• Las segundas viviendas pueden servir como casas de vacaciones, propiedades de inversión, viviendas para padres de edad avanzada o hijos adultos, o espacios de residencia estacional. 
  • Hay varias opciones para financiar una segunda vivienda, que incluyen préstamos convencionales, préstamos jumbo, préstamos con garantía hipotecaria, líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) y refinanciamiento con retiro de efectivo. 
  • Los requisitos de hipoteca para las segundas viviendas son distintos de los requisitos para las residencias primarias. Es posible que necesite puntajes de crédito más altos, pagos iniciales más altos, una relación deuda-ingresos más baja o mayores reservas de efectivo para calificar para el financiamiento de una segunda vivienda.

¿Está considerando comprar una segunda vivienda? Ya sea que esté buscando un centro de vacaciones familiar, una propiedad de inversión que genere ingresos o un lugar en el que pueda jubilarse con el tiempo, las segundas viviendas pueden brindar beneficios personales y financieros. 

Aunque el proceso de compra de una segunda vivienda es muy similar al de adquirir una residencia principal, hay algunas diferencias importantes, en particular con respecto a la forma de financiar las segundas viviendas. 

En esta guía explicaremos como funcionan las compras de segundas viviendas para que pueda determinar si esta opción le conviene.

Comprar una segunda vivienda: Consideraciones principales

Hay muchas razones para comprar una segunda vivienda, las cuales incluyen:

  • Para vacacionar. Una casa de vacaciones ofrece un lugar de descanso y puede servir como un espacio para que la familia y los amigos se reúnan con regularidad.
  • Como inversión. Alquilar una segunda vivienda podría generar ingresos pasivos por alquiler.
  • Para tener una jubilación cómoda. En lugar de esperar hasta la jubilación para comprar un espacio que se adapte a su nuevo estilo de vida, podría planificar con anticipación, adquirir una casa para la jubilación a los precios actuales y alquilar la propiedad mientras llega el momento en que la necesite. 
  • Para brindar asistencia de vivienda generacional. Una segunda vivienda podría ofrecer alojamiento para padres de edad avanzada o hijos en proceso de independizarse.
  • Para tener un lugar más cercano al trabajo. En lugar de reubicar a su familia por motivos laborales, es preferible comprar una vivienda cerca de la oficina para quedarse allí durante la semana y regresar a casa los fines de semana.
  • Como espacio para vivir estacional. Es posible que usted disfrute de una parte del país durante el verano y de otra durante el invierno. 
  • Para los pasatiempos. Una casa de fin de semana podría ofrecer experiencias de las que no dispone su residencia principal. Por ejemplo, si vive en la ciudad por motivos laborales, un lugar de retiro en el campo podría darle la oportunidad de reconectarse con la naturaleza.

Incluso podría adquirir una vivienda que cumpla diversas funciones. Por ejemplo, un condominio cerca de la playa podría funcionar como casa de vacaciones y generar ingresos por alquiler a corto plazo mientras usted no lo utiliza. Ese mismo condominio podría convertirse en su residencia a tiempo completo durante la jubilación. 

Beneficios de tener una segunda vivienda

Las segundas viviendas ofrecen una variedad de beneficios dependiendo de su uso. En general, tener una segunda vivienda puede ofrecer lo siguiente:

  • Revalorización a largo plazo. Aunque los precios de las propiedades aumentan y disminuyen periódicamente, suelen incrementarse a largo plazo. 
  • Posibilidad de ingresos por alquiler. Incluso si utiliza su segunda vivienda, tiene la posibilidad de alquilarla a corto plazo cuando no la esté utilizando. 
  • Posibles ventajas fiscales. Puede deducir los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad y ciertos gastos de sus ingresos gravables para reducir su carga fiscal.[1]
  • Brinda cobertura contra la inflación. Los precios de las viviendas y las tarifas de alquiler suelen aumentar con la inflación.
  • Diversificación de inversiones. Es posible que las inversiones en bienes raíces sean menos volátiles que los demás instrumentos de inversión.
  • Una mejor calidad de vida. Una segunda vivienda puede proporcionar espacio para mejorar su vida de una manera que no es posible en su residencia principal.
  • Una vivienda para amigos, familiares y generaciones futuras. Una segunda vivienda puede brindar alojamiento a sus seres queridos, incluidos sus posibles nietos y bisnietos.

