¿Qué es la asistencia para el pago inicial?

Los programas de asistencia para el pago inicial (Down payment assistance, DPA) pueden ayudar a que ser propietario de una vivienda sea más accesible para los compradores al proporcionar fondos que se pueden usar para cubrir el pago inicial de la compra de una vivienda.
Las subvenciones pueden ayudar a los compradores a cubrir una parte del pago inicial al reducir la cantidad que deben pagar de su bolsillo.
Es posible que ciertos préstamos y programas especializados tengan requisitos de pago inicial más bajos.
La asistencia para el pago inicial se puede obtener a través del gobierno, ayuntamientos locales, prestamistas hipotecarios u organizaciones benéficas.

¿Sueña con comprar una vivienda? Pero tal vez le preocupe poder cubrir el pago inicial. Gracias a los programas de asistencia para el pago inicial, la cantidad de dinero que necesita para el pago inicial tal vez no sea tan alta como lo imagina.

Hay varias opciones de DPA entre las cuales elegir.

En este artículo, aprenderá:

Cómo funcionan los programas de DPA,
Tipos de DPA disponibles
Cómo calificar para la DPA

¿Qué es la asistencia para el pago inicial (DPA)?

La asistencia para el pago inicial es cualquier programa financiero que reduce el requisito de pago inicial para los compradores de vivienda al proporcionar fondos que se pueden usar para cubrir una parte del pago inicial.

Hace mucho tiempo, se solicitaba que los compradores pagaran el 20 % del precio de compra por adelantado a manera de pago inicial.^[1] Sin embargo, debido a que los precios de las viviendas han aumentado con los años, se han creado nuevas opciones para permitir que los compradores adquieran una vivienda con un pago inicial de menos del 20 %. Los programas de asistencia para el pago inicial actualmente se obtienen a través del gobierno de Estados Unidos, ayuntamientos locales, prestamistas hipotecarios y organizaciones benéficas.^[2]

Tipos de programas de asistencia para el pago inicial

Hay varios tipos de DPA disponibles dependiendo de sus metas financieras.

Préstamos

Los préstamos se pueden utilizar como asistencia para el pago inicial de varias maneras.

Primeras hipotecas

Aunque muchos compradores creen que los programas DPA proporcionan los fondos que se pueden usar para el pago inicial, elegir un tipo de préstamo hipotecario con un pago inicial bajo se pueden considerar una DPA, ya que reduce el monto del pago inicial que necesitaría.

Las primeras hipotecas con pago inicial bajo (que también se conocen como hipoteca primaria) le permiten pagar menos del 20 %, lo que reduce el monto del pago inicial que debe pagar con dinero propio. Sin embargo, es importante comprender que es posible que se solicite un seguro hipotecario privado en el caso de los préstamos en los que se dan un pago inicial de menos del 20%, lo que puede aumentar el pago mensual de su hipoteca y los costos totales de ser dueño de una vivienda.

Cada una de las siguientes opciones de préstamo puede ofrecer pagos iniciales bajos a compradores debidamente calificados:

Préstamo convencional. Los préstamos convencionales, que son el tipo de hipoteca que se utiliza con más frecuencia, pueden ofrecer pagos iniciales tan bajos como el 3 %.
Préstamo de la FHA. Los compradores de primera vivienda a menudo utilizan préstamos de la FHA para obtener un pago inicial tan bajo como el 3.5 %. Sin embargo, los préstamos de la FHA no son exclusivos para compradores de primera vivienda. Quienes han sido dueños de una vivienda anteriormente aún pueden calificar.
Préstamo del VA. Reservados para los miembros del servicio militar, veteranos y sus cónyuges, los préstamos del VA pueden ofrecer una opción de pago inicial del 0 %.
Préstamo del USDA. Destinados específicamente para propiedades ubicadas en zonas rurales elegibles, los préstamos del USDA pueden ofrecer pagos iniciales tan bajos como el 0 %.

Segundas hipotecas condonables

Una segunda hipoteca es un préstamo que se extiende sobre una propiedad que ya tiene una hipoteca. Las segundas hipotecas pueden brindar una fuente de financiamiento para reducir la cantidad del pago inicial que tiene que pagar con dinero propio de su hipoteca primaria.

