivienda fluctúa con el tiempo debido a los cambios del valor de mercado de vivienda y los pagos hipotecarios que usted realice. Cuando el valor de su vivienda aumenta, también aumenta el valor líquido de su vivienda. Y cuando realiza un pago hipotecario, el valor líquido puede aumentar porque la deuda está disminuyendo. Por otro lado, si el valor de su vivienda disminuye (quizás debido a las condiciones del mercado que descienden o al mantenimiento aplazado), podría perder valor líquido.
Es importante que sepa la cantidad de valor líquido que posee, ya que esto le ayuda a comprender la cantidad que puede convertir a dinero en efectivo si decide hacerlo. En muchos casos, los propietarios de vivienda pueden solicitar un préstamo sobre el valor líquido de su vivienda, con lo que básicamente contratan un préstamo en función de la solidez financiera del valor líquido de su vivienda.
Hay varias maneras para aprovechar el valor líquido de una vivienda.
¿Cómo me puede servir el valor líquido de una vivienda?
Los propietarios de vivienda aprovechan el valor líquido de su vivienda para una amplia variedad de usos, que incluyen:
Tenga en cuenta: Al establecer una línea de crédito, los propietarios de vivienda deben considerar cómo y cuándo se necesitarán los fondos. Si cierra la cuenta dentro de los primeros 36 meses después de la apertura, usted deberá asumir la responsabilidad de pagar el 100 % de los cargos reembolsables a PNC.[1]
¿Cómo se calcula el valor líquido de una vivienda?
La fórmula para calcular el valor líquido de una vivienda es la siguiente:
Valor líquido de la vivienda = valor actual de la vivienda menos las deudas totales que se adeudan sobre la vivienda
Para convertir esta cifra a un porcentaje, utilice esta fórmula:
Porcentaje de valor líquido de la vivienda = el valor en dólares del valor líquido dividido entre el valor de mercado de la vivienda
Veamos un ejemplo
El valor actual de una vivienda es de $450,000 y el saldo de la hipoteca actual del propietario es de $215,000.
Para calcular el valor líquido de la vivienda, reste la deuda de $215,000 del valor de $450,000. La cantidad resultante de $235,000 es el valor líquido de la vivienda.
Después, si desea convertir el valor líquido de la vivienda a un porcentaje, simplemente divida el valor líquido de la vivienda de $235,000 entre el valor de mercado de $450,000. La cifra resultante de .5222 significa que el valor líquido del propietario de la vivienda es del 52.22 %.
¿Cómo puedo generar valor líquido con mi vivienda?
Hay tres maneras para aumentar el valor líquido de su vivienda[2]
1. Revalorización del mercado
A medida que las condiciones del mercado provocan que el valor de las viviendas crezca con el tiempo, también aumenta el valor líquido de las viviendas.
2. Revalorización forzada
Cuando hace mejoras en su vivienda, por ejemplo, la renovación de la cocina o el baño, usted suma valor a su vivienda, lo que podría aumentar el valor líquido de la misma.
3. Liquidar deudas hipotecarias
Al liquidar el saldo restante de su hipoteca, el valor líquido de su vivienda aumenta en función de la cantidad pagada sobre la parte de capital del préstamo.
Una vez que haya establecido el valor líquido de mi vivienda, ¿cómo puedo aprovecharlo?
Hay tres métodos primarios para acceder al valor líquido de su vivienda:
- Préstamos con garantía hipotecaria
- Línea de crédito con garantía hipotecaria (Home Equity Line of Credit, HELOC)
- Refinanciamiento con retiro de efectivo
Los préstamos con garantía hipotecaria son una suma total por única ocasión que se solicita en préstamo sobre el valor líquido de su vivienda[3]. Después, estos préstamos se reembolsan en cuotas, según los términos establecidos en los documentos del préstamo.
El proceso de solicitud de un préstamo con garantía hipotecaria es similar a presentar una solicitud de hipoteca. Deberá llenar un formulario de solicitud y presentar un comprobante de ingresos para confirmar que cuenta con los ingresos suficientes para reembolsar el préstamo cómodamente.
