Explore quiénes son los principales participantes involucrados en el proceso de la hipoteca, desde prestamistas y prestatarios hasta tasadores y administradores de hipoteca.
- El prestamista (acreedor hipotecario) y el prestatario (deudor hipotecario) son las dos partes principales de una hipoteca.
- Varios actores terciarios asisten en el proceso de hipoteca y compra de vivienda, incluyendo a los agentes de bienes raíces, las compañías de títulos, los agentes de depósito en garantía, los inspectores, los tasadores y los agentes de seguros.
- Comprender quiénes son las partes y sus responsabilidades puede facilitar el proceso, ya que usted sabrá a quién contactar a medida que surjan preguntas.
Ya sea que vaya a comprar una vivienda o refinanciar una hipoteca existente, conocer a las partes y comprender sus funciones puede mejorar su experiencia como comprador de vivienda o como propietario que refinancia su hipoteca Al tener claras las funciones de cada persona, usted sabrá a quién contactar si tiene preguntas y a quién pedir que rinda cuentas por tareas específicas. Esto puede ayudarle a sentir que tiene un mayor control del proceso y a estar más satisfecho con el resultado.
Y el proceso de hipoteca requiere de algo más que solo usted y su prestamista de préstamo hipotecario.
¿Cuántas partes intervienen en una hipoteca? El número exacto depende de factores como el tipo de préstamo, la ubicación y los detalles específicos de una propiedad determinada; sin embargo, muchos prestatarios se sorprenden al descubrir que puede ser necesaria la intervención de más de una docena de partes para completar el cierre de una hipoteca con éxito.
Las dos partes principales de una hipoteca
Todas las hipotecas incluyen un deudor hipotecario y un acreedor hipotecario.
Deudor hipotecario (prestatario)
Como prestatario, usted solicita una hipoteca (lo que incluye presentar comprobantes de ingresos y activos), acepta los términos del préstamo y reembolsa el mismo según lo programado
Acreedor hipotecario (prestamista)
Su prestamista hipotecario establece las pautas de suscripción para determinar quién califica para un préstamo hipotecario (de acuerdo con las leyes y regulaciones aplicables para garantizar oportunidades de vivienda justa para todos) y revisa las solicitudes de hipoteca.[1] Cuando se aprueba a un solicitante, el prestamista entrega los fondos al prestatario tal como se describe en el contrato de préstamo.
En muchos casos, hay varias personas que representan a su prestamista en su transacción. Los siguientes profesionales pueden ser asignados a su cuenta:
- Un oficial de préstamos hipotecarios. Este es su punto de contacto con el préstamo. Dicho oficial explica sus opciones, responde a sus preguntas y recopila los documentos relacionados con su solicitud.
- Un tramitador de préstamos. Esta persona se encarga de la parte administrativa de su solicitud de préstamo, manteniendo el proceso en marcha para ayudar a evitar posibles retrasos. Esta persona puede verificar la información, solicitar informes de terceros (como verificaciones de crédito y tasaciones) y preparar el expediente para la suscripción.
- La aseguradora. Las aseguradoras hipotecarias confirman el cumplimiento de las pautas de préstamo y evalúan el posible riesgo de prestar fondos a los prestatarios. La aseguradora es la parte que determina en última instancia si un préstamo se aprueba o se rechaza.
Participantes clave adicionales del proceso de hipoteca: ya sea para compra o refinanciamiento
Además del deudor hipotecario y el acreedor hipotecario, los siguientes participantes desempeñan un papel en ayudarle a obtener una hipoteca o un refinanciamiento.
Tasador
El tasador proporciona un dictamen profesional sobre el valor de mercado de la propiedad (llamada tasación de la vivienda) para confirmar que este respalda el monto del préstamo. Esto también ayuda a confirmar que usted no pague más de lo que vale la propiedad.
