• Las relaciones deuda-ingresos (DTI, por sus siglas en inglés) miden qué parte de los ingresos de un prestatario se destina a amortizar sus obligaciones de deuda.
  • Para ayudar a prevenir que los prestatarios asuman obligaciones financieras excesivas, los prestamistas tienen en cuenta las relaciones deuda-ingresos al revisar las solicitudes de préstamos hipotecarios. 
  • La regla 28/36 recomienda mantener los costos de la vivienda por debajo del 28 % de los ingresos brutos y el total de pagos de deuda por debajo del 36 %. No obstante, este no es un requisito estricto y varios prestamistas pueden aprobar a solicitantes de hipoteca con una relación deuda-ingresos superior al 36 %.

Para optar por un préstamo hipotecario para comprar una vivienda, debe demostrar a los prestamistas que cuenta con un historial de manejo responsable de su deuda y que es financieramente capaz de amortizar el préstamo. Para determinar su capacidad crediticia y estabilidad financiera se utilizan varios factores, tales como su puntaje de crédito, monto del pago inicial y la relación deuda-ingresos.   

Este artículo se enfocará en las relaciones deuda a ingresos, al explicar:

  • Qué es la relación deuda-ingresos
  • Cómo se utiliza la relación deuda-ingresos en el proceso de solicitud de una hipoteca
  • Cómo se calcula la relación deuda-ingresos
  • Qué número constituye una “buena” relación deuda-ingresos
  • Cómo mejorar su relación deuda-ingresos al solicitar un préstamo hipotecario

¿Qué es una relación deuda-ingresos?

Una relación deuda-ingresos es el total de los pagos mensuales de deuda de una persona, expresado como un porcentaje de sus ingresos.[1] Esta relación muestra qué proporción de los ingresos de una persona debe destinarse al pago de deudas. 

¿Cómo se utiliza la relación deuda-ingresos en la aprobación de una hipoteca?

La relación deuda-ingresos es importante en la aprobación de una hipoteca porque ayuda a los prestamistas a confirmar que un prestatario cuenta con ingresos suficientes para asumir el nuevo préstamo hipotecario, además de sus deudas existentes, y que aún dispone de dinero suficiente para cubrir sus gastos habituales de manutención.

Cómo calcular su relación deuda-ingresos

La fórmula para calcular la relación deuda-ingresos es: DTI = pagos mensuales totales de deuda ÷ ingresos brutos

Para calcular su relación deuda-ingresos, simplemente divida sus pagos mensuales totales de deuda entre sus ingresos brutos totales (antes de impuestos).[2]

Por ejemplo, si sus pagos mensuales totales de deuda suman $3,000 y sus ingresos mensuales brutos suman $9,000, su relación deuda-ingresos es del 33 % (3,000 ÷ 9,000 = 33 %). 

¿Cuál es una buena relación deuda-ingresos para una hipoteca?

Los límites de la relación deuda-ingresos para hipotecas varían según el tipo de préstamo hipotecario y el prestamista. Los prestamistas pueden también aceptar excepciones para prestatarios con puntajes de crédito elevados o pagos iniciales grandes. 

Dicho esto, muchos prestatarios procuran cumplir con la regla 28/36 al solicitar una hipoteca.[3]

¿Cuál es la regla 28/36 para hipotecas?

La regla 28/36 establece que los prestatarios no deberían gastar más del 28 % de sus ingresos brutos mensuales en los costos de vivienda, ni más del 36 % en el total de pagos de deuda.

Al 28 % en la regla 28/36 se le llama con frecuencia la relación frontal. De acuerdo con esta regla, sus costos de vivienda, que comprenden los señalados a continuación, no deben sobrepasar el 28 %:

Al 36 % en la regla 28/36 se le llama con frecuencia la relación de fondo. De acuerdo con esta regla, sus costos de vivienda (como se detallan anteriormente), más todas las demás obligaciones mensuales de deuda, tales como las que se detallan a continuación, no deben sobrepasar el 36 %:

  • Pagos con tarjeta de crédito.
  • Pagos de préstamo para vehículo.
  • Pagos de préstamos estudiantiles.
  • Pagos de préstamos personales.
  • Pagos de manutención de hijos o pensión alimenticia.
  • Cualesquiera otros pagos recurrentes en la deuda.

Los gastos esenciales no relacionados con la deuda (tales como comestibles, contribuciones a la jubilación, atención médica y transporte) no se incluyen en su relación deuda-ingresos.

Una vez más, la regla 28/36 no es un requisito para la hipoteca. Algunos prestamistas pueden aceptar una relación deuda-ingresos superior al 36 % en determinados tipos de préstamo para compradores de vivienda que, por lo demás, cumplan con requisitos sólidos.[2] La regla 28/36 es simplemente una guía general para ayudarle a comprender que se puede considerar una “buena” relación deuda-ingresos para hipotecas. 

Cómo mejorar su relación deuda-ingresos

Existen dos métodos principales para mejorar su relación deuda-ingresos: reducir su deuda mensual o aumentar sus ingresos brutos. A continuación, encontrará tácticas específicas para cada uno de ellos.

