• Los costos de cierre son los gastos asociados con la transferencia de una propiedad. En una transacción inmobiliaria estándar, el comprador de vivienda paga una parte de los costos de cierre, y el vendedor de vivienda paga la otra parte. 
  • Los compradores normalmente pagan los costos de cierre relacionados con la apertura del préstamo y la debida diligencia, mientras que los vendedores normalmente pagan los costos de cierre relacionados con el seguro del título y el procesamiento administrativo de la transferencia. Ambas partes tienen la responsabilidad de la remuneración del agente de bienes raíces, los impuestos sobre la propiedad prorrateados y los honorarios de los abogados.
  • Los vendedores de vivienda pueden incentivar a los compradores para que elijan su propiedad al ofrecer concesiones financieras para ayudar a los compradores a cubrir una parte de sus costos de cierre.  

Ya sea que vaya a comprar una vivienda o a venderla, los costos de cierre inmobiliarios se pueden acumular rápidamente. Saber cuál de las partes normalmente asume la responsabilidad de cuáles costos de cierre y cómo negociar dichos gastos puede ahorrarle dinero. 

Este artículo le explicará quién paga los costos de cierre y cómo puede usar las concesiones estratégicas para conseguir lo que desea de su próxima compra o venta.

¿Quién paga los costos de cierre en las transacciones inmobiliarias?

En una transacción inmobiliaria estándar, tanto el comprador de vivienda como el vendedor de vivienda tiene la responsabilidad de pagar los costos de cierre. Sin embargo, cada una de las partes contrae diferentes tipos de costos de cierre.

Costos de cierre del comprador de vivienda

Los costos de cierre específicos que paga el comprador de vivienda pueden variar según la ubicación, pero los ejemplos comunes incluyen:[1]

  • Cargos de apertura del préstamo: Los cargos para cubrir el costo administrativo de la apertura de un nuevo préstamo hipotecario.
  • Cargos de tasación: El costo de contratar un tasador inmobiliario autorizado para confirmar el valor de la propiedad. 
  • Cargos del estudio topográfico: El costo de contratar un topógrafo para verificar las colindancias de la propiedad.
  • Cargos de búsqueda del título: Los cargos que cobran los investigadores de títulos de propiedad que examinan los registros de propiedades para asegurar que el tracto sucesorio esté libre de reclamos pendientes, como gravámenes, impuestos impagos o disputas legales.
  • Seguro de propietario de vivienda: Las primas correspondientes a la póliza de seguro de propietario de vivienda requerida que brinda protección financiera en caso de daños o pérdidas. 
  • Reservas de depósito en garantía: Los fondos de una cuenta de depósito en garantía que los prestamistas pueden usar para pagar gastos importantes, como los impuestos sobre la propiedad o las primas de seguro, en nombre del comprador, incluso si este se atrasa en los pagos de la hipoteca.
  • Cargos varios: Los gastos menores adicionales, como consultar informes de crédito, obtener la notarización de documentos o contratar un servicio de paquetería para transportar documentos originales.

Costos de cierre del vendedor de vivienda

Los vendedores de vivienda a menudo contraen menos costos de cierre que los compradores. Aunque estos varían según el estado, es común que los vendedores cubran lo siguiente: 

  • Seguro de título del propietario: Una póliza que protege al comprador de los defectos del título que no se encuentran en la búsqueda del título, como los gravámenes anteriores, las disputas de titularidad o los errores de registro.
  • Cargos por transferencia: Los cargos de las compañías de depósito en garantía, las compañías de títulos, los desarrolladores o incluso las asociaciones de propietarios de vivienda para realizar el procesamiento administrativo de una transferencia.
  • Cualquier garantía de vivienda que ofrezca el vendedor: Un contrato de servicio que cubre la reparación o el reemplazo de los principales sistemas y electrodomésticos de la vivienda que se averían durante un período específico después de la venta de la propiedad. 

Costos de cierre pagados por ambas partes o por cualquiera de las partes

Algunos de los costos son contraídos por ambas partes, se dividen entre las partes o pueden ser contraídos por una de las partes, dependiendo del estado. 

  • Remuneración del agente de bienes raíces. Antes de agosto de 2024, las comisiones inmobiliarias casi siempre eran pagadas por el vendedor. El vendedor pagaría un cargo considerable (normalmente del 5 al 6 % del precio de venta) a su agente inmobiliario, quien dividiría dicho cargo con el agente del comprador. Tras un acuerdo legal, los compradores y los vendedores asumen la responsabilidad individual de los cargos de sus respectivos agentes.[2] Como siempre ha sido el caso, la remuneración del agente es negociable. 
  • Honorarios de los abogados. Algunos estados requieren la participación de un abogado inmobiliario para tramitar la transferencia de propiedad. Incluso cuando no se requiere un abogado, algunos compradores y vendedores disponen que un abogado revise el papeleo antes de cerrar el trato. 
  • Impuestos sobre la propiedad prorrateados. Si los impuestos se pagan en parcialidades vencidas (lo que significa que cubren los impuestos del año anterior), el vendedor otorga un crédito al comprador al momento del cierre como contribución para los impuestos impagos. Posteriormente, el comprador paga la factura completa al momento de su vencimiento. Si los impuestos se pagan por adelantado, el comprador reembolsa al vendedor al momento del cierre por la parte que cubre el período durante el cual el comprador poseerá la vivienda. 
  • Cargos prorrateados de la asociación de propietarios de vivienda (HOA): Se trata de las contribuciones destinadas a mantener los espacios compartidos en las comunidades HOA, como las piscinas, las casas club y las vialidades privadas. Si se pagan en parcialidades vencidas, el vendedor otorga un crédito al comprador por la parte prorrateada hasta el momento del cierre. Si se pagan por adelantado, el comprador reembolsa al vendedor por la parte prorrateada al momento del cierre.
  • Impuestos de transferencia. En muchos estados, como California y Nueva York, el vendedor paga un impuesto sobre la transferencia de la propiedad. En otros estados, como Delaware y Nebraska, el comprador es quien paga este impuesto. En algunos estados, como Pensilvania, este impuesto se divide entre las partes. 

Cómo afectan las negociaciones y las concesiones del vendedor a los costos de cierre

En ocasiones el comprador y el vendedor pueden negociar los costos de cierre. Por ejemplo, en un mercado extremo favorable para los vendedores, un comprador quizás esté dispuesto a pagar una parte de los costos de cierre del vendedor para hacer que su oferta de compra sea más atractiva. 

En un mercado favorable para los compradores, quizás los vendedores estén motivados a cubrir una parte de los costos de cierre del comprador para facilitar una negociación rápida. Estas concesiones se pueden estructurar como un porcentaje del precio de compra o como una cantidad fija en dólares. Por ejemplo, un vendedor puede ofrecer el 2.5 % del precio de venta al comprador para cubrir la remuneración del agente del comprador.

Es importante mencionar que puede haber límites en cuanto a las concesiones del vendedor, dependiendo del tipo de préstamo y las reglas del prestamista. Por ejemplo, los préstamos de la FHA limitan las concesiones del vendedor al 6 % del precio de venta de la vivienda. 

Si bien las concesiones del vendedor pueden reducir el gasto inicial para los compradores, dichas concesiones se pueden integrar en el precio de compra, trasladando indirectamente el gasto una vez más al comprador. 

Preguntas frecuentes sobre los costos de cierre

¿Qué cantidad pagan los compradores de vivienda en costos de cierre?

Los costos de cierre del comprador varían ampliamente dependiendo del estado, el tipo de préstamo y el prestamista. En promedio, los compradores pagan entre el 2 y el 6 % del monto del préstamo en costos de cierre.[3] Ahora que los compradores deben asumir la responsabilidad de la remuneración de su agente, es posible que paguen un 2 o un 3 % adicional para cubrir los gastos de la transacción inmobiliaria si el vendedor no está dispuesto a ayudar con dicho gasto.[4]

Puede utilizar una calculadora de costos de cierre para calcular sus gastos en calidad de comprador. 

¿Qué cantidad pagan los vendedores de vivienda en costos de cierre?

Los costos de cierre del vendedor varían ampliamente dependiendo de la ubicación y las condiciones del mercado. Al ofrecer una concesión para cubrir los cargos del agente del comprador, los vendedores normalmente pagan entre el 6 y el 10 % del precio de venta.[5] Si el comprador no necesita una concesión, dicha cantidad podría disminuir en un 2 o un 3 %, por lo que el comprador tendría que pagar entre un 3 y un 8 %. 

¿Los costos de cierre del comprador se pueden integrar en el préstamo?

Algunos prestamistas ofrecen “hipotecas sin costos de cierre”: estas son hipotecas en las que una parte o la totalidad de los costos de cierre se incluyen en el préstamo para minimizar los gastos que los compradores de vivienda tienen que pagar con dinero propio. Es importante recordar que esto aumenta el monto del préstamo, lo que puede dar lugar a un mayor gasto de intereses durante el plazo del préstamo.   

¿Cómo puedo reducir los costos de cierre?

Los compradores de vivienda pueden elegir un prestamista hipotecario cuyos cargos sean razonables a fin de reducir los costos de cierre relacionados con su hipoteca. También pueden solicitar concesiones del vendedor, en el entendido de que dichas solicitudes podrían hacer que su oferta de compra sea menos atractiva para el vendedor, aunque esto podría ahorrar dinero si el vendedor acepta. 

Tanto el comprador como el vendedor pueden negociar los montos de remuneración con sus respectivos agentes de bienes raíces. Solo recuerde que su agente de bienes raíces quizás negocie en su nombre durante la transacción, por lo que le conviene contratar un negociador convincente, incluso si eso significa que tenga que pagarle un poco más. 

La conclusión es que:

Realizar la transferencia de un bien inmueble de forma adecuada a un nuevo propietario requiere un equipo de profesionales que trabajen diligentemente para asegurar que cada detalle de la transacción se maneje correctamente. Los costos de cierre cubren el gasto de estos valiosos servicios. 

Entender quién tiene que pagar cuáles costos de cierre y cómo las negociaciones pueden modificar dichos gastos puede ayudarle a tomar decisiones prudentes en términos financieros en su próxima transacción inmobiliaria.