¿Qué es una segunda hipoteca y cómo funciona?

Tiene la posibilidad de aprovechar el valor líquido de su vivienda al contratar una segunda hipoteca. Obtenga más información sobre lo que es una segunda hipoteca y cómo funciona.

• Las segundas hipotecas permiten a los propietarios convertir una parte del valor líquido de su vivienda en fondos destinables a diversos fines sin que ello afecte las condiciones de la hipoteca principal. 
• Las segundas hipotecas incluyen los préstamos con garantía hipotecaria, que ofrecen una suma global con pagos mensuales predecibles, y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), que ofrecen una línea de crédito rotativa a la que se puede acceder según sea necesario (hasta el límite de crédito aprobado).
• Al igual que las hipotecas primarias, las segundas hipotecas usan la propiedad como garantía del préstamo.

¿Necesita fondos para hacer reparaciones o renovaciones en su vivienda? ¿O tal vez le interesa liquidar una deuda de tarjeta de crédito que tiene intereses altos con un préstamo de interés comparativamente bajo para ahorrar dinero a largo plazo?

En cualquiera de los casos, si es propietario de una vivienda, una segunda hipoteca le puede brindar acceso a fondos rápidamente.

¿Qué es una segunda hipoteca?

Una segunda hipoteca es un préstamo que se extiende sobre una vivienda que ya tiene una hipoteca. Con una segunda hipoteca, usted puede solicitar un préstamo sobre el valor líquido de su vivienda para acceder a fondos. El valor líquido de la vivienda es el valor que usted posee sobre su vivienda, que equivale a la diferencia entre el valor de su vivienda y el saldo actual de su hipoteca. Por ejemplo, si su vivienda tiene un valor de $600,000 y aún tiene un saldo de $200,000 a pagar sobre su préstamo hipotecario, el valor líquido de su vivienda es de $400,000.

Una segunda hipoteca tiene el objetivo de permitir que los propietarios de viviendas hagan uso del valor líquido de su vivienda cuando necesiten dinero. Una segunda hipoteca se puede utilizar para:

• Solventar gastos importantes (por ejemplo, facturas médicas de emergencia o reparaciones de vehículos)
• Financiar renovaciones o reparaciones de la vivienda
• Liquidar deudas que tienen intereses altos mediante un préstamo con un interés más bajo
• Liberar capital para el pago inicial de una propiedad de inversión
• Pagar la universidad

Las segundas hipotecas pueden ofrecer una opción de menor costo para los propietarios de vivienda en comparación con los préstamos privados o las tarjetas de crédito.^[1] El motivo por el cual las segundas hipotecas por lo general ofrecen tasas de interés más bajas se debe a que están aseguradas por bienes raíces. Esto permite que la propiedad hipotecada se utilice como garantía para el préstamo. De esa manera, si el prestatario incurre en incumplimiento de pago, el prestamista podría ejecutar la hipoteca de la propiedad.^[1]

¿Cómo funciona una segunda hipoteca?

Es posible que su vivienda sea su activo más valioso. De hecho, es posible que tenga más valor en su vivienda que en cualquier reserva a la que pueda acceder. Una segunda hipoteca le permite acceder a una parte del patrimonio que ha acumulado en su vivienda.

¿Qué significa contratar una segunda hipoteca? Significa solicitar un préstamo sobre el valor que posee en su vivienda para que pueda convertir el valor líquido de su vivienda en fondos según lo necesite.

Así es cómo funciona una segunda hipoteca:

Si califica para la segunda hipoteca, el prestamista coloca un gravamen sobre la propiedad, de manera similar a lo que ocurre con su hipoteca primaria, lo que significa que el prestamista tiene la titularidad de reclamo sobre la propiedad en el supuesto que usted no pague el préstamo. Una vez que haya pagado el préstamo de la segunda hipoteca, se elimina el gravamen. El incumplimiento en el pago de la segunda hipoteca de acuerdo con los términos del préstamo puede dar lugar a una ejecución hipotecaria.

El monto disponible para solicitar un préstamo depende del valor líquido de la vivienda. Muchos prestamistas prefieren que los propietarios de vivienda retengan al menos el 20 % del valor líquido de su vivienda.^[2] Por ejemplo, si su vivienda tiene un valor de $600,000, debe retener al menos $120,000 del valor líquido de su vivienda. Por lo tanto, si aún le falta pagar $200,000 en su hipoteca primaria, el monto máximo que puede solicitar prestado a través de una segunda hipoteca es de $280,000 (el valor de $600,000 menos $200,000 de la deuda actual menos los $120,000 del valor líquido retenido). Sin embargo, es posible que algunos prestamistas exijan que los propietarios de vivienda retengan un porcentaje mayor del valor líquido de su vivienda, mientras que otros pueden exigir únicamente un capital retenido del 10.1 % en determinados productos. Y es posible que el monto que podrá solicitar prestado dependa de otros factores, como el historial de pagos de su hipoteca primaria y su puntaje de crédito.

