• Los costos de cierre son los cargos y gastos que se pagan al final de una transacción inmobiliaria y cubren los servicios necesarios para finalizar la venta y transferir la propiedad. Para los compradores de vivienda, los costos de cierre normalmente oscilan entre el 2 % y el 6 % del precio de compra de la propiedad.[1]
  • Puede reducir los costos de cierre al negociar cargos más bajos con su agente de bienes raíces, prestamista, compañía aseguradora, inspector de vivienda, tasador de vivienda y demás profesionales relacionados. 
  • Si no puede solventar los costos de cierre después de negociar tasas más bajas, considere solicitar programas de asistencia con los costos de cierre o subvenciones o el uso de métodos de financiamiento alternativos, como concesiones del vendedor, créditos del prestamista o donaciones financieras de la familia. 

El manejo de los costos de la compra de una vivienda puede ser un equilibrio delicado. Por otro lado, pagar un mayor monto al inicio puede ayudar a reducir sus gastos totales. Por ejemplo, un pago inicial más elevado puede permitirle obtener una tasa de interés más baja y un saldo de préstamo más bajo, lo que reduce tanto su pago mensual como el interés total que pagará con el tiempo. Por otro lado, comprar una vivienda requiere una inversión inicial considerable, y puede resultar difícil ahorrar lo suficiente para cubrir estos costos. 

Entonces, ¿qué sucede si no puede solventar los costos de cierre para comprar una vivienda? ¿Hay algo que pueda hacer para reducir los costos de cierre o cubrirlos con otros medios?

En este artículo ofreceremos consejos prácticos para reducir los costos de cierre, solicitar asistencia para los costos de cierre e identificar posibles alternativas para financiar los mismos. 

Pero primero, presentamos un resumen breve de los costos de cierre para los compradores de vivienda.     

¿Qué son los costos de cierre?

Los costos de cierre son los gastos contraídos para realizar una transacción inmobiliaria y cubren los servicios y los cargos necesarios para realizar la apertura del préstamo y transferir la propiedad del vendedor al comprador. Tanto el comprador como el vendedor pagan costos de cierre, aunque las cantidades a pagar y las partidas cubiertas por los costos de cierre son diferentes para cada una de las partes. 

En general, los compradores pagan costos de cierre correspondientes a las partidas que incluyen:[2]

  • Apertura del préstamo: El proceso administrativo de apertura de un nuevo préstamo hipotecario.
  • Una tasación: Un estimado del valor de la vivienda, según lo determina un tasador inmobiliario. 
  • Una medición: El proceso de verificar los límites de la propiedad.
  • La búsqueda del título: La revisión de los registros de la propiedad para asegurarse de que el historial de titularidad esté libre de reclamos pendientes, como gravámenes, impuestos no pagados o disputas legales.
  • Cargos de depósito en garantía: El costo de apertura de una cuenta de depósito en garantía para aceptar el depósito de fianza. 
  • Seguro de propietario de vivienda: La póliza de seguro requerida que ofrece protección financiera ante daños o pérdidas repentinas causadas por eventos cubiertos, como tormentas, incendios o robos. 
  • Asociaciones de propietarios de viviendas (HOA): Los organismos rectores que supervisan las comunidades HOA y cobran a los dueños de las propiedades por el mantenimiento de las áreas comunes.

Para ver una explicación más completa de los costos de cierre, incluidos los detalles de los costos de cierre del vendedor, consulte ¿Qué son los costos de cierre y cómo se calculan?

También puede establecer un estimado de costos de cierre para su compra de vivienda usando una calculadora de costos de cierre en línea. 

¿Qué sucede si no puedo solventar los costos de cierre?

Algunos compradores de vivienda tienen dificultades para cubrir los costos de cierre, además de su pago inicial, los gastos de mudanza y cualquier reparación o renovación urgente que deba realizarse en la propiedad nueva. Esto es particularmente cierto para quienes compran una vivienda por primera vez que no cuentan con el beneficio financiero de la venta de una vivienda anterior para cubrir los costos de compra de una nueva vivienda. 

Si no puede solventar los costos de cierre, tiene algunas opciones, que incluyen las siguientes:

  1. Reducir los costos (u obtener la exención de los mismos)
  2. Solicitar programas de asistencia para costos de cierre
  3. Encontrar soluciones alternativas para financiar sus costos de cierre

Este es un análisis más detallado de cada opción.

Cómo reducir los costos de cierre 

Puede reducir los costos de cierre de las siguientes maneras:

  • Negociar con su agente de bienes raíces. Los cargos del agente de bienes raíces son negociables, así que puede pactar un porcentaje de comisión más bajo o un arreglo de pago diferente con su agente.[3]
  • Elija su nueva vivienda teniendo en cuenta los costos de cierre. Ciertas viviendas pueden venir acompañadas de impuestos, cargos de HOA o costos de registro más elevados. Si aún se encuentra en la fase de búsqueda de vivienda, considere que los costos de cierre varían según la ubicación y el tipo de propiedad.
  • Compare sus proveedores de servicios. Solicite cotizaciones a varios prestamistas hipotecarios, compañías aseguradoras, inspectores de vivienda, tasadores y compañías de títulos. Puede comparar los cargos enumerados en las cotizaciones para identificar la mejor oferta para cada servicio.
  • Pídale a su prestamista que reduzca o dispense los cargos. Es posible que algunos prestamistas estén dispuestos a negociar o incluso exonerar algunos cargos a fin de obtener su preferencia. Pídale a su prestamista que le explique cada cargo y vea si se puede disminuir o dispensar alguno de estos.
  • Omita los extras innecesarios. Se pueden rechazar los productos y servicios opcionales, como las garantías de vivienda, las pólizas de seguro complementarias o los puntos de descuento hipotecario para ahorrar dinero en los costos de cierre, dependiendo de su situación financiera y tolerancia al riesgo.
  • Busque su propio abogado inmobiliario. Si su estado le exige un abogado para facilitar la transferencia de la propiedad, contratar uno por su cuenta podría ser menos costoso que aceptar el que le recomiende el vendedor o el prestamista. Infórmese para asegurar que cuenten con autorización en su estado y que usted se sienta cómodo trabajando con dicho abogado.[4]
  • Realice el cierre al final del mes (si es posible). Sus intereses prepagados (la cantidad que paga por adelantado para cubrir los intereses entre el cierre y el primer pago de su hipoteca) se calculan de forma prorrateada en función de la fecha de cierre. Realizar el cierre al final del mes puede reducir dicho costo.

