No se trata tanto de las condiciones del mercado, sino de sus finanzas, estilo de vida y metas.

  • El momento ideal para comprar una vivienda depende más de su preparación personal que de las condiciones generales del mercado.
  • Las tasas de interés y los precios de la vivienda suelen presentar una correlación inversa: A medida que las tasas disminuyen, la competencia entre compradores aumenta, lo que impulsa los precios de compra al alza (y viceversa).
  • Los mercados de vivienda a menudo presentan fluctuaciones estacionales. Muchos mercados en Estados Unidos ofrecen una mayor oferta para los compradores durante la primavera y el verano, pero precios más bajos en invierno.

¿Está usted monitoreando el mercado para identificar el momento oportuno para comprar una vivienda?

Es posible que esté a la espera de un descenso en los precios o en las tasas de interés hipotecarias. O tal vez su objetivo sea encontrar un mayor inventario para disponer de una selección más amplia de viviendas. 

Sin embargo, al analizar con mayor detenimiento la dinámica del mercado de vivienda, se suele concluir que no existe un momento perfecto para comprar. Peter McCarthy, director de préstamos hipotecarios de PNC Bank, señala que el momento oportuno depende a menudo más de sus circunstancias personales que de las condiciones del mercado.

“Hay muchas variables y factores que se deben tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda. Por supuesto, hay que tener en cuenta las tasas de interés vigentes. Y está la cuestión de las viviendas disponibles. Pero hay otros matices que determinan si es el momento adecuado, y suelen depender de su situación específica”.

- Peter McCarthy, director de préstamos hipotecarios de PNC Bank

 

En otras palabras, no existe un indicador económico que señale que es el momento propicio para que todos realicen una compra. Por el contrario, esta decisión debe fundamentarse en su preparación financiera y en sus metas personales.

El mejor momento para comprar una vivienda es cuando sea conveniente para usted y su familia. 

Indicadores financieros personales que señalan que está listo para comprar

Si está considerando comprar una vivienda, debe plantearse las siguientes preguntas:

“Para mí, esas son las preguntas fundamentales que hay que plantearse al empezar”, menciona McCarthy. “Muchos se sorprenden al saber que, si se toma en serio, ser propietario de una vivienda está realmente al alcance de la mano”.

El primer paso, sugiere McCarthy, es hacer un balance de lo que puede permitirse pagar. Una calculadora de asequibilidad hipotecaria en línea puede analizar factores como sus ingresos, deudas vigentes y las tasas de interés actuales para estimar el valor de la vivienda que se puede permitir pagar. 

“Lo bueno de una calculadora de asequibilidad es que le permite experimentar con distintos escenarios. Los resultados pueden ser sorprendentes y, a veces, suponen una visión realista. Pero incluso eso es mucho mejor que no saber o ir a ciegas”.

- Peter McCarthy, director de préstamos hipotecarios de PNC Bank

 

Aunque no pueda rellenar todos los espacios en blanco, el simple ejercicio de utilizar una calculadora de asequibilidad proporciona un panorama más realista.

Cuanto más sepa sobre su situación actual en términos reales, mejor posicionado estará para tomar una decisión informada.

Indicadores de estilo de vida que señalan que está listo para comprar

Comprar una vivienda no solo tiene que ver con las finanzas. También hay factores de estilo de vida que se deben tener en cuenta. 

  • ¿Tiene usted la disposición y la capacidad para encargarse del mantenimiento de la propiedad?
  • ¿Tiene previsto residir en la misma zona el tiempo suficiente para que la compra sea rentable?
  • ¿Desea tener un mayor control del entorno de su vivienda de lo que permite el régimen de alquiler?

Como explica McCarthy, “Si le ha quedado pequeño un apartamento, ya sea porque ha crecido la familia o porque necesita más espacio, comprar una vivienda tiene mucho más sentido”.

Si cuenta con la preparación financiera necesaria y la adquisición de una vivienda se alinea con su estilo de vida, no es imperativo esperar a que se cumplan condiciones de mercado que podrían no materializarse.

