• El refinanciamiento de un préstamo con garantía hipotecaria puede ayudarle a reducir su tasa de interés o ajustar los plazos de pago, lo que podría dar lugar a pagos mensuales más bajos. También podría ayudarle acceder a una mayor cantidad del valor líquido de su vivienda.
  • Puede reemplazar su préstamo con garantía hipotecaria actual por uno nuevo, cambiar a una línea de crédito con garantía hipotecaria rotativa (HELOC) o usar el refinanciamiento con retiro de efectivo para acceder a una mayor cantidad de fondos para proyectos de mejoras en la casa, consolidación de deudas o gastos de monto elevado.
  • Para calificar para el refinanciamiento de un préstamo con garantía hipotecaria, es necesario cumplir con los criterios específicos relacionados con el valor líquido de la vivienda, puntajes de crédito, ingresos e historial de pagos.

Los préstamos con garantía hipotecaria son herramientas útiles para los propietarios de vivienda. Le permiten solicitar un préstamo usando el valor líquido de su vivienda como garantía para hacer compras de monto de elevado, financiar renovaciones en la casa o incluso consolidar deudas.

Sin embargo, algunos propietarios de vivienda se dan cuenta de que después de cierto tiempo, los términos de su préstamo con garantía hipotecaria ya no les sirven como al principio. Quizás las tasas de interés han disminuido, pero el préstamo con garantía hipotecaria del propietario de vivienda está fijado con una tasa más alta que la actual, desde hace algunos años. O tal vez el propietario de vivienda está listo para solicitar prestada una mayor cantidad para un nuevo proyecto o una compra. O quizás el propietario de vivienda está teniendo dificultades para hacer los pagos de su préstamo con garantía hipotecaria original y está buscando disminuir los pagos mensuales al extender el plazo de su préstamo. Estas son solo algunas de las razones por las que un propietario de vivienda quizás deba considerar refinanciar su préstamo con garantía hipotecaria. 

¿Se puede refinanciar un préstamo con garantía hipotecaria?

Sí, los préstamos con garantía hipotecaria se pueden refinanciar.[1] Refinanciar su préstamo con garantía hipotecaria implica reemplazar su préstamo actual por otro. Existen varias maneras para refinanciar un préstamo con garantía hipotecaria, dependiendo de sus metas financieras. 

En este artículo, exploraremos el refinanciamiento de un préstamo con garantía hipotecaria, explicaremos por qué esto puede ser favorable, cómo se realiza y qué se necesita para calificar.    

Razones para refinanciar su préstamo con garantía hipotecaria

Existen varias razones convincentes para refinanciar un préstamo con garantía hipotecaria, las cuales incluyen:

  • Disminuir su tasa de interés. Si las tasas de interés han descendido desde que se realizó la apertura de su préstamo con garantía hipotecaria (o si ha mejorado su puntaje de crédito para calificar para una tasa más baja), puede obtener una tasa de interés más baja, lo que podría reducir sus pagos mensuales al igual que su gasto por intereses total. 
  • Disminuir su pago mensual. Obtener una tasa de interés más baja o extender su plazo de pago podría reducir su pago mensual.  
  • Acceder a una mayor cantidad del valor líquido de su vivienda. Al refinanciar un monto de préstamo más elevado, podría liquidar su préstamo con garantía hipotecaria actual y le sobraría efectivo para compras importantes, proyectos de mejoras en la casa o liquidar otras deudas. 

Maneras de refinanciar su préstamo con garantía hipotecaria

Existen tres métodos principales para refinanciar su préstamo con garantía hipotecaria:[1]

  1. Refinanciar con un nuevo préstamo con garantía hipotecaria.
  2. Cambiar a una línea de crédito con garantía hipotecaria rotativa.
  3. Usar el refinanciamiento de hipoteca con retiro de efectivo para liquidar su préstamo con garantía hipotecaria.

Este es un análisis más detallado de cada una de estas opciones. 

Refinanciar con un nuevo préstamo con garantía hipotecaria

Puede liquidar el saldo de su préstamo con garantía hipotecaria actual usando un nuevo préstamo con garantía hipotecaria. Si puede obtener una tasa de interés más baja, puede reducir su gasto por intereses total, así como su pago mensual (suponiendo que el monto del préstamo no aumente o que el plazo del préstamo disminuya lo suficiente como para justificar un incremento en el pago mensual). 

Incluso si no puede obtener una tasa de interés más baja, puede tener la capacidad de reducir su pago mensual al extender el plazo del préstamo con un nuevo préstamo con garantía hipotecaria. Distribuir el saldo actual en un mayor número de pagos mensuales puede reducir el monto de cada pago, incluso con una tasa de interés más alta. Sin embargo, es importante comprender que esto aumentaría su gasto por intereses total durante la vigencia del préstamo. 