Agencias de informes de crédito
Las agencias de informes de crédito (Experian, Equifax y TransUnion) monitorean las deudas y los pagos para determinar un puntaje de crédito, el cual representa la capacidad crediticia del prestatario.[2] Ellos proporcionan su informe de crédito al prestamista para que sea utilizado en la suscripción de su hipoteca.
Agente de seguros de propietario de vivienda
Los prestamistas exigen un seguro de propietario de vivienda para las viviendas hipotecadas a fin de proteger su interés financiero en la propiedad.[3] Dichas pólizas incluyen un seguro de riesgos para proteger contra los daños financieros resultantes de eventos como incendios domésticos, tormentas o robos. El agente de seguros le vende la póliza y proporciona el comprobante de cobertura a su prestamista.
Notario público
El notario público verifica las identidades y da fe de las firmas en los documentos de cierre.
Administrador de hipoteca
El administrador de hipoteca realiza el cobro de los pagos mensuales de la hipoteca, administra las cuentas de depósito en garantía hipotecario y se hace cargo del servicio al cliente una vez que se ha establecido el préstamo. Puede que este sea o no el prestamista original.
Encargado de registros catastrales del condado
El encargado de registros es el funcionario que inscribe la escritura y la hipoteca, lo que hace oficial la transferencia de propiedad y los gravámenes en el registro público.
Asociación de Propietarios de Vivienda (Homeownership Association, HOA)
Si la propiedad se encuentra dentro de una HOA, la asociación proporciona las declaraciones financieras y la documentación del proyecto según lo requieran los prestamistas. Esto ayuda a confirmar que la HOA es estable y no representa una responsabilidad financiera para usted, en calidad de prestatario, ni para el prestamista.
Asesor de propiedad de vivienda
Algunos programas de préstamos (como los productos especializados para compradores de primera vivienda) pueden exigir que los prestatarios realicen un curso obligatorio sobre la propiedad de vivienda. El asesor de propiedad de vivienda educa a los prestatarios sobre la elaboración de presupuestos, las obligaciones del préstamo y las responsabilidades de tener una vivienda.
Asesor de propiedad de vivienda (si se requiere)
Proporciona educación obligatoria para ciertos programas de compradores de primera vivienda o hipotecas especializadas y emite una certificación de finalización cuando corresponde.
Participantes clave adicionales del proceso de hipoteca: al comprar una nueva vivienda
Las siguientes partes suelen estar involucradas únicamente cuando se realiza la apertura de una hipoteca para la compra de una vivienda nueva.
Agente de bienes raíces del comprador
El agente de su comprador le ayuda a encontrar propiedades adecuadas, lo representa en las negociaciones, redacta las ofertas de compra, coordina los plazos y, en general, ayuda a facilitar la transferencia de la propiedad del vendedor a usted.
Agente inmobiliario (agente de bienes raíces del vendedor)
El agente inmobiliario representa al vendedor, negociando en su nombre y asegurándose de que se cumplan todos los requisitos del contrato por su parte para que se concrete el cierre.
Vendedor
El vendedor coopera con las inspecciones, las tasaciones y los requisitos del título. Luego este le transfiere a usted la propiedad del inmueble al momento del cierre.
Compañía de títulos de propiedad
La compañía de títulos de propiedad investiga el historial de propiedad del inmueble, identifica gravámenes o reclamos contra la propiedad y, en general, garantiza una transferencia de título libre de defectos del vendedor al comprador.
Suscriptor de títulos de seguro
El seguro de título proporciona protección financiera en el caso poco probable de que surja un reclamo o un defecto de título después del cierre.[4] El suscriptor evalúa el riesgo de la póliza.
Agente depositario
Un agente depositario es un tercero neutral que retiene los fondos y documentos, coordina el cierre y desembolsa el dinero una vez que se cumplen las condiciones del contrato de compra. (En algunos estados, la compañía de títulos de propiedad desempeña este cargo).
Inspector de viviendas
El inspector de viviendas es un profesional con licencia que evalúa la condición física de la propiedad y realiza un informe de inspección de la vivienda, identificando defectos visibles o problemas de seguridad.
