Es común que los compradores de vivienda recurran a la preaprobación y a la precalificación para estimar el monto que se les podría prestar para la compra de su vivienda. Descubra por qué la preaprobación es más confiable.

  • La precalificación de una hipoteca generalmente implica responder preguntas sobre su situación financiera para evaluar qué tan probable es que usted califique para un préstamo hipotecario.
  • La preaprobación de una hipoteca generalmente incluye un análisis de sus registros financieros y puntaje de crédito para determinar su capacidad de calificar para un préstamo hipotecario, el monto máximo del préstamo y la tasa de interés vigente. 
  • La preaprobación tiene mayor peso y se puede usar para informar su presupuesto y demostrar a los vendedores su seriedad como comprador.

Para cualquier comprador de vivienda que requiera financiamiento para la compra de una propiedad, la precalificación y la preaprobación de una hipoteca son pasos importantes para asegurar un préstamo hipotecario. Sin embargo, existe cierta confusión entre los compradores respecto a la diferencia entre preaprobación y precalificación, lo cual es comprensible dado que el significado exacto de estos términos puede diferir entre un prestamista y otro.[1]

Aunque no existe un consenso general en la industria sobre los detalles específicos de cada término, muchos prestamistas coinciden en las diferencias básicas entre estos conceptos complementarios.[2] Este artículo analizará las diferencias entre la preaprobación y la precalificación para ayudarle a determinar el proceso más adecuado para usted en esta etapa de su travesía hacia la adquisición de una vivienda.  

El papel de la precalificación y la preaprobación en el proceso hipotecario

Tanto la precalificación como la preaprobación son pasos que ayudan a determinar si un comprador de vivienda es elegible para un préstamo hipotecario.[1] Sin embargo, uno de ellos puede ofrecer mayores garantías para obtener un préstamo hipotecario que el otro, por lo que es importante entender el proceso, el propósito y las limitaciones de cada opción. 

¿Qué es la precalificación hipotecaria?

La precalificación hipotecaria es el término generalmente aceptado para referirse al proceso mediante el cual usted proporciona datos básicos sobre sus finanzas personales y su puntaje de crédito, con el fin de evaluar si cumple con los requisitos de elegibilidad para un préstamo hipotecario basándose en dicha información.[2]

Aunque las preguntas específicas y los detalles de los resultados pueden variar entre un prestamista y otro, el proceso es en gran medida similar en toda la industria hipotecaria. Usted responde preguntas acerca de sus ingresos actuales, deudas, bienes e historial crediticio, y el prestamista emitirá una carta de precalificación que especificará si están dispuestos a otorgarle un préstamo y, en caso afirmativo, por qué cantidad.[2]    

¿Qué es la preaprobación hipotecaria? 

La preaprobación hipotecaria es el término generalmente aceptado para referirse al proceso mediante el cual usted presenta documentos financieros al prestamista, de manera que este pueda evaluar evidencia real de su situación financiera y determinar qué tan probable es que usted califique para un préstamo hipotecario.[2]  

Los documentos financieros pueden incluir comprobantes de ingresos (tales como recibos de nómina o declaraciones de impuestos), comprobantes de activos (tales como estados de cuenta bancarios o de cuentas de inversión), así como la autorización para que el prestamista consulte su informe de crédito.[2]  

Una vez concluida la revisión de preaprobación, los solicitantes elegibles que sean aprobados recibirán una carta de preaprobación que les indicará el monto máximo del préstamo hipotecario al cual pueden acceder. Posteriormente, podrán utilizar dicha carta al presentar ofertas de compra para una vivienda, con el fin de demostrar a los vendedores que cuentan con la solvencia económica requerida. 