Por qué sincronizar el mercado generalmente no funciona

Es posible que haya escuchado testimonios de personas que adquirieron sus viviendas cuando los precios disminuyeron o cuando las tasas de interés se encontraban en mínimos históricos. En muchos casos, se trató de una cuestión de suerte. Coincidió que dichos compradores estaban preparados para comprar durante la Gran Recesión, cuando los valores de las viviendas se desplomaron, o durante las primeras etapas de la pandemia de COVID, cuando las tasas de interés descendieron por debajo del 3 %.[1]

Por supuesto, es fácil analizar el pasado con total claridad. Es fácil olvidar que aquellos fueron períodos de profunda incertidumbre económica y que comprometerse con una adquisición de tal magnitud se percibía como una decisión riesgosa en aquel entonces.

Lo cierto es que resulta sumamente inusual encontrar un momento en el que los precios, las tasas de interés y el inventario sean favorables de manera simultánea para los compradores de vivienda. Cuando las tasas de interés disminuyen, es normal que se observe un incremento en el número de compradores que ingresan al mercado. Esto tiende a impulsar los precios de la vivienda al alza y a reducir el inventario disponible. De manera similar, cuando los precios de la vivienda disminuyen, es posible que un mayor número de compradores ingresen al mercado, lo que revierte la tendencia de precios y reduce el inventario disponible. 

El costo de esperar a que disminuyan las tasas de interés o los precios

Esperar a que disminuyan las tasas de interés o los precios de la vivienda puede parecer una decisión financieramente prudente; no obstante, es importante tener en cuenta lo siguiente:

  1. Las disminuciones suelen ser sutiles. Es posible que no se produzca una reducción drástica en los precios de la vivienda ni un descenso de varios puntos porcentuales en las tasas de interés. McCarthy señala. “En cambio, podría resultar ser un cuarto de punto aquí, un cuarto de punto allá”.
  2. Cuando las tasas o los precios disminuyen, los compradores tienden a ingresar masivamente al mercado. El aumento resultante en la demanda podría impulsar los precios al alza, anulando cualquier ahorro que una tasa de interés más baja pudiera proporcionar.
  3. Las tasas y los precios de hecho podrían aumentar. Esto haría que la compra de una vivienda fuera menos asequible de lo que es hoy en día.  

También vale la pena mencionar que las tasas de interés actuales están muy dentro de sus promedios históricos.[1]

Si bien nos acostumbramos a tasas de interés extremadamente bajas entre 2008 y 2022, los niveles actuales son más coherentes con los promedios históricos a largo plazo. McCarthy confirma. “Es mejor comprar una vivienda en el mercado actual y luego refinanciarla cuando las tasas bajen, si es que esto sucede, y no al revés. De lo contrario, es posible que tenga que esperar mucho tiempo para obtener la disminución que busca”.

Si posterga la compra a la espera del "momento ideal", perderá la oportunidad de generar el capital que podría acumular si adquiriera la propiedad ahora.

¿Qué sucede con los ciclos estacionales del mercado de bienes raíces? 

Muchos mercados de vivienda locales en los Estados Unidos siguen ciclos anuales en los que las ventas se incrementan durante la primavera y el verano, para luego disminuir a lo largo del otoño y el invierno.[2]

Los mercados estacionales pueden caracterizarse por lo siguiente:

Primavera y verano Otoño e invierno
Temporada alta: Abril a junio Temporada alta: Octubre a febrero
Mayor número de viviendas disponibles Menor número de viviendas disponibles
Mayor competencia entre compradores Menor competencia entre compradores
Posibilidad de precios de venta más altos Posibilidad de precios de venta más bajos
Los vendedores suelen poseer un mayor margen de negociación Los compradores suelen poseer un mayor margen de negociación

En la práctica, normalmente se observa una mayor afluencia de compradores y vendedores en el mercado entre los meses de abril y junio (si bien esto varía según la ubicación).[3] Existen datos que respaldan la idea de que los vendedores obtienen mayores beneficios al listar sus propiedades en primavera, debido a la mayor competencia entre los compradores.[4]

Los patrones estacionales pueden ayudar a guiar su estrategia; no obstante, su preparación personal debe continuar siendo la prioridad.

Póngase en manos de un profesional

La compra de una vivienda es un proceso complejo que involucra múltiples variables. Los oficiales de préstamos hipotecarios (MLO) comprenden a fondo los pormenores del financiamiento para la compra de una vivienda. Como veteranos del sector, McCarthy y su equipo han ayudado a miles de personas a convertirse en propietarios de vivienda.

