Es común que los compradores de vivienda recurran a la preaprobación y a la precalificación para estimar el monto que se les podría prestar para la compra de su vivienda. Descubra por qué la preaprobación es más confiable.

  • La precalificación de una hipoteca generalmente implica responder preguntas sobre su situación financiera para evaluar qué tan probable es que usted califique para un préstamo hipotecario.
  • La preaprobación de una hipoteca generalmente incluye un análisis de sus registros financieros y puntaje de crédito para determinar su capacidad de calificar para un préstamo hipotecario, el monto máximo del préstamo y la tasa de interés vigente. 
  • La preaprobación tiene mayor peso y se puede usar para informar su presupuesto y demostrar a los vendedores su seriedad como comprador.

Para cualquier comprador de vivienda que requiera financiamiento para la compra de una propiedad, la precalificación y la preaprobación de una hipoteca son pasos importantes para asegurar un préstamo hipotecario. Sin embargo, existe cierta confusión entre los compradores respecto a la diferencia entre preaprobación y precalificación, lo cual es comprensible dado que el significado exacto de estos términos puede diferir entre un prestamista y otro.[1]

Aunque no existe un consenso general en la industria sobre los detalles específicos de cada término, muchos prestamistas coinciden en las diferencias básicas entre estos conceptos complementarios.[2] Este artículo analizará las diferencias entre la preaprobación y la precalificación para ayudarle a determinar el proceso más adecuado para usted en esta etapa de su travesía hacia la adquisición de una vivienda.  

El papel de la precalificación y la preaprobación en el proceso hipotecario

Tanto la precalificación como la preaprobación son pasos que ayudan a determinar si un comprador de vivienda es elegible para un préstamo hipotecario.[1] Sin embargo, uno de ellos puede ofrecer mayores garantías para obtener un préstamo hipotecario que el otro, por lo que es importante entender el proceso, el propósito y las limitaciones de cada opción. 

¿Qué es la precalificación hipotecaria?

La precalificación hipotecaria es el término generalmente aceptado para referirse al proceso mediante el cual usted proporciona datos básicos sobre sus finanzas personales y su puntaje de crédito, con el fin de evaluar si cumple con los requisitos de elegibilidad para un préstamo hipotecario basándose en dicha información.[2]

Aunque las preguntas específicas y los detalles de los resultados pueden variar entre un prestamista y otro, el proceso es en gran medida similar en toda la industria hipotecaria. Usted responde preguntas acerca de sus ingresos actuales, deudas, bienes e historial crediticio, y el prestamista emitirá una carta de precalificación que especificará si están dispuestos a otorgarle un préstamo y, en caso afirmativo, por qué cantidad.[2]    

¿Qué es la preaprobación hipotecaria? 

La preaprobación hipotecaria es el término generalmente aceptado para referirse al proceso mediante el cual usted presenta documentos financieros al prestamista, de manera que este pueda evaluar evidencia real de su situación financiera y determinar qué tan probable es que usted califique para un préstamo hipotecario.[2]  

Los documentos financieros pueden incluir comprobantes de ingresos (tales como recibos de nómina o declaraciones de impuestos), comprobantes de activos (tales como estados de cuenta bancarios o de cuentas de inversión), así como la autorización para que el prestamista consulte su informe de crédito.[2]  

Una vez concluida la revisión de preaprobación, los solicitantes elegibles que sean aprobados recibirán una carta de preaprobación que les indicará el monto máximo del préstamo hipotecario al cual pueden acceder. Posteriormente, podrán utilizar dicha carta al presentar ofertas de compra para una vivienda, con el fin de demostrar a los vendedores que cuentan con la solvencia económica requerida. 

El proceso de preaprobación suele ser más riguroso que el de precalificación. Por lo tanto, el resultado de una preaprobación podría ser más confiable que el de una precalificación.[2]  

Precalificación o preaprobación para una hipoteca

Tanto la precalificación como la preaprobación comparten el propósito de ayudar a los compradores a determinar su elegibilidad para un préstamo hipotecario y, en caso afirmativo, qué cantidad podrían solicitar prestada. También es importante entender que ni la precalificación ni la preaprobación constituyen una garantía por parte del prestamista.[1] Independientemente de si ha recibido una precalificación, una preaprobación o ambas, es necesario completar la aplicación para la hipoteca y someterse al proceso formal de evaluación de riesgos antes de que el prestamista pueda financiar el préstamo. Las preaprobaciones suelen ser confiables, aunque no deben considerarse como garantías.  

Hay varias distinciones clave entre el proceso de precalificación y el de preaprobación, que incluyen:[2]

  • Proceso. La precalificación se basa en información proporcionada por el interesado, mientras que la preaprobación generalmente implica un análisis de los documentos financieros.
  • Requisitos de consulta crediticia. Dependiendo del prestamista, los requisitos para la revisión crediticia pueden variar, pero en varios casos no es necesario realizar una “consulta de crédito mayor” para la precalificación, aunque sí es imprescindible para la preaprobación. La verificación crediticia proporciona al prestamista la información necesaria para determinar si usted califica para obtener un préstamo hipotecario, y será un factor determinante para establecer la tasa de interés hipotecaria que se le podría ofrecer. Cabe destacar que una verificación de crédito mayor se registra como una “consulta” de su informe de crédito, lo cual puede causar un descenso temporal en su puntaje de crédito. Aunque si usted está solicitando cotizaciones de varios prestamistas en un corto período de tiempo, las agencias de crédito suelen agrupar múltiples consultas en una sola para minimizar el impacto en su puntaje de crédito.
  • Cronograma. La precalificación suele ser un procedimiento ágil y fácil, frecuentemente completado en unos cuantos minutos para responder a las preguntas y recibir sus resultados (que pueden ser automatizados). La preaprobación generalmente requiere más tiempo debido a que es necesario recopilar y cargar la documentación pertinente, que debe ser revisada previo a la entrega de los resultados. La duración del proceso varía según el prestamista y dependerá de la carga de trabajo que esté manejando, pudiendo tardar desde unas horas hasta varios días en recibir sus resultados.
  • Confiabilidad. La preaprobación suele ser percibida como más confiable, ya que se basa en documentos financieros en vez de en información proporcionada por el interesado. 
  • Propósito principal. La precalificación se utiliza principalmente por los compradores de vivienda en las etapas iniciales, para asegurarse de que pueden calificar para una hipoteca y presupuestar la compra. La preaprobación generalmente se utiliza para demostrar a los agentes de bienes raíces y vendedores de viviendas que usted es una parte seria y calificada, lo que puede motivar a agentes y vendedores a trabajar con usted.
  • Período de vigencia. Como una estimación no oficial, las cartas de precalificación podrían no contar con una fecha de vencimiento. En cambio, las cartas de preaprobación suelen tener una vigencia de entre 30 y 60 días.[3] Las cartas de preaprobación de PNC tienen una vigencia de 90 días. 

 

Precio de compra fijo

Fijar el precio de compra puede ser particularmente favorable cuando los valores de las viviendas aumentan más rápido de lo previsto. Por ejemplo, si un contrato de alquiler con opción de compra a dos años especifica un precio de compra de $500,000, pero el mercado tiene un buen rendimiento y el valor de la vivienda es de $525,000 al momento de la compra, el arrendatario tiene la oportunidad de comprar la vivienda por un valor menor del valor de mercado.