• Para obtener un préstamo hipotecario, deberá demostrar al prestamista que cuenta con los recursos suficientes para amortizar el préstamo de la vivienda, y que cuenta con la responsabilidad financiera requerida para hacerlo.
  • Al evaluar su elegibilidad para un préstamo, los prestamistas toman en cuenta su puntaje de crédito, ingresos, activos y deudas, así como la propiedad que desea comprar. 
  • Es aconsejable que un prestamista evalúe su situación financiera antes de iniciar la búsqueda de una vivienda, para confirmar si es probable que califique para un préstamo hipotecario y determinar el monto que usted podría solicitar. Esto se conoce como la preaprobación hipotecaria.

Obtener un préstamo hipotecario es un paso crucial en el proceso de compra de una vivienda para quienes necesitan financiamiento para concretar la compra. Sin embargo, alcanzar este logro puede parecer abrumador, especialmente para quienes están adquiriendo su primera vivienda y que no están familiarizados con el proceso para solicitar un préstamo hipotecario. 

Este artículo le explicará paso a paso cómo obtener una hipoteca.  

Cómo obtener una hipoteca

Una hipoteca representa uno de los compromisos financieros más importantes en la vida de la mayoría de las personas, y el primer paso para conseguirla es demostrar su capacidad financiera para asumir tal responsabilidad. Deberá comprobar la disponibilidad de fondos para los gastos iniciales, comprobar ingresos para sufragar los gastos recurrentes y demostrar una administración responsable de sus deudas en general. 

Los pasos para obtener una hipoteca incluyen:

  • Prepararse para el proceso hipotecario.
  • Seleccionar la hipoteca adecuada.
  • Gestionar la solicitud de hipoteca.
  • Cerrar su préstamo hipotecario.

Aquí se presenta una descripción detallada de cada uno de estos pasos.

Prepararse para el proceso hipotecario

Antes de solicitar una hipoteca, deberá prepararse para el proceso revisando su historial de crédito, calculando su presupuesto y ahorrando para el pago inicial. Consultar a un oficial de préstamos hipotecarios de un prestamista de buena reputación puede orientarle sobre las alternativas disponibles. Iniciar este proceso tempranamente es una decisión prudente.

Revisar su puntaje de crédito

Los puntajes de crédito juegan un papel importante para determinar si usted califica para un préstamo hipotecario y qué tasas de interés hipotecario pueden ofrecerle los prestamistas. Por ello, puede resultar útil conocer su puntaje de crédito antes de solicitar un préstamo. Los estadounidenses tienen derecho a recibir anualmente una copia gratuita de su reporte de crédito.[1]

Los prestamistas pueden solicitar un puntaje de crédito de cuando menos 620, aunque para ciertos tipos de préstamos se puede considerar un puntaje más bajo.[2] Los puntajes de crédito altos pueden facilitarle el acceso a términos de financiamiento ventajosos para préstamos hipotecarios, como tasas de interés reducidas, permitiéndole ahorrar dinero gracias a la reducción de los costos asociados a su préstamo. 

Si su puntaje es inferior a 620 o desea elevarlo para obtener una mejor tasa de interés, existen maneras de mejorar su puntaje de crédito.

Cálculo de su presupuesto y capacidad de pago

Como comprador de vivienda, necesitará asegurarse de contar con el capital suficiente para cubrir tanto los gastos iniciales como los costos recurrentes asociados a la propiedad de una vivienda. 

Los gastos iniciales para adquirir una vivienda incluyen:

  • El pago inicial. El pago inicial es la cantidad del precio de compra que debe pagarse por adelantado. Generalmente expresado como un porcentaje del precio de compra, la mayoría de los compradores necesitan al menos entre un 3 y un 5 % para el pago inicial, dependiendo del tipo de préstamo. Sin embargo, aportar un 20 % o más como pago inicial le ayudará a reducir el costo general de su financiamiento reduciendo la tasa de interés y eliminando la necesidad de adquirir un seguro de hipoteca (dicho seguro permite a los prestamistas ofrecer pagos iniciales reducidos al resguardarse contra la falta de pago del prestatario).[3] Préstamos especiales como los préstamos del VA y los préstamos del USDA, ofrecen opciones de pago inicial del 0 %, aunque no todos los solicitantes califican para acceder a estos programas de préstamo. Puede utilizar nuestra calculadora en línea para estimar el monto de su pago inicial.
  • Costos de cierre. Los costos de cierre son cargos incurridos como parte de una transacción de bienes raíces. Para los compradores, los gastos de cierre incluyen gastos como las comisiones de apertura del préstamo, los honorarios por el avalúo y los cargos de búsqueda de título, que pueden representar entre el 3 y el 6 % del precio de compra.[3] Puede utilizar una calculadora en línea para estimar los costos de cierre.  
  • Gastos de mudanza. Es común pasar por alto los gastos de mudanza al presupuestar la compra de una vivienda; estos gastos pueden variar considerablemente dependiendo de la distancia del traslado y el esfuerzo personal que esté dispuesto a invertir. 
  • Cualquier reparación o renovación que requiera atención urgente. Si la vivienda requiere trabajos urgentes, será conveniente asegurarse de contar con los fondos necesarios para cubrir esos gastos de forma inmediata.    

