• El refinanciamiento sustituye su hipoteca actual por una nueva hipoteca conforme a nuevos términos.
  • El refinanciamiento hipotecario normalmente se utiliza para reducir las tasas de interés, reducir los pagos mensuales, convertir la hipoteca a una hipoteca de tasa fija para tener pagos más estables a largo plazo, o ayudar a los propietarios de vivienda a obtener efectivo a partir del valor líquido de su vivienda.
  • Antes de refinanciar, compare los costos con los posibles ahorros (u otros beneficios) para asegurar que el refinanciamiento sea la opción adecuada para usted.

El refinanciamiento hipotecario puede ayudar a los propietarios de vivienda a ahorrar dinero o acceder a fondos para propósitos útiles, tales como financiar proyectos de mejoras en la casa o consolidar deudas. Sin embargo, hay costos y posibles riesgos que se deben tener en cuenta antes de continuar con un refinanciamiento hipotecario.

En este artículo, aprenderá cómo funciona el refinanciamiento hipotecario y explorará las ventajas y desventajas para que pueda determinar si el refinanciamiento es la opción adecuada para usted.

¿Qué es el refinanciamiento hipotecario?

El refinanciamiento hipotecario ocurre cuando usted sustituye su hipoteca actual por una nueva hipoteca conforme a nuevos términos.[1]

Existen varias razones de peso para refinanciar, dependiendo de su situación financiera y las condiciones generales del mercado. Por ejemplo, el refinanciamiento se puede utilizar para:

  • Disminuir su tasa de interés. Si en este momento puede obtener una tasa de interés más baja que la de su hipoteca actual (ya sea porque las tasas del mercado han bajado, su puntaje de crédito ha mejorado, o ambas cosas), podría reducir su pago mensual y el gasto total en intereses que pagará durante la vigencia del préstamo.
  • Reducir el monto de su pago al prolongar el plazo del préstamo. Al distribuir el saldo restante en un mayor número de meses, puede reducir el monto a pagar cada mes. Sin embargo, esto puede generar un mayor gasto de interés total debido a que la prolongación del plazo del préstamo genera más intereses.
  • Cambiar su tipo de préstamo. Tal vez quiera cambiar una hipoteca de tasa ajustable (ARM) por una hipoteca de tasa fija para tener pagos mensuales más predecibles a largo plazo, por ejemplo.
  • Convertir una parte del valor líquido de su vivienda para obtener efectivo mientras modifica los términos de su hipoteca actual. El refinanciamiento con retiro de efectivo le permite hacer uso del valor líquido de su vivienda para acceder a fondos para ciertos fines, como consolidar deudas o financiar renovaciones de la casa. Como nota al margen, si le interesa convertir una parte del valor líquido de su vivienda en efectivo, pero no desea modificar los términos de su hipoteca actual, puede considerar herramientas financieras como los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

¿Cómo funciona el refinanciamiento de una hipoteca?

Al refinanciar una hipoteca, usted contrata un nuevo préstamo hipotecario para liquidar su préstamo hipotecario actual. Después, pagará el nuevo préstamo según se resume en el contrato de su nuevo préstamo.

Debido a que el refinanciamiento exige que el prestamista respalde y realice la apertura de un nuevo préstamo, el refinanciamiento conlleva ciertos costos. Es importante tener en cuenta dichos costos al momento de decidir si el refinanciamiento le conviene en términos financieros. Puede utilizar una calculadora de costo de refinanciamiento en línea para calcular los posibles costos.

El refinanciamiento sustituye los términos de su préstamo hipotecario anterior por nuevos términos, que incluyen:

  • Una nueva tasa de interés. Su nueva tasa se basa en las condiciones actuales del mercado, así como en su perfil financiero, el cual incluye su puntaje de crédito, su relación deuda-ingresos (DTI) y el valor líquido de la propiedad.
  • Una nueva duración del préstamo. Si desea liquidar su préstamo antes, podría optar por una duración más corta que el plazo restante de su préstamo actual. Si desea reducir su pago mensual, podría optar por una duración que sea mayor al tiempo restante de su préstamo actual.
  • Un posible cambio en el saldo de su préstamo. El saldo de su préstamo podría cambiar si incluye los costos del refinanciamiento en el nuevo préstamo o si hace un retiro en efectivo de una parte del valor líquido de su vivienda.
  • Un nuevo pago mensual. Los cambios de la tasa de interés, la duración y el saldo del préstamo pueden dar lugar a un nuevo pago mensual que podría ser más alto o más bajo que su pago actual, dependiendo de cómo se estructure su nuevo préstamo.
  • Un posible cambio de prestamista. Si está insatisfecho con su prestamista actual, puede refinanciar con un prestamista nuevo.

