¿Qué es el Valor justo de mercado?

Valor justo de mercado (FMV) es el precio al cual una propiedad se vendería en un mercado abierto y competitivo en el que vendedores y compradores cuentan con toda la información al respecto y participan en la transacción de manera voluntaria, sin presiones indebidas.
Esta cifra es importante para los propietarios que ponen su vivienda a la venta y para los compradores que están a la búsqueda de una buena inversión. También puede usarse en los impuestos sobre la propiedad, la planificación de los bienes, los acuerdos de divorcio y el seguro sobre la propiedad.
El precio justo de mercado puede calcularse por medio del análisis comparativo de mercado (CMA), el cual compara los precios de ventas recientes de propiedades similares, el enfoque del costo, que determina el gasto de reconstruir desde cero, o el enfoque de los ingresos, que explora los ingresos generados por una propiedad de inversión.

Ya sea que esté comprando una nueva casa, vendiendo una propiedad, o administrando activos, la comprensión del valor justo de mercado puede ayudarle a tomar mejores decisiones financieras.

Los principios del FMV se aplican a todos los activos de valor, pero el término se asocia con más frecuencia a los bienes raíces. Los valores de la propiedad desempeñan un papel determinante, no solamente en los bienes raíces, sino también en la tributación fiscal, el seguro, la planificación de los bienes y en su salud financiera.

Este artículo explicará exactamente que es el FMV, cómo se calcula y por qué resulta importante para usted.

¿Qué es el Valor justo de mercado en bienes raíces?

El valor justo de mercado es el precio al que se espera que se venda una propiedad en un mercado abierto y competitivo en el que:

Tanto el comprador como el vendedor cuentan con toda la información relevante sobre la propiedad
Ambas partes participan en la transacción de manera voluntaria, sin presiones indebidas
La transacción se realiza de forma independiente, lo que significa que no existe ninguna relación especial entre el comprador y el vendedor, y que cada una de las partes actúa en función de su propio interés.^[1]

Por qué es importante el Valor justo de mercado

El valor justo de mercado tiene muchas aplicaciones importantes en los bienes raíces, la tributación fiscal, la planificación de bienes, los préstamos, el seguro y en las situaciones legales, como se indica a continuación:

Compraventa de bienes raíces. El FMV ayuda a los vendedores a fijar un precio de venta competitivo y a los compradores a determinar un precio de oferta adecuado.
Impuestos sobre la propiedad. Muchos gobiernos locales utilizan el FMV para calcular los impuestos sobre la propiedad, basando en gran medida el monto del impuesto en el valor actual de la propiedad.^[2]
Planificación de bienes y sucesión. El FMV de un activo se utiliza cuando se divide una herencia entre los herederos y se calculan los impuestos de sucesión.
Sentencias de divorcio. El FMV es decisivo para dividir equitativamente los activos conyugales, incluidos los bienes raíces en los procedimientos de divorcio.
Préstamos con garantía. Los prestamistas necesitan conocer el FMV de cualquier activo utilizado como garantía en los préstamos con garantía. Por ejemplo, en los préstamos hipotecarios los prestamistas deben confirmar el valor de la propiedad para determinar cuánto el prestatario puede pedir prestado para la compra.
Cobertura de seguro. Debido a que el valor del activo cambia con el paso del tiempo, los propietarios deben estimar periódicamente el FMV para asegurarse de que su cobertura se corresponde con el valor del activo en caso de daño o pérdida.
Informes financieros. Las empresas necesitan conocer el FMV de los bienes raíces y de otros activos importantes que poseen para generar estados de cuenta financieros.
Decisiones de inversión. Los inversionistas utilizan el FMV para calcular el potencial de retornos.
Reclamaciones por Expropiación para uso público. El FMV determina la compensación justa cuando el gobierno adquiere propiedad privada para uso público.^[3]
Donaciones benéficas. Cuando se donan propiedades o activos, el FMV se utiliza para calcular las deducciones apropiadas del impuesto sobre ingresos.^[4]

Cómo determinar el Valor justo de mercado

Existen tres métodos principales para valorar los bienes raíces:^[5]

1. Análisis comparativo de mercado (CMA)

Este método calcula el FMV de una vivienda a través de la comparación de los precios de venta de las ventas recientes comparables (propiedades cercanas con tamaños, condiciones y características similares). Los agentes de bienes raíces y los tasadores utilizan por lo regular este enfoque a la hora de estimar el FMV de las propiedades residenciales.

