Descubra maneras prácticas de reducir su pago de hipoteca, desde el refinanciamiento y la reestructuración hasta las apelaciones de impuestos, los ahorros en seguros y las opciones por dificultades económicas.
- Existen múltiples opciones para reducir su pago de hipoteca, incluyendo el refinanciamiento, la reestructuración, la eliminación del seguro de hipoteca, la apelación de impuestos sobre la propiedad y el ajuste de su seguro de propietario de vivienda.
- Si está enfrentando dificultades financieras, la moratoria de pagos puede reducir o pausar temporalmente sus pagos de hipoteca, mientras que la modificación del préstamo puede reducir sus pagos de forma permanente.
- Antes de alterar su hipoteca para reducir su pago mensual, es importante considerar cómo esta alteración podría impactar el costo total de su préstamo y el plazo de su plan de amortización.
Como propietario de vivienda, existen diversas razones por las cuales podría desear (o necesitar) reducir su pago de hipoteca. Quizás desea aprovechar tasas de interés más bajas, o un aumento en el capital acumulado de su vivienda. O tal vez está trabajando hacia otras metas financieras, con la esperanza de liberar efectivo para ahorrar, invertir o pagar otras deudas. Y muchos propietarios simplemente necesitan más espacio en su presupuesto mensual debido a cambios en sus circunstancias o a un revés financiero.
Independientemente de su situación y motivación, reducir su pago comienza por entender los componentes de su pago de hipoteca y conocer las opciones disponibles para modificar dichos montos.
Los componentes de un pago de hipoteca
Los pagos de hipoteca generalmente constan de cuatro componentes, conocidos como PITI:[1]
- Capital: El monto aplicado al saldo del préstamo.
- Interés: El costo de solicitar dinero prestado.
- Impuestos: Cargos impuestos por las autoridades fiscales locales a los dueños de propiedades.
- Seguro: Esto se refiere principalmente a las pólizas que protegen a los propietarios de vivienda contra pérdidas financieras causadas por peligros como viento, incendios o accidentes que ocurran en la propiedad. Además del seguro de propietario de vivienda, algunos propietarios de vivienda cuentan con un seguro de hipoteca, el cual protege al prestamista en caso de incumplimiento de pago (esto se analizará en mayor detalle más adelante en el artículo).
Maneras de reducir su pago de hipoteca
Refinanciamiento de su hipoteca
El refinanciamiento de hipoteca reemplaza su préstamo hipotecario actual por uno nuevo. El nuevo préstamo incluye su propia tasa de interés y plazo, ambos con el potencial de reducir su pago. La nueva tasa de interés podría reducir su pago de ser menor que la tasa de su hipoteca actual. El nuevo plazo del préstamo podría reducir su pago de hipoteca al distribuir el saldo pendiente de su préstamo en más meses (o incluso años). Sin embargo, es importante entender que un plazo más largo puede generar un mayor gasto en intereses a lo largo de la vida del préstamo.
El refinanciamiento generalmente funciona mejor cuando se puede obtener una tasa de interés más baja hoy que la tasa de su préstamo vigente. Es importante señalar que deberá calificar para el nuevo préstamo considerando factores como ingresos, puntajes de crédito, relación deuda-ingreso (DTI) e historial de pagos de hipoteca.
También hay costos de cierre asociados al refinanciamiento. Aunque estos costos a menudo pueden incorporarse al préstamo, es importante calcular los ahorros mensuales en comparación con el costo del nuevo préstamo, para asegurar que el refinanciamiento valga la pena.
Reestructuración de su hipoteca
La reestructuración de una hipoteca ocurre cuando el prestamista ajusta el monto de su hipoteca después de que usted realiza un pago único considerable al saldo pendiente.
Mediante un pago único, usted puede reducir el saldo principal y evitar cualquier interés que se habría generado sobre ese monto. La reestructuración actualiza los estados de cuenta hipotecarios futuros para reflejar la reducción del capital y los intereses.
Algunos prestamistas pueden no ofrecer la reestructuración, y aquellos que sí la ofrecen pueden tener criterios de elegibilidad. Por ejemplo, la reestructuración puede limitarse a propietarios con ciertos tipos de préstamo, mínimos de crédito con garantía hipotecaria o un sólido historial de pagos. También podría haber un umbral mínimo para el pago único que justifique una reestructuración.
Eliminar el Private Mortgage Insurance (seguro hipotecario privado o PMI, por sus siglas en inglés).
El PMI es el tipo de seguro hipotecario que generalmente se aplica a los préstamos hipotecarios convencionales con pagos iniciales inferiores al 20 %. Eliminar el PMI podría reducir su pago de hipoteca en cientos de dólares cada mes.[2]
Siempre y cuando su cuenta esté al corriente, su administrador de préstamos debería cancelar automáticamente el PMI cuando el saldo del capital de la hipoteca esté programado para alcanzar por primera vez el 78 por ciento del valor original de la propiedad asegurada (basándose únicamente en el calendario de amortización inicial).[3]
También es posible solicitar la eliminación del PMI una vez que la amortización inicial del préstamo esté programada para alcanzar por primera vez el 80 % del valor original de la propiedad (es posible que necesite solicitar una tasación de vivienda para confirmar el valor actual).[3]
Ajustar sus impuestos sobre la propiedad o de su seguro de propietario de vivienda
Los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro de propietario de vivienda a menudo están incluidos en su pago de hipoteca para que su prestamista pueda confirmar que estos gastos necesarios se están cubriendo. Dado que la propiedad sirve como garantía del préstamo, el prestamista tiene un interés directo en la protección financiera del activo.