Los gastos recurrentes asociados a la propiedad de una vivienda incluyen:

  • Pagos mensuales de la hipoteca. Los pagos de hipoteca generalmente incluyen el saldo principal, los intereses, así como las primas del seguro de vivienda y los impuestos sobre la propiedad. 
  • Cargos de la asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés). Las viviendas que forman parte de una HOA están sujetas a cargos mensuales destinados a cubrir gastos comunitarios, como el mantenimiento de áreas comunes.
  • Mantenimiento de la vivienda. Las viviendas necesitan un mantenimiento constante, desde la limpieza hasta la reparación de electrodomésticos. Existen además gastos mayores periódicos, como el reemplazo del techo o la actualización del sistema de calefacción y aire acondicionado. Reservar fondos cada mes le permitirá hacer frente a estos gastos cuando se presenten eventualmente.   

Revise sus cuentas financieras actuales para determinar cuánto capital tiene disponible para cubrir los costos iniciales de la compra de una vivienda. 

Luego revise sus ingresos y gastos para determinar el monto mensual que puede pagar con comodidad. Como parte de esta evaluación, calcule su relación deuda-ingreso (DTI) dividiendo sus obligaciones mensuales de deuda entre su ingreso antes de impuestos. Esto indicará a los prestamistas qué porcentaje de su ingreso ya está comprometido al pago de deudas. Se prefiere un índice del 36 % o inferior, aunque algunos prestamistas podrían manejar DTI superiores.

Una calculadora de asequibilidad hipotecaria puede asistirle en determinar el valor máximo de vivienda que puede costear de acuerdo con su situación financiera. 

Ahorrar para el pago inicial y los costos de cierre

Si su autoevaluación financiera sugiere que cuenta con la solvencia adecuada para comprar una vivienda, puede proceder con su proceso hipotecario e iniciar la búsqueda de su nuevo hogar.

Si aún no cuenta con los recursos financieros necesarios, puede establecer un plan de ahorro que le ayude a alcanzar su objetivo. Esto puede incluir:

  • Abrir una cuenta de ahorros de alto rendimiento designada para mantener sus ahorros seguros y en crecimiento. 
  • Reducir los gastos innecesarios para incrementar su capacidad de ahorro.
  • Ahorrar ingresos extraordinarios, como bonos laborales y reembolsos de impuestos.
  • Establecer transferencias bancarias automáticas de su cuenta de cheques a su cuenta de ahorros designada cada día de pago, evitando así tener que recordar realizarlas manualmente. 

Puede tomar cierto tiempo y paciencia, pero con el paso del tiempo logrará acumular suficientes ahorros para comprar una vivienda.

Seleccionar la hipoteca adecuada para usted

Al seleccionar una hipoteca es importante prestar especial atención a los siguientes puntos:[4]

  • Tipo de préstamo hipotecario: existen cinco tipos principales de préstamos hipotecarios a considerar, cada uno adecuado para compradores en distintas circunstancias. Las alternativas pueden tener particularidades, y un oficial de préstamos hipotecarios puede guiarle para identificar la más adecuada para usted. 
  • Costo (incluida la tasa de interés): los prestamistas tienen la obligación de proporcionar una estimación de crédito detallando el costo del préstamo en un formato estandarizado, permitiéndole comparar fácilmente varias ofertas.[5]
  • Tipo de tasa de interés: las tasas de interés pueden ser fijas, lo que significa que se mantienen constantes durante toda la duración del préstamo, o variables, es decir, que se ajustan en intervalos regulares (tras un período inicial) conforme a las fluctuaciones del mercado. Las hipotecas de tasa fija ofrecen pagos más predecibles, mientras que las hipotecas de tasa variable (ARM) generalmente ofrecen tasas iniciales más bajas que podrían incrementarse posteriormente. 
  • Duración: las hipotecas de tasa fija pueden estar disponibles en plazos de 15, 20, 25 o 30 años. Las hipotecas de tasa variable suelen tener una duración total de 30 años, con un período inicial de tasa fija de 5, 7 o 10 años. En general, los plazos más prolongados suelen traducirse en pagos mensuales más bajos, pero el costo total a lo largo de la duración del préstamo suele ser mayor. 

