• Los bloqueos de tasa hipotecaria permiten que los compradores de vivienda “bloqueen” la tasa de interés durante un plazo determinado mientras se realiza el cierre de su préstamo hipotecario. Esto minimiza el riesgo de que la tasa de interés cotizada aumente antes de que los compradores realicen el cierre de su nueva vivienda.
  • Los bloqueos de tasa no garantizan que el comprador obtenga la tasa bloqueada. En algunos casos, una tasa bloqueada se puede modificar. Por ejemplo, si el período de bloqueo vence o si la posición financiera del comprador cambia durante el período, se puede cotizar una nueva tasa.
  • Bloquear la tasa de interés puede impedirle beneficiarse de tasas más bajas si estas disminuyen antes de que se realice el cierre de su vivienda. Algunos compradores pagan una mayor cantidad por una opción de reducción de tasa, lo que les permite acceder a la tasa más baja siempre y cuando se cumplan determinadas condiciones.

Dado que las tasas de interés hipotecarias fluctúan constantemente en respuesta a las condiciones del mercado que están en constante cambio, muchos compradores de vivienda tienen la curiosidad de saber cuál será la tasa de su hipoteca futura. Los bloqueos de tasa hipotecaria pueden reducir dicha incertidumbre.

En este artículo, explicaremos lo que son los bloqueos de tasa hipotecaria y cómo funcionan. También conocerá las ventajas y desventajas de los bloqueos de tasa para que pueda decidir si es la opción adecuada para usted. 

Comprender los bloqueos de tasa hipotecaria

Un bloqueo de tasa hipotecaria impide que su tasa de interés hipotecaria cambie antes de que realice el cierre de su nueva vivienda.

Una vez que un prestamista hipotecario le apruebe un préstamo con una tasa en particular, el prestamista puede permitirle que “bloquee” dicha tasa durante un período establecido (por ejemplo, 30, 45 o 60 días, o incluso durante más tiempo). Esto brinda cierta seguridad de que la tasa de su hipoteca futura no excederá su tasa cotizada.[1]

Sin embargo, los bloqueos de tasa no son garantías. Hay ciertas situaciones en las que su tasa hipotecaria futura puede ser distinta de la tasa que usted bloqueó.[1] Por ejemplo, si el bloqueo de tasa vence antes de que se realice el cierre de la nueva vivienda, o si su situación financiera cambia antes de dicho cierre, es posible que usted ya no califique para la tasa bloqueada. 

Muchos prestamistas cobran cargos por el bloqueo de tasas hipotecarias. Es posible que también se cobren cargos por prolongar un bloqueo de tasa o por permitir que su bloqueo de tasa se ajuste a la baja si las tasas disminuyen (lo que se conoce como opción de reducción de tasa).[2]

Es importante mencionar que un bloqueo de tasa no le compromete a obligarse con el acuerdo. Aún tiene la libertad de considerar otras ofertas o incluso cambiar de prestamista.[2] Sin embargo, el cambio de financiamiento podría retrasar su cierre, o incluso dar al vendedor una razón para rescindir el contrato de compra. 

Ejemplo de un bloqueo de tasa hipotecaria

Los bloqueos de tasa tienen el potencial de permitir que los compradores de vivienda ahorren dinero al evitar que la tasa cotizada aumente con las condiciones del mercado antes del cierre. 

Por ejemplo (solo para propósitos ilustrativos), suponga que obtendrá un préstamo de tasa fija a 30 años por la cantidad de $320,000 (tasa fija significa que la tasa de interés sigue siendo la misma durante la vigencia del préstamo). Después de revisar su puntaje de crédito y sus finanzas, el prestamista le cotiza una tasa de interés del 6.75 % y le ofrece un bloqueo de tasa de 45 días sin cargo alguno. 

Mientras su compra de vivienda avanza hacia el día de cierre, la tasa para la que usted calificaría aumenta al 7 %. Sin embargo, debido a que usted bloqueó la tasa, aún puede obtener el préstamo con la tasa del 6.75 %. 