Un posible cambio de tipo de préstamo. Dependiendo de su situación, podría cambiar de una hipoteca de tasa ajustable a una hipoteca de tasa fija o de una préstamo de la FHA a un préstamo convencional. Su prestamista puede ayudarle a evaluar diferentes tipos de préstamos hipotecarios para determinar la opción que mejor se ajuste a sus metas.

Tipos de refinanciamiento hipotecario

Existen dos tipos principales de refinanciamiento hipotecario:

Refinanciamiento de tasa y plazo

El refinanciamiento de tasa y plazo es cuando la nueva hipoteca sustituye la tasa de interés o el plazo de préstamo de la hipoteca actual, pero no se realiza un retiro de efectivo sobre el valor líquido de la vivienda.

El refinanciamiento de tasa y plazo a menudo tiene la finalidad de reducir los pagos mensuales, el gasto de interés total o ambas cosas. Si puede obtener una tasa de interés más baja, tanto su pago mensual como su gasto de interés total podrían disminuir. De manera alternativa, podría optar por un préstamo con un plazo más corto, lo que aumentaría su pago mensual, pero le permitiría ahorrar más dinero en el gasto de tasa de interés a largo plazo.

El refinanciamiento de tasa y plazo normalmente se utiliza para convertir las hipotecas de tasa ajustable a hipotecas de tasa fija. Si actualmente tiene una hipoteca de tasa ajustable en la que la tasa de interés cambia de acuerdo con intervalos predeterminados, refinanciar para cambiar a una hipoteca de tasa fija le permite asegurar la tasa actual durante el plazo del préstamo. Esto puede ofrecer pagos de hipoteca más predecibles a largo plazo, ya que la tasa de interés no cambia en una hipoteca de tasa fija. También podría ahorrarle dinero si las tasas de interés aumentan en el futuro.[2]

Refinanciamiento con retiro de efectivo

El refinanciamiento con retiro de efectivo es cuando acepta una nueva hipoteca con un monto que supera el saldo de su préstamo actual. El nuevo préstamo se utiliza para liquidar el préstamo actual y usted conserva la diferencia (menos los costos de cierre). Puede utilizar estos fondos como lo desee. Muchos propietarios de vivienda los utilizan para aumentar el valor de su vivienda mediante proyectos de mejoras, o bien, para consolidar deudas con tasas de interés altas en su hipoteca, que tiene una tasa de interés más baja.

Para calificar para el refinanciamiento con retiro de efectivo, el valor líquido de su vivienda debe ser suficiente para cumplir con los requisitos de conservación de valor líquido del prestamista, incluso después de convertir una parte del valor líquido de su vivienda en efectivo. Por ejemplo, imagine que tiene un adeudo de $300,000 sobre una vivienda cuyo valor actual es de $500,000. Si el prestamista le exige conserve un valor líquido de cuando menos el 20 %, podría solicitar un préstamo de hasta $400,000 ($500,000 x 80 %). Después de liquidar su saldo de $300,000, tendría la posibilidad de conservar los $100,000 restantes (menos los costos de cierre).

Los clientes elegibles tienen la posibilidad de incluir estos costos de cierre en el monto del nuevo préstamo hipotecario refinanciado para no pagar nada con dinero propio durante el cierre.

Pasos para refinanciar una hipoteca

El refinanciamiento de una hipoteca conlleva un proceso. Debe calificar para el refinanciamiento en función de criterios similares a los que se emplearon cuando solicitó la hipoteca original. Este es un resumen paso a paso del proceso de refinanciamiento hipotecario.

Paso 1: Evalúe su hipoteca y su situación financiera actuales

Empiece por revisar su hipoteca actual, prestando particular atención al saldo restante del préstamo, la duración restante del préstamo y la tasa de interés.

