Cómo aprovechar el valor líquido de su vivienda sin refinanciar

Descubra cómo acceder al capital acumulado de su vivienda sin refinanciar, mediante préstamos, líneas de crédito con garantía hipotecaria, hipotecas inversas y opciones especializadas que se ajustan a sus metas.

• Los préstamos con garantía hipotecaria, las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) y las hipotecas inversas le permiten disponer de parte del capital acumulado en su propiedad sin necesidad de refinanciar su hipoteca. 
• Si desea acceder a su capital sin incrementar su deuda, podría considerar opciones especializadas, como inversiones en el valor acumulado de la vivienda, acuerdos de venta con opción de arrendamiento o esquemas de propiedad fraccionada.
• Para determinar la opción más adecuada de acceso a su capital hipotecario, evalúe sus metas financieras y su capacidad de pago, así como el impacto económico y las consecuencias a largo plazo sobre el patrimonio inmobiliario y su seguridad habitacional.  

¿Está buscando obtener fondos para proyectos de remodelación en el hogar, consolidación de deudas, otras adquisiciones importantes o incluso para sus gastos cotidianos durante la jubilación? Su capital hipotecario podría ser una fuente atractiva de financiamiento.^[1]

Aunque bajo ciertas condiciones el refinanciamiento con retiro de efectivo puede ser una forma rentable de convertir parte del capital acumulado de su vivienda en fondos accesibles, no siempre es financieramente conveniente optar por el refinanciamiento. Por ejemplo, si la tasa de interés de su hipoteca actual es menor que las tasas que se ofrecen hoy en día, refinanciar a una tasa más alta podría incrementar su pago mensual de hipoteca y el costo total de los intereses. Por suerte, hay formas de disponer de parte de su capital hipotecario sin necesidad de refinanciar su hipoteca. 

En este artículo descubrirá cómo extraer capital de su vivienda sin necesidad de refinanciamiento y cómo seleccionar la estrategia de acceso al capital que mejor se adapta a sus metas financieras y estilo de vida. 

Estrategias comunes para acceder al capital de su vivienda sin refinanciamiento

Los préstamos con garantía hipotecaria, las HELOC y las hipotecas inversas son instrumentos valiosos para disponer de capital inmobiliario sin necesidad de refinanciar o vender la propiedad.

Préstamo con garantía hipotecaria

Un préstamo con garantía hipotecaria permite a los propietarios de vivienda elegibles solicitar un préstamo contra el capital hipotecario en un desembolso único. Este préstamo se amortiza en pagos de capital e intereses, generalmente con una tasa de interés fija que permite establecer pagos predecibles a lo largo del tiempo.^[2]

Aunque los requisitos específicos para los prestatarios pueden diferir de un prestamista a otro, para ser elegible para un préstamo con garantía hipotecaria generalmente es necesario contar con un buen historial crediticio, un historial de pagos hipotecarios puntuales y suficiente capital acumulado en su vivienda. Por ejemplo, es posible que un prestamista exija que usted mantenga al menos un 15 a 20 % de capital en su propiedad. Esto significa que la suma de su primera hipoteca más su préstamo con garantía hipotecaria no podrá superar el 80 a 85 % del valor actual de la propiedad, que puede determinarse mediante un avalúo profesional de la propiedad.

Cabe señalar que los préstamos con garantía hipotecaria están asegurados mediante el uso del inmueble como colateral, de manera similar a una hipoteca primaria. El incumplimiento en los pagos del préstamo con garantía hipotecaria puede derivar en una ejecución hipotecaria. Antes de aceptar un préstamo con garantía hipotecaria, asegúrese de que podrá cubrir cómodamente los pagos del préstamo según lo programado.       

Línea de crédito con garantía hipotecaria

Una HELOC (línea de crédito con garantía hipotecaria) ofrece una línea de crédito rotativa, permitiéndole disponer de fondos cuando los necesite. Esta flexibilidad puede ser conveniente para propietarios que no están seguros del monto que podrían necesitar. Por ejemplo, podría resultar complicado estimar el costo de un proyecto de mejora del hogar, incluso utilizando una calculadora de renovación del hogar, por lo que podría considerar optar por una HELOC para financiar su remodelación. Esto le ayudará a evitar endeudarse más de lo necesario (y pagar intereses sobre el principal excedente) u obtener un préstamo insuficiente (y verse en la necesidad de tramitar un préstamo adicional).^[2]  

Las HELOC cuentan con un período de disposición de fondos, seguido de un período de reembolso.^[2] El período de disposición de fondos es el intervalo durante el cual usted puede hacer uso del crédito disponible en su línea de crédito. Este período podría extenderse por varios años y permitir pagos mensuales reducidos, por ejemplo, pagos que únicamente cubran los intereses. El período de reembolso es el plazo durante el cual se realizan los pagos de capital e intereses para cubrir la deuda. 

