• En bienes raíces, la suscripción se refiere al proceso de evaluar el posible riesgo antes de aprobar un préstamo, invertir en una propiedad, extender una póliza de seguro o agrupar títulos valores basados en bienes raíces.
  • La suscripción de hipoteca es particularmente importante para los compradores de vivienda y sus prestamistas. Este proceso analiza la capacidad que el comprador tiene para pagar el préstamo, así como la idoneidad de la propiedad para servir como garantía del préstamo.   
  • Algunos riesgos que se descubren en el proceso de suscripción de hipoteca pueden disminuirse a través de soluciones creativas, como los requisitos de tasas de interés más elevadas, pagos iniciales más altos, cofirmantes, garantes o un seguro adicional. 

Ya sea que vaya a comprar una vivienda por primera vez, cambiarse a una casa del “tamaño adecuado” que satisfaga sus necesidades cambiantes, solicitar un préstamo usando el valor líquido de su vivienda como garantía, refinanciar su hipoteca existente o comprar una propiedad de inversión, el proceso de suscripción evalúa el riesgo para determinar si la transacción es prudente.

La suscripción tiene un papel fundamental en los bienes raíces, pues asegura que los préstamos, las inversiones, las pólizas de seguro y los títulos valores se estructuren para minimizar el riesgo. Al analizar detenidamente las calificaciones del prestatario, el valor de la propiedad y las condiciones del mercado, las aseguradoras ayudan a proteger a todas las partes involucradas, al mismo tiempo dejan espacio para soluciones creativas para manejar el riesgo. 

¿Qué es la suscripción en bienes raíces?

La suscripción es el proceso mediante el cual se evalúan y se disminuyen los posibles riesgos al adaptar los términos del contrato que rige el acuerdo.[1]

Por ejemplo, antes de extender un préstamo hipotecario, un prestamista hipotecario debe completar el proceso de suscripción para evaluar el riesgo de otorgar fondos de préstamo al prestatario por esa propiedad. Si existe un riesgo más alto de que el prestatario no realice el pago del préstamo o que la propiedad sufra daños, el prestamista puede aumentar la tasa de interés para compensar una parte de ese mayor riesgo. 

La suscripción tiene una importancia fundamental en bienes raíces porque es capaz de descubrir riesgos y dar la oportunidad a las personas y las compañías de retirarse de un acuerdo posiblemente malo o personalizar los términos del contrato para tener en cuenta cualquier riesgo adicional. 

Tipos de suscripción en bienes raíces

Existen cuatro tipos principales de suscripción en bienes raíces:

1. Suscripción de hipoteca

La suscripción de hipoteca evalúa el riesgo relacionado con extender préstamos a un prestatario para comprar una propiedad. Esta información ayuda a determinar las tasas de interés, los requisitos de pago inicial y los términos del préstamo. 

Es posible que los bancos y los prestamistas hipotecarios cuenten con suscriptores internos o que contraten una compañía externa que se especialice en suscripción. También se puede recurrir a los Sistemas de Suscripción Automática (Automated Underwriting Systems, AUS). Si el prestatario va a solicitar una hipoteca respaldada por el gobierno (como un préstamo de la FHA, del VA o del USDA), es posible que existan requisitos de suscripción adicionales, los cuales se podrían revisar mediante la suscripción respaldada por el gobierno.   

2. Suscripción del inversionista

La suscripción del inversionista evalúa el riesgo asociado con la inversión en un proyecto de bienes raíces, como un desarrollo nuevo o una compra de alquiler a largo plazo. Esta información se utiliza para determinar si el proyecto satisface los criterios del inversionista. 

Los inversionistas privados, los inversionistas institucionales y los fondos inmobiliarios pueden realizar la suscripción personalmente o contratando especialistas externos.

3. Suscripción del seguro

La suscripción del seguro en bienes raíces evalúa el riesgo relacionado con el aseguramiento de una propiedad en particular. Esta evaluación ayuda a determinar los términos de la póliza de seguro, los límites de cobertura y las primas. 

La suscripción del seguro por lo general es realizada por la compañía aseguradora o un representante externo. 

