Cómo funciona la compra de un condominio

Cuando compra un condominio, usted es dueño de su unidad y comparte la propiedad de las áreas comunes y del exterior del edificio con los demás propietarios de unidades.
Las asociaciones de propietarios de viviendas (Homeowners Associations, HOA) cobran cuotas mensuales por el mantenimiento recurrente de las áreas comunes y establecen normas para ayudar a que la comunidad funcione de una manera más fluida.
Puede ser más difícil obtener financiamiento para comprar un condominio en comparación con una vivienda unifamiliar debido a que los prestamistas deben revisar el estado del edificio y la posición financiera de la asociación de propietarios para confirmar que la comunidad tenga una administración adecuada.

Los condominios pueden ofrecer un camino más asequible para convertirse en dueño de una vivienda en comparación con las viviendas unifamiliares independientes. También pueden ofrecer servicios comunitarios, como piscinas, gimnasios, terrazas en azotea e instalaciones de casa club. Sin embargo, comprar un condominio requiere la consideración de aspectos adicionales, entre ellos una evaluación de la asociación de propietarios responsable de la administración y el mantenimiento del entorno comunitario.

Este artículo explica cómo funciona la compra de un condominio, lo que incluye cómo dicha compra se diferencia de la compra de una vivienda independiente, cómo se puede financiar la compra de un condominio y los factores importantes al comprar un condominio.

¿Cómo funciona la compra de un condominio?

Los condominios son un tipo de propiedad en el que usted es dueño del espacio interior de su unidad, y comparte la propiedad de las áreas comunes, lo que incluye los espacios externos, los servicios comunitarios y a menudo la azotea y los muros exteriores de la estructura. Los propietarios son responsables del mantenimiento de su unidad, mientras que la asociación de propietarios realiza el mantenimiento de las áreas comunes, que financia mediante el cobro de cuotas mensuales para cubrir los costos de dicho mantenimiento. Las cuotas de la asociación de propietarios pueden variar de unos cuantos cientos de dólares a varios miles de dólares al mes. Por ello, es importante revisar dichos cargos al momento de comprar condominios.^[1]

Comprar un condominio: resumen paso a paso

El proceso de compra de un condominio es similar a la compra de una vivienda, aunque la propiedad compartida de las áreas comunes puede sumar cierta complejidad y aspectos especiales a considerar. Este es un resumen del proceso de compra de un condominio:

Obtenga la preaprobación de una hipoteca. Si va a utilizar financiamiento para realizar su compra, una preaprobación hipotecaria sirve para evaluar su probabilidad de calificar para un préstamo hipotecario e indicarle el monto que un prestamista está dispuesto a otorgarle con base en su perfil financiero.*
Compre su nuevo condominio. Puede hacer una búsqueda en línea de las publicaciones inmobiliarias, aunque quizás también le convenga contratar un agente de bienes raíces que lo represente. Además de proporcionarle perspectivas sobre el mercado, mostrarle propiedades y representar sus intereses en las negociaciones, los agentes del comprador pueden ayudarle a encontrar condominios adecuados. Los agentes normalmente cobran un porcentaje del precio de compra al momento del cierre. Sin embargo, tal vez pueda negociar para que el vendedor le ayude a cubrir este gasto.
Realice una oferta. Una vez que encuentre una propiedad que le resulte conveniente, usted (o su agente o abogado) puede redactar una oferta de compra para el vendedor, detallando su precio de compra y términos propuestos. Si el vendedor acepta su oferta, puede continuar con el proceso al realizar un depósito de garantía para mantener un interés financiero en la negociación mientras finalizan los detalles de la transacción.
Obtenga financiamiento y realice su diligencia debida. Cuando la propiedad esté sujeta a contrato, puede presentar su solicitud de hipoteca para darle tiempo a su prestamista para revisar detenidamente sus finanzas y la propiedad antes de financiar el préstamo. Al mismo tiempo, puede solicitar la inspección de la vivienda para evaluar la condición física de la propiedad, la tasación para confirmar el valor de la misma y la verificación del título para asegurar que el propietario posee el derecho legítimo a venderla. Además debe revisar los acuerdos, condiciones y restricciones de la asociación de propietarios para confirmar que se sienta cómodo al vivir en la comunidad conforme a sus reglas.
Cierre el trato. Una vez que se realice la transferencia electrónica de su pago inicial y los costos de cierre según las instrucciones y que los documentos sean firmados por todas las partes, puede recoger sus llaves y tomar posesión de su nuevo condominio.

