La forma en que heredes tu casa de vacaciones familiar puede influir en gran medida en el hecho de que esta siga siendo un lugar positivo y especial para futuras generaciones. Conoce algunas consideraciones clave para conversarlas con tus asesores.

Los veranos en la playa con los hijos y los nietos jugando en el agua, los picnics en el patio trasero, el olor del protector solar y la húmeda brisa del mar en el aire. Las casas de vacaciones a menudo son lugares de reunión especiales en los cuales se forjan memorias familiares, lo que hace que muchos deseen conservarlas en la familia.

La forma en que heredes una casa a tus herederos puede influir en gran medida en el hecho de que esta siga siendo un entorno positivo para formar lazos durante generaciones o se convierta en una carga financiera, o aún peor, en un centro de peleas entre hermanos u otros familiares.

Si estás pensando en heredar tu casa de vacaciones[1], es importante que primero hables con tus herederos para determinar si quieren la casa, cómo podrían utilizarla y si cuentan con los recursos para mantenerla. Por ejemplo, si tienes más de un hijo, quizás descubras que cada uno tiene un nivel de interés y capacidad distintos para utilizar la casa o mantenerla. Ciertos factores, incluyendo la distancia a la casa, las rutinas, los estilos de vida, los niveles de patrimonio y los compromisos que afectarán qué tanto uso podrían dar a la propiedad y el hecho de si quiere, o pueden, asumir las responsabilidades de la titularidad de la casa.

*Punto de planificación: cuando uno o varios de tus hijos dicen que quieren ser dueños de la propiedad una vez que ya no estés y otros no quieren: Considera incluir en tus documentos patrimoniales, por ejemplo, en tu testamento, lenguaje que otorgue a tus hijos el derecho de optar por recibir la casa de vacaciones como parte de su herencia. Quienes opten por no recibir su parte de la propiedad pueden recibir otros activos de igual valor. Es importante que tus hijos entiendan que decidir recibir la casa los hará responsables por los gastos futuros. De igual manera, decidir no hacerlo provocará que probablemente no puedan utilizar la casa y disfrutarla en el futuro.

El acto de equilibrio 

No es poco común que un miembro de la familia utilice la casa de vacaciones familiar más que los demás. Esto puede generar disputas entre los familiares, incluso si esto se debe a ciertos factores, como la distancia a la que viven de la propiedad, o por decisión personal. Con más frecuencia de lo que crees, también se presentan situaciones como un nieto desempleado que se va a vivir a la casa.

Puedes ser difícil equilibrar las responsabilidades y beneficios que implica la titularidad entre varios familiares. Hacer que los hijos participen en un diálogo abierto sobre sus expectativas y establecer pautas claras con respecto al uso de la casa puede ayudar a evitar malentendidos y falta de comunicación, lo cual puede generar discordia familiar. Los arreglos pueden ser acuerdos verbales informales o documentos escritos más formales que describan los horarios de uso y las responsabilidades de los gastos.

El uso de la propiedad no necesariamente tiene que ser equitativo, aunque todos deben considerar que están obteniendo algún beneficio con base en sus expectativas y circunstancias.

Por ejemplo: cómo equilibrar los beneficios

John y sus dos hermanas, Angela y Susan, cada uno es dueño de la tercera parte de una casa de playa en Florida que recibieron como parte de los bienes de su madre. John tiene un empleo estable, pero el dinero que tiene disponible es limitado. Él vive cerca con su esposa y sus tres hijos y espera pasar tiempo a menudo en la propiedad. Angela es una exitosa abogada y vive en Atlanta. No está casada y no tiene hijos. También disfruta pasar tiempo en la casa de playa, aunque espera pasar menos tiempo allá que John debido a la distancia de su casa. Susan es una ejecutiva y dueña de una empresa grande de manufactura y vive en Oregón con su familia, que incluye tres hijos. Susan tiene un itinerario ocupado que no le permite utilizar la propiedad más de una semana o dos al año.

Para realizar un ajuste en cuanto a la desigualdad del uso, los hermanos pagan los costos de mantenimiento en proporción al uso que dan a la casa y al desgaste que la misma sufre. John y Angela comparten el gasto del impuesto sobre la propiedad, siendo Angela quien cubre la proporción más grande. John pasa por la propiedad con regularidad, coordina el pago de facturas y contrata a reparadores según sea necesario. Se programa con anticipación quién utilizará la propiedad, dando a Susan la prioridad con respecto a las fechas de uso que se adapten a su itinerario.

