• Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un préstamo hipotecario que tiene una tasa de interés que se ajusta conforme a intervalos predeterminados con base en las condiciones del mercado.
  • En comparación con las hipotecas de tasa fija, en las cuales la tasa no cambia durante el plazo del préstamo, las ARM por lo general ofrecen tasas introductorias más bajas.
  • Las ARM pueden funcionar bien para los compradores que tienen la seguridad de que pueden manejar los incrementos en los pagos de la hipoteca generados por las tasas de interés fluctuantes, así como los compradores que tienen planes de vender antes de que finalice el período introductorio.

Cuando va a comprar una vivienda, es crucial que elija el financiamiento hipotecario adecuado. Su financiamiento determina la cantidad que se requiere como pago inicial, a cuánto puede ascender el pago de su hipoteca y cuánto pagará en el gasto por intereses durante la vigencia del préstamo.

Tratar de obtener financiamiento con una tasa de interés que varíe con el tiempo, lo que se conoce como ARM, podría ahorrarle dinero en el corto plazo al proporcionar una tasa inicial más baja.[1] Sin embargo, existe el riesgo de que la tasa pueda aumentar con el tiempo, lo que al final generaría un mayor costo durante la vigencia del préstamo.

Este artículo explicará qué son las hipotecas de tasa ajustable y cómo funcionan. También explorará las ventajas y las desventajas para que pueda decidir si le conviene una hipoteca de tasa ajustable.

¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable?

Una hipoteca de tasa ajustable es un préstamo hipotecario en el que la tasa de interés cambia periódicamente según las condiciones del mercado (después de un período introductorio de tasa única).

Las ARM se caracterizan por lo siguiente:[1] 

  • Un período introductorio (generalmente de 3, 5, 7 o 10 años) durante el cual la tasa de interés se establece con una tasa favorable, generalmente por debajo de las tasas que se ofrecen para una tasa de interés fija.
  • Ajustes automáticos de la tasa conforme a intervalos predeterminados, después del período introductorio, los cuales se basan en los cambios de un índice del mercado, como la tasa preferencial de los EE. UU. o la tasa de vencimiento constante del Tesoro (Constant Maturity Treasury, CMT), e incluyen topes para prevenir los cambios excesivos.
  • Montos cambiantes del pago de hipoteca que reflejan los cambios de las tasas de interés después del período introductorio.

Si los índices de las tasas de interés disminuyen en el futuro, su tasa de interés se ajusta automáticamente para reflejar las tasas más bajas, lo que podría dar lugar a un pago de hipoteca más bajo (dependiendo de otras variables como las primas de seguro y los impuestos sobre la propiedad). Sin embargo, si los índices aumentan, su tasa de interés aumenta automáticamente, lo que genera un pago de hipoteca más alto.

Es importante que comprenda a cuánto podrían aumentar los pagos de su hipoteca y que se sienta cómodo en términos financieros con esa cifra máxima antes de aceptar una ARM. 

Hipotecas de tasa ajustable vs. hipotecas de tasa fija

Con las ARM, la tasa de interés fluctúa automáticamente para tener en cuenta las condiciones económicas cambiantes. Por otro lado, con una hipoteca de tasa fija, usted asegura la tasa actual durante el plazo del préstamo. 

Una hipoteca de tasa fija le permite conservar su tasa inicial hasta que venda la vivienda, liquide la hipoteca o refinancie el préstamo hipotecario. El refinanciamiento (refi) ocurre cuando usted reemplaza su hipoteca actual por una nueva hipoteca conforme a nuevos términos. Por ello, si las tasas de interés disminuyen en el futuro, quizás le convenga refinanciar para asegurar la nueva tasa más baja. Sin embargo, sería necesario que califique para el refinanciamiento y considere el costo del mismo para determinar si ese es el curso de acción adecuado en ese punto.

¿Cómo funciona una hipoteca de tasa ajustable?

Las hipotecas de tasa ajustable comprenden dos fases:[1]

  1. El período introductorio de tasa fija, durante el cual su tasa de interés no cambia.
  2. El período ajustable, durante el cual su tasa cambia conforme a intervalos determinados.

Estas fases se reflejan en los nombres de los productos de la hipoteca, en los que el primer número indica la duración del período introductorio y el segundo número indica el intervalo en el cual la tasa de interés cambia después del período introductorio. Considere los siguientes ejemplos:

  • En una ARM 5/1, el período introductorio es de 5 años y la tasa fluctúa una vez al año después del período introductorio.
  • En una ARM 3/6, el período introductorio es de 3 años y la tasa fluctúa cada seis meses después del período introductorio (no cada seis años, como se podría pensar).
  • En una ARM 7/1M, el período introductorio es de 7 años y la tasa fluctúa cada mes después del período introductorio (tal como lo designa la M, aunque no se usa una M cuando la tasa fluctúa cada seis meses en el ejemplo anterior debido a las normas de larga data de la industria).

¿Cómo se calculan las nuevas tasas de interés de una ARM?

En cada punto de fluctuación, la nueva tasa de interés de una ARM se calcula con base en el índice más un margen, y ambos se establecen cuando se realiza la apertura del préstamo.[1]

Tasa de interés = Índice + Margen

El índice puede ser cualquier índice financiero que utilice el prestamista que usted eligió. Como se mencionó anteriormente, la tasa preferencial de EE. UU. y la tasa de vencimiento constante del Tesoro (CMT) son los índices que normalmente se utilizan.

El margen son los puntos porcentuales por encima del índice de referencia para asegurar que el préstamo sea financieramente viable para el prestamista.

El total del índice más el margen es la nueva tasa de interés, que también se denomina tasa de interés totalmente indexada.