Esta pequeña diferencia, es decir, un cuarto de punto porcentual, afecta el pago de su hipoteca favorablemente al igual que su gasto de interés total. Si su tasa hubiese sido del 7 %, su pago mensual de capital e interés hubiese sido de $2,129, y usted habría pagado $446,428 en intereses durante el plazo del préstamo. Con una tasa del 6.75 %, su pago mensual sería de $2,076 y pagaría $427,185 en intereses totales. 

En este ejemplo, el bloqueo de tasa reduce su pago mensual en $53 y le permite ahorrar $19,243 en el gasto de interés total.   

Puede usar una calculadora de pago de hipoteca en línea para hacer el cálculo de los números para su compra de vivienda.    

Beneficios de bloquear una tasa hipotecaria

Los bloqueos de tasa hipotecaria ofrecen múltiples ventajas, las cuales incluyen: 

  • Protección contra el aumento de las tasas de interés. Si las tasas de interés aumentan después de que solicite una hipoteca, el bloqueo de tasa mantiene vigente su tasa más baja hasta al momento del cierre.[1]
  • Certidumbre en cuanto al presupuesto. Al tener la tasa bloqueada, puede calcular sus pagos futuros de capital e interés, lo que permite que sea más sencillo crear su presupuesto familiar.
  • Tranquilidad. No tendrá que estresarse por la fluctuación de las tasas mientras espera a que se cierre el trato.
  • Posibilidad de prórrogas. La mayoría de los prestamistas ofrecen prórrogas para el bloqueo de tasa por un cargo. Esto le puede ayudar a conservar su tasa, incluso si su fecha de cierre se retrasa por cualquier motivo.[1]

Costos y riesgos de bloquear una tasa hipotecaria

Antes de aceptar un bloqueo de tasa, debe ser consciente de algunas posibles desventajas. 

  • Cargos por bloqueo de tasa. Muchos prestamistas cobran un cargo por bloquear su tasa. Aunque las tasas varían según el prestamista, es común que los cargos sean del 0.25 % al 0.50 % del monto del préstamo.[2] Por ejemplo, un cargo por bloqueo de tasa del 0.25 % correspondiente a un préstamo de $320,000 sería de $800. Este cargo se puede integrar en el préstamo o se puede pagar al momento del cierre. Puede haber cargos adicionales en el caso de las opciones de reducción de tasa, lo que permite que su bloqueo de tasa se ajuste a la baja si las tasas disminuyen o si se prolonga el período de bloqueo de tasa. 
  • Riesgo de perderse tasas más bajas. A menos que adquiera la opción de reducción de tasa (quizás por un cargo más alto), su bloqueo de tasa podría dejarlo atrapado en una tasa más alta si las tasas descienden mientras está esperando el cierre.
  • Riesgo de que el bloqueo venza. Si no se puede realizar el cierre de su vivienda antes de que venza el bloqueo de tasa, quizás sea necesario que pague una prórroga o acepte un nuevo bloqueo de tasa, posiblemente con una tasa más alta.

Evaluación de los costos y beneficios de los bloqueos de tasa

Debido a que es imposible saber si las tasas aumentarán o disminuirán de un día para otro, resulta difícil evaluar los costos y los beneficios de los bloqueos de tasas. Si las tasas aumentan y su bloqueo le garantiza una tasa más baja, probablemente el bloqueo de tasa valdrá la pena el costo. Sin embargo, si las tasas disminuyen o si tiene que pagar una prórroga además de los cargos de su bloqueo de tasa inicial, quizás el bloqueo no valga la pena. 

Considere las condiciones actuales del mercado y su propia tolerancia al riesgo para ayudarle a sopesar los costos y beneficios. Si las tasas están mostrando una tendencia a la baja y no hay razones para creer que se revertirán antes de la fecha de cierre, quizás le convenga renunciar al bloqueo de tasa. Sin embargo, si prefiere la certidumbre de una tasa bloqueada por encima de la posibilidad de una tasa un poco más baja, quizás le convenga bloquear la tasa para tener tranquilidad.

