• La preaprobación hipotecaria es el proceso mediante el cual un prestamista evalúa su perfil financiero y crediticio para determinar si reúne los requisitos para obtener un préstamo hipotecario y establecer el monto máximo que podría solicitar prestado. 
  • Además de brindarle una idea clara del presupuesto para la compra de una vivienda, la preaprobación de un crédito hipotecario refuerza sus ofertas de compra al asegurar a los vendedores que usted contará con el financiamiento necesario para concretar la adquisición.
  • Para obtener una preaprobación hipotecaria deberá presentar una solicitud, junto con comprobantes de identidad, ingresos, activos y deudas a un prestamista, para que este pueda evaluar su perfil financiero. 

Muchos compradores de primera vivienda se sorprenden al descubrir que la preaprobación hipotecaria es uno de los primeros pasos en el proceso de compra de una vivienda. Antes de explorar las opciones de vivienda en línea, es recomendable hablar sobre su situación financiera con un prestamista hipotecario para obtener la preaprobación de un préstamo hipotecario. 

El proceso de preaprobación no es complicado, pero frecuentemente surgen dudas entre los compradores, especialmente si es su primera experiencia comprando una casa.

En este artículo se explica el proceso de preaprobación hipotecaria, lo que incluye:

  • Qué es la preaprobación y cómo funciona.
  • Por qué es tan importante la preaprobación para comprar una vivienda.
  • La diferencia entre una precalificación y una preaprobación.
  • Cómo obtener una preaprobación.   

¿Qué es la preaprobación hipotecaria? 

La preaprobación hipotecaria es el proceso formal mediante el cual un prestamista evalúa el perfil crediticio y la situación financiera del solicitante de un préstamo para otorgar una aprobación condicionada por un monto de préstamo determinado.[1]

El propósito principal de la preaprobación hipotecaria es confirmar que usted califica para un préstamo hipotecario y fortalecer su posición al momento de presentar una oferta. Además, dado que la preaprobación le indica el monto que puede solicitar en préstamo, usted podrá comenzar a buscar propiedades dentro del rango de precios adecuado desde el inicio. Esto le protegerá de encariñarse con una vivienda sin tener la certeza de contar con un préstamo lo suficientemente grande para comprarla.

La preaprobación hipotecaria también le asegurará a su agente de bienes raíces y a los vendedores de la vivienda que usted cumple con los requisitos necesarios para obtener el préstamo requerido para concretar la compra. 

Es común que los agentes de bienes raíces insistan que usted obtenga una preaprobación antes de aceptar ser su representante. Esto se debe a que generalmente los agentes no reciben su comisión sino hasta que se concreta la compra.[2] Prefieren no invertir tiempo en mostrar viviendas sin antes confirmar que usted tiene la solvencia económica necesaria para la compra. 

Contar con una preaprobación también puede incrementar la probabilidad de que el vendedor acepte su oferta de compra de una vivienda. Los vendedores pueden mostrarse renuentes a aceptar ofertas de compradores no aprobados, ya que una vez que la propiedad se compromete mediante un contrato, muchos compradores asumen que ya no está disponible, lo que ocasiona una disminución en el tráfico de clientes potenciales. Si la transacción no se concreta debido a que el comprador no logra obtener los fondos necesarios, el vendedor podría verse obligado a empezar una nueva búsqueda de comprador desde cero. Desafortunadamente para el vendedor, algunos compradores podrían suponer que la operación fracasó debido a un problema con la vivienda, complicando aún más la tarea de encontrar un comprador. Es por esto que los vendedores tienen una marcada preferencia por trabajar con compradores que ya han sido preaprobados.

¿En qué consiste el proceso de preaprobación hipotecaria?

El proceso de preaprobación hipotecaria inicia cuando usted, como comprador de la vivienda, presenta una solicitud a un prestamista junto con la documentación que respalda sus ingresos, activos y deudas actuales. La solicitud también autoriza al prestamista a consultar su historial crediticio, el cual refleja su administración de las deudas (es decir, si usted solicita créditos de forma responsable, paga sus facturas puntualmente, etc.). Esto generalmente implica una “consulta mayor” de su historial crediticio, lo que podría resultar en una pequeña baja temporal de su puntaje de crédito, aunque no afectará significativamente su puntaje. 