Cómo solicitar programas de asistencia para costos de cierre

Los programas de asistencia para costos de cierre ofrecen ayuda financiera para que los compradores de vivienda reduzcan los gastos que pagan con dinero propio durante el cierre. Normalmente, esto se hace para facilitar el acceso a la propiedad de vivienda, por lo que a menudo se reserva para compradores de primera vivienda, compradores con ingresos limitados o compradores que desean adquirir en determinadas ubicaciones geográficas y tienen niveles de ingresos bajos o moderados. La asistencia puede provenir de los departamentos del gobierno (a menudo a nivel estatal y local), las organizaciones sin fines de lucro, los empleadores e incluso los prestamistas de unas cuantas formas diferentes:[5]

  • subvenciones. Las subvenciones son donaciones financieras que no es necesario pagar, siempre y cuando usted cumpla los requisitos del programa (por ejemplo, usar la casa como residencia primaria en lugar de usarla como propiedad de alquiler).  
  • Préstamos aplazados. Con los préstamos aplazados, puede solicitar fondos prestados para pagar los costos de cierre, pero no tiene que reembolsar la deuda hasta que venda la propiedad, realice el refinanciamiento de la hipoteca o se mude. En varios casos, los préstamos aplazados de asistencia para costos de cierre no cobran intereses. 
  • Préstamos condonables. Con los préstamos condonables, puede solicitar dinero prestado para pagar los costos de cierre, pero no tiene que reembolsarlo, siempre y cuando cumpla con los criterios que hacen que el préstamo sea condonable. Por ejemplo, una ciudad con una población en disminución podría ofrecer préstamos condonables para los costos de cierre a los compradores que acepten vivir en la vivienda durante al menos cinco años. En este caso, los préstamos serían condonados después de permanecer cinco años en la vivienda. 

Pregunte a su prestamista y a su agente de bienes raíces si tienen conocimiento de algún programa local de asistencia para costos de cierre para el que usted pueda calificar. También puede realizar una búsqueda en línea para identificar programas en su región.

Para solicitar asistencia para los costos de cierre:

  1. Confirme que cumple los criterios de elegibilidad del programa.
  2. Complete cualquier curso de comprador de vivienda que pueda solicitar el programa.
  3. Reúna la documentación financiera que solicite el programa, como su identificación y su comprobante de ingresos.
  4. Llene la solicitud en línea, por correo o en persona, según el proceso de solicitud del programa.
  5. Haga el seguimiento de su solicitud por teléfono si es posible.   

Cómo encontrar soluciones alternativas para financiar sus costos de cierre

Además de reducir sus costos de cierre y buscar programas de asistencia, puede obtener financiamiento adicional para cubrir dichos costos recurriendo a las siguientes fuentes:

  • Concesiones del vendedor. Puede negociar con el vendedor para que este cubra una parte (o la totalidad) de sus costos de cierre como parte del contrato de compra. Esto es particularmente común cuando hay menos compradores en el mercado y el vendedor podría estar más motivado para ofrecer incentivos financieros a fin de cerrar el trato. 
  • Créditos del prestamista. Es posible que su prestamista esté dispuesto a cubrir una parte de sus costos de cierre a cambio de una tasa de interés hipotecaria un poco más alta. Sin embargo, es posible que la tasa más alta implique un mayor costo durante el plazo del préstamo, por lo que es importante que comprenda la contrapartida antes de aceptar los créditos del prestamista. En un ejemplo extremo de créditos del prestamista, algunos prestamistas ofrecen una hipoteca sin costo de cierre en la que la cantidad total de los costos de cierre es absorbida por un préstamo con una tasa de interés más alta.[6]
  • Donaciones financieras. Aunque los detalles específicos varían según el tipo de préstamo hipotecario que usted contrate, generalmente puede usar las donaciones financieras que reciba de su familia para ayudar a cubrir los costos de cierre. Sin embargo, es posible que deban presentar una carta indicando que los fondos son una donación y no un préstamo.  
  • Programas de asistencia para el pago inicial. Al ser similares a los programas de asistencia para los costos de cierre, existen varios tipos de programas de asistencia para el pago inicial a disposición de los compradores calificados.[5] Obtener asistencia financiera para el pago inicial podría liberar fondos para ayudar a cubrir los costos de cierre.  

Crear un presupuesto de compra de vivienda anticipadamente puede ayudar a manejar los costos de cierre 

El presupuesto para la compra de una vivienda puede ser complicado porque muchos de los gastos se basan en el precio de compra o no se conocen hasta que la propiedad está sujeta a contrato. Sin embargo, gracias a las herramientas de elaboración de presupuestos como Home Insight® Planner, puede empezar a prepararse para el costo de comprar su nueva vivienda al inicio del proceso.

La planificación anticipada le da más tiempo para ahorrar para los costos de cierre y puede ofrecer una experiencia de compra de vivienda más sencilla y satisfactoria.