Gestionar el proceso de la solicitud de una hipoteca

El proceso para la solicitud de una hipoteca incluye una evaluación de su situación financiera por un prestamista, para confirmar que cumple con los requisitos necesarios para obtener un préstamo hipotecario y establecer los términos que se le pueden ofrecer.

Reunir los documentos necesarios para la solicitud de un préstamo

A continuación, le presentamos una lista de verificación de los documentos que normalmente se necesitan para una solicitud de hipoteca:[6]

  • Comprobante de ingresos actuales: recibos de nómina de los últimos 30 días en el caso de los empleados o estados de pérdidas y ganancias en el caso de quienes trabajan por cuenta propia.  
  • Comprobante de historial de ingresos: formularios W-2, 1099 y declaraciones de impuestos de los últimos dos años, además de la documentación que respalde cualquier otra fuente de ingresos.
  • Comprobante de activos: estados de cuenta bancarios y de inversión de los últimos 90 días. 
  • Información de deudas: relación de deudas actuales, entre ellas tarjetas de crédito, préstamos para vehículos, préstamos estudiantiles y cualquier otro tipo de préstamo pendiente (gran parte de esta información podrá ser verificada por el prestamista durante la verificación de crédito). 
  • Documento de identidad: su número de Seguro Social y una identificación oficial con fotografía (p. ej., pasaporte o licencia de conducir).
  • Documentación referente a la procedencia de su pago inicial: esta podría ser amparada por el comprobante de activos, pero si los fondos son una donación y no ingresos ganados, es posible que necesite una declaración de parte del donante en la que confirme la donación.
  • Documentación de cualquier cambio de nombre que haya realizado (solo se necesita si el cambio es reciente).

Además de estos documentos, es posible que el prestamista le solicite un comprobante de domicilio y comprobante de empleo durante el proceso de solicitud. Los prestamistas también revisan su historial de crédito para evaluar su desempeño en el manejo de pagos de deudas previas.  

Cómo solicitar un préstamo hipotecario

El proceso de solicitud de un préstamo hipotecario generalmente comienza con la preaprobación hipotecaria, que debe realizarse aun antes de iniciar la búsqueda de la vivienda. La preaprobación es el proceso mediante el cual un prestamista evalúa sus documentos financieros y puntaje de crédito para determinar si califica para obtener un préstamo y establecer el monto máximo que podría solicitar prestado. 

La preaprobación no solo le ayuda a determinar su presupuesto de compra, sino que también incrementa la solidez de su futura oferta al ofrecer a los vendedores cierta seguridad de que calificará para el financiamiento necesario para concretar la compra. 

La preaprobación también facilita el proceso completo de aprobación del préstamo hipotecario una vez que el vendedor acepta su oferta de compra. El prestamista ya tiene registrada la información que usted proporcionó, por lo que solo requerirá confirmar que su estado financiero permanece estable y que la propiedad cumple con los requisitos necesarios para el préstamo en función del estado de la propiedad y el valor de tasación. 

Cerrar el préstamo para su vivienda

Antes de poder cerrar el trato y tomar posesión de su nuevo hogar, será necesario finalizar su préstamo para que los fondos puedan ser transferidos al vendedor el día del cierre. 

Como parte de este proceso, es posible que el prestamista confirme su situación laboral, puntaje de crédito y datos financieros por última ocasión. Una vez que todo esté en regla, podrán emitir la documentación del préstamo, los trámites que deberá revisar y/o firmar para formalizar el préstamo hipotecario, lo que incluye:[7]

  • El documento de divulgación de cierre: un documento que enumera los términos finales de su préstamo, los costos finales de cierre y los detalles de quién paga qué al cierre de la operación.
  • El estado de cuenta de depósito en garantía inicial: enumera los impuestos estimados, las primas de seguro y cualquier otro cargo que el prestamista espera pagar desde su cuenta de depósito en garantía durante el primer año del préstamo.
  • Un pagaré: un documento que certifica su compromiso de amortizar el préstamo.
  • Documentación adicional requerida por su estado: muchos estados exigen declaraciones para proteger a los compradores de vivienda.

Documentos adicionales requeridos por su prestamista. Es posible que los prestamistas requieran que firme formularios adicionales, como un documento que confirme su intención de ocupar la propiedad, si esta será su residencia principal. 

Por lo general, los documentos de préstamo deben ser firmados en presencia de un notario, quien confirma su identidad y da fe de las firmas realizadas. 

El cierre de su préstamo hipotecario representa un paso significativo hacia la conclusión de la compra de su vivienda. 

En resumen

Obtener una hipoteca requiere una cuidadosa planificación financiera y una cantidad considerable de documentación, pero con una adecuada preparación y organización podrá obtener su hipoteca y adquirir su nueva vivienda. Inicie su trayecto hoy mismo solicitando una preaprobación de hipoteca.