Cambiar a una línea de crédito con garantía hipotecaria 

Las HELOC son similares a los préstamos con garantía hipotecaria en el sentido de que ambas herramientas financieras le permiten solicitar prestado contra el valor líquido de su vivienda, usando su vivienda como garantía del préstamo. A diferencia de los préstamos con garantía hipotecaria, las HELOC son líneas de crédito rotativas, lo que significa que puede solicitar prestado contra un monto máximo preaprobado durante el período de disposición establecido (de manera similar al uso de una tarjeta de crédito). Dicha flexibilidad le permite solicitar prestada la cantidad suficiente para liquidar su préstamo con garantía hipotecaria, para luego pagar el saldo de la HELOC con el tiempo mientras conserva la posibilidad de solicitar prestado contra el crédito disponible, sin tener que solicitar un nuevo préstamo.    

Las HELOC además ofrecen términos de pago flexibles. Algunos prestamistas incluso ofrecen pagos de solo intereses durante los primeros años, lo que puede reducir sus pagos drásticamente a corto plazo, al mismo tiempo que se aplazan los pagos de mayor monto a futuro. Aunque tradicionalmente las HELOC han sido préstamos de tasa ajustable, (lo que significa que la tasa de interés puede cambiar en función de los cambios del mercado),[2] algunos prestamistas ahora ofrecen HELOC con fijación de tasas que le permiten “asegurar” una tasa fija. Esto puede brindar una mayor predictibilidad a sus pagos mensuales. 

Vale la pena mencionar que las HELOC también se pueden refinanciar. Más información sobre cómo refinanciar una HELOC.

Usar el refinanciamiento con retiro de efectivo para pagar su préstamo con garantía hipotecaria

Si desea reestructurar su hipoteca completa al mismo tiempo que realiza el refinanciamiento de su préstamo con garantía hipotecaria, el refinanciamiento de hipoteca con retiro de efectivo puede ser una buena opción para usted. 

En lugar de aplicarse únicamente a su préstamo con garantía hipotecaria, un préstamo de refinanciamiento con retiro de efectivo refinancia su hipoteca primaria por una cantidad mayor a la adeudada, lo que le permite acceder a la diferencia en efectivo (menos los costos de cierre), que usted puede utilizar para pagar íntegramente su préstamo con garantía hipotecaria. Esto eliminaría el préstamo con garantía hipotecaria como segunda hipoteca, lo que le permite centrar sus esfuerzos de pago en la hipoteca primaria (primera). 

El refinanciamiento con retiro de efectivo puede ser más favorable si puede obtener una tasa de interés más baja que la que tiene en su hipoteca primaria actual. La tasa de interés más baja puede ayudar a compensar el costo mensual y el gasto por intereses total que implica el aumento en el monto del préstamo principal.  

Ventajas y desventajas de refinanciar un préstamo con garantía hipotecaria

Las posibles ventajas de refinanciar un préstamo con garantía hipotecaria incluyen:[1]

  • Tasas de interés más bajas. Las tasas de interés más bajas pueden reducir sus pagos mensuales y el gasto por intereses total durante la vigencia del préstamo. 
  • Pagos mensuales más bajos. Se pueden obtener pagos mensuales más bajos con una tasa de interés más baja o al extender el plazo del préstamo, lo que distribuiría el saldo en un mayor número de pagos. 
  • Diferentes plazos de pago. Un plazo de pago más corto puede ayudarle a salir de deudas más rápido y ahorrar dinero en los gastos por intereses, mientras que un plazo de pago más largo puede reducir el monto mensual a pagar. 
  • Acceder a fondos adicionales.  Al refinanciar, tiene la posibilidad de convertir una mayor cantidad del valor líquido de su vivienda en fondos que puede utilizar para lograr sus metas financieras, como consolidar deudas, hacer mejoras en la casa o financiar una compra de monto elevado.
  • Las posibles desventajas de refinanciar un préstamo con garantía hipotecaria incluyen:[1]
  • Costos de cierre. Los préstamos nuevos (incluido el refinanciamiento) pueden generar cargos debido al trabajo necesario para realizar la apertura del préstamo (como los cargos de apertura que cobran algunos prestamistas para procesar la transacción de refinanciamiento y el costo de la tasación que se necesita para confirmar el valor de la propiedad). Si le preocupa su capacidad para pagar los costos de cierre, pregúntele a su prestamista sobre el refinanciamiento sin costos de cierre, el cual podría integrar los costos en el monto del préstamo o intercambiar los costos de cierre por una tasa de interés un poco más alta.  
  • Penalizaciones por pago anticipado. Algunos préstamos incluyen penalizaciones por pago anticipado si liquida el préstamo antes de lo programado (como sucedería con el refinanciamiento). Consulte su préstamo con garantía hipotecaria actual para ver si es necesario tener en cuenta las penalizaciones por pago anticipado en su decisión de refinanciamiento.  
  • Los factores del mercado podrían reducir su capital. Si los valores de las viviendas disminuyen debido a las condiciones del mercado, es posible que adeude una mayor cantidad sobre la vivienda en comparación al valor de la misma. A esto se le conoce como estar bajo el agua (underwater) con respecto a la hipoteca, y entre más alta sea la cantidad que solicite prestada contra el valor líquido de su vivienda, mayor se vuelve el riesgo. Sin embargo, se han implementado algunas salvaguardas para evitarlo. Por ejemplo, los prestamistas normalmente exigen que los propietarios de vivienda conserven una cantidad considerable del valor líquido de su vivienda (por ejemplo, el 15 o el 20 % del valor de la propiedad) al refinanciar.   

