• Las cuentas de depósito en garantía ofrecen un espacio neutral y seguro para conservar los fondos y los documentos durante las transacciones inmobiliarias, protegiendo así tanto a los compradores como a los vendedores.
  • Los agentes de bienes raíces no administran el depósito en garantía directamente, pero deben comprender el proceso para ganarse la confianza del cliente y guiarlo de forma segura hasta el cierre.
  • El proceso de depósito en garantía incluye pasos claros, desde la aceptación de la oferta y las contingencias, hasta la revisión final y el desembolso el día del cierre. Las cuentas de depósito en garantía también se pueden usar después del financiamiento para recolectar los fondos necesarios para cubrir los impuestos sobre la propiedad, el seguro y el seguro hipotecario privado que el prestatario tiene la obligación de pagar.
  • El depósito de garantía y los documentos clave se mantienen en la cuenta de depósito en garantía para asegurar que se cumplan todas las condiciones antes de finalizar la venta, reduciendo así al mínimo los riesgos legales y financieros.

¿Alguna vez un comprador le ha preguntado, “¿Debo dar un pago inicial anticipado para asegurar mi oferta?” Si usted no tiene una respuesta clara, segura y concisa, la confianza de su cliente se puede ver afectada. Para varios compradores y vendedores, las transacciones inmobiliarias pueden parecer un torbellino de firmas, fechas límite y compromisos financieros.

Una de las partes del proceso de compra de vivienda que más se malinterpretan es la realización del depósito de garantía al presentar una oferta a través de una cuenta de depósito en garantía. Como agente de bienes raíces, a menudo usted es el primer punto de contacto de su cliente para responder preguntas sobre todos los pasos del proceso de compra de vivienda. Si bien usted no tiene la responsabilidad de administrar la cuenta de depósito en garantía, tener un conocimiento básico sobre cómo funcionan las cuentas de depósito en garantía puede ayudarle a generar confianza, manejar las expectativas y guiar a los clientes con confianza. Este artículo analiza lo básico sobre las cuentas de depósito en garantía y resume lo que deben saber los agentes de bienes raíces para que usted pueda apoyar a sus clientes de la mejor manera durante todo el proceso de compra de vivienda.

¿Qué es una cuenta de depósito en garantía?

Una cuenta de depósito en garantía es un lugar neutral y temporal para conservar los fondos y los documentos durante la venta de una propiedad. Un tercero imparcial, como un agente depositario, un abogado o una compañía de títulos de propiedad, administra la cuenta. Dicho tercero asegura que se cumplan todas las condiciones de la venta antes de que el dinero y la propiedad cambien de dueño oficialmente el día del cierre. El proceso de depósito en garantía es un sistema de mecanismos de control para ayudar a proteger a todas las personas involucradas en la transacción y se utiliza para obtener el depósito de garantía por adelantado y realizar el desembolso de esos fondos al vendedor al momento del cierre.

Por qué son importantes las cuentas de depósito en garantía 

Las cuentas de depósito en garantía pueden ofrecer protección para todas las personas que forman parte de la transacción inmobiliaria. También ayudan a mantener la seguridad, el orden y el cumplimiento de la transacción. Una cuenta de depósito en garantía puede proteger a las partes que se mencionan a continuación de la siguiente manera:

  • Compradores: garantiza la seguridad de su depósito de garantía, el cual se libera hasta que se cumplen las condiciones.
  • Vendedores: asegura que el comprador es una persona seria que tiene un compromiso financiero.
  • Agentes de bienes raíces: apoya una transacción organizada y minimiza los riesgos legales y financieros.

Sin el período de depósito en garantía, los compradores podrían enfrentar el riesgo financiero de pagar el depósito de garantía antes de que se aprueben las inspecciones, se lleven a cabo las búsquedas de títulos y se aprueben los préstamos. Los vendedores también podrían enfrentar el riesgo de aceptar una oferta que no esté garantizada por un depósito de garantía por adelantado, lo que podría hacer que sea más probable que un comprador se retire de la venta sin tener ninguna consecuencia financiera.

Cronograma del depósito en garantía paso a paso

Comunicar el cronograma del proceso de depósito en garantía y los requisitos relacionados a sus clientes le ayuda a establecer expectativas precisas sobre el proceso de compra de vivienda por adelantado. Además, le da la oportunidad de obtener respuestas a cualquier pregunta.