Es importante mencionar que la nueva tasa de interés está sujeta a límites, según se hayan establecido en el momento de la apertura del préstamo.[2] Por ejemplo, un préstamo podría tener un límite de fluctuación del 2 %, lo que significa que el préstamo no puede tener un incremento ni una disminución de más del 2 % de un período al siguiente.

Es común ver que los límites de las ARM se expresen como números de tres dígitos para indicar el tope de ajuste inicial, el tope de ajuste subsiguiente y el tope de ajuste de por vida. Por ejemplo, una ARM 2-2-5 tiene un tope de ajuste del 2 % para el ajuste inicial, un tope del 2 % para los ajustes subsiguientes y un tope de ajuste de por vida del 5 %.

¿Se puede refinanciar una hipoteca de tasa ajustable?

Las ARM se pueden refinanciar siempre y cuando el prestatario califique y el costo del refinanciamiento valga la pena. Refinanciar las ARM para convertirlas en hipotecas de tasa fija es común cuando los propietarios de vivienda esperan que las tasas aumenten en el futuro previsible. Durante los períodos en los que las tasas de interés son más altas de lo normal, algunos compradores contratan una ARM de forma estratégica, en ocasiones con tasas introductorias más prolongadas intencionadamente, por ejemplo, de siete años, con la esperanza de refinanciar con tasas más bajas antes de que finalice el período introductorio.

Sin embargo, no debe comprometerse con una ARM suponiendo que podrá refinanciar antes de que las tasas aumenten. Su situación financiera podría cambiar, o el valor de su propiedad podría disminuir temporalmente, lo que podría prevenir que califique para el refinanciamiento. Además, quizás las tasas no disminuyan en el futuro, por lo que es posible que se pierda las tasas actuales mientras está a la espera de tasas más bajas que jamás se materializan.

Ventajas y desventajas de las hipotecas de tasa ajustable

Ventajas de las hipotecas de tasa ajustable 

Los beneficios de las ARM incluyen:

  • Tasas de interés iniciales más bajas. Las ARM por lo general inician con tasas hipotecarias más bajas que los préstamos de tasa fija, lo que puede significar pagos mensuales más bajos durante el período introductorio. 
  • Mayor poder adquisitivo. Con una tasa más baja, quizás pueda solventar una vivienda de precio más elevado al asignar una mayor parte de su presupuesto a corto plazo al pago del saldo de capital del préstamo. Sin embargo, debe poder solventar los pagos de la hipoteca si las tasas de interés aumentan, por lo que esto no representa una invitación para comprar una vivienda que salga de sus posibilidades.    
  • Posibles ahorros. Si las tasas de interés disminuyen en el futuro (una vez que haya vencido su período introductorio), su tasa se puede ajustar a la baja, lo que reduce el pago de su hipoteca y le permite ahorrar dinero, mismo que se podría utilizar para lograr otras metas financieras. Debido a que dicho ajuste se produce automáticamente, no tiene que solicitar un refinanciamiento ni pagar por este para obtener la tasa más baja.
  • Los límites ofrecen cierta protección contra los incrementos extremos repentinos. Aunque su tasa de interés fluctúa periódicamente, no puede superar el límite que se indica en su contrato de préstamo.

Posibles desventajas de las hipotecas de tasa ajustable

Las posibles desventajas de las ARM incluyen:

  • Posibles incrementos de las tasas. Si las tasas de interés aumentan después del vencimiento de su período introductorio, la tasa de su hipoteca y los pagos de su hipoteca aumentarán. Los propietarios de vivienda que no pueden solventar pagos más elevados pueden enfrentar una ejecución hipotecaria.
  • Incertidumbre. No existe la manera de saber, durante el cierre, cuáles serán sus tasas de interés futuras o los pagos de su hipoteca, por lo que la elaboración de presupuestos familiares puede ser más difícil. Además, no es posible saber con anticipación cuánto pagará al final en intereses durante el plazo del préstamo.
  • Mayor complejidad. Las ARM tienen períodos de ajuste, márgenes, límites e índices que pueden ser confusos para algunos prestatarios.

¿Le conviene una hipoteca de tasa ajustable?

Una ARM puede ser una opción sensata para usted si:

  • Usted es un comprador de vivienda que tiene planes de vender la vivienda antes de que finalice el período introductorio (quizás va a comprar su primera vivienda y tiene planes de comprar una mejor vivienda en un plazo de 5 a 7 años).
  •  Puede esperar razonablemente que sus ingresos aumenten considerablemente con el tiempo (por ejemplo, los médicos residentes pueden esperar mayores ingresos una vez que puedan ejercer de forma independiente).
  •  Usted es un inversionista de bienes raíces que compra viviendas que necesitan reparaciones para renovarlas y revenderlas rápidamente. 

Sin embargo, una ARM quizás no sea una opción adecuada para usted si:

  • Tiene planes de quedarse en la vivienda más tiempo que el período introductorio.
  • Prefiere la predictibilidad de las tasas de interés fijas y los pagos mensuales estables.
  • No está seguro sobre su capacidad de cubrir el pago de la hipoteca si las tasas aumentan a su límite máximo.

Cómo solicitar una hipoteca de tasa ajustable

El proceso para solicitar una hipoteca inicia con una preaprobación. La preaprobación es cuando un prestamista evalúa sus finanzas para determinar si usted califica para un préstamo hipotecario y, en caso afirmativo, qué cantidad puede solicitar prestada. Esto le ayuda a determinar un presupuesto para compra de vivienda razonable para que pueda enfocarse en el rango de precio adecuado desde el inicio de su búsqueda de casa. Y lo que es igual de importante, tener una preaprobación puede aumentar sus probabilidades de que su oferta sea aceptada al demostrarle al vendedor que usted es un comprador serio y calificado. 

Obtenga más información sobre el proceso de preaprobación y comience su solicitud hoy mismo.