Después, consulte con un agente de bienes raíces local para calcular cuál es el valor actual de su casa. El valor actual de su vivienda menos el saldo restante de su hipoteca actual equivale al valor líquido de su vivienda. Esta cifra es importante porque los prestamistas por lo general exigen que los propietarios de vivienda conserven cierta cantidad del valor líquido de su vivienda, por ejemplo, el 20 %. Si el valor líquido de su vivienda es menor al 20 %, tal vez no califique para el refinanciamiento. Sin embargo, es importante que analice los detalles específicos con su prestamista, ya que los requisitos pueden variar en función del prestamista y el tipo de préstamo.

Paso 2: Compare prestamistas hipotecarios y tasas de interés

Es posible que diferentes prestamistas ofrezcan diferentes tasas y plazos, por ello es importante que haga un comparativo para encontrar una oferta que resulte conveniente para usted.

Paso 3: Reúna los documentos necesarios para la solicitud de préstamo

Para solicitar el refinanciamiento, deberá presentar la documentación relacionada con sus ingresos, activos y bienes. Puede descargar la lista de verificación de solicitud de refinanciamiento para ver una lista detallada de los documentos necesarios, aunque aquí presentamos un resumen simplificado:

  • Comprobante de ingresos: recibos de nómina de los últimos 30 días, formularios W-2 de los últimos dos años y formularios 1099 de los últimos dos años. Si trabaja por cuenta propia, quizás baste con presentar las declaraciones de impuestos de los últimos dos años y un estado de pérdidas y ganancias de su empresa del año a la fecha.
  • Información de la propiedad: la factura del impuesto sobre la propiedad más reciente y la póliza de seguro de propietario de vivienda.
  • Comprobante de activos: estados de cuenta de los últimos tres meses.

Paso 4: Solicite el nuevo préstamo y espere la suscripción

Muchos prestamistas aceptan solicitudes para el refinanciamiento hipotecario a través de convenientes plataformas en línea. Puede completar la solicitud digital y cargar sus documentos de respaldo sin salir de casa.

Una vez que envíe su solicitud, la aseguradora puede revisar su documentación y verificar la información proporcionada según sea necesario. Es posible que la aseguradora necesite aclarar los detalles, por lo que es importante que esté disponible y responda rápidamente a cualquier solicitud de información adicional.

Paso 5: Realice el cierre del financiamiento

Una vez que obtenga la aprobación, puede firmar los documentos del préstamo para su nueva hipoteca, pagar los costos de cierre (si no serán incluidos en el préstamo) y realizar el cierre del financiamiento. Después, puede comenzar a pagar el nuevo préstamo con los estados de cuenta de su nueva hipoteca.

Ventajas y desventajas del refinanciamiento hipotecario

Los beneficios del refinanciamiento incluyen los siguientes:

  • Su tasa de interés podría disminuir si las tasas actuales son más bajas que la tasa hipotecaria que usted tiene actualmente.
  • Una tasa de interés más baja o un plazo de préstamo más prolongado podría reducir su pago mensual.
  • Cambiar de una hipoteca de tasa ajustable a una hipoteca de tasa fija podría permitir que sus pagos a largo plazo sean más predecibles. 
  • El refinanciamiento con retiro de efectivo le permite hacer uso del valor líquido de su vivienda para obtener efectivo.
  • Puede usar los fondos del refinanciamiento con retiro de efectivo para consolidar deudas con una tasa de interés más baja o financiar un proyecto de renovación en la casa.

Las posibles desventajas del refinanciamiento incluyen las siguientes:

  • Podría tardar años en recuperar los costos de cierre a través de los ahorros debido a los pagos más bajos o la reducción de intereses.
  • Prolongar el plazo del préstamo podría aumentar el interés total pagado.
  • Obtener efectivo a partir de una parte del valor líquido de su vivienda reduce temporalmente la proporción de valor líquido de la misma.
  • Su puntaje de crédito podría verse afectado temporalmente debido a la consulta de crédito que sigue al nuevo préstamo, lo que reduce la duración promedio de sus líneas de crédito.
  • El proceso puede tardar mucho tiempo e implica mucho papeleo.

En resumen

Ya sea que tenga la meta de reducir el pago mensual de su hipoteca, ahorrar en el gasto de interés o retirar en efectivo una parte del valor líquido de su vivienda, el refinanciamiento es una herramienta versátil que puede ayudarle a lograr sus metas financieras. Antes de refinanciar, compare los costos con los beneficios para asegurar que el refinanciamiento hipotecario sea conveniente para usted.