Este es un cronograma del proceso típico de depósito en garantía:

  1. Aceptación de la oferta: Una vez que ambas partes aceptan los términos de la compra, el comprador deposita la garantía en la cuenta de depósito en garantía. Dicho monto se puede pagar a un tercero designado, como una agencia de corretaje de bienes raíces, una compañía de depósitos en garantía, una compañía de títulos o una firma de servicios legales. No se recomienda pagar el depósito directamente al vendedor. El pago del depósito de garantía puede ser de entre el 1 % y el 3 % del precio de compra de la vivienda.[1]
  2. Condiciones y contingencias: en algunos casos, el acuerdo de compra detalla las contingencias que se deben completar antes del cierre. Dichas contingencias podrían incluir inspecciones, la obtención de financiamiento y la realización de tasaciones. El agente depositario asegura que todas las partes cumplan sus obligaciones antes de liberar los fondos o los documentos.
  3. Revisión del título y seguro del título: una compañía de títulos de propiedad, que también puede ser el agente depositario, realiza la búsqueda del título para confirmar la propiedad legal e identificar cualquier carga o gravamen. El seguro de título se expide para proteger al comprador y al prestamista contra las disputas futuras relacionadas con el título.
  4. Revisión final y aprobación del préstamo: a medida que se acerca la fecha de cierre, el comprador realiza una revisión final de la propiedad. Es también en ese momento que el prestamista extiende la aprobación definitiva. En esta etapa, el oficial depositario comienza a recopilar los documentos de cierre y a calcular las cifras de la liquidación.
  5. Día de cierre: una vez que todos los detalles de la transacción se hayan completado, es decir, una vez que se hayan resuelto las contingencias, se hayan transferido los fondos y se hayan firmado los documentos, el agente depositario distribuye los fondos al vendedor, liquida los gravámenes existentes y registra la escritura ante la oficina del gobierno correspondiente.

¿Qué documentos y fondos se depositan en la cuenta de depósito en garantía?

Durante la transacción, varios activos y materiales se conservan en la cuenta de depósito en garantía. Aunque los agentes de bienes raíces no administran la cuenta de depósito en garantía directamente, es posible que sus clientes tengan preguntas referentes a qué es lo que se retiene y por qué. 

Una cuenta de depósito en garantía puede retener:

  • Los depósitos de la garantía
  • Los contratos firmados y las divulgaciones
  • Las escrituras de la propiedad
  • Los acuerdos de inspección y reparación
  • Los documentos del préstamo y las instrucciones del prestamista
  • Los estados de liquidación
  • El pago inicial del comprador
  • Los fondos pagados por el prestamista (necesarios para completar la compra)
  • Otros fondos (como los costos de cierre, la liquidación de la hipoteca actual del comprador, la comisión del agente de bienes raíces o los fondos necesarios para cubrir otros gastos de la transacción, como los impuestos sobre la propiedad y el seguro)

Una cuenta de depósito en garantía constituye una garantía de que estas partidas no sean liberadas antes de tiempo. Este período además garantiza que las partes acaten las reglamentaciones locales y los términos del contrato.

¿Quién administra la cuenta de depósito en garantía?

Dependiendo de los requisitos específicos del estado, diferentes profesionales o firmas pueden administrar la cuenta de depósito en garantía. Estos podrían ser:

  • Compañías de títulos de propiedad
  • Firmas de depósito en garantía
  • Abogados inmobiliarios
  • Agentes depositarios independientes

En algunos estados, el depósito en garantía se integra en el trámite de título de propiedad. En otros estados, los abogados dirigen el trámite. Es indispensable que usted, como agente, entienda quién se hace cargo normalmente del depósito en garantía en su mercado. Entender quién se hace cargo del depósito en garantía puede ayudarle a recomendar proveedores respetados con experiencia cuando sea necesario.

Cómo hablar con sus clientes del proceso de depósito en garantía

Si bien usted no tiene la responsabilidad de administrar las cuentas de depósito en garantía, su papel como agente de bienes raíces es ayudar a sus clientes a navegar todo el proceso de compra de vivienda.