Topógrafo
Un topógrafo confirma los límites de la propiedad, las servidumbres y las intrusiones (cuando lo solicita o requiere el comprador, el prestamista o la compañía de títulos de propiedad).
Abogado inmobiliario
Algunos estados requieren que abogados inmobiliarios supervisen la revisión del título, preparen los documentos y lleven a cabo el cierre.
Otros posibles participantes
Las siguientes partes pueden estar involucradas en una compra, un refinanciamiento o en ambos, si la situación lo justifica.
Proveedor de seguro hipotecario
Si da un pago inicial de menos del 20 % en la compra de su vivienda, es posible que se le solicite contratar un seguro hipotecario, el cual brinda protección financiera al prestamista en caso de incumplimiento de pago de parte del prestatario.[5] El prestamista suele gestionar la póliza, por lo que usted, en calidad de prestatario, normalmente no interactúa con el proveedor del seguro hipotecario.
Entidades gubernamentales en calidad de garantes
Los préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno, como los préstamos de la FHA garantizados por la Administración Federal de Vivienda, los préstamos del VA garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos y los préstamos del USDA garantizados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos, deben cumplir criterios de suscripción específicos para los programas correspondientes.
La participación varía según el programa. Por ejemplo, si va a solicitar un préstamo del VA, puede que necesite obtener su Certificado de Elegibilidad (Certificate of Eligibility, COE) del VA.[6]
Corredor hipotecario
Un corredor hipotecario es un intermediario que conecta a los compradores de vivienda con los préstamos hipotecarios. Algunos compradores de vivienda eligen trabajar con corredores hipotecarios que buscan opciones de préstamos en su nombre. Otros prefieren contactar a los prestamistas directamente para tener un mayor control del proceso.
Contratistas
Si la propiedad requiere reparaciones para cumplir con los estándares del préstamo (como los requisitos mínimos de la propiedad (MPRs) para los préstamos del VA), es posible que el vendedor deba contratar contratistas, incluidos electricistas, plomeros o especialistas en HVAC, para realizar el trabajo.
Inspectores especializados
Dependiendo de las características de la propiedad y del resultado de la inspección general de la vivienda, usted podría contratar a inspectores especializados para evaluar problemas específicos. Las piscinas, las chimeneas y las tuberías de alcantarillado, por ejemplo, no suelen estar cubiertas por la inspección general de la vivienda. También puede considerar a inspectores especializados para investigar posibles problemas como plagas, moho o radón.
Corredor de seguros de vivienda
Un corredor de seguros de vivienda conecta a los propietarios de vivienda con proveedores de seguros y pólizas. Esto puede ser útil si usted vive en una zona de alto riesgo y está teniendo dificultades para encontrar compañías de seguros que cubran su área.
Proveedor de seguros contra inundaciones
Las viviendas ubicadas en terrenos inundables y zonas de riesgo suelen requerir una póliza de seguro contra inundaciones especial. Esto podría ser proporcionado por la misma compañía que extiende la póliza de seguro de propietarios, o bien, usted podría encontrar otro proveedor.
Asesor fiscal
Usted podría optar por que un asesor fiscal revise sus planes de compra o refinanciamiento para calcular la responsabilidad tributaria de la transacción.
Conozca a los participantes de su hipoteca
Aunque es posible que usted no interactúe con todas las partes involucradas en su hipoteca, es útil comprender la función de cada una. El simple hecho de saber quién es responsable de cada tarea puede ayudarle a sentirse más cómodo con el proceso de hipoteca. También puede ayudarle a evitar confusiones o retrasos cuando surjan preguntas o problemas.
Trabajar con profesionales de confianza permite que el proceso hipotecario sea más fluido. Comuníquese con un oficial de préstamos hipotecarios (MLO) de PNC hoy mismo para obtener más información sobre cómo tramitar una nueva hipoteca o refinanciar su hipoteca actual.