Sin embargo, su prestamista (o administrador del préstamo) no puede modificar sus impuestos sobre la propiedad ni su seguro. Para ajustar estos gastos, tendría que dirigirse directamente a la entidad que impone los cargos.
Cómo reducir su factura de impuestos sobre la propiedad
Dado que sus impuestos sobre la propiedad están en gran medida relacionados con el valor imponible de su propiedad, su factura de impuestos generalmente solo puede reducirse si su propiedad vale menos que la estimación del tasador fiscal local. Esto es sorprendentemente común: se estima que entre el 30 y el 60 % de las propiedades imponibles en los EE. UU. están sobrevaloradas con fines fiscales.[4]
Revise el valor catastral en su factura de impuestos sobre la propiedad (o búsquelo en línea, ya que muchos tasadores fiscales publican las evaluaciones en sus sitios web). Si considera que su vivienda actualmente vale menos, puede comunicarse con la oficina del tasador para apelar el valor.
El proceso de apelación puede requerir la presentación de una solicitud formal, datos sobre ventas recientes de propiedades comparables que respalden su valor estimado de la propiedad, y una consulta con un tasador del condado o con el consejo de apelaciones. Comuníquese con la oficina de su tasador local para obtener más información sobre el proceso de apelación en su área.
Cómo reducir su seguro de propietario de vivienda
Existen múltiples maneras de reducir sus primas de seguro de vivienda, incluyendo cambiar de proveedor, combinar pólizas, buscar descuentos y aumentar los deducibles. Obtenga más información sobre cómo ahorrar en su seguro de propietario de vivienda.
Modificar su préstamo
Una modificación de préstamo consiste en alterar los términos de su préstamo existente para ayudarle a conservar su vivienda ante dificultades financieras.[5] Si enfrenta dificultades financieras potencialmente a largo plazo debido a circunstancias como la pérdida de empleo, discapacidad, divorcio o fallecimiento de un coprestatario, una modificación de préstamo podría ayudar a hacer más manejable su pago de hipoteca.
Al igual que un refinanciamiento, una modificación de préstamo puede potencialmente reducir su pago mensual mediante tasas de interés más bajas, plazos del préstamo extendidos, o ambos (dependiendo de las condiciones del mercado y de lo que el prestamista esté dispuesto y en posibilidad de ofrecer). A diferencia de un refinanciamiento, una modificación de préstamo generalmente no genera costos de cierre, ya que la modificación no requiere que se origine un nuevo préstamo.
Es importante recordar que, si bien un plazo de préstamo más largo puede reducir el monto del pago mensual, también puede aumentar el gasto total en intereses a lo largo de la vida del préstamo.
Moratoria hipotecaria para un alivio temporal
La moratoria hipotecaria consiste en pagos temporalmente reducidos o aplazados debido a dificultades económicas de corto plazo.[6] Los empleados federales que no reciben pago durante un cierre del gobierno, por ejemplo, pueden necesitar un breve respiro en la amortización de su hipoteca.
Moratoria no significa condonación de la deuda. El monto total del préstamo más los intereses aún deberá ser reembolsado.[6] Los pagos no realizados pueden simplemente agregarse al final del plazo del préstamo. O pueden tener que pagarse inmediatamente después del período de moratoria. Hable con su prestamista sobre sus necesidades y metas, y asegúrese de entender cómo los pagos reducidos o pausados podrían afectar sus pagos futuros.
Preguntas frecuentes sobre cómo reducir los pagos de hipoteca
¿Es posible reducir mi pago mensual haciendo pagos adicionales?
Hacer pagos extra generalmente no reducirá su pago mensual. Si bien puede acortar el plazo de amortización y ayudar a ahorrar en el pago de intereses, su calendario de pagos continuaría con normalidad hasta que el préstamo se refinancie o se liquide. Sin embargo, realizar un pago único extra a su hipoteca y luego solicitar una reestructuración hipotecaria (como se describió anteriormente en este artículo) podría reducir su pago de hipoteca en el futuro.
¿El refinanciamiento garantiza una reducción en el pago de hipoteca?
No. Un refinanciamiento podría resultar en un pago mayor si la tasa de interés del nuevo préstamo es más alta que la tasa de su hipoteca actual (en cuyo caso el refinanciamiento probablemente no sea la mejor opción para usted) o si acorta el plazo del préstamo para liquidar su hipoteca antes.
¿Qué opciones tengo si en este momento no puedo cubrir mi pago de hipoteca?
Si no puede cubrir su pago de hipoteca en este momento, debe comunicarse con su prestamista para analizar sus opciones. Si enfrenta dificultades financieras que le impiden cumplir con el pago de su hipoteca, la modificación del préstamo o la moratoria en los pagos podrían ser soluciones adecuadas para obtener alivio inmediato.
Hable con un profesional sobre cómo reducir su pago de hipoteca
Ya sea que busque aprovechar tasas de interés más bajas o necesite ayuda debido a dificultades económicas, un profesional de hipotecas puede ayudarle a evaluar su situación financiera particular y buscar soluciones que funcionen para usted.
Para recibir asesoría personalizada en relación a su situación particular, comuníquese con un profesional de PNC Home Lending hoy mismo al 1-855-762-9545.