Estas son varias maneras en las que puede apoyar a sus clientes durante el período de depósito en garantía:

  • Establecer las expectativas anticipadamente: al inicio del proceso de compra de vivienda, explique qué es un depósito en garantía y cuánto dura normalmente. Esto les da a los clientes una breve descripción general para que sepan qué esperar.
  • Aclarar los protocolos del depósito de garantía para los compradores:
    • Cuándo vence el depósito
    • Cómo se manejará (p. ej. envío de transferencia electrónica a una compañía de depósito en garantía).
    • Qué sucede si no se materializa la transacción debido a que no se satisfacen las contingencias o si el comprador incurre en incumplimiento de los términos del acuerdo (o el contrato) de compra.
  • Aclarar los protocolos del depósito de garantía para los vendedores: ayúdeles a comprender el papel que desempeña el depósito de garantía, pues este demuestra la seriedad del comprador y brinda protección contra la pérdida de tiempo si la transacción no se materializa debido a que el comprador incurre en incumplimiento del acuerdo (o el contrato) de compra.
  • Consultar los detalles específicos con el agente depositario: los agentes depositarios son terceros neutrales con deberes fiduciarios. Infórmeles a sus clientes que pueden ponerse en contacto con un oficial depositario si tienen preguntas sobre el proceso de depósito en garantía o los requisitos relacionados o las instrucciones para la transferencia electrónica, o si necesitan una aclaración referente a las cifras de la liquidación. Siempre es mejor dirigir las consultas financieras y legales a los profesionales que administran dicha parte del proceso.
  • Explicar la importancia de los cronogramas de contingencias: uno de los principales papeles del depósito en garantía es hacer cumplir los términos del contrato y las fechas límite. No cumplir con la fecha límite de una contingencia, como una inspección o la aprobación de un préstamo, puede poner en riesgo el depósito del comprador o retrasar el cierre.
  • Mantener una excelente comunicación: anime a los clientes a que se ciñan al cronograma y se reporten regularmente con su prestamista, inspector y agente depositario.

¿Qué sucede si el depósito en garantía se viene abajo?

Desafortunadamente, no todos los depósitos en garantía llegan al cierre. Si el comprador se retira o el préstamo es rechazado, el depósito en garantía seguirá los términos del acuerdo de compra para determinar quién recibe el depósito de garantía. En ocasiones se reembolsa al comprador. En otros casos, por ejemplo, si no se cumplen las fechas límite o se retira de forma injustificada, el depósito de garantía se puede adjudicar al vendedor. Si surgen disputas, los fondos del depósito en garantía se pueden retener hasta que se llegue a una resolución legal. Esto hace hincapié en la importancia de tener contratos debidamente redactados, así como una comunicación clara y constante durante todo el proceso de compra de vivienda.

Preguntas comunes de los clientes con respecto al depósito en garantía

  • ¿Cuándo vence mi depósito de garantía? Normalmente, esto ocurre en un plazo de uno a tres días después de la firma del acuerdo de compra.[2] La fecha límite exacta se incluirá en el contrato.
  • ¿Mi depósito de garantía es reembolsable? Sí, normalmente si la transacción no se materializa debido a una contingencia (p. ej., el financiamiento o la inspección). Si el comprador se retira por otro motivo, el vendedor puede tener el derecho a conservarlo.
  • ¿Puedo elegir mi propia compañía de depósito en garantía? En algunos casos, sí. Sin embargo, la parte que paga el seguro de título a menudo selecciona el proveedor de títulos de propiedad/depósito en garantía. Normalmente eso se negocia en la oferta.
  • ¿Cuál es la duración del depósito en garantía? La mayoría de los períodos de depósito en garantía tienen una duración de 30 a 60 días.[3] Puede ser más corto o más largo dependiendo de los asuntos relacionados con el financiamiento, las reparaciones o el título de propiedad.
  • ¿Cuál es la diferencia entre el depósito en garantía y el cierre? El depósito en garantía es el proceso mediante el cual se administra la transacción, mientras que el cierre es el evento final mediante el cual se transfiere oficialmente la titularidad y se realiza el desembolso de los fondos.

El depósito en garantía es el iniciador de una transacción fluida

Si bien las cuentas de depósito en garantía no son la parte más emocionante del proceso de compra de vivienda, tienen un papel fundamental al hacer que las transacciones inmobiliarias sean seguras, justas y eficientes. Tanto en el caso de los compradores como en el de los vendedores, el depósito en garantía brinda la seguridad de que los fondos y los documentos se manejan con profesionalismo y neutralidad. Como agente, usted no tiene la responsabilidad de administrar el depósito en garantía. Sin embargo, usted tiene la responsabilidad de ayudar a los clientes a comprender y enfrentar cada paso del proceso de compra de vivienda. Tener conocimiento con respecto a las cuentas de depósito en garantía, en combinación con una comunicación transparente y asociaciones sólidas, les dará a sus clientes seguridad en cada paso del proceso inmobiliario. Es importante elegir un prestamista que tenga una reputación comprobada por ser capaz de ejecutar la experiencia de compra de vivienda de principio a fin de forma eficiente y sin contratiempos, lo que incluye facilitar el proceso de depósito en garantía.