Cómo evitar el elefante blanco

El impuesto sobre la propiedad, el mantenimiento, las reparaciones inesperadas y el servicio se deuda (en caso de aplicarse), todo se acumula. Creemos que parte de tu plan por conservar la casa de vacaciones en la familia debe abordar la forma de cubrir los costos recurrentes.

Debes saber cómo tus hijos planean cubrir dichos gastos una vez que se conviertan en los dueños. Si tus hijos no se sienten cómodos al tener estas charlas en un contexto grupal, quizás lo mejor sea que hables con ellos de manera individual. Si necesitarán activos adicionales de tu parte para cubrir dichos gastos, debes tomar eso en cuenta en tu planificación patrimonial o de donación. Si se hace evidente que tus hijos no tendrán los activos suficientes para mantener la propiedad sin requerir activos significativos de tu parte, quizás debas reconsiderar tus planes de transferir la propiedad.

*Punto de planificación: si vas a legar activos adicionales para mantener la propiedad, una mejor práctica implica poner dichos activos en un fideicomiso. Esto permite que los activos se utilicen para los gastos recurrentes de la propiedad y no para otros fines. Puede ser beneficioso también legar la propiedad en el fideicomiso. Poner dichos activos en un fideicomiso puede brindar beneficios adicionales, como protección contra los acreedores y una administración más sencilla para cubrir los costos de la casa.

*Punto de planificación: la legislación tributaria del 2017 limita la capacidad de deducir el impuesto sobre la propiedad, en combinación con otros impuestos estatales y locales, a $10,000.[2] Dependiendo de tu situación fiscal actual, es posible que los impuestos sobre la propiedad adicionales correspondientes a la casa de vacaciones no brinden un beneficio en el impuesto sobre los ingresos. Conservar la propiedad en un fideicomiso sujeto a gravamen (un fideicomiso que pague su propio impuesto sobre la renta) puede permitir que el fideicomiso utilice dicha deducción de impuesto sobre la renta. Nota: Poner los activos en un fideicomiso se debe hacer teniendo en cuenta tus metas de planificación generales. En nuestra opinión, los activos no se deben poner en un fideicomiso únicamente para obtener la deducción del impuesto sobre la propiedad.

Conservar o no conservar

Antes de tomar la decisión de transferir la casa de vacaciones familiar a la siguiente generación, creemos que es importante averiguar lo siguiente:

  • ¿Tus herederos tienen interés en ser dueños de la propiedad?
  • ¿Cuánto tiempo creen las familias de cada uno de tus herederos que utilizarán la propiedad?
  • ¿Tus herederos poseen los recursos para cubrir los compromisos financieros al ser propietarios?
  • ¿Tus herederos tienes una buena relación los unos con los otros?
  • ¿Crees que tus herederos pueden resolver cualquier problema que pueda ocurrir, por ejemplo, que surja debido a la diferente cantidad de tiempo de uso o a su capacidad para cubrir los costos?

Preparación para la propiedad compartida

Si la titularidad de la propiedad no figura ya en la forma de una entidad, por ejemplo, como una compañía de responsabilidad limitada (LLC) o como una sociedad familiar limitada (FLP), quizás debas considerar transferir la propiedad a una entidad ahora.

Las estructuras de dichas entidades pueden servir como una manera conveniente para pagar las facturas y conservar activos de dinero en efectivo o inversiones para gastos futuros, así como para establecer formalmente los derechos y responsabilidades de cada propietario.

Estos tipos de estructuras también pueden brindar protección a los demás activos de la familia contra la exposición a las obligaciones. Por ejemplo, si alguien se lesiona en la propiedad y decide demandar, tener la propiedad bajo una entidad puede brindar protección a tus demás activos, incluida tu residencia y tu cartera de inversiones, si es que llegaras a perder el caso. Un beneficio adicional de tener la titularidad de la propiedad bajo una entidad surge cuando llega el momento de transferir la titularidad a la siguiente generación, en caso de que eso sea lo que se desee, ya que transferir parte de la titularidad a una entidad que posea bienes inmuebles se puede realizar con más facilidad que transferir una parte de la participación sobre la propiedad en sí. Tener la titularidad de la propiedad bajo una entidad añade un nivel adicional de administración, incluido el establecimiento de la entidad y las responsabilidades de elaborar informes recurrentes, incluida la presentación de declaraciones de impuestos adicionales. Sin embargo, antes de transferir tu casa de vacaciones a una entidad, consulta con tus asesores fiscales con respecto a los impuestos de transferencia de bienes inmuebles del estado donde se ubica la propiedad. En algunos estados, la transferencia de bienes inmuebles a una entidad puede generar un impuesto de transferencia de bienes inmuebles.

