• El refinanciamiento de tasa y plazo es una forma de refinanciamiento hipotecario en la que la hipoteca actual se reemplaza por una nueva hipoteca con una nueva tasa de interés y una nueva duración del préstamo, sin convertir en efectivo ninguna parte del valor líquido de la vivienda.
  • Dependiendo de su perfil financiero y sus condiciones económicas, el refinanciamiento de tasa y plazo se puede usar para disminuir los pagos de la hipoteca, reducir el gasto total por intereses del préstamo o asegurar una tasa de interés más baja durante la vigencia del préstamo.  
  • El refinanciamiento genera costos de cierre, por lo que es importante que considere cuánto tiempo tardarán sus ahorros en compensar el gasto del refinanciamiento. 

¿Le interesa reducir el pago de su hipoteca, ahorrar dinero en los gastos por intereses o quizás liquidar su préstamo hipotecario más rápido? El refinanciamiento de tasa y plazo podría ser la solución que está buscando. 

Este artículo explicará los detalles del refinanciamiento de tasa y plazo para ayudarlo a comprender cómo funciona y si se trata de la decisión financiera adecuada para usted.  

¿Qué es el refinanciamiento de tasa y plazo?

El refinanciamiento de tasa y plazo (que también se conoce como refinanciamiento de tasa-plazo) es un tipo de refinanciamiento hipotecario en el que se reemplaza su hipoteca actual por un nuevo préstamo hipotecario con nuevos términos, aunque sin realizar el retiro de efectivo sobre el valor líquido de su vivienda.

A menudo, esto se hace para lograr una o varias de estas metas principales:[1]

  • Reducir la tasa de interés. Esto podría disminuir los pagos de su hipoteca y ahorrarle dinero en el gasto de interés total durante la vigencia del préstamo. Si las tasas de interés han disminuido desde que se realizó la emisión de su hipoteca actual, o si su puntaje de crédito ha mejorado de tal manera que ahora califica para una tasa más baja que la que tiene en su hipoteca actual, tal vez pueda obtener una tasa de interés más baja a través del refinanciamiento. 
  • Ajustar el plazo del préstamo. Prolongar el plazo del préstamo puede reducir sus pagos mensuales al distribuir el saldo restante en un mayor número de meses (aunque esto podría dar lugar a un gasto de interés total más elevado durante la vigencia del préstamo). Disminuir el plazo del préstamo puede ayudarle a acumular el capital líquido de su vivienda más rápido, liquidar su vivienda antes y reducir su gasto de interés total, aunque puede aumentar sus pagos mensