Un depósito en garantía es un acuerdo legal durante una transacción inmobiliaria en el cual un tercero neutral conserva de forma temporal los fondos designados y luego distribuye dichos fondos según lo establecido en un acuerdo contractual.

  • Las cuentas de depósito en garantía a menudo se utilizan en bienes raíces para proteger el depósito del comprador durante la compra de una vivienda y para gestionar los gastos importantes que conlleva el ser propietario de una vivienda, incluidos los impuestos sobre la propiedad y el seguro durante todo el plazo de reembolso del préstamo.   
  • Una cuenta de depósito en garantía con depósito de fianza de compra permite que el comprador transfiera su depósito de fianza de compra a un tercero neutral para que la guarde mientras se procesa la transacción. Tras el cierre o la terminación del acuerdo, el tercero libera los fondos según las instrucciones del contrato de compra.  
  • Una cuenta de depósito en garantía hipotecario (cuenta de depósito en reserva) permite que los propietarios de vivienda incluyan montos para los impuestos sobre la propiedad y el seguro en sus pagos mensuales de hipoteca. El prestamista o el proveedor de servicios de préstamo utiliza dichos fondos para pagar las facturas de impuestos y seguros en la medida que estas venzan. 

Los compradores y los propietarios de vivienda a menudo recurren a las cuentas de depósito en garantía para gestionar los fondos a lo largo de la compra y durante el plazo de reembolso del préstamo hipotecario. Sin embargo, existe cierta confusión con respecto a cómo funcionan las cuentas de depósito en garantía y cuándo son necesarias. Este artículo explica cómo los compradores y los propietarios de vivienda pueden usar las cuentas de depósito en garantía para proteger los fondos y gestionar de una forma más eficiente algunos de los gastos más importantes que conlleva el ser propietario de una vivienda.  

¿Qué es un depósito en garantía en bienes raíces? 

Un depósito en garantía es un acuerdo legal mediante el cual un tercero conserva y distribuye los fondos de conformidad con un contrato firmado. 

Existen dos tipos comunes de cuentas de depósito en garantía en bienes raíces: 

  1. Depósito de fianza de compra (que también se conoce como depósito en garantía de buena fe): Los compradores de vivienda normalmente se encuentran con el depósito de fianza de compra cuando el vendedor acepta su oferta de compra de una vivienda. Generalmente se espera que el comprador dé un depósito inicial de alrededor del 1 o el 2 % del precio de compra (el monto varía según el mercado)[1] para demostrarle al vendedor que asume con seriedad la compra de la vivienda. Los fondos se retienen en la cuenta de depósito en garantía hasta que el trato se cierra o se da por terminado.
  2. Depósito en garantía hipotecario: Los propietarios de vivienda pueden encontrarse con el depósito en garantía hipotecario cuando usan un préstamo hipotecario para financiar una compra inmobiliaria. Los prestamistas pueden exigir que el pago mensual de la hipoteca del propietario de vivienda incluya el costo estimado de los elementos necesarios, como los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro de propietarios de vivienda.[2] Estos fondos se conservan en una cuenta de depósito en garantía hipotecario (que en ocasiones se denomina cuenta de depósito en reserva) hasta que venzan las facturas. En ese momento, el tercero pagará las facturas usando el saldo del depósito en garantía.

Ya sea que se trate de un depósito en garantía con fianza de compra en depósito o de un depósito en garantía hipotecario, la finalidad de la cuenta de depósito en garantía es la de asegurar que los fondos estén disponibles para distribuirse a las partes que corresponda según se estipula en el contrato firmado.

¿Cómo funciona un depósito en garantía?

El depósito en garantía funciona al disponer que una parte designada conserve los fondos y los distribuya a las partes correspondientes según se describe en el contrato rector.

Cómo funciona un depósito en garantía con depósito de fianza de compra (en un contrato de compra)

Una cuenta de depósito en garantía con depósito de fianza de compra se rige por el contrato de compra de una vivienda. Los contratos de compra establecen los términos acordados para la transferencia de una propiedad, que incluyen:

  1. Precio de compra
  2. El monto del depósito en garantía
  3. Los medios para dar por terminado el contrato

En los contratos de compra se instruye al funcionario a cargo del depósito en garantía sobre cómo distribuir los fondos en base al cumplimiento de determinados términos del contrato. Por ejemplo, si el comprador no puede obtener el financiamiento del préstamo hipotecario y se ve obligado a cancelar el contrato dentro del período previsto, el contrato puede estipular que se le reembolse el depósito al comprador. O si el comprador da por terminado el trato sin causa justificada, el contrato puede estipular que el depósito se le entregue a los vendedores como compensación por el tiempo que su vivienda estuvo fuera del mercado. El contrato también establece quién debe recibir el depósito si la compra culmina según lo previsto.