Las segundas hipotecas condonables son préstamos con un interés del 0 % que no tienen que reembolsarse si el propietario permanece en la vivienda durante un plazo determinado, que por lo general es de cinco a veinte años. Si el propietario se muda antes de que termine el periodo de condonación, tendrá que pagar una parte (o la totalidad) del préstamo.

Segundas hipotecas con pagos diferidos

Las segundas hipotecas con pagos diferidos son préstamos con un interés del 0 % que no se deben reembolsar sino hasta que el propietario de la vivienda se mude, venda, refinancie su primera hipoteca o liquide la primera hipoteca. En muchos casos, las segundas hipotecas con pagos diferidos se reembolsan con los ingresos cuando el propietario eventualmente vende la propiedad.

Segundas hipotecas con interés bajo

Algunos prestamistas podrían ofrecer una segunda hipoteca con interés bajo además de una primera hipoteca como una manera de cubrir una parte del pago inicial. El prestatario reembolsa este préstamo en cuotas, comenzando de inmediato, lo que significa que debe hacer dos pagos de hipoteca al mes, es decir, el de la primera hipoteca y el de la segunda hipoteca.

Subvenciones

Las subvenciones son dinero donado. No es necesario reembolsar dichos fondos. Los gobiernos estatales y locales pueden ofrecer subvenciones de DPA para incentivar a los residentes a comprar viviendas.^[3]

Los prestamistas también pueden ofrecer subvenciones para ayudar a los compradores de vivienda con sus pagos iniciales.

Otras opciones

Además de los préstamos y subvenciones, los siguientes programas de DPA pueden ayudar a los compradores a ahorrar en los gastos del pago inicial:

Certificados de crédito hipotecario. Es posible que los créditos fiscales no reduzcan el gasto de pago inicial pagado con recursos propios, pero pueden ayudarle a recuperar una parte de dicho gasto cuando llegue la temporada de impuestos. Los créditos fiscales cambian con las condiciones económicas, pero hay un crédito de interés hipotecario de hace tiempo y múltiples deducciones de impuestos para los gastos de propiedad de vivienda. La información sobre los beneficios fiscales actuales para los propietarios de vivienda se encuentra en el sitio web del IRS.^[4]
Programas de ahorro con contribución. Los programas de ahorro con contribución, como las cuentas de desarrollo individual (IDA), permiten a los compradores de vivienda ahorrar para su pago inicial mientras reciben una contribución equivalente por cada dólar ahorrado. Estos programas pueden ser patrocinados por instituciones financieras u organizaciones benéficas.
Revalorización compartida. Con los arreglos de revalorización compartida, las organizaciones ofrecen a los compradores de vivienda asistencia para el pago inicial a cambio de una participación en la revalorización, suponiendo que el valor de la propiedad aumentará con el tiempo.
Alquiler con opción de compra. Si usted pretende comprar, pero necesita más tiempo para ahorrar para un pago inicial o mejorar su crédito para calificar para un préstamo hipotecario, le puede convenir el alquiler con opción de compra. En el caso del alquiler con opción a compra, usted se muda a una vivienda con la opción de comprarla al terminar el arrendamiento. Usted paga una prima de alquiler durante el plazo del arrendamiento, la cual se puede aplicar al pago inicial si la compra se lleva a cabo según lo previsto.^[5]

¿Quién califica para la asistencia para el pago inicial?

Los requisitos de calificación para la asistencia para el pago inicial varían en gran medida según el programa y el prestamista. Sin embargo, como es el caso de otros tipos de préstamos, por lo general se consideran los siguientes criterios:

Puntaje de crédito. Para ser aprobado para un préstamo hipotecario, es posible que usted necesite un puntaje de crédito de cuando menos 620. Sin embargo, es posible que ciertos prestamistas ofrezcan préstamos de la FHA a compradores con puntajes más bajos.^[6]
Relación deuda-ingresos (DTI). Los prestamistas desean confirmar que usted gane lo suficiente para poder cubrir cómodamente los pagos del préstamo hipotecario, así como sus demás obligaciones de deuda, por lo que comparan los pagos de sus deudas mensuales con sus ingresos percibidos. Para hipotecas, las mayoría de los prestamistas buscan una relación deuda-ingresos del 28 %.
Relación préstamo-valor (LTV). El LTV determina la cantidad de una vivienda que está financiada en comparación con el valor actual de la vivienda. Por ejemplo, si usted hace un pago inicial del 3.5 % sobre una compra a valor de mercado, el LTV sería del 96.5 %, porque el 96.5 % de la vivienda está financiada.

