Conclusiones principales:

  • El cronograma general de las hipotecas incluye la preaprobación, la solicitud del préstamo, el procesamiento y la preparación para el cierre.
  • Los diferentes escenarios de compra de vivienda requieren diferentes tipos de hipotecas, que incluyen préstamos convencionales, préstamos del FHA, préstamos del VA, préstamos del USDA y préstamos jumbo.
  • Incluso los compradores de vivienda más experimentados tienen ideas equivocadas sobre la industria de hipotecas. Como agente de bienes raíces, conocer dichas ideas equivocadas puede ayudarle a educar a sus clientes de la mejor manera.
  • Poner a los compradores de vivienda en contacto con otros profesionales de la industria es una parte integral de su función como agente de bienes raíces. Tener una red confiable de profesionales hipotecarios puede ayudar a que sus clientes tengan una experiencia de compra de vivienda fluida.

Como agente de bienes raíces, tener una comprensión completa del proceso hipotecario puede ayudar a sus clientes a enfrentar cualquier escenario de hipoteca complejo. Contar con dicha comprensión también puede servir de guía con respecto a cuándo solicitar un oficial de préstamos hipotecarios para ayudar a que los compradores califiquen para el mejor préstamo según su situación de compra de vivienda. Sin importar si es un experto o es nuevo en la industria, contar con una comprensión innata sobre los conceptos básicos de la hipoteca puede prevenir la frustración de los clientes.

Ser un asesor de confianza para sus clientes significa guiar a sus compradores con seguridad. Comprender las numerosas piezas interconectadas del proceso hipotecario puede ayudarle a ser un agente más fiable, útil y en última instancia, rentable. Estos son varios aspectos clave que todo agente de bienes raíces debe conocer con respecto a las hipotecas. 

Proceso de hipoteca típico, cronogramas y errores

El proceso de hipoteca implica muchas partes interconectadas, papeleo y documentación. Aunque comprende muchas etapas y pasos, el proceso sigue un cronograma general. Como agente de bienes raíces, resulta útil que entienda el proceso, el cual puede tardar entre 30 y 60 días.

Este es un resumen general de lo que pueden esperar sus clientes:

Preaprobación

Antes de buscar casas, los compradores deben reunirse con un prestamista y obtener una preaprobación. En lugar de simplemente preguntarles a sus compradores si tienen una preaprobación, debe ir un paso más allá y preguntarles:

  • ¿Con qué prestamista está trabajando?
  • ¿Dicho prestamista ha realizado una consulta de su crédito?
  • ¿Tiene una carta de preaprobación? Algunos prestamistas además ofrecen una precalificación o una preaprobación preliminar que se puede usar para dar una estimación general de la cantidad para la cual su cliente puede calificar.

Solicitud de préstamo

Una vez que los compradores tengan un contrato firmado para una vivienda, envían la solicitud de préstamo completa, así como los documentos de respaldo. Estos pueden incluir declaraciones de impuestos, formularios W-2, recibos de nómina, estados de cuenta bancarios y demás información financiera necesaria. Esta lista de verificación incluye la mayoría de los documentos que necesitará.

Proceso y suscripción del seguro

El prestamista verificará el empleo del comprador, revisará la tasación, revisará el informe de crédito y se asegurará de que el comprador cumpla las pautas del préstamo. Si el comprador omite las fechas límite o tiene problemas financieros, el proceso hipotecario se puede retrasar.

Listo para el cierre

Una vez que haya terminado la suscripción del seguro, el préstamo está listo para el cierre. Los documentos se envían a la compañía de títulos y se programa la fecha de cierre.

Errores comunes con respecto a las hipotecas

Como agente de bienes raíces, usted ayuda a sus clientes a enfrentar el proceso de compra de vivienda desde la primera visita de casas hasta el cierre. Una parte de este proceso incluye educarlos con respecto a lo que deben y no deben hacer una vez que el cliente haya enviado la solicitud de hipoteca. Sus clientes deben evitar lo siguiente, ya que podría afectar el proceso de financiamiento:

  • Contratar nuevas tarjetas de crédito durante el proceso de depósito en garantía
  • Hacer compras de monto elevado, como automóviles o muebles
  • Depositar grandes sumas de efectivo que no estén justificadas
  • No responder a las solicitudes del prestamista con rapidez

Tipos de préstamos y casos de uso

Conocer los tipos básicos de préstamos le da credibilidad y puede ayudarle a guiar a sus clientes al préstamo adecuado según sus circunstancias. Este es un desglose de los tipos de hipotecas más comunes y cuándo resultan adecuadas:

Préstamos convencionales

  • El préstamo más común para los compradores que tienen un buen crédito e ingresos estables
  • Generalmente requiere un pago inicial de entre el 3 y el 20 % para las opciones de financiamiento de vivienda con un precio de hasta $806,500
  • Ideal para: compradores de vivienda superior, compradores de primera vivienda con una solvencia elevada o inversionistas

Préstamos FHA

  •  Asegurado por el gobierno y diseñado para los compradores que tienen un menor crédito o un pago inicial limitado.
  • Permite relaciones deuda-ingresos más elevadas
  • Es posible que sea menos estricto, pero incluye una prima de seguro hipotecario (MIP), la cual se paga por adelantado y de forma mensual. [1]
  • Requiere un pago inicial tan bajo como el 3.5 %
  • Ideal para: Compradores de primera vivienda cuyos ahorros son limitados

Préstamos VA

  • Para compradores militares/veteranos elegibles
  • Sin seguro hipotecario
  • Costos de cierre más bajos
  • Requiere un pago inicial tan bajo como el 0 %
  • Ideal para: familias de militares que se reubicarán o comprarán su primera vivienda

Préstamos del USDA

  • Se aplican límites a los ingresos
  • La propiedad debe ubicarse en una zona elegible del USDA.
  • Requiere un pago inicial del 0 % y es respaldado por el gobierno en el caso de las propiedades rurales.
  • Ideal para: Compradores en zonas rurales o pueblos pequeños

Préstamos Jumbo

  • Se utiliza cuando el monto del préstamo supera los límites del préstamo conforme para opciones de financiamiento de vivienda.
  • Más de $806,500 (varía según la ubicación)
  • Requisitos más estrictos
  • Se solicita un pago inicial más elevado y un puntaje de crédito más alto
  • Ideal para: Mercados de lujo o de alto costo

Programas de subvenciones de hipotecas

  • Se ofrecen en la forma de asistencia para el pago inicial o los costos de cierre, o en la forma de tasas reducidas.
  • Programas estatales y locales sin fines de lucro respaldados por el gobierno y ofrecidos por los prestamistas
  • Pueden limitarse a ubicaciones específicas
  •  A menudo requieren un puntaje de crédito mínimo y un curso de educación para compradores de vivienda.
  • Ideal para: Compradores de primera vivienda y quienes tienen necesidades de ingresos específicas

Si su cliente tiene circunstancias particulares, como ingresos impredecibles, trabaja por cuenta propia o recibe una gran herencia, es prudente que involucre a un oficial de préstamos hipotecarios desde el principio para encontrar el mejor producto de préstamo según la situación individual de su comprador.

Ideas equivocadas comunes de los compradores

Incluso los compradores educados pueden malinterpretar el proceso hipotecario. Conocer estas ideas equivocadas con antelación le permite demostrar su profesionalismo y experiencia para guiar y replantear las conversaciones con sus clientes. Estas son algunas de las confusiones más comunes de los compradores de vivienda con respecto a las hipotecas.

Recibí una preaprobación, lo que me garantiza un préstamo.

La preaprobación es condicional. El proceso final de suscripción de seguro puede descubrir las señales de alerta, especialmente si se producen cambios financieros durante el período de depósito en garantía. La aprobación final del préstamo y el monto están sujetos a la verificación de los datos del préstamo, la tasación de la propiedad y las condiciones de suscripción.

Necesito un pago inicial del 20 % o no podré comprar una vivienda.