El proceso de preaprobación suele ser más riguroso que el de precalificación. Por lo tanto, el resultado de una preaprobación podría ser más confiable que el de una precalificación.[2]  

Precalificación o preaprobación para una hipoteca

Tanto la precalificación como la preaprobación comparten el propósito de ayudar a los compradores a determinar su elegibilidad para un préstamo hipotecario y, en caso afirmativo, qué cantidad podrían solicitar prestada. También es importante entender que ni la precalificación ni la preaprobación constituyen una garantía por parte del prestamista.[1] Independientemente de si ha recibido una precalificación, una preaprobación o ambas, es necesario completar la aplicación para la hipoteca y someterse al proceso formal de evaluación de riesgos antes de que el prestamista pueda financiar el préstamo. Las preaprobaciones suelen ser confiables, aunque no deben considerarse como garantías.  

Hay varias distinciones clave entre el proceso de precalificación y el de preaprobación, que incluyen:[2]

  • Proceso. La precalificación se basa en información proporcionada por el interesado, mientras que la preaprobación generalmente implica un análisis de los documentos financieros.
  • Requisitos de consulta crediticia. Dependiendo del prestamista, los requisitos para la revisión crediticia pueden variar, pero en varios casos no es necesario realizar una “consulta de crédito mayor” para la precalificación, aunque sí es imprescindible para la preaprobación. La verificación crediticia proporciona al prestamista la información necesaria para determinar si usted califica para obtener un préstamo hipotecario, y será un factor determinante para establecer la tasa de interés hipotecaria que se le podría ofrecer. Cabe destacar que una verificación de crédito mayor se registra como una “consulta” de su informe de crédito, lo cual puede causar un descenso temporal en su puntaje de crédito. Aunque si usted está solicitando cotizaciones de varios prestamistas en un corto período de tiempo, las agencias de crédito suelen agrupar múltiples consultas en una sola para minimizar el impacto en su puntaje de crédito.
  • Cronograma. La precalificación suele ser un procedimiento ágil y fácil, frecuentemente completado en unos cuantos minutos para responder a las preguntas y recibir sus resultados (que pueden ser automatizados). La preaprobación generalmente requiere más tiempo debido a que es necesario recopilar y cargar la documentación pertinente, que debe ser revisada previo a la entrega de los resultados. La duración del proceso varía según el prestamista y dependerá de la carga de trabajo que esté manejando, pudiendo tardar desde unas horas hasta varios días en recibir sus resultados.
  • Confiabilidad. La preaprobación suele ser percibida como más confiable, ya que se basa en documentos financieros en vez de en información proporcionada por el interesado. 
  • Propósito principal. La precalificación se utiliza principalmente por los compradores de vivienda en las etapas iniciales, para asegurarse de que pueden calificar para una hipoteca y presupuestar la compra. La preaprobación generalmente se utiliza para demostrar a los agentes de bienes raíces y vendedores de viviendas que usted es una parte seria y calificada, lo que puede motivar a agentes y vendedores a trabajar con usted.
  • Período de vigencia. Como una estimación no oficial, las cartas de precalificación podrían no contar con una fecha de vencimiento. En cambio, las cartas de preaprobación suelen tener una vigencia de entre 30 y 60 días.[3] Las cartas de preaprobación de PNC tienen una vigencia de 90 días. 
Precalificación Preaprobación
Una estimación inicial de la cantidad que puede solicitar prestada, con base en la información autodeclarada. Una estimación inicial de la cantidad que puede solicitar prestada, con base en documentos financieros verificados y una consulta de crédito.
Un proceso rápido e informal que normalmente implica proporcionar información referente a los ingresos, activos, deudas y empleo, sin presentar documentación. Un proceso más formal que normalmente requiere un comprobante de ingresos, activos, deudas, empleo y una consulta de crédito.
Normalmente no requiere una “consulta mayor” de su crédito (algunos prestamistas pueden usar una “consulta menor”, la cual no afecta su puntaje de crédito). Normalmente requiere una “consulta mayor” de su crédito, lo que puede afectar temporalmente su puntaje de crédito. 
Puede tardar solo minutos para responder y recibir una respuesta inicial. Puede tardar horas para reunir y enviar la documentación, además de horas o posiblemente días para que el prestamista la revise y responda.
Menor, ya que se basa en información autodeclarada. Mayor, ya que se basa en documentación verificada.
Es útil como herramienta de presupuestación anticipada. Demuestra a los agentes de bienes raíces y vendedores que usted es un comprador serio que tiene probabilidades de calificar para el financiamiento. 
Es posible que no tenga una fecha de vencimiento debido a que es informal. Normalmente tiene una validez de 60 a 90 días, pero se puede renovar presentando los documentos actualizados.
Compradores que están en las etapas iniciales de planificación y siguen explorando la asequibilidad. Compradores que están listos para comprar una vivienda y presentar ofertas de compra.