*Punto de planificación: si tu casa de vacaciones se encuentra en un estado distinto al estado donde se ubica tu residencia primaria y si la titularidad está a tu nombre, es posible que tus bienes tengan que pasar por un proceso de validación testamentaria en el estado donde se ubica tu casa de vacaciones, que se conoce como validación testamentaria auxiliar. Esto puede suponer una carga administrativa que lleva mucho tiempo. Poner la propiedad bajo una entidad, como una LLC, una sociedad limitada o un fideicomiso, eliminaría la necesidad de la validación testamentaria auxiliar. Además, es posible que también se exija que tus bienes paguen un impuesto de sucesión o impuesto sobre la herencia sobre el valor de la casa de vacaciones al estado en el que se ubica la propiedad. En algunos estados, se puede evitar este impuesto si el titular de la propiedad es una entidad.

El momento oportuno lo es todo

Existen tres maneras primarias para legar tu casa de vacaciones a tus herederos: durante tu vida como una donación, después de tu fallecimiento como parte de tu plan patrimonial, o como una donación de interés futuro. Aunque es común considerar hacer donaciones durante tu vida o tras tu fallecimiento, la donación de interés futuro combina algunos de los beneficios de estas dos estrategias.

La donación de interés futuro funciona particularmente bien al donar bienes inmuebles, incluyendo tu casa de vacaciones.

Una donación de interés futuro te permitirá dar un uso ilimitado a la propiedad durante cierto tiempo, disminuirá el monto de la exención del impuesto sobre donaciones que se utilizaría en transferir la casa, y ayudaría reducir las preocupaciones con respecto a la capacidad que tus familiares tienen para cubrir los costos de propiedad iniciales. Las donaciones de interés futuro por lo general se llevan a cabo mediante un fideicomiso que se conoce como Fideicomiso de Residencia Personal Calificada (QPRT). Este fideicomiso te permite transferir la propiedad en una fecha futura por un valor de donación más bajo que si la donaras de inmediato. Seguirás pagando todos los gastos de la propiedad y podrás darle un uso ilimitado durante el plazo del fideicomiso, el cual tú defines al momento en que se establece el fideicomiso. Al concluir el plazo del fideicomiso, la propiedad se transfiere a tus herederos. Las regulaciones de la Tesoro[3] no te permiten usar la propiedad una vez que el fideicomiso venza a menos que pagues el alquiler a precio de mercado. Algunas personas se dan cuenta de que pagar alquiler es una manera eficaz de proporcionar activos para los gastos futuros de la propiedad, aunque puede tener implicaciones para tus beneficiarios que ahora son dueños de la propiedad en cuanto al impuesto sobre la renta. Es importante mencionar que si falleces antes de que venza el plazo del QPRT, el valor de la propiedad se incluye en tus bienes como si el QPRT no existiera.

Cada familia es única y, tus metas y objetivos influirán en el método de transferencia que sea mejor para ti y tu familia. A continuación presentamos algunas consideraciones a tener en cuenta:

Brindar asesoramiento y orientación

Si consideras que tu familia se podría beneficiar de tu asesoramiento y orientación durante el proceso de transición de titularidad, quizás debas consultar con tus asesores jurídicos y fiscales y plantearte si deberías llevar a cabo la transferencia de la propiedad pronto. Realizar la transferencia de la propiedad durante tu vida, ya sea mediante una donación o una donación de interés futuro, puede permitirte participar en el proceso de transición. Puedes servir de guía mientras tus beneficiarios establecen detalladamente el acuerdo de titularidad compartida, y serás la voz de la experiencia en cuanto a las necesidades de mantenimiento y cuidado. Esto puede ayudar a tus herederos a tener la mejor oportunidad de tener éxito como propietarios.

Realizar la transferencia durante tu vida, ya sea mediante una donación o una donación de interés futuro, puede permitirte participar en el proceso de transición. Puedes echar una mano mientras los hijos negocian el acuerdo de propiedad compartida y ser la voz de la experiencia cuando se trata de las necesidades de mantenimiento y conservación. Esto puede ayudar a tus herederos a tener la mejor oportunidad de tener éxito como propietarios.