Como parte del proceso de revisión de la solicitud, es posible que su prestamista solicite verificar su informe crediticio. El prestamista además podría requerir una valoración nueva de la propiedad para confirmar su valor de mercado actual.
Si su solicitud es aprobada, el prestamista le notifica sobre la aprobación y elabora los documentos del préstamos para que los firme. Estos documentos describen la cantidad del préstamo y los términos de reembolso.
Debido a que su vivienda es la garantía del préstamo, es muy importante que haga los pagos a tiempo. No reembolsar un préstamo con garantía hipotecaria podría dar lugar a la ejecución hipotecaria de la misma manera que podría suceder si no reembolsa una hipoteca. Por tal motivo, en ocasiones los préstamos con garantía hipotecaria se denominan segundas hipotecas.
Las HELOC son similares a los préstamos con garantía hipotecaria, pero en lugar de tomar una suma total, puede abrir una línea de crédito rotativa que le permite solicitar prestado lo que necesite durante un periodo determinado (que se conoce como “periodo de disposición”).[3] Esto es similar a la manera en que funcionan las tarjetas de crédito. Usted recibe un límite de crédito y puede solicitar prestada la cantidad máxima o mínima que necesite de dicho límite mientras la línea de crédito esté abierta. Después reembolsa la cantidad solicitada en préstamo en cuotas durante el periodo de reembolso.
Con frecuencia las HELOC son una alternativa favorable en comparación con las tarjetas de crédito porque normalmente las HELOC ofrecen tasas de interés más bajas y límites más altos que las tarjetas de crédito. Las HELOC pueden ofrecer mejores términos porque, al igual que los préstamos con garantía hipotecaria, la vivienda del prestatario se utiliza como garantía para el préstamo. Garantizar el préstamo con un inmueble permite que el préstamo sea más seguro para el prestamista, lo que le permite ofrecer tasas más bajas y límites más altos para la línea de crédito.[2]
Comprender cómo utilizar una HELOC puede ayudarle a decidir si una HELOC es una mejor opción para su situación que un préstamo con garantía hipotecaria. Por ejemplo, si tiene planes de renovar una vivienda antigua, una HELOC puede ser una opción más atractiva porque le permite solicitar prestada una cantidad más alta si surgen gastos imprevistos.
A diferencia de los préstamos con garantía hipotecaria que normalmente tienen una tasa fija, las HELOC usualmente tienen una tasa de interés ajustable, lo que significa que la tasa de interés puede aumentar y disminuir con las condiciones del mercado.[3] Sin embargo, si prefiere la flexibilidad de una HELOC con la estabilidad de una tasa de interés fija, podría considerar la Choice línea de crédito con garantía hipotecaria de PNC Bank, la cual le permite obtener una parte de la línea de crédito con una tasa fija.
Este artículo detallado que compara las HELOC con los préstamos con garantía hipotecaria podría ayudarle a decidir cuál es la opción que más le conviene. También puede comunicarse directamente con un especialista en préstamos con garantía hipotecaria para recibir orientación personalizada.
Un refinanciamiento con retiro de efectivo emplea un enfoque distinto para acceder al valor líquido de una vivienda. En lugar de contratar un nuevo préstamo o línea de crédito independiente de cualquier hipoteca existente, el refinanciamiento con retiro de efectivo sustituye su hipoteca actual con una hipoteca nueva.[4]
Este es un ejemplo para ayudar a explicar el concepto del refinanciamiento con retiro de efectivo:
El propietario de una vivienda de $600,000 tiene una hipoteca de $200,000. Eso significa que el valor líquido de su vivienda es de $400,000. Desea utilizar $100,000 de su valor líquido para financiar la educación universitaria de sus hijos, y decide que el refinanciamiento con retiro de efectivo es la opción adecuada.
En este caso, su hipoteca actual de $200,000 se liquida con los fondos que recibe de un préstamo hipotecario nuevo por $300,000. Y el propietario tiene la oportunidad de tomar la diferencia de $100,000.