Preaprobación preliminar: una tercera opción para un mayor equilibrio

PNC Bank ofrece una tercera opción que tiene la finalidad de ofrecer la velocidad de la precalificación y la confiabilidad de la preaprobación. Esta preaprobación preliminar no requiere documentación financiera completa ni una consulta mayor de su puntaje de crédito. En lugar de ello, usa la información financiera que usted proporciona y una consulta menor de su puntaje de crédito para mejorar la confiabilidad sin que implique tanto tiempo con una preaprobación completa. 

Con la preaprobación preliminar de PNC, puede verificar su poder de compra en línea en menos de 30 minutos sin que su puntaje de crédito se vea afectado (consulte las divulgaciones correspondientes a continuación).

Esta puede ser una buena opción para los compradores que se sienten preparados para contratar a un agente de bienes raíces o presentar una oferta de compra y quieren el papeleo de inmediato para confirmar que es probable que califiquen para el préstamo necesario para completar la transacción. 

En qué momento obtener una precalificación o preaprobación

Generalmente se recomienda obtener una precalificación o preaprobación antes de iniciar su búsqueda de vivienda.[3] Esto brinda una seguridad razonable de que usted puede calificar para un préstamo hipotecario y le indica un monto de préstamo máximo para que pueda planificar su presupuesto. 

Algunos compradores deciden empezar con una precalificación para obtener una estimación informal, lo que les permite iniciar su búsqueda dentro del rango de precios correcto. Otros compradores deciden omitir la precalificación y pasar directamente a la preaprobación para estar listos para presentar una oferta segura cuando encuentren la vivienda adecuada. La preaprobación también puede darle información sobre la posible tasa de interés hipotecaria, lo que puede brindar ayuda adicional con la elaboración de presupuestos, ya que las tasas de interés afectan los pagos mensuales de la hipoteca. 

Los compradores generalmente se benefician al obtener una preaprobación antes de presentar una oferta para una vivienda, ya que muchos vendedores y sus agentes quieren ver que usted califique para obtener los fondos necesarios antes de cerrar el trato.

La preaprobación anticipada también puede ofrecer señales de advertencia sobre la posible dificultad para calificar para un préstamo hipotecario.[1] Por ejemplo, si la consulta de crédito descubre un puntaje de crédito que no lo hace elegible para una hipoteca convencional, podría explorar otros tipos de préstamos hipotecarios (como un préstamo de la FHA) o empezar a trabajar para mejorar su puntaje de crédito para que pueda calificar en el futuro.  

Siguientes pasos: cómo obtener una precalificación o preaprobación

Para iniciar el proceso de precalificación o preaprobación, visite el sitio web de su prestamista hipotecario seleccionado. Muchos prestamistas ofrecen la precalificación y preaprobación en línea por motivos de conveniencia. Simplemente rellene los formularios necesarios, cargue la documentación requerida y espere la determinación de su prestamista. 

Con su carta de precalificación, estará listo para iniciar su búsqueda de vivienda, pues tendrá conocimiento de la cantidad para la que puede calificar con base en la información declarada que usted proporcionó. Con una carta de preaprobación, su agente de bienes raíces puede darse a la tarea de encontrar la propiedad adecuada, y usted puede presentar una oferta sólida, lo que demuestra a los vendedores que usted está listo para proceder.

Un oficial de préstamos hipotecarios (MLO) de PNC también puede ayudarle a completar tanto una preaprobación preliminar como una preaprobación completa. Póngase en contacto con uno hoy mismo llamando al 1-855-744-2268. Su MLO también le explicará cada paso del proceso de compra de vivienda, y ayudará a responder cualquier pregunta que pueda tener sobre la marcha.