Lo que debe saber antes de comprar un condominio

Antes de comprar un condominio, asegúrese de que comprenda estos importantes conceptos con respecto a la titularidad del condominio.

Usted es dueño de la unidad de forma privada pero únicamente tiene una participación de propiedad compartida sobre el terreno. El interior del condominio es suyo, pero la propiedad de las áreas comunes (pasillos, jardines y servicios) es conjunta con los propietarios de las demás unidades.
Los propietarios pagan cuotas mensuales de la asociación de propietarios. Las cuotas de la asociación de propietarios varían considerablemente dependiendo de la comunidad, por lo que quizás deba averiguar a cuánto ascienden las cuotas de la asociación de propietarios antes de incluso considerar un condominio específico. La falta de pago de sus cuotas de la asociación de propietarios puede dar lugar a cargos por pago atrasado, la pérdida de acceso a los servicios, demandas y (en casos extremos) la ejecución hipotecaria.^[2]
Se pueden cobrar contribuciones especiales a los propietarios Si la asociación de propietarios no cuenta con reservas suficientes para realizar reparaciones importantes, puede afectar a los propietarios con elevadas cuotas por única ocasión.^[3]
El financiamiento puede ser más complejo. Si bien muchos condominios califican para ciertos tipos de préstamos hipotecarios comunes, que incluyen préstamos convencionales, préstamos de la FHA y préstamos del VA, no todos los condominios califican. Los edificios que tienen problemas de litigios pendientes, tienen dificultades financieras o no figuran en las listas aprobadas podrían requerir pagos iniciales más altos o quizás no califiquen en absoluto para el financiamiento tradicional.^[4]
Las normas de la asociación de propietarios pueden afectar su estilo de vida. Los acuerdos, condiciones y restricciones pueden regular las mascotas, el ruido, las renovaciones, el estacionamiento, el mantenimiento e incluso las decoraciones exteriores.^[3]
El valor de reventa depende en parte de la asociación de propietarios. Una comunidad debidamente administrada en la que muchas de las unidades son ocupadas por los propietarios normalmente conservan su valor de una mejor manera.
Es posible que la privacidad sea más limitada. Probablemente compartirá muros, pasillos y servicios con los vecinos.
Los requisitos de seguro son diferentes. En lugar de una póliza de seguro de propietarios de vivienda tradicional, es probable que necesite una póliza de seguro de condominio HO-6 para el interior. La asociación de propietarios tiene una póliza matriz para la estructura y traslada el costo de la póliza a los propietarios a través de la cuotas de la asociación de propietarios.^[5]
Algunos condominios limitan el alquiler. Si tiene planes de alquilar su unidad, ya sea ahora o en el futuro, consulte los acuerdos, condiciones y restricciones para ver si existen restricciones con respecto al alquiler.

Ventajas y desventajas de comprar un condominio

La compra de un condominio conlleva varios beneficios, que incluyen:

La asequibilidad en comparación con las viviendas unifamiliares en la misma zona^[6]
Menos mantenimiento, ya que la asociación de propietarios se hace cargo del mantenimiento de los exteriores.
Acceso a los servicios.
La vida en comunidad puede ser una buena opción para los propietarios que les gusta socializar.
Posibilidad de obtener ingresos por alquiler si decide alquilar su unidad.
Las normas de la asociación de propietarios pueden mantener la comunidad en orden.

La propiedad de un condominio también tiene algunas posibles desventajas, que incluyen:

Las cuotas, normas y restricciones de la asociación de propietarios (aunque las viviendas unifamiliares que pertenecen a un vecindario tipo asociación de propietarios también están sujetas a cuotas, normas y restricciones).
Menor privacidad en comparación a las viviendas independientes.
Si el edificio de condominios enfrenta dificultades financieras o legales, o no califica para préstamos hipotecarios tradicionales, puede ser más difícil obtener un préstamo hipotecario.

En resumen

Los condominios pueden ser una buena opción de vivienda para los compradores que buscan propiedades de bajo mantenimiento, que además pueden ser más asequibles que las viviendas independientes.

Si considera adquirir un condominio, recuerde que la administración de la comunidad es tan importante como la unidad en sí. Prestar especial atención a las cuotas de la asociación de propietarios, la condición de las áreas comunes y los acuerdos, condiciones y restricciones puede ayudarle a elegir el condominio adecuado.