Maneras de reducir su deuda mensual para mejorar su relación deuda-ingresos

La única manera de reducir su relación deuda-ingresos inicial es reducir los costos de su vivienda. Esto puede lograrse al escoger una vivienda menos costosa o al realizar un pago inicial más elevado, lo cual podría reducir el pago mensual. 

Existen más opciones para ayudarle a reducir su relación deuda-ingresos total, tales como:

  • Pagar las tarjetas de crédito con un interés alto. Dado que una gran parte de cada pago se destina a los intereses, una reducción relativamente pequeña del saldo adeudado podría disminuir considerablemente la obligación mensual de deuda.
  • Liquidar los saldos más bajos. Eliminar incluso una deuda pequeña, como una tarjeta de crédito de una tienda o un préstamo personal, puede mejorar su relación deuda-ingresos.
  • Considere la posibilidad de refinanciar préstamos existentes. Refinanciar es cuando reemplaza su préstamo existente por un nuevo préstamo bajo nuevos términos. Esto puede hacerse en la mayoría de los tipos de préstamo, tales como hipotecarios, préstamos para vehículos y préstamos estudiantiles. Bajo las condiciones adecuadas, refinanciar puede reducir sus pagos mensuales, lo cual podría mejorar su relación deuda-ingresos. Sin embargo, existen riesgos. Por ejemplo, si las tasas de interés vigentes son más elevadas que su tasa existente, a largo plazo podría costarle más. También hay que tener en cuenta los cargos por refinanciación. Analice cuidadosamente los pros y contras antes de refinanciar cualquier préstamo. 
  • Considere la posibilidad de consolidar los préstamos existentes. La combinación de múltiples deudas en un solo préstamo podría reducir su pago mensual al ofrecer una tasa de interés más baja o al distribuir el saldo de la deuda en un mayor número de pagos mensuales. Antes de consolidar, utilice una calculadora de consolidación de deuda para tener un estimado del gasto total, tales como el interés y cualesquiera cargos. 
  • Considere la posibilidad de pedir a los prestamistas una reestructuración de los pagos. Si alguna vez ha realizado pagos únicos en alguna de sus deudas, como usar un reembolso de impuestos para abonar más a sus préstamos estudiantiles, puede solicitar al prestamista que recalcule sus pagos mensuales sobre la base del saldo actual, a través de un proceso conocido como reestructuración. 
  • Elimínese como usuario autorizado en cuentas que cuenten con un saldo elevado. Si usted es un usuario autorizado de la tarjeta de crédito al límite de otra persona, desvincularse de ella puede eliminar esa deuda de su relación deuda-ingresos.
  • Evitar cualquier nueva deuda antes de obtener su nuevo préstamo hipotecario. Absténgase de financiar automóviles, muebles o cualquier cosa que incremente sus obligaciones mensuales de la deuda mientras solicita (y finaliza) su préstamo hipotecario.

Nota importante: Si ya se encuentra en el proceso de solicitar un préstamo hipotecario, consulte estas estrategias con su prestamista antes de implementarlas, ya que cualquier cambio importante en su perfil financiero podría hacer que deba comenzar de nuevo todo el proceso de solicitud.  

Maneras de aumentar los ingresos brutos para mejorar la relación deuda-ingresos

Los ingresos adicionales solo deben tenerse en cuenta para su relación deuda-ingresos si son verificables y consistentes. Por lo tanto, un bono laboral o una contribución financiera puntual podría no modificar su relación deuda-ingresos. En su lugar, puede intentar aumentar sus ingresos de alguna de las siguientes maneras:

  • Pedir un aumento de sueldo. Un aumento de sueldo puede mejorar su relación deuda-ingresos rápidamente.
  • Trabajar turnos adicionales o tiempo extra. Si es un trabajador por hora, puede aumentar sus ingresos para mejorar su relación deuda-ingresos trabajando más horas.
  • Conseguir un trabajo extra o a tiempo parcial. Los ingresos adicionales procedentes de trabajos como independiente, tutorías o conductor de viajes compartidos pueden tenerse en cuenta en los ingresos para su relación deuda-ingresos si la remuneración está documentada y es constante a lo largo del tiempo.

La relación deuda-ingresos es solo uno de los factores que se consideran para determinar su elegibilidad para una hipoteca.

Las relaciones deuda a ingresos son una herramienta útil para evaluar rápidamente la asequibilidad del comprador para una nueva vivienda. Mantener su deuda total, incluyendo el pago de la nueva hipoteca, por debajo del 36 % de sus ingresos brutos deja dinero disponible para otros gastos de manutención. 

Aunque la relación deuda-ingresos es una métrica importante cuando solicita una hipoteca, la misma es solo un factor. Factores adicionales, como su puntaje de crédito y el monto del pago inicial, también se tomarán en cuenta al determinar su elegibilidad para un préstamo hipotecario. Por ello, aunque existe cierta flexibilidad en la relación deuda-ingresos, su prestamista lo evaluará en función del resto de su perfil financiero. Obtenga más información sobre cómo calificar para un préstamo hipotecario para una vivienda.