4. Suscripción de títulos valores

La suscripción de títulos valores en bienes raíces evalúa el riesgo y la viabilidad de emitir títulos valores respaldados por bienes raíces, tales como los títulos valores respaldados por hipotecas (MBS, por sus siglas en inglés) o los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés). 

Los bancos de inversión, las instituciones financieras y las firmas de corretaje pueden realizar el proceso de suscripción internamente o contratando aseguradoras externas. El proceso implica evaluar los activos inmobiliarios subyacentes y las condiciones del mercado.

Cómo funciona la suscripción en bienes raíces 

La suscripción de hipoteca es un proceso complejo que implica una extensa investigación de varios factores que determinan el nivel de riesgo de prestar dinero para una propiedad específica a un prestatario en particular. 

Factores que se tienen en cuenta en el proceso de suscripción de hipoteca

Las aseguradoras consideran factores relacionados con el prestatario al igual que factores relacionados con la propiedad al momento de calcular el riesgo. 

Factores relacionados con el prestatario

Las aseguradoras analizan los registros financieros de los prestatarios para determinar la probabilidad de que paguen sus préstamos. Esto incluye una revisión de la capacidad crediticia y la preparación financiera.

Capacidad crediticia

La aseguradora consulta el historial crediticio del prestatario para determinar cuán responsablemente el prestatario ha manejado las deudas. 

Los puntajes de crédito se calculan con base en lo siguiente:[2]

  • El historial de pago oportuno de facturas.
  • El monto actual de deudas impagas.
  • El número y el tipo de cuentas de préstamo activas.
  • El período durante el cual las cuentas han estado abiertas.
  • Qué parte del crédito disponible se está utilizando.
  • Si existen solicitudes recientes de líneas de crédito nuevas.
  • Si el registro contiene cuentas en cobranza, ejecución hipotecaria o quiebra.

Muchos puntajes de crédito oscilan entre 300 y 850, y los puntajes más altos indican un riesgo menor para el prestatario. Los requisitos de puntaje de crédito mínimo varían según el prestamista. Sin embargo, es común que se solicite un puntaje de 600 para los préstamos de la FHA y de 620 para los préstamos convencionales.  

Preparación financiera

La aseguradora determina la preparación financiera que tiene el prestatario para asumir un préstamo hipotecario al evaluar factores como los siguientes:

  • Ingresos: ¿El prestatario gana lo suficiente para pagar la deuda cómodamente? ¿Estos ingresos son estables y se prevé que lo sigan siendo en el futuro inmediato?  
  • Cuenta de ahorros: ¿El prestatario tiene efectivo disponible para completar la compra y aún le quedará dinero en el caso de que surjan gastos imprevistos? 
  • Activos: ¿El prestatario posee artículos de valor, lo que incluye cuentas de inversión, cuentas para la jubilación u otras propiedades que se puedan vender o liquidar si el prestatario enfrenta una dificultad financiera?
  • Deudas: ¿Qué parte de los ingresos del prestatario se destinan a las deudas? Esta cifra se conoce como relación deuda-ingresos (DTI). 

Cada uno de los factores afecta el nivel de riesgo de prestar los fondos al prestatario. En general, tener ingresos, ahorros y activos más elevados y deudas más bajas indica un menor riesgo para el prestamista.

Factores relacionados con la propiedad

Los prestamistas tienen una inversión en la propiedad adquirida por el prestatario debido a que la propiedad sirve como garantía para obtener el préstamo hipotecario. Si el prestatario no realiza los pagos del préstamo, el prestamista podría implementar una ejecución hipotecaria y vender la propiedad para ayudar a recuperar la pérdida. Por lo tanto, los prestamistas evalúan los riesgos relacionados con la propiedad, tales como los siguientes.  

Valor de la propiedad

La aseguradora confirma el valor actual de la propiedad que se va a comprar, por lo general haciendo uso de una tasación de vivienda realizada por un tasador inmobiliario autorizado.

Para evitar asumir un riesgo excesivo, los prestamistas normalmente establecen límites con respecto a qué parte del valor de la propiedad se puede financiar. Esto se conoce como relación del valor de liquidez (LTV, por sus siglas en inglés). Por ejemplo, un prestamista puede estar dispuesto a ofrecer una LTV de hasta un 97 % a un comprador de vivienda debidamente calificado. Esto permitiría dar un pago inicial muy bajo, incluso del 3 %.