Tradicionalmente, las HELOC ofrecen tasas de interés variable, sujetas a cambios, dependiendo de las fluctuaciones del mercado.^[2] Sin embargo, algunos prestamistas ofrecen HELOC con opción de tasa fija asegurada, permitiéndole “congelar” la tasa vigente para obtener pagos mensuales más consistentes. 

Similar a los préstamos con garantía hipotecaria, las HELOC utilizan la propiedad como colateral, por lo que es crucial asegurarse de que los términos de pago le resulten cómodos, para evitar incumplimientos que podrían derivar en una ejecución hipotecaria. Como los préstamos con garantía hipotecaria, las HELOC generalmente requieren que los solicitantes cuenten con un buen historial crediticio, un sólido expediente de pagos hipotecarios y capital suficiente en su vivienda para ser elegibles.

Hipoteca inversa  

Una hipoteca inversa es un tipo especial de préstamo hipotecario que permite a los propietarios de vivienda de 62 años o más acceder a parte del valor acumulado en su propiedad sin necesidad de realizar pagos mensuales para la amortización del préstamo.^[1]

A diferencia de una hipoteca tradicional, donde el propietario realiza pagos al prestamista, en una hipoteca inversa es el prestamista quien realiza pagos al propietario, ya sea en un pago único, pagos mensuales o mediante una combinación de ambas modalidades. El propietario conserva la titularidad del inmueble, aunque el saldo del préstamo se incrementa gradualmente conforme se acumulan los intereses y los cargos.^[1]  No será necesario reembolsar el préstamo hasta que el propietario venda la vivienda, se mude permanentemente o fallezca. En ese momento, los fondos obtenidos de la venta de la vivienda se utilizan generalmente para liquidar el préstamo, y cualquier capital restante se entrega al propietario de la vivienda o a sus herederos. Los herederos también pueden tener la opción de transferir el título de la propiedad al prestamista para saldar la deuda.^[1]

Esta estrategia ofrece a los propietarios de edad avanzada la posibilidad de seguir viviendo en sus hogares, al mismo tiempo que reciben fondos que podrían ser necesarios para su sustento durante la jubilación. Cabe destacar que, como el dinero recibido del prestamista constituye un préstamo y no un ingreso, no está sujeto a impuestos como ingreso.

Comparación de préstamos con garantía hipotecaria, HELOC e hipotecas inversas 

Aquí le presentamos una tabla comparativa de préstamos con garantía hipotecaria, HELOC e hipotecas inversas. 

Explore las diferencias entre una hipoteca inversa, un préstamo con garantía hipotecaria y una HELOC para un análisis más detallado de las ventajas y desventajas de cada opción.

Opciones especializadas para acceder al capital sin refinanciamiento

Además de las conocidas opciones de préstamos con garantía hipotecaria, HELOC e hipotecas inversas, hay otras opciones disponibles para acceder al capital de su vivienda.

Inversión de capital hipotecario 

Una inversión en el valor acumulado de la vivienda, conocida también como acuerdo de apreciación compartida, permite a los propietarios obtener capital mediante la venta de una parte del valor futuro de su hogar a una compañía de inversión. Al momento de vender o refinanciar la propiedad, la institución recupera su inversión inicial y recibe una parte proporcional de la plusvalía generada por la propiedad.^[3]

Esta alternativa puede resultar atractiva para los propietarios que desean acceder a su capital sin contraer deuda ni incrementar sus gastos mensuales. También puede ser una alternativa para los propietarios cuyo puntaje de crédito es insuficiente para calificar para un préstamo con garantía hipotecaria o una HELOC. Sin embargo, podría resultar más costoso a largo plazo si el valor de la propiedad aumenta significativamente.

Acuerdos de venta con opción de arrendamiento

Un acuerdo de venta con opción de arrendamiento consiste en la venta de su vivienda a una empresa o inversionista para posteriormente alquilarla, permitiéndole seguir viviendo en ella como arrendatario en lugar de propietario. 

Este acuerdo le permite acceder al valor total de su capital hipotecario sin tener que desocupar su propiedad inmediatamente. Puede ser utilizado por propietarios de vivienda que enfrentan dificultades financieras o crediticias y requieren liquidez inmediata, pero que no contemplan mudarse. Sin embargo, esto implica renunciar a la propiedad de la vivienda, y pagar renta al nuevo propietario podría restarle beneficios económicos.^[4]

Propiedad fraccionada o venta parcial de derechos inmobiliarios 

La propiedad fraccionada o venta parcial de derechos inmobiliarios representa una opción más especializada en la que el propietario vende una parte o fracción de su propiedad a inversionistas, manteniendo al mismo tiempo una posesión parcial. Esto le permite liberar parte de su capital sin adquirir deuda ni renunciar completamente a la propiedad de su vivienda. 