Cómo bloquear una tasa hipotecaria favorable

Mantenerse en estrecha comunicación con su prestamista puede ayudarle a bloquear una tasa favorable.

Normalmente puede iniciar un bloqueo de tasa simplemente pidiéndole a su prestamista que lo haga. Sin embargo, es importante elegir el momento oportuno. Realizar el bloqueo con demasiada antelación podría ejercer una presión innecesaria para que se realice el cierre del trato rápidamente. Generalmente se aconseja esperar a tener una casa sujeta a contrato antes de bloquear la tasa. Si las tasas están descendiendo activamente, quizás le convenga esperar incluso más tiempo o posiblemente evitar por completo el bloqueo de la tasa. Es posible que los prestamistas le exijan que bloquee la tasa mucho antes del cierre (p. ej., 15 días antes del cierre) para que quede suficiente tiempo para redactar las divulgaciones y los documentos de cierre necesarios para que usted los firme.

Cabe mencionar que su tipo de préstamo puede afectar sus decisiones de bloqueo de tasa. Por ejemplo, el cierre de los préstamos respaldados por el gobierno (como los préstamos del VA, los préstamos de la FHA y los préstamos del USDA) puede tardar más debido a los requisitos de suscripción adicionales, por lo que se puede justificar un período de bloqueo más prolongado.     

Consejos para manejar las prórrogas y los cambios a los bloqueos de tasa

Incluso tras haber implementado un bloqueo de tasa, hay algunas circunstancias que podrían provocar que su tasa de interés real sea distinta de la tasa bloqueada:[1]

  • Su bloqueo de tasa vence. Si no prorroga el bloqueo antes de su vencimiento, la tasa se puede ajustar según las tasas predominantes. El costo de la prórroga de un bloqueo varía según el prestamista, pero puede tener un costo igual o más alto que el del bloqueo de la tasa inicial.[3] Quizás le convenga más un período de bloqueo inicial más prolongado en lugar de adquirir una prórroga. 
  • Tiene la opción de reducción de tasa y las tasas de interés pueden disminuir. Si ha implementado la opción de reducción de tasa y las tasas de interés disminuyen, es posible que su bloqueo descienda automáticamente según la nueva tasa más baja. Sin embargo, algunos prestamistas exigen que la tasa descienda a razón de cierta cantidad antes de cambiar su tasa. Por ejemplo, usted podría recibir la nueva tasa únicamente si las tasas tienen una disminución de cuando menos el 0.2 %. 
  • Su posición financiera cambia durante el período de bloqueo. Si sus ingresos, activos, deudas o puntaje de crédito tienen un cambio sustancial, es posible que ya no se aplique la cotización de tasa de interés original. Será necesario que el prestamista revise su nueva posición financiera para determinar la tasa que se le puede ofrecer teniendo en cuenta la revisión de sus finanzas.
  • No es posible verificar su posición financiera. Si la aseguradora no puede confirmar sus ingresos con documentación satisfactoria, es posible que esta necesite presentar una nueva estimación de préstamo basada en la información que pueda verificar.  
  • El préstamo presenta cambios sustanciales. Si el monto del préstamo cambia (quizás debido a que el valor tasado es más alto o más bajo de lo esperado) o el tipo de tasa de interés cambia (quizás debido a que usted eligió una hipoteca de tasa fija en lugar de una hipoteca de tasa ajustable), la tasa de interés puede cambiar.   

Conclusiones finales sobre los bloqueos de tasa hipotecaria

Un bloqueo de tasa hipotecaria puede ser una herramienta valiosa para proteger su tasa de interés mientras realiza el cierre de su compra de vivienda. Sin embargo, también implica posibles costos, restricciones y el riesgo de perderse una tasa más baja si las tasas llegan a bajar. 

Su prestamista le puede ayudar a explorar los bloqueos de tasa hipotecaria en función de su perfil financiero, las condiciones generales del mercado y sus metas. Asegúrese de comprender los términos de cualquier bloqueo de tasa hipotecaria propuesto y pídale una aclaración a su prestamista según sea necesario.