Una vez distribuidos los fondos, se cierra la cuenta de depósito en garantía.

Cómo funciona el depósito en garantía hipotecario (en una cuenta de préstamo)

Además del capital e intereses de su préstamo hipotecario, muchos prestamistas exigen que los pagos mensuales de la hipoteca incluyan un monto para ciertas necesidades, como los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietarios de vivienda (incluido el seguro contra riesgos) y cualquier seguro hipotecario requerido. Este acuerdo de depósito en garantía, que se rige según el contrato de préstamo, permite que los prestamistas garanticen que estos gastos importantes sean pagados a la brevedad, lo que protege la participación financiera que el prestamista tiene sobre la propiedad.

El prestamista o un proveedor de servicios de préstamo realiza una estimación de dichos gastos (sobre la base de las tasas establecidas por las autoridades fiscales y las compañías aseguradoras) para el año siguiente y divide esa estimación entre 12 para obtener el monto del pago mensual.[2] Cada mes, el propietario de la vivienda paga ese monto en su estado de cuenta de hipoteca, y los montos calculados para los impuestos y el seguro se retienen en una cuenta de depósito en garantía. Cuando las facturas de las primas del seguro y de los impuestos vencen, las facturas se pagan con el saldo de la cuenta de depósito en garantía.

Este proceso se repite anualmente para tener en cuenta los cambios en los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro. 

La cuenta de depósito en garantía hipotecario se mantiene abierta durante todo el plazo de duración del préstamo o hasta que el prestamista y el prestatario acuerden cerrar la cuenta de depósito en garantía y que el prestatario pague los gastos directamente.

Qué se incluye (y que no se incluye) en un depósito en garantía hipotecario

El depósito en garantía hipotecario normalmente incluye:

  • Impuestos sobre la propiedad
  • Las primas del seguro de propietarios de vivienda
  • Cualquier seguro contra inundaciones 
  • Cualquier seguro hipotecario requerido [como el seguro hipotecario privado (PMI) para los préstamos convencionales o las primas de seguro hipotecario (MIP) para los préstamos de la FHA]  

El depósito en garantía hipotecario normalmente no incluye:

  • Los cargos de la asociación de propietarios de vivienda (HOA)
  • Los servicios públicos (agua, alcantarillado, recolección de basura, electricidad, cable, teléfono o Internet)
  • El mantenimiento de la vivienda o los gastos de reparaciones de la misma

Cómo el análisis de depósito en garantía anual puede afectar los pagos de la hipoteca

Cada año, el proveedor de servicios de depósito en garantía realiza un análisis de depósito en garantía para determinar si conserva la cantidad de dinero suficiente para cubrir los gastos de impuestos y seguro para ese año. 

Si los gastos reales del año anterior fueron menores que las cantidades estimadas, es posible que el prestatario tenga un excedente y tenga derecho a un reembolso. Si los gastos reales fueron mayores que las cantidades estimadas, es posible que el prestatario deba ya sea reembolsar la diferencia en una suma global o aumentar los pagos mensuales de su hipoteca durante el próximo año para reembolsar esa diferencia (dependiendo de las políticas estipuladas en el contrato de préstamo).

Es importante mencionar que el análisis de depósito en garantía anual además determina los montos del pago de la hipoteca para el próximo año. Si los gastos de impuestos y seguro han aumentado (lo cual es común, ya que estos costos están sujetos a la inflación), el pago de la hipoteca probablemente aumente en consecuencia.

Escenarios en los que puede ser necesaria una cuenta de depósito en garantía hipotecario

Es posible que los prestamistas requieran una cuenta de hipoteca en el caso de cualquier prestatario que tenga un préstamo hipotecario, pero es particularmente común observar requisitos de depósito en garantía hipotecario en los siguientes escenarios:

  1. Cuando el prestatario elige un préstamo no convencional. Por ejemplo, es posible que los préstamos de la FHA y los préstamos del VA requieran una cuenta de depósito en garantía. 
  2. Cuando el prestatario tiene una relación de valor de la liquidez (LTV) elevada. La relación del valor de la liquidez indica qué parte de la propiedad se ha financiado como porcentaje del valor de la propiedad. Por ejemplo, si el comprador de vivienda hace un pago inicial del 20 %, la LTV es del 80 %. Los préstamos que tienen una LTV superior al 80 % pueden requerir una cuenta de depósito en garantía hipotecaria.   