Evaluar la preparación financiera para comprar una segunda vivienda

La compra de una segunda vivienda requiere una inversión inicial y viene acompañada de costos continuos. Antes de intentar adquirir una segunda vivienda, es importante que comprenda los costos asociados con la compra y que cuente con la capacidad financiera para afrontarlos. 

Costos iniciales

Al hacer un presupuesto para comprar una segunda vivienda, debe prepararse para los costos iniciales, que incluyen:

Costos continuos

El costo continuo de ser propietario de una segunda vivienda incluye:

  • El pago de la hipoteca (incluido el capital del préstamo, los intereses, los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguro).
  • El seguro hipotecario privado (PMI), si su pago inicial es menor al 20 % en la mayoría de los tipos de préstamos.
  • Servicios públicos.
  • Mantenimiento.
  • Los cargos de la asociación de propietarios de viviendas (HOA).
  • Los costos de administración de la propiedad, si la residencia es una propiedad de alquiler y usted contrata a alguien para encargarse del mantenimiento.

Cómo financiar una segunda vivienda

Hay un menor número de opciones de hipotecas para las segundas viviendas que para las residencias primarias debido a que los préstamos respaldados por el gobierno (préstamos de la FHA, préstamos de VA y préstamos de USDA) por lo general no pueden usarse para comprar una segunda vivienda.[2][3][4]

Dicho esto, sigue habiendo múltiples opciones para financiar una segunda vivienda.

Opción 1: Préstamos convencionales

Una opción de hipoteca sumamente versátil son los préstamos convencionales que están ampliamente disponibles y son ideales para muchos compradores de segunda vivienda.  

Opción 2: Préstamos Jumbo

Si necesita solicitar prestada una cantidad mayor a la que se permite con los préstamos convencionales, considere un préstamo jumbo, el cual ofrece límites de préstamo más altos a los compradores debidamente calificados. 

Opción 3. Préstamos con garantía hipotecaria y HELOC

Los préstamos con garantía hipotecaria y las HELOC son segundas hipotecas que le permiten convertir una parte del valor líquido de su residencia principal en efectivo que puede utilizarse para comprar una segunda vivienda. Obtenga más información sobre cómo funcionan los préstamos con garantía hipotecaria y las HELOC.

Opción 4: Refinanciamiento con retiro de efectivo

Al igual que los préstamos con garantía hipotecaria y las HELOC, el refinanciamiento con retiro de efectivo le permite convertir el valor líquido de su vivienda en efectivo, el cual puede destinarse a la compra de una segunda vivienda. A diferencia de los préstamos con garantía hipotecaria y las HELOC (por sus siglas en inglés), el refinanciamiento con retiro de efectivo reestructura por completo su hipoteca principal, pues modifica la tasa de interés y los términos del préstamo. Esta opción puede ser adecuada si puede obtener una tasa de interés más baja a través del refinanciamiento. Sin embargo, si su hipoteca actual tiene una tasa baja, quizás no le convenga refinanciar esa hipoteca. 

Requisitos para la hipoteca de una segunda vivienda

Los requisitos hipotecarios para financiar una segunda vivienda varían en función de factores como el uso que se dará a la propiedad (uso privado o alquiler), el tipo de préstamo que se utilice y las políticas del prestamista. En general, los criterios de calificación son más estrictos para las segundas viviendas en comparación con las residencias primarias.

Estas son algunas pautas generales para calificar para la hipoteca de una segunda vivienda. 