Criterios de elegibilidad específicos del programa

Los programas de asistencia para el pago inicial también pueden incluir requisitos de elegibilidad adicionales.

Situación del comprador de primera vivienda

Algunas DPA se reservan para compradores de primera vivienda. Sin embargo, la definición de comprador de primera vivienda es amplia. Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE. UU., las siguientes personas califican como compradores de primera vivienda:^[7]

Una persona que no haya sido propietario de una residencia principal durante el periodo de tres años que termina en la fecha de compra del inmueble. Esto incluye un cónyuge (si cualquiera de los dos cumple con los criterios anteriores, se les considera compradores de vivienda por primera vez).
Un padre/madre soltero(a) que únicamente ha sido propietario(a) de forma conjunta con un cónyuge mientras estaban casados.
Una persona que se dedique al hogar y no tenga ingresos y únicamente haya sido propietaria de forma conjunta con un cónyuge (por ejemplo, un cónyuge que se dedica al hogar y se ha divorciado y nunca ha sido propietario por cuenta propia).
Una persona que solo ha sido propietaria de una residencia principal que no estuviese fijada a cimientos permanentes de conformidad con las regulaciones aplicables (por ejemplo, una casa móvil).
Una persona que únicamente haya sido dueña de una propiedad que no cumplía con las normativas de construcción estatales, locales u oficiales y cuyo cumplimiento no se puede lograr por una cantidad menor al costo de construcción de una estructura permanente.

Límites de ingresos

Ciertos programas están diseñados para brindar asistencia a los compradores de vivienda de ingresos bajos a moderados. Es posible que estos programas tengan límites de ingresos a fin de garantizar que la asistencia financiera se proporcione a quienes la necesitan.

Ubicación

Algunos prestamistas ofrecen subsidios para préstamos hipotecarios dependiendo de la ubicación de la vivienda que va a comprar. Por ejemplo, el subsidio de PNC se puede utilizar para compras de vivienda si la propiedad en cuestión se ubica en una sección censal objetivo de ingresos bajos o moderados dentro de la Zona de Evaluación de PNC Bank.

Límites de precio de compra

Algunos programas tienen la finalidad de ayudar a los compradores a comprar su primera vivienda o una vivienda familiar modesta. En este caso, puede haber un límite de precio de compra para evitar que los fondos se utilicen para adquirir propiedades de lujo.

Restricciones de uso de la propiedad

Dado que muchas DPA tienen la finalidad de permitir que ser propietario de una vivienda sea más accesible, es posible que estipule que la vivienda se utilice como residencia principal, lo que significa que usted debe residir en la vivienda. Por lo tanto, es posible que las propiedades de inversión, como las viviendas de alquiler, no califiquen.

Requisitos de educación de los compradores de vivienda

Es posible que algunos programas de asistencia para el pago inicial requieran que los compradores completen un seminario o curso educativo. Esto tiene la finalidad de confirmar que los compradores comprendan las responsabilidades financieras de ser propietario de una vivienda.

Cómo encontrar programas de asistencia para el pago inicial

Para encontrar una DPA, empiece a hablar de sus necesidades financieras con un prestamista hipotecario autorizado. Puede ponerse en contacto con un oficial de préstamos hipotecarios autorizado de PNC hoy mismo llamando al 1-855-744-2268 para hablar de sus necesidades y opciones.

En el caso de los programas del gobierno, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE. UU. publica información sobre los programas federales de asistencia para el pago inicial y proporciona enlaces a los sitios web del gobierno estatal en los que puede buscar programas patrocinados por el estado.^[8] También puede consultar con el gobierno de su condado o ciudad para ver si ofrecen programas de DPA locales.