Muchos productos de préstamo ofrecen pagos iniciales bajos con plazos manejables. Las consideraciones más importantes de sus clientes deben ser la asequibilidad y la sostenibilidad a largo plazo.

Puedo comprar una vivienda antes de obtener una preaprobación.

Este enfoque a menudo genera desilusión. Cuando los compradores comienzan a buscar una vivienda sin comprender por completo su poder adquisitivo, pueden enamorarse de una casa que no pueden pagar. O bien, otro comprador aprobado ganará la oferta debido a que no enfrentará retrasos de financiamiento.

No debo hablar con múltiples prestamistas.

Muchos compradores evitan hablar con múltiples prestamistas porque temen que consulten su crédito, pero comparar es la mejor manera de obtener mejores términos. Anime a sus clientes a comparar hipotecas en un período de tiempo corto, normalmente de 45 días, para que las agencias de informes crediticios cuenten varias consultas de crédito como una sola consulta. 

Prestamistas vs corredores y otros detalles importantes

Como agente, su función no solo implica ayudar a que las personas encuentren propiedades. También es fundamental ponerlos en contacto con las personas correctas. Eso incluye prestamistas o corredores respetados que puedan ayudar a sus clientes a enfrentar el proceso de financiamiento sin contratiempos. 

Prestamistas vs corredores: ¿cuál es la diferencia?

Aunque los términos prestamistas y corredores hipotecarios a menudo se utilizan de manera intercambiable, desempeñan dos funciones distintas en la industria de hipotecas. Aunque algunos compradores prefieren a un corredor hipotecario, otros compradores prefieren un banco o un prestamista local. 

Prestamista hipotecario 

  • Puede ser un prestamista bancario o un prestamista directo.
  • Trabaja para una institución y ofrece los productos de préstamo de dicha institución.
  • Tiene un mayor control sobre los plazos de suscripción.
  • Es la mejor opción para los compradores convencionales o directos.

Corredor hipotecario

  • Trabaja con múltiples prestamistas y compara diferentes tasas/productos que se ofrecen en diferentes instituciones.
  • A menudo es más flexible, aunque puede incorporar un nivel de complejidad.
  • La mejor opción para los compradores que tienen perfiles particulares o necesidades de préstamo específicas.

¿Qué es la licencia del NMLS?

Ya sea que un comprador de vivienda contrate un prestamista hipotecario o un corredor hipotecario, todos los emisores de hipotecas deben contar con la licencia del Sistema de Licencias Multiestatal Nacional (Nationwide Multistate Licensing System, NMLS). Esto garantiza que hayan cumplido las normas de capacitación, pruebas y antecedentes. Si alguien que ofrece préstamos no cuenta con un número del NMLS, guíe a sus clientes en otra dirección. Es como trabajar con un contratista sin licencia. [2]

Establezca una red de prestamistas de confianza

No necesita un extenso conjunto de socios de préstamos, pero contar con una pequeña red aprobada puede lograr sus transacciones o hacer que fracasen. Estas son algunas cuantas ideas que pueden ayudar a establecer su red

Estos son algunos métodos para establecer su red:

  • Entreviste a los prestamistas de la misma manera que entrevistaría a un miembro del equipo.
  • Pregunte sobre el estilo de comunicación, los tiempos de entrega y los tipos de préstamos que se ofrecen.
  • Obtenga comentarios de los demás agentes o clientes y lea las reseñas en línea.

Facúltese a sí mismo para facultar a sus clientes

Aunque no es necesario que se convierta en un experto en hipotecas para ser un agente de bienes raíces excepcional, sí es necesario que tenga el conocimiento suficiente del proceso hipotecario para guiar, apoyar y proteger a sus clientes de los errores evitables. Cuando pueda educar claramente a sus clientes con respecto a las preaprobaciones, los tipos de préstamos, los cronogramas y los socios de préstamos, se convertirá en un socio invaluable durante un proceso que a menudo es abrumador.

Para más información sobre el proceso de préstamo hipotecario, acceda a nuestros recursos gratuitos y póngase en contacto con un oficial de préstamos hipotecarios de PNC.