2. Enfoque de costo

Este método calcula el FMV por medio de la evaluación del costo de reconstrucción de la propiedad desde cero, incluidos los costos de construcción y del terreno, teniendo en cuenta la depreciación. Este método con frecuencia se reserva para propiedades únicas o aquellas que con cuentan con muchas ventas comparables.

3. Enfoque de ingresos

Este método que se utiliza principalmente para propiedades de inversión, calcula el FMV sobre la base de los ingresos que genera la propiedad. Puede dividir los ingresos netos anuales de la propiedad por la tasa de capitalización para determinar el FMV de una propiedad de ingresos.

Factores que influyen en el FMV

El FMV es un blanco móvil de fluctuaciones constantes con condiciones cambiantes.

Los factores comunes que influyen los valores justos de mercado de los bienes raíces incluyen:

Condiciones del mercado: El balance entre suministro y demanda, así como factores económicos tales como las tasas de interés y los niveles de empleo
Factores económicos y políticos: Estabilidad económica más amplia, inflación, políticas fiscales, incentivos gubernamentales para los propietarios de vivienda, etc.
Ubicación: Cercanía a escuelas, transporte y servicios del barrio
Estado de la propiedad: Edad de una estructura, calidad de la construcción y nivel de mantenimiento
Tamaño: Los pies cuadrados de la estructura, el tamaño del lote y el número de dormitorios y baños
Características adicionales: Piscinas, garajes, equipos electrodomésticos de eficiencia energética, chimeneas, vistas, etc.

Valor justo de mercado vs. Otras medidas de valuación

Valor justo de mercado vs. Valor de mercado

El valor justo de mercado y el valor de mercado son términos íntimamente relacionados y con frecuencia se utilizan indistintamente. La diferencia es que el valor de mercado es un término más general. Es simplemente el precio a que una propiedad se vendería actualmente en el mercado abierto. No cuenta con los requisitos del valor justo de mercado de que el comprador y el vendedor tengan pleno conocimiento de la propiedad, y que ambos actúen en su propio interés, libres de presiones indebidas.

Valor justo de mercado vs. Valor de tasación

Un valor tasado es la opinión profesional sobre el valor de una propiedad calculado por un tasador con licencia.^[6] Estos expertos están bien capacitados en la valoración de bienes raíces, de manera que un valor de tasación se utiliza con frecuencia como valor justo de mercado a todos los efectos, independientemente de las definiciones en los libros de texto.

Valor justo de mercado vs. Valor fiscal

Un valor fiscal es la opinión de un tasador de impuestos sobre el valor de una parcela de bienes raíces a efectos del impuesto sobre la propiedad. Por diversas razones, esta cifra puede ser enteramente diferente a la del valor justo de mercado de una propiedad:^[7]

Límites en los incrementos del valor fiscal. Muchas jurisdicciones del impuesto sobre la propiedad cuentan con límites en el monto del valor fiscal que puede aumentarse año tras año. De manera que en dependencia de los límites de la jurisdicción, en períodos de sólido crecimiento, el valor justo de mercado de una propiedad puede aumentar en un 5 % o más, a la vez que el valor fiscal puede incrementarse solamente del 1 al 2 %.
Incrementos del valor fiscal por fórmulas. En muchas jurisdicciones, resulta poco práctico que el tasador fiscal evalúe las propiedades individuales en cada ciclo fiscal (por lo general cada año). De manera que aplican una fórmula para todos los barrios. Por ejemplo, un tasador fiscal puede calcular que el valor promedio de una propiedad aumentó en un 0.5 % en un área determinada desde el último ciclo de evaluación fiscal, por lo que aplican un 0.5 % de incremento a todas las propiedades en el área para el nuevo ciclo de evaluación fiscal. Esto conduce a muchas valuaciones inexactas, lo que resulta en que muchos propietarios de vivienda apelan sus tasaciones fiscales de la propiedad.
Los tasadores fiscales desconocen con frecuencia las actualizaciones. Los tasadores fiscales se fijan en los permisos de construcción para ajustar sus tasaciones e incluir mejoras sustanciales. Sin embargo, el tasador fiscal puede pasar por alto mejoras más pequeñas que añaden valor a su vivienda, lo que hace que el valor de tasación fiscal sea menor que el FMV.

La conclusión es que:

El Valor justo de mercado es un concepto vital para cualquiera que se dedique a bienes raíces, planificación financiera, o gestión de activos, incluso si su participación se limita a sus activos personales. Antes de comprar una vivienda, poner una propiedad a la venta, o invertir en bienes raíces, asegúrese que comprende el papel de los FMV.