Sin importar el monto que un prestamista esté dispuesto a prestar, la Comisión Federal de Comercio (FTC) recomienda que los propietarios de vivienda solo soliciten el préstamo que necesiten en lugar de pedir prestado el mayor monto posible.^[2]

Tipos de segundas hipotecas

Hay dos tipos de segundas hipotecas: préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).^[2]

Préstamo con garantía hipotecaria

Los préstamos con garantía hipotecaria son disposiciones de sumas globales que se realizan sobre el valor líquido de la vivienda. Puede presentar su solicitud para recibir un monto de dinero específico mediante una sola transferencia de fondos. Después puede disponer de dicho monto en su cuenta bancaria para utilizarlo según lo necesite.

Los préstamos con garantía hipotecaria normalmente tienen una tasa fija, lo que significa que la tasa de interés es predeterminada y no cambia durante el plazo del préstamo.^[2] Con un préstamo con garantía hipotecaria, tiene un programa de amortización definido. Esto permite que sea más fácil hacer presupuestos, ya que usted sabe exactamente el monto que debe y en qué momento lo debe.

Línea de crédito con garantía hipotecaria

Las HELOC son líneas de crédito rotativas que le permiten solicitar un préstamo en incrementos durante el “período de disposición” inicial (normalmente de 10 años), en lugar de recibir una suma global. Con frecuencia las HELOC se comparan con las tarjetas de crédito debido a que ambas ofrecen una línea de crédito abierta a la que puede realizar cargos por sus compras. De hecho, algunas HELOC vienen acompañadas de una tarjeta para que usted pueda realizar los cargos de sus compras cómodamente en su línea de crédito con garantía hipotecaria.

A diferencia de los préstamos con garantía hipotecaria, las HELOC normalmente (aunque no siempre) son préstamos de tasa ajustable. Eso significa que la tasa de interés fluctúa para reflejar las tasas actuales del mercado.^[2] Esto puede hacer que sea más difícil realizar un presupuesto para la amortización del préstamo, pero la flexibilidad de disponer de fondos en incrementos puede compensar la dificultad adicional que implica elaborar el presupuesto. Sin embargo, algunos prestamistas pueden permitir a los prestatarios "fijar" una tasa fija durante el "período de amortización" (normalmente 30 años). 

Cuándo utilizar un préstamo con garantía hipotecaria y cuándo utilizar una HELOC

Utilizar un préstamo con garantía hipotecaria por lo general es lógico cuando conoce el monto exacto que necesita solicitar prestado. Por ejemplo, si tiene una deuda de tarjeta de crédito por un total de $15,000, podría contratar un préstamo con garantía hipotecaria de $15,000 para liquidar las tarjetas de crédito en su totalidad. Después puede pagar el préstamo con garantía hipotecaria basándose en el programa que se resume en los documentos de su préstamo.

Por otro lado, si no está seguro del monto que necesitará, podría ser más lógico contratar una HELOC. Por ejemplo, considere una renovación de vivienda. Incluso si realiza una planificación meditada, los costos estimados del proyecto con frecuencia pueden ser imprecisos. Una HELOC le permitiría solicitar prestado el monto necesario para los materiales iniciales y la mano de obra. Después, si considera que necesita materiales adicionales, o si decide ampliar el alcance de su renovación, puede solicitar más dinero prestado con facilidad hasta el límite de crédito aprobado.

Para obtener más información sobre las diferencias entre los préstamos con garantía hipotecaria y las HELOC, explore los productos relacionados de crédito con garantía hipotecaria de PNC Bank.

Es importante mencionar que se deben tener en cuenta los demás factores, como la posibilidad de que la tasa de interés fluctúe. Por ejemplo, si se prevé el aumento de las tasas de interés, podría elegir un préstamo con garantía hipotecaria de tasa fija en lugar de una HELOC de tasa ajustable. Debido a los diferentes factores que se deben tener en cuenta, quizás deba ponerse en contacto con un prestamista para discutir cuál opción le convendría según sus circunstancias particulares.

La diferencia entre una segunda hipoteca y un refinanciamiento

Muchos propietarios de viviendas están confundidos con respecto a la diferencia entre una segunda hipoteca y un refinanciamiento.