¿Puede usted mismo administrar el depósito en garantía?

Es posible que algunos prestamistas permitan que el propietario de vivienda renuncie a la cuenta de depósito en garantía y pague los impuestos y el seguro por cuenta propia. Sin embargo, esta podría ser una opción únicamente si:

  • usted tiene un préstamo convencional, 
  • su relación de valor de la liquidez es inferior al 80 %, 
  • tiene un perfil de crédito y un historial de pago sólidos.

¿Quién administra la cuenta de depósito en garantía?

Las cuentas de depósito en garantía con fianza en depósito las administra un tercero seleccionado de común acuerdo entre el comprador y el vendedor. Este puede ser un funcionario de depósito en garantía, un abogado, una compañía de corretaje de bienes raíces o una compañía de títulos de propiedad.[1] Las cuentas de depósito en garantía hipotecario son administradas por el prestamista o un proveedor de servicios de préstamos hipotecarios.[3]

Ventajas y desventajas del depósito en garantía

Las ventajas y desventajas de un depósito en garantía con fianza en depósito para compradores y vendedores son:

  • Ventaja: Tanto el comprador como el vendedor tienen la garantía de que los fondos se distribuirán según lo que establece el contrato.
  • Desventaja: Puede existir un pequeño cargo por el servicio del depósito en garantía.

Las ventajas y desventajas de un depósito en garantía hipotecario para los propietarios de vivienda son:

  • Ventaja: La responsabilidad por realizar los pagos de los impuestos y del seguro a tiempo recae en el administrador de la cuenta de depósito en garantía. Si el pago se retrasa, la responsabilidad del pago de cualquier cargo o penalidad recae en el administrador de la cuenta de depósito en garantía.
  • Ventaja: Al realizar pagos mensuales a la cuenta de depósito en garantía, los propietarios de vivienda tienen la seguridad de que los fondos estarán disponibles cuando venzan las facturas. Ello protege a los propietarios de vivienda de las graves consecuencias de no realizar estos pagos importantes, lo que incluye un lapso en la cobertura del seguro y una posible ejecución hipotecaria fiscal.[4]
  • Ventaja: En lugar de recibir una factura cada 6 o 12 meses por sus impuestos o primas del seguro, estos gastos se dividen en cuotas mensuales que muchos propietarios de vivienda consideran más razonables.
  • Ventaja: Algunos prestamistas pueden ofrecer una pequeña reducción en la tasa hipotecaria para los prestatarios que eligen utilizar una cuenta de depósito en garantía.[5]
  • Desventaja: El pago mensual a las cuentas de depósito en garantía significa que el propietario de vivienda inmoviliza los fondos antes de que venzan las facturas. Si las estimaciones son mayores que los gastos reales, inmovilizará más fondos que los que son estrictamente necesarios. Esto puede representar una desventaja si el propietario de vivienda tiene otros planes más inmediatos para esos fondos.
  • Desventaja: Es posible que los propietarios de vivienda no traten de encontrar mejores ofertas en seguro o realizar una apelación sobre sus facturas de impuestos si un tercero realiza los pagos en su nombre.
  • Desventaja: Puede que los compradores de vivienda tengan que pagar más durante el cierre para asegurar que la cuenta de depósito en garantía hipotecario cuente con los fondos suficientes para cubrir la primera factura de impuestos y la prima del seguro.

Conclusiones sobre las cuentas de depósito en garantía

Las cuentas de depósito en garantía hipotecario pueden ser una herramienta útil para retener y distribuir fondos de manera segura de acuerdo con lo estipulado en el contrato firmado. 

Las cuentas de depósito en garantía con depósito de fianza ofrecen la tranquilidad tanto a compradores como a vendedores de que el depósito de fianza de buena fe se mantiene de forma segura y que se paga a la parte que corresponde según se instruye en el contrato de compra. 

Las cuentas de depósito en garantía hipotecario protegen a los propietarios de vivienda al garantizar que los fondos están disponibles para pagar los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguro al vencimiento de esas facturas. Además transfieren al administrador de la cuenta de depósito en garantía la responsabilidad de recordar el pago de las facturas de impuestos y del seguro del propietario de la vivienda.

Al hacer pagos a una cuenta de depósito en garantía, es importante comprender a quién le está pagando, cuáles son los gastos que cubre el pago y cómo se desembolsarán dichos fondos. 

Obtenga más información con la Guía de depósito en garantía de PNC Bank o póngase en contacto con un profesional hipotecario para analizar sus opciones.