El prestamista evalúa la solicitud, considerando los siguientes aspectos para determinar si usted cumple con los requisitos para obtener un préstamo hipotecario:

  • Su puntaje de crédito: El puntaje que indica el nivel de responsabilidad en la administración de su crédito. 
  • Su historial de ingresos y laboral: Cuánto tiempo ha ocupado su puesto actual y a cuánto ascienden sus ingresos
  • Su relación deuda-ingresos: La cantidad de sus obligaciones de pago de deudas mensuales como porcentaje de sus ingresos brutos.
  • Sus activos y ahorros: Efectivo e inversiones adicionales que puedan utilizarse para financiar el pago inicial y los costos de cierre.
  • El tipo de préstamo que está solicitando: Los diferentes tipos de préstamos hipotecarios tienen diferentes requisitos financieros.    

Si el prestamista concluye que usted satisface los criterios de precalificación, emitirá una carta de preaprobación en la que se indicará que usted ha sido preaprobado y se especificará el monto máximo del préstamo al que puede acceder. 

¿Cuál es la diferencia entre una precalificación y una preaprobación?

La preaprobación requiere un análisis formal de su documentación financiera y su historial crediticio, mientras que la precalificación es un proceso menos riguroso que evalúa la información financiera que usted reporta voluntariamente para estimar su posible elegibilidad para un préstamo hipotecario, siempre y cuando dicha información pueda ser confirmada más adelante.

La precalificación puede llevarse a cabo rápidamente, pero no tiene el mismo peso que una preaprobación. Es mucho menos probable que los agentes de bienes raíces y vendedores de viviendas acepten una precalificación como garantía de que usted puede obtener un préstamo hipotecario. 

Si realmente le interesa adquirir una vivienda, obtener una preaprobación vale la pena el esfuerzo. 

¿Qué es una preaprobación preliminar?

La preaprobación preliminar es un paso intermedio útil que algunos prestamistas ofrecen antes de la preaprobación definitiva. La preaprobación preliminar es una versión simplificada del proceso que acelera la respuesta a su solicitud mediante una revisión menos detallada de su documentación financiera.

Con una preaprobación preliminar, usted puede proporcionar su información financiera y autorizar una consulta no exhaustiva de su informe de crédito, permitiendo al prestamista obtener un panorama general de su puntaje. A diferencia de la consulta mayor que se realiza en una preaprobación tradicional, una consulta menor no afectará su puntaje de crédito.[3]

Esta es una solución valiosa para los compradores de vivienda que requieren una preaprobación rápida para comenzar a trabajar con un agente o presentar una oferta de compra inmediatamente.

Cómo obtener la preaprobación hipotecaria en tres pasos

Para iniciar el proceso de preaprobación de su préstamo hipotecario, siga este sencillo plan de tres pasos: 

Paso 1: Prepare sus documentos financieros

Generalmente, los prestamistas requieren los siguientes documentos para emitir una preaprobación:[4]

  • Comprobante de ingresos: Recibos de pago de los últimos 30 días. Si usted trabaja por cuenta propia, puede presentar sus últimas declaraciones de pérdidas y ganancias.  
  • Comprobante de historial de ingresos: Formularios W-2 de los últimos dos años, además de la documentación correspondiente a cualquier otra fuente de ingresos. Los solicitantes que trabajan por cuenta propia también deberán presentar los formularios 1099 y las declaraciones de impuestos de los dos años anteriores.
  • Comprobante de activos: Los dos estados de cuenta más recientes de todas sus cuentas bancarias y de inversión. 
  • Información de deudas: Una lista de deudas vigentes que incluya tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, préstamos para vehículos y cualquier otra deuda pendiente (parte de esta información podría estar disponible para el prestamista a través del informe de crédito). 
  • Documento de identidad: Su número de seguro social y una identificación válida expedida por el gobierno (p. ej., un pasaporte o una licencia de conducir).
  • Documentación referente a la procedencia de su pago inicial: Si su pago inicial proviene de sus activos documentados, podría no ser necesario proporcionar información adicional. Sin embargo, si va a utilizar fondos recibidos como obsequio para su pago inicial, podría requerirse una declaración del donante que confirme la cantidad de la donación.
  • Documentación de cualquier cambio de nombre: Si recientemente ha cambiado su nombre y su nombre anterior aún figura en alguno de sus documentos, podría ser necesario que proporcione documentación que justifique el cambio de nombre, tal como un acta de matrimonio, un decreto de divorcio o una orden judicial. 

Paso 2: Elija cuidadosamente a su prestamista

Busque un prestamista confiable y transparente que cuente con un sólido historial en la industria hipotecaria. Puede consultar las reseñas en línea para conocer las experiencias de otros prestatarios con diversos prestamistas. Una señal de un prestamista creíble y experimentado es que ofrezca recursos educativos para ayudarle a tomar decisiones informadas. También puede revisar las tasas de interés hipotecarias para asegurar que su prestamista ofrezca tasas competitivas.