Mientras una segunda hipoteca es un préstamo adicional que se contrata sobre una propiedad que ya tiene una hipoteca actual, un refinanciamiento es cuando la hipoteca actual es sustituida por una nueva hipoteca con nuevos plazos. De manera interesante, el refinanciamiento es otra opción para hacer uso del valor líquido de su vivienda. Con el refinanciamiento con retiro de efectivo, puede sustituir su hipoteca actual por una nueva hipoteca de mayor monto y conservar la diferencia.^[3]

Por ejemplo, si tiene una vivienda cuyo valor es de $600,000 y el saldo de su hipoteca es de $200,000, podría optar por refinanciar su hipoteca actual por una hipoteca de $300,000. Esto le brindaría aproximadamente $100,000 en fondos provenientes del refinanciamiento.

¿Cuándo se debe usar una segunda hipoteca y cuándo se debe usar un refinanciamiento con retiro de efectivo?

El refinanciamiento es una buena opción para retirar fondos sobre el valor de su vivienda si los términos de su nueva hipoteca son mejores que los de su hipoteca actual. Por ejemplo, si su hipoteca actual tiene una tasa fija del 7 % y puede refinanciar con una tasa del 6 %, el refinanciamiento podría ser más lógico que contratar una segunda hipoteca.

Sin embargo, una segunda hipoteca quizás sea más lógica si la tasa de interés de su hipoteca actual es menor que las tasas disponibles actualmente.

También vale la pena mencionar que los cargos de una segunda hipoteca tal vez sean menores que los de un refinanciamiento. Y es posible que sea más rápido y sencillo obtener una segunda hipoteca que un refinanciamiento. Si no está seguro de la opción que se ajustaría mejor a su situación, comuníquese con un oficial especializado de préstamos hipotecarios (MLO) al 1-855-744-2668 para obtener respuestas a sus preguntas.

Ventajas y desventajas de un préstamo de segunda hipoteca

Las segundas hipotecas tienen ventajas, aunque también hay algunas posibles desventajas de las que hay que estar consciente.

Los beneficios de una segunda hipoteca

Las ventajas de una segunda hipoteca incluyen:

• Acceso a los fondos de su crédito con garantía hipotecaria
• Tasas de interés más bajas que muchos préstamos sin garantía, como los préstamos personales y las tarjetas de crédito
• No requiere cambios en su préstamo hipotecario actual 

Las posibles desventajas de una segunda hipoteca

Antes de contratar una segunda hipoteca, considere las posibles desventajas:

• Como es el caso de cualquier otro préstamo, solicitar dinero prestado implica un costo. Tiene que pagar intereses sobre el monto solicitado en préstamo, así como cualquier cargo que se cobre para procesar o abrir el préstamo. Esto sería adicional a su pago de hipoteca actual.
• Además, como es el caso de otros préstamos, contratar una segunda hipoteca aumenta su deuda. Esto podría reducir temporalmente su puntaje de crédito o hacer que sea más difícil obtener otro préstamo (por ejemplo, un préstamo para vehículo).
• Debido a que las segundas hipotecas son garantizadas por su vivienda, el incumplimiento de pago del préstamo podría dar lugar a la ejecución hipotecaria de su propiedad. Eso significa que su prestamista tendría el derecho de incautar la posesión de la propiedad si usted no realiza los pagos.

Tasas de las segundas hipotecas

Las tasas de interés hipotecarias de las segundas hipotecas normalmente son más altas que las tasas actuales de las hipotecas primarias. Esto se debe a que el titular del gravamen de la hipoteca secundaria asume un mayor riesgo que el titular del gravamen de la primera hipoteca. En el supuesto de incumplimiento de pago, el titular del gravamen de la hipoteca primaria tiene prioridad sobre el titular del gravamen secundario, por lo que el titular del gravamen primario recibiría su compensación en primer lugar con los provenientes de la ejecución hipotecaria.

Dicho esto, es posible que las tasas de la segunda hipoteca aún sean más bajas que las de otros tipos de préstamos, lo que las convierte en una alternativa favorable en comparación con préstamos con intereses más altos, como las tarjetas de crédito o los préstamos personales.

Lo que necesita para solicitar una segunda hipoteca

Los requerimientos para obtener una segunda hipoteca varían dependiendo del prestamista, pero los prestatarios pueden esperar que se solicite lo siguiente:

• Un valor líquido de vivienda suficiente sobre el cual solicitar el préstamo
• Un buen puntaje de crédito para confirmar que el prestatario sabe cómo manejar deudas de manera responsable
• Un historial de pagos puntuales de la hipoteca primaria
• Un comprobante de ingresos que demuestre que el prestatario tiene la posibilidad de pagar el préstamo

Preguntas frecuentes sobre segundas hipotecas

¿Qué puntaje de crédito se necesita normalmente para obtener una segunda hipoteca?