Transferir tu hogar de vacaciones

Método Beneficios Consideraciones
Donación de por vida (donación directa)
  • La revalorización futura se elimina de tu patrimonio bruto
  • Tu seguirás estando disponible para ofrecer consejos y orientación durante el proceso de transición (aunque ya no seas dueño de la propiedad)
  • Posibles implicaciones del impuesto sobre donaciones
  • Tu uso de la propiedad ya no será ilimitado
  • Si sigues utilizando la propiedad y no pagas alquiler al precio del mercado, es posible que su valor esté sujeto al impuesto de sucesión al momento de tu fallecimiento
  • Mayor exposición de ganancias de capital para tus herederos si venden la casa
Legado de bienes (después de tu fallecimiento)
  • La exposición a las ganancias de capital puede reducirse significativamente debido al aumento de la base
  • Puedes ajustar los cambios en las circunstancias familiares que ocurran antes de tu muerte
  • Conserva tu derecho legal al uso ilimitado de la propiedad hasta tu muerte
  • Posibles implicaciones del impuesto sobre el patrimonio
  • Validación testamentaria auxiliar si la propiedad se ubica en un estado que no sea el estado donde vives
  • La administración de los bienes puede llevar mucho tiempo y resultar costosa
Donación de interés futuro
  • Conservas el derecho legal con respecto al uso ilimitado de la propiedad antes del vencimiento del plazo del fideicomiso
  • Puede proporcionar un medio para transferir recursos adicionales a través de ingresos de alquiler después de la expiración del fideicomiso
  • Incluido en el patrimonio imponible si falleces antes de la expiración del fideicomiso
  • No es posible realizar ajustes por cambios futuros en las circunstancias familiares
  • Tras el vencimiento del plazo del fideicomiso, debes pagar alquiler a precio del mercado a los propietarios si utilizas la propiedad
  • Un fideicomiso de residencia personal calificada (QPRT, por sus siglas en inglés) no funciona adecuadamente en un entorno de tasa de interés baja

Minimización de impuestos

Si la propiedad se ha apreciado sustancialmente o tú esperas que se aprecie sustancialmente durante tu vida y anticipas que tus herederos podrían decidir venderla en algún momento, tal vez quieras considerar pasar la propiedad después de tu muerte. Aunque los impuestos sobre donaciones y los impuestos de sucesión ya no representan una preocupación para la mayoría de las familias[4], el método de transferencia que elijas puede afectar los impuestos sobre ganancias de capital de tus herederos si ellos venden la propiedad. Los activos que se transfieran a través del patrimonio recibirán el así llamado aumento de base al momento del fallecimiento (lo que elimina toda ganancia de capital no realizada), mientras que los activos que se transfieren en vida no recibirán dicho aumento (por lo que se cobrarán impuestos sobre las ganancias de capital a tus herederos).

Encontrar la flexibilidad

Las familias cambian, y sus necesidades y deseos también pueden cambiar. Si hay incertidumbres con respecto a la prudencia de la transferencia de la propiedad, es posible que quieras incluir la propiedad en tu plan de bienes. Esto puede proporcionarte a ti y a tus herederos el regalo del tiempo: Tiempo para que ajustes tus planes de bienes en base a las necesidades cambiantes, y si es necesario, tiempo para que tus herederos se preparen, financieramente o de otra manera.

Vender la propiedad

Después de sopesar tus opciones, puedes decidir que transferir la propiedad a tus hijos puede no ser la mejor idea. Si quieres seguir utilizando la propiedad durante el resto de tu vida, puedes dar instrucciones para que el ejecutor de tus bienes venda la propiedad después de tu fallecimiento.

Vender tu casa de vacaciones mientras vives puede tener consecuencias considerables en cuanto al impuesto sobre la renta dependiendo del monto de las ganancias de capital no realizadas. Sin embargo, todavía puedes eliminar algunas o todas las ganancias si haces que tu casa de vacaciones sea tu residencia principal antes de su venta.

*Punto de planificación: El Código de Impuestos Internos permite que las parejas que presentan declaraciones de impuestos conjuntas excluyan hasta $500,000 de las ganancias de capital ($250,000 en el caso de las personas solteras o de las personas casadas que presentan declaraciones por separado) de la venta de una residencia primaria.[5] Para calificar para dicha exclusión, debes haber sido dueño de la propiedad cuando menos durante dos de los últimos cinco años y haberla utilizado como residencia primaria en dicho periodo. Aunque muchas casas de vacaciones no cumplen con esta prueba de uso primario, quizás debas considerar usar tu casa de vacaciones como residencia primaria durante dos años antes de venderla. Dependiendo del monto de las ganancias de capital que puedas evitar, el posible ahorro podría ser considerable.

Una casa de vacaciones puede ser un excelente activo para una familia. Sin embargo, lo que es bueno para ti puede no ser tan bueno para los demás.

Comprender el deseo y la capacidad de tus hijos para ser dueños de la propiedad después de que te hayas ido puede guiar las decisiones que tomes hoy y en el futuro.

Estas decisiones pueden ayudar a preservar el lugar especial que el hogar tiene dentro de la familia y construir una base para los recuerdos adicionales que vendrán.

Para obtener más información, comunícate con tu asesor de PNC Private Bank.