Estos acuerdos financieros pueden estructurarse de diversas maneras, algunas similares a las inversiones en el valor acumulado de la vivienda o bajo esquemas de copropiedad. 

Aunque la propiedad fraccionada puede ofrecer flexibilidad, sigue siendo un mercado emergente con acuerdos complejos que necesitan una consideración legal y financiera detallada.

Cómo elegir la estrategia de acceso a capital adecuada para usted

Para determinar la mejor opción de préstamo sobre el valor de su vivienda sin refinanciamiento, considere lo siguiente:

¿Cuáles son sus metas financieras? ¿Requiere un pago único, ingresos periódicos o una línea de crédito para retiros flexibles?

• ¿Cuál es su capacidad financiera para cumplir con los pagos del préstamo? ¿Dispone de los recursos necesarios para realizar pagos mensuales y así liquidar su deuda? En caso afirmativo, ¿cuál sería el monto que consideraría adecuado comprometer?
• ¿Es usted elegible? ¿Para qué opciones podría usted ser elegible?
• ¿Cuáles son los costos? Podría convenirle solicitar estimaciones de varios prestamistas, para conocer los gastos de originación del préstamo, posibles penalizaciones por pago anticipado y demás gastos al cierre. Asimismo, es importante evaluar las opciones disponibles para cubrir estos gastos, ya sea pagándolos por adelantado, incorporándolos al monto del préstamo u optando por una tasa de interés más elevada en lugar de costos de cierre detallados. 
• ¿Cómo se verán afectados su capital futuro y su calidad de vida? ¿Qué opción se alinea mejor con sus planes a largo plazo en cuanto a su residencia durante la jubilación y la gestión de su herencia?

Preguntas frecuentes sobre el Crédito con Garantía Hipotecaria

¿Es posible obtener capital de su vivienda sin necesidad de refinanciar?

Absolutamente. Los préstamos con garantía hipotecaria, las HELOC y las hipotecas inversas (disponibles en ciertos estados) permiten acceder al capital hipotecario sin necesidad de refinanciar, así como las inversiones en el valor acumulado de la vivienda, los contratos de venta con opción de arrendamiento y los acuerdos de propiedad fraccionada o venta parcial. 

¿Es prudente disponer del capital acumulado de su vivienda?

En algunos casos, como la realización de mejoras en el hogar o la consolidación de deudas, puede ser financieramente viable extraer fondos del capital acumulado en su vivienda. Sin embargo, las estrategias de acceso a capital pueden incrementar la deuda, lo que podría resultar en una ejecución hipotecaria si la deuda no es saldada. Asegúrese de tener un propósito claro para acceder al capital en su vivienda, así como un plan establecido para el reembolso de cualquier deuda y su seguridad habitacional a largo plazo.

¿Cuál es la forma más económica de acceder al capital de su vivienda?

Las líneas de crédito HELOC y los préstamos con garantía hipotecaria se encuentran entre las opciones más económicas para acceder al valor acumulado en su propiedad. 

¿Qué opción es mejor, el refinanciamiento o un préstamo con garantía hipotecaria?

Depende de las condiciones del mercado y de su situación financiera. El refinanciamiento de su hipoteca primaria podría ser la mejor opción si logra acceder a una tasa de interés más baja. Sin embargo, si las tasas de interés actuales son superiores a la tasa de su préstamo hipotecario, podría convenirle más optar por una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria sin refinanciar.

¿Cómo puedo saber cuánto capital tengo acumulado en mi vivienda?

Su capital hipotecario se calcula como el valor actual de su vivienda menos las deudas pendientes sobre la propiedad, como hipotecas primarias y secundarias. Puede utilizar nuestra calculadora en línea de plusvalía hipotecaria para determinar el valor actual de su propiedad y estimar el monto que podría solicitar en préstamo con base en dicho valor. 

Dé el primer paso para acceder al valor de su vivienda

La decisión de cómo utilizar la plusvalía de su vivienda sin recurrir al refinanciamiento no se limita a elegir la tasa más baja o la opción más fácil. Se trata de alinear la estrategia con sus metas financieras y planes futuros. 

Le sugerimos consultar a un asesor financiero o profesional hipotecario para evaluar su elegibilidad, estimar los costos implicados y entender el efecto de cada opción en su patrimonio a largo plazo. Equiparse con información financiera puede ayudarle a tomar decisiones más acertadas para consolidar un futuro económico más sólido.