Los prestamistas generalmente buscan un puntaje de crédito de al menos 680 para una segunda hipoteca, aunque es posible que pueda obtener términos favorables (como tasas de interés más bajas) si su puntaje de crédito es más alto.^[4] Sin embargo, los requisitos de puntaje de crédito también pueden depender de otros factores financieros, como su relación deuda-ingresos (DTI), la estabilidad de ingresos, y el valor líquido de su vivienda. 

¿Son deducibles de impuestos los intereses de una segunda hipoteca?

Los intereses de una segunda hipoteca pueden ser deducibles de impuestos en ciertos casos, según la ley fiscal vigente en los Estados Unidos. Para que los fondos sean deducibles de impuestos, se deben utilizar para comprar, construir o realizar mejoras sustanciales en la vivienda que garantiza el préstamo.^[5] Los fondos que se utilizan con otros fines (como consolidar deudas, pagar matrículas o cubrir gastos generales) no suelen ser deducibles de impuestos.^[5]  

Es importante destacar que también debe detallar sus deducciones para obtener cualquier beneficio financiero (lo que significa que los contribuyentes que utilicen la deducción estándar no podrán beneficiarse de las ventajas fiscales que ofrecen las deducciones por intereses hipotecarios).^[6] Además, se aplican límites al total de la deuda hipotecaria.^[7]

Las normas tributarias varían según la situación y están sujetas a cambios, por lo que, en general, es recomendable consultar a un profesional en impuestos calificado para confirmar su elegibilidad según sus circunstancias y las regulaciones más recientes del IRS.

¿Qué pasa si no cumple con el pago de una segunda hipoteca?

El incumplimiento de pago de una segunda hipoteca puede traer graves consecuencias, al igual que lo haría el incumplimiento de pago de una hipoteca primaria. Los prestamistas pueden cobrar cargos por mora, informar de incumplimientos a las agencias de crédito y, en última instancia, iniciar un proceso de ejecución hipotecaria. En caso de ejecución hipotecaria, la propiedad es embargada y, por lo general, se vende para saldar los préstamos.^[8]

Si alguna vez se enfrenta a dificultades económicas que le impidan pagar su hipoteca primaria o secundaria según lo previsto, póngase en contacto con su prestamista para analizar las opciones disponibles, que pueden incluir la refinanciación, modificación del préstamo o indulgencia de pagos temporal.

¿Se puede utilizar una segunda hipoteca para comprar otra propiedad?

Sí, los fondos de una segunda hipoteca pueden utilizarse para comprar otra propiedad, incluida una vivienda de alquiler o una residencia vacacional, ya que los prestamistas no suelen restringir el uso de los fondos tras el cierre.^[9] Sin embargo, es importante recordar que su vivienda primaria sirve como garantía del préstamo, lo que puede aumentar su riesgo financiero, especialmente si depende del potencial de generación de ingresos de la nueva propiedad para amortizar la deuda.

En resumen

Si el valor líquido de su vivienda es considerable, tal vez pueda convertir dicho valor líquido en fondos usando una segunda hipoteca. Una segunda hipoteca puede permitirle acceder a los fondos con términos potencialmente más favorables que los demás tipos de préstamos.

Las opciones de segunda hipoteca incluyen préstamos con garantía hipotecaria, los cuales proporcionan el pago de una suma global, y las líneas de crédito con garantía hipotecaria, las cuales ofrecen una línea de crédito rotativa de la cual puede realizar retiros según sea necesario. Los préstamos con garantía hipotecaria son ideales para los prestatarios que conocen la cantidad de dinero que necesitan, y las HELOC son adecuadas para los prestatarios que prefieren la flexibilidad de realizar retiros incrementales sobre el préstamo.

O bien, podría considerar un refinanciamiento con retiro de efectivo si las tasas de interés actuales son más bajas que la tasa de interés de su hipoteca actual. Sin embargo, si las tasas de interés han permanecido estables o han aumentado, una segunda hipoteca podría implicar menos cargos y un menor tiempo de procesamiento que un refinanciamiento.

Sin importar la opción que elija, es muy importante que considere tanto los beneficios como las posibles desventajas antes de contratar cualquier préstamo, en particular uno en el que se utilice su vivienda como garantía, como es el caso de todas las hipotecas. Si desea analizar sus opciones con un experto en préstamos, póngase en contacto con un oficial de préstamos hipotecarios especializado al 1-855-744-2668. Pueden ayudarle a tomar una decisión bien informada sobre si una segunda hipoteca es la opción adecuada para usted.