Es recomendable consultar el Sistema Nacional de Licencias y Registro Hipotecario (Nationwide Mortgage Licensing System and Registry) para verificar que el prestamista seleccionado esté autorizado para operar en su estado.  

Paso 3: Envíe su solicitud de preaprobación

Muchos prestamistas disponen de portales de solicitud en línea, donde usted puede presentar su solicitud y cargar la documentación necesaria a través de su sitio web. Si por algún motivo no desea presentar su solicitud en línea, tiene la opción de visitar una sucursal para completar la solicitud en persona o comunicarse con un oficial de préstamos hipotecarios (mortgage loan officer, MLO) para tramitar su solicitud por teléfono. 

Los beneficios de una preaprobación hipotecaria

Una preaprobación hipotecaria ofrece múltiples beneficios a los compradores de vivienda, entre ellos:

  • Confirmación de cualificación. La preaprobación brinda cierta seguridad de que calificará para un préstamo hipotecario, siempre y cuando su situación financiera se mantenga estable. 
  • Conocer su límite de préstamo. Conocer el monto que puede solicitar en préstamo le permite establecer un presupuesto más seguro para la adquisición de su vivienda. 
  • Fortalecer su oferta. Su preaprobación asegura a los vendedores de viviendas que usted cuenta con la capacidad de financiamiento necesaria para concretar la compra, lo que puede ser un incentivo para que decidan aceptar su oferta. 
  • Acelerar el proceso de compra de una vivienda. Su prestamista ya tiene en archivo su preaprobación y la documentación de respaldo, brindándole una ventaja inicial al momento de concretar la compra de una vivienda y solicitar su nuevo crédito hipotecario. 

Consideraciones adicionales importantes para la preaprobación

Antes de solicitar la preaprobación, es importante tomar en cuenta algunos aspectos adicionales.

El impacto que la preaprobación tiene en su puntaje de crédito

El proceso de preaprobación normalmente requiere una consulta mayor de su historial crediticio, lo cual puede reducir temporalmente su puntaje de crédito en algunos puntos. Sin embargo, durante un periodo de 45 días todas las consultas realizadas por los prestamistas hipotecarios se considerarán como una sola consulta en su informe de crédito.[3] Por lo tanto, su historial crediticio no se verá afectado por múltiples consultas de crédito hipotecario durante el período de 45 días.

Limitaciones de la carta de preaprobación

Las cartas de preaprobación tienen algunas limitaciones:

  • No son garantía de préstamo. La preaprobación indica que usted probablemente cumpla con los requisitos necesarios, pero la aprobación definitiva está sujeta a un proceso exhaustivo de análisis financiero, que incluye una evaluación de la propiedad que desea adquirir.
  • Tienen fecha de vencimiento. La mayoría de las cartas de preaprobación tienen una validez de 60 a 90 días. Posteriormente, será necesario actualizar su perfil financiero y, posiblemente, someterse a una nueva evaluación crediticia.
  • Si su situación financiera cambia, la carta podría ser revocada. Si hay cambios en sus ingresos, sus deudas, su situación laboral o su puntaje de crédito, podría ser necesario realizar una nueva solicitud de preaprobación que refleje su perfil financiero actualizado.
  • No toman en cuenta la propiedad. La aprobación definitiva del préstamo incluye una evaluación de la propiedad que desea adquirir, para asegurar que cumple con los requisitos del programa de préstamos, como el valor de tasación, el estado de la propiedad y la titularidad. Debido a que la preaprobación se otorga antes de seleccionar la vivienda, no es posible incluir esto en la preaprobación.  

El proceso depende de la precisión y la comunicación

Para facilitar el proceso de preaprobación, los solicitantes deben presentar toda la documentación pertinente al prestamista. Es posible que los prestamistas soliciten información o documentos adicionales para finalizar el trámite, por lo que los solicitantes deben estar disponibles y responder prontamente a las comunicaciones de seguimiento por parte del prestamista.  

Comience hoy mismo el trámite de preautorización hipotecaria

La preaprobación es el primer paso en su camino para convertirse en dueño de una vivienda. Obtener una preaprobación le brindará la seguridad necesaria para explorar opciones dentro de su presupuesto y presentar una oferta competitiva por la vivienda de su interés. Si tiene planes de adquirir una vivienda próximamente, solicite hoy mismo la preaprobación de su nueva hipoteca.