Estado de la propiedad

Es posible que el prestamista tenga requisitos relacionados con el estado de la propiedad, en particular si el comprador recurrirá al financiamiento respaldado por el gobierno. Por ejemplo, una propiedad adquirida usando un préstamo del VA tendría que cumplir los requisitos mínimos de propiedad del VA.[3]

Riesgo de daños o pérdidas provocados por desastres naturales

Una aseguradora revisa los desastres naturales recientes que han ocurrido en la zona para evaluar el riesgo posible que suponen los fenómenos como terremotos, inundaciones, vientos fuertes, derrumbes y granizo.

Título sin defectos de la propiedad

La aseguradora también puede colaborar con un investigador de títulos para explorar el tracto sucesorio de la propiedad. Ellos buscan indicios de cualquier persona que no sea el vendedor que tenga un reclamo legal sobre la propiedad (una imperfección del título). 

Las imperfecciones del título comunes incluyen:[4]

  • Las disputas de titularidad generadas por el matrimonio, el divorcio o la herencia.
  • Los errores en los registros públicos.
  • Los gravámenes generados por las deudas impagas.
  • Las disputas sobre las colindancias.

Las imperfecciones del título se deben resolver antes de que la negociación pueda continuar.

Potencial de rentabilidad 

Si la propiedad objeto del financiamiento se va a utilizar como una propiedad de alquiler para generar ingresos, la aseguradora puede usar las tasas de alquiler y las tasas de desocupación locales para determinar el potencial de ingresos, así como cualquier riesgo en cuanto a dichos ingresos. 

Cómo los prestamistas disminuyen los riesgos que se descubren mediante la suscripción

Si el subscriptor descubre que el riesgo supera el rango preferente del prestamista, este puede tomar cualquier cantidad de medidas para disminuir el riesgo. Por ejemplo, puede:

  • Aumentar la tasa de interés. Una tasa de interés más alta podría hacer que el riesgo adicional valga la pena para el prestamista.
  • Disminuir el monto del préstamo. Al reducir el monto del préstamo, el prestamista solicitaría que el prestatario aumente el pago inicial. Esto traslada eficazmente una mayor parte del riesgo del prestamista al comprador. 
  • Permitir la participación de un cofirmante o garante. Los cofirmantes tienen una responsabilidad conjunta con el prestatario con respecto al pago de la deuda, mientras que los garantes aceptan pagar la deuda si el prestatario no lo hace. Esta garantía de pago adicional reduce el riesgo para el prestamista. 
  • Solicitar que se realicen reparaciones en la propiedad. Las preocupaciones referentes al estado de la propiedad se pueden abordar al disponer que el vendedor realice las reparaciones que son causa de preocupación.  
  • Solicitar un seguro adicional. Es posible que los prestamistas soliciten pólizas de seguro especiales, tales como un seguro contra inundaciones, para las propiedades cuyo riesgo de daños por desastres naturales sea superior al promedio.  
  • Rechazar la solicitud de préstamo. Si el prestamista no puede encontrar la manera de disminuir el riesgo, puede rechazar la solicitud de préstamo. Se puede otorgar un préstamo al prestatario para una propiedad de bajo riesgo, o es posible que sea necesario mejorar su crédito o sus finanzas antes de que pueda recibir la aprobación de una hipoteca. 

La conclusión es que:

El proceso de suscripción implica una evaluación exhaustiva de los posibles factores de riesgo con la intención de impedir que las personas y las empresas asuman un riesgo excesivo. En particular, la suscripción de hipoteca a menudo evita que los compradores de vivienda asuman obligaciones excesivas o compren una propiedad problemática. Aunque algunos de los factores de alto riesgo no se pueden adaptar, a menudo otros se pueden compensar con medidas como tasas de interés más altas, montos de préstamo más bajos, cofirmantes, garantes o un seguro adicional. 

Si va a comprar una vivienda, pregunte a su prestamista sobre su proceso de suscripción de hipoteca.