Es importante destacar que el refinanciamiento significa que los términos de su préstamo original ya no están vigentes. Por lo tanto, si había asegurado una tasa de interés excepcionalmente baja en su préstamo original, tal vez no le convenga refinanciar con las tasas actuales. Por otro lado, si su préstamo original tiene una tasa de interés más alta que las tasas actuales, podría ahorrar algo de dinero en gastos por intereses durante el plazo de su préstamo. Es posible que los refinanciamientos con retiro de efectivo también tengan cargos considerables.
Si cree que el refinanciamiento con retiro de efectivo le conviene más que un préstamo con garantía hipotecaria o una HELOC, puede obtener más información sobre el proceso de refinanciamiento hipotecario e iniciar una solicitud de refinanciamiento en línea.
Si desea discutir sus opciones con un profesional, puede comunicarse con un especialista en préstamos de su área en cualquier momento.
Preguntas frecuentes sobre el Crédito con Garantía Hipotecaria
Ya sea que decida usar un préstamo con garantía hipotecaria, una HELOC o un refinanciamiento con retiro de efectivo, debe calificar para solicitar un préstamo con el valor líquido de su vivienda.
Los criterios de calificación son similares s los que se solicitan para un préstamo hipotecario. Normalmente se consideran los siguientes factores al momento de determinar la elegibilidad para un préstamo basado en el valor líquido.
- Los puntajes crediticios de los prestatarios. Los puntajes más altos por lo general aumentan sus probabilidades de calificar.
- Los ingresos de los prestatarios en comparación con sus deudas. Normalmente esto se conoce como relación deuda-ingresos. Cuanto menor sea la cantidad de sus ingresos que se asigne al pago de deudas, mejor.
- El historial de pagos hipotecarios. Los pagos atrasados o la falta de pago de su hipoteca actual podría perjudicar sus probabilidades de calificar.
- La cantidad de valor líquido de su vivienda. Los prestamistas por lo general requieren que los propietarios de vivienda mantengan un valor líquido del 15 % al 20 % sobre la vivienda.[5] Por lo tanto, si dio un pago inicial bajo al comprar su vivienda y el valor líquido de esta es menor al 15 %, tal vez no califique para un préstamo basado en valor líquido en este momento.
- La cantidad que desea solicitar prestada. Calificar para una cantidad más baja puede ser más sencillo que calificar para una suma alta.
Esta lista de verificación de solicitud de crédito con garantía hipotecaria resume la información y la documentación que posiblemente se le solicitará.
El valor líquido de una vivienda significa que el valor de esta es mayor que la cantidad que el propietario de la vivienda adeuda sobre la misma. Muchos propietarios de vivienda definen el valor líquido en cuanto a su relación con una venta.
Si usted vendiese su vivienda el día de hoy y liquidara todas las deudas relacionadas con la vivienda, ¿cuál sería su ganancia neta (sin tener en cuenta los costos de cierre)? Ese es el valor líquido de su vivienda.
Es posible tener un valor líquido negativo sobre su vivienda, aunque no es la norma. El valor líquido negativo sobre una vivienda significa que el propietario adeuda una cantidad mayor por la vivienda en comparación con el valor de la propiedad.
Debido a que se exige que la mayoría de los compradores de vivienda inviertan entre un 3 % y un 20 % como pago inicial, la mayoría de los propietarios de vivienda tienen un valor líquido positivo desde el principio. El escenario más común en el que se tiene un valor líquido negativo es cuando los compradores hacen un pago inicial sumamente bajo (por ejemplo, los préstamos del VA o del USDA con un pago inicial del 0 %) y el valor de las viviendas locales disminuyen de forma rápida y repentina. [2]
Estas condiciones se presentaron durante el colapso del mercado de vivienda en 2008. Sin embargo, debido al reciente crecimiento en el valor de las viviendas, es mucho más común hoy en día que los propietarios de vivienda tengan un valor líquido considerable sobre su vivienda.[7]
Los propietarios de vivienda deben calificar para poder solicitar un préstamo sobre el valor líquido de su vivienda. La calificación se basa en varios factores, que incluyen sus ingresos, historial crediticio, historial de pagos hipotecarios y la cantidad de valor líquido de su vivienda.
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