Cómo calificar para refinanciar su préstamo con garantía hipotecaria

Para calificar para el refinanciamiento de un préstamo con garantía hipotecaria, es posible que los prestatarios necesiten lo siguiente:

  • Una cantidad suficiente de valor líquido. Si los valores de las viviendas han disminuido o si tiene planes de retirar en efectivo una mayor cantidad del valor líquido de su vivienda, es importante que preste atención a los límites de la relación del valor de la liquidez (LTV, por sus siglas en inglés) de su prestamista. La LTV es el monto de financiamiento de su vivienda como porcentaje del valor de la misma. Por ejemplo, si un prestamista tiene un límite de LTV del 80 %, solo le permitirá que hipoteque hasta el 80 % del valor actual de la propiedad. 
  • Un buen puntaje de crédito. Los puntajes de crédito les demuestran a los prestamistas qué tan bien usted ha administrado las deudas. Debido a que el refinanciamiento implica la emisión de un nuevo préstamo, es posible que los prestamistas revisen su puntaje de crédito para determinar si existe una causa de preocupación con respecto al pago. Los requisitos pueden variar según el prestamista y el tipo de producto, pero es común ver que los puntajes mínimos sean de 620 para los productos relacionados con hipotecas.[3]  
  • Una relación deuda ingresos (DTI, por sus siglas en inglés) razonable. La DTI calcula sus obligaciones de deuda como porcentaje de sus ingresos para determinar la asequibilidad. Aunque los requisitos varían según el prestamista, una DTI más baja normalmente indica una mayor asequibilidad. Por ejemplo, quizás su prestamista quiera que el pago de su hipoteca equivalga al 28 % o menos de sus ingresos antes de impuestos. 
  • Un historial de pagos de hipoteca puntuales. Tener varios pagos atrasados o no realizar los pagos puede dar lugar a que el prestatario no califique para el refinanciamiento.[1] 

¿Cuándo resulta lógico refinanciar un préstamo con garantía hipotecaria?

En general, resulta lógico refinanciar un préstamo con garantía hipotecaria cuando:[1] 

  • Las tasas de interés han disminuido y usted puede ahorrar dinero al refinanciar con una tasa más baja.
  • Usted desea solicitar prestada una mayor cantidad de dinero contra el valor líquido de su vivienda para financiar renovaciones, consolidar deudas o cubrir otros gastos. 
  • Le interesa reemplazar su préstamo con garantía hipotecaria actual por una línea de crédito con garantía hipotecaria rotativa más flexible. 
  • Está teniendo dificultades para cubrir los pagos mensuales actuales y refinanciar con un plazo de pago más prolongado podría reducir los montos mensuales a pagar. Si bien esto podría aumentar el gasto por intereses total, también podría ayudar a reducir el estrés financiero a corto plazo.

Conclusiones finales sobre el refinanciamiento de un préstamo con garantía hipotecaria

El refinanciamiento de un préstamo con garantía hipotecaria podría ayudarle a ahorrar dinero o ponerlo en una mejor posición para lograr sus demás metas financieras. Sin embargo, puede haber costos y posibles riesgos relacionados con el refinanciamiento, por lo que es importante sopesar las ventajas y desventajas antes de avanzar con el refinanciamiento de un préstamo con garantía hipotecaria.

    La propiedad que garantice la CHELOC debe estar ubicada en un estado en el que PNC ofrezca productos de crédito con garantía hipotecaria. PNC no ofrece el producto CHELOC en Alaska, Hawái, Luisiana, Mississippi, Nevada y Dakota del Sur.