  • Pago inicial. Aunque los préstamos convencionales ofrecen pagos iniciales bajos, que incluso pueden ser del 3 % para residencias principales, es posible que tenga que dar un pago inicial de entre el 10 % y el 40 % para adquirir una segunda vivienda. Si puede dar un pago inicial del 20 % o más, puede evitar el requisito de seguro hipotecario privado y quizás obtenga una tasa de interés más favorable.
  • Puntaje de crédito. Es posible que los prestamistas soliciten puntajes de crédito más altos para las segundas viviendas. Los puntajes más altos pueden ser recompensados con tasas de interés más bajas. 
  • Relación deuda-ingresos (DTI, por sus siglas en inglés). Para asegurar que usted pueda manejar la nueva hipoteca además de sus deudas existentes, los prestamistas calculan su relación deuda-ingresos al dividir sus deudas mensuales totales (incluido el nuevo préstamo) entre sus ingresos mensuales. Una relación deuda-ingresos más baja por lo general indica un menor riesgo.   
  • Reservas de efectivo. Es posible que los prestamistas deseen ver que usted cuenta con el equivalente a varios meses de pagos hipotecarios para utilizarlo como colchón financiero al adquirir una segunda vivienda. 

Proceso paso a paso para comprar una segunda vivienda

El proceso para comprar una segunda vivienda es muy similar al proceso de compra de vivienda normal. Sin embargo, hay algunas diferencias que debe tener en cuenta.

Estos son los pasos para comprar una segunda vivienda, con un enfoque en cómo el proceso difiere de la compra de una residencia principal.

Paso 1: Obtener la preaprobación de su hipoteca

La preaprobación de la hipoteca siempre es importante, ya que determina su presupuesto para la compra de vivienda y refuerza su oferta de compra futura al asegurar a los vendedores que cuenta con la capacidad de calificar para un préstamo hipotecario. Sin embargo, este paso es incluso más importante en el caso de las segundas viviendas debido a que los requisitos de hipoteca son más estrictos.

Paso 2: Investigar ubicaciones y visitar propiedades

Mientras investiga los vecindarios y considera propiedades individuales, debe tener en cuenta el propósito por el que comprará la vivienda. Por ejemplo, si tiene planes de alquilar la unidad en algún momento, preste atención a las regulaciones referentes al alquiler de viviendas privadas. Un agente de bienes raíces local puede ofrecer perspectivas valiosas sobre el mercado.

Paso 3: Realizar una oferta

Redacte su oferta teniendo en cuenta su objetivo y su presupuesto. Recuerde: El precio de lista no necesariamente indica el valor justo de mercado de la propiedad, por lo que usted (y su agente de bienes raíces) deben revisar las ventas recientes de propiedades similares para determinar un precio razonable.

Paso 4: Realizar la diligencia debida y cerrar la negociación

Una vez que la propiedad esté sujeta a un contrato, puede contratar a un inspector de vivienda para que evalúe el estado físico de la propiedad, a un tasador para que determine su valor y a un investigador de títulos para que confirme que el tracto sucesorio no tenga defectos. Este también es el momento para finalizar su solicitud de hipoteca y colaborar con su prestamista para obtener los fondos del préstamo para que pueda realizar el cierre de la negociación de su segunda vivienda. 

Paso 5: Administrar y dar mantenimiento a su segunda vivienda

Ya sea que usted administre la segunda vivienda por su cuenta o contrate a un administrador de propiedades profesional para que supervise las operaciones diarias, debe prestar mucha atención a la nueva propiedad. Establezca un programa de mantenimiento regular para que la propiedad se mantenga en buenas condiciones y conserve su valor.  

Conclusión: ¿Debe comprar una segunda vivienda?

La compra de una segunda vivienda es una decisión personal que requiere un análisis detenido de sus metas y finanzas. Si puede calificar para obtener el financiamiento necesario, puede cubrir cómodamente los costos totales de propiedad y tiene la seguridad de que una segunda vivienda mejorará su calidad de vida, entonces vale la pena seguir explorando.