“¿Cuál es el mayor error que comete la gente al comprar una vivienda? Llaman al prestamista hipotecario al final y no al principio. Esto es especialmente cierto en el mercado actual, donde la aprobación previa del préstamo es casi obligatoria para que los vendedores se tomen en serio su oferta.

Una preaprobación hipotecaria ofrece múltiples beneficios a los compradores de vivienda, entre ellos: 

  • Identificación de los programas de préstamos o subsidios para los que usted podría calificar
  • Ayudarle a conocer su presupuesto real de compra de vivienda
  • Demostrar a los vendedores que usted es un comprador calificado y serio
  • Fortalecer su oferta de compra futura al brindar al vendedor la seguridad de que usted tiene probabilidades de calificar para el financiamiento necesario para completar la transacción. 

La función de un MLO es ayudarle en la búsqueda del producto hipotecario adecuado con base en su perfil financiero particular. Asimismo, pueden ayudarle a determinar si califica para algún subsidio de préstamo hipotecario o si puede beneficiarse de productos con bajo pago inicial o programas especializados diseñados para hacer que la compra de una vivienda sea más accesible. 

Su MLO también puede guiarle a través de cada etapa del proceso de obtención de la hipoteca. 

Preguntas frecuentes

¿Existe un mes específico que sea el más recomendable para comprar una vivienda?

No existe un mes específico que destaque a nivel nacional como el mejor momento para comprar una vivienda. Las fluctuaciones estacionales varían según la localidad, y el "mejor" mes para comprar también depende de sus metas como comprador de vivienda. 

Si su prioridad es contar con la selección más amplia, considere realizar su búsqueda en abril, mayo o junio, meses en los que habitualmente existe una mayor disponibilidad de anuncios inmobiliarios. Si busca el precio de compra más bajo, considere realizar la compra en enero o febrero, meses en los que se ha demostrado que el precio por metro cuadrado tiende a disminuir.[5]

Qué es lo más importante al momento de comprar una vivienda: ¿las tasas de interés o los precios de las viviendas?

Tanto las tasas de interés como los precios de las viviendas son factores determinantes al comprar una vivienda. 

Las tasas de interés afectan directamente su pago mensual y el costo total de solicitar un préstamo. No obstante, podría reducir la tasa de interés posteriormente mediante un refinanciamiento (en caso de que las tasas del mercado disminuyan y usted califique para una tasa más baja). Los precios de las viviendas, por otro lado, determinan el monto inicial del préstamo que debe solicitar y el capital con el que debe iniciar. A diferencia de las tasas, el precio de compra es permanente una vez que se formaliza el cierre.

¿De qué manera influye el mercado local en el momento ideal para realizar la compra?

Las condiciones inmobiliarias varían significativamente de un mercado local a otro; por lo tanto, conocer su mercado local es más relevante que seguir las tendencias nacionales.

Preste atención a los factores locales clave, como los siguientes:

  • Niveles de inventario. ¿Cuál es la disponibilidad de viviendas en su zona? Cuanto mayor sea el inventario, mayor será el margen de maniobra de los compradores para negociar términos favorables en la compra.
  • Competencia. ¿Cuál es el número de compradores que pretenden comprar una vivienda en el mercado local? Si el número de compradores supera el inventario, los vendedores locales tienen un mayor margen de negociación.
  • Tendencias de los precios. ¿Los precios de venta están aumentando o disminuyendo? Esto puede ayudar a programar la compra; sin embargo, es importante recordar que los máximos y mínimos del mercado solo pueden identificarse con certeza de manera retrospectiva. No es posible determinar en tiempo real si su mercado está alcanzando su punto máximo o llegando a su nivel más bajo. 
  • Días en el mercado (Days on market, DOM). ¿Cuál es el tiempo promedio que una vivienda en el mercado local tarda en venderse? Los compradores suelen tener una ventaja cuando los DOM son más prolongados.

Un MLO local de PNC puede desempeñar un papel fundamental al ayudarle a comprender mejor su mercado local.

Es posible que sea el momento adecuado para usted

¿Tiene curiosidad de saber si este es el momento adecuado para comprar? Un oficial de préstamos hipotecarios (MLO) de PNC puede ayudarle a comprender sus opciones y dar el siguiente paso con seguridad. Comuníquese con un MLO hoy mismo llamando al 1-855-744-2668.