Puede buscar en línea las subvenciones para DPA que ofrecen las organizaciones sin fines de lucro.

Proceso para solicitar asistencia para el pago inicial

Aunque el proceso específico para solicitar la DPA varía en función del programa, estos son los pasos generales que debe realizar:

Revise las opciones disponibles con un ejecutivo de préstamos hipotecarios autorizado y elija su opción de DPA.
Si su DPA se ofrece en la forma de un préstamo, asegúrese de comprender cualquier término de pago aplicable.
Reúna sus documentos financieros. El patrocinador de la DPA probablemente necesitará un comprobante de identidad y un comprobante de ingresos, y es posible que necesite información sobre la vivienda que usted desea comprar, además de los datos del préstamo relacionado.
Revise los requisitos de elegibilidad del programa que elija.
Complete el proceso de solicitud. En muchos casos, las solicitudes de DPA se pueden enviar cómodamente en línea.

Vale la pena mencionar que los programas de DPA pueden alargar el proceso de compra de vivienda. No solo lleva tiempo investigar y obtener la aprobación para la DPA, sino que el proveedor del programa quizás también deba colaborar con su prestamista, lo que podría prolongar el cronograma de cierre.

Preguntas frecuentes sobre la asistencia para el pago inicial

¿Tengo que reembolsar los fondos de la DPA?

Depende del tipo de DPA y los términos de la misma. Por ejemplo, normalmente no es necesario reembolsar los subsidios y los préstamos condonables, siempre que usted cumpla las condiciones (por ejemplo, que permanezca en la vivienda durante una cantidad mínima de años). Por otro lado, los préstamos de DPA no condonables sí se deben reembolsar.

¿Pueden los compradores de vivienda recurrentes calificar para la DPA?

Los compradores que ya han sido propietarios de vivienda aún pueden calificar para ciertos programas de DPA. De hecho, incluso los programas para compradores de primera vivienda están a disposición de los antiguos propietarios de vivienda que cumplen determinados criterios. Por ejemplo, si no ha sido dueño de una residencia primaria en los últimos tres años, o si únicamente tenía la propiedad conjunta con su cónyuge o pareja, aún se le podría considerar comprador de primera vivienda según las pautas del Departamento de Vivienda y Desarrollo urbano de EE. UU.

¿Qué cantidad de DPA pueden obtener los compradores de vivienda?

Los montos de DPA varían en gran medida dependiendo del tipo de DPA, los términos específicos del programa y la calificación del prestatario. Los montos podrían ser menores que $1,000 o mayores que $10,000 en algunos casos.

¿Pueden los compradores de vivienda combinar la DPA con hipotecas que tengan un bajo pago inicial?

En muchos casos, sí, puede usar un subsidio o un préstamo de DPA de forma conjunta con una hipoteca primaria que tenga un pago inicial bajo (como un préstamo convencional, un préstamo de la FHA o un préstamo del VA).

¿Tengo que reembolsar la DPA si vendo la casa anticipadamente?

Si su DPA fue un préstamo condonable o diferido que requería que conservara la propiedad durante cierta cantidad de tiempo, es posible que tenga que reembolsar una parte o la totalidad del préstamo si vende la casa antes de la fecha establecida. Sin embargo, los verdaderos subsidios son donaciones que no requieren reembolso, sin importar cuánto tiempo haya conservado la vivienda.

¿Puedo utilizar subsidios para préstamo hipotecario para cubrir otros gastos de la compra de una vivienda (como los costos de cierre)?

Si usted cuenta con el pago inicial pero le preocupa no poder pagar los costos de cierre, un subsidio de préstamo hipotecario aún puede ser una opción. En PNC, nuestros subsidios para préstamo hipotecario se pueden utilizar para cubrir los costos de cierre o partidas prepagadas al momento del cierre además del pago inicial. Póngase en contacto con un oficial de préstamos hipotecarios (MLO) de PNC hoy mismo para obtener más información sobre las opciones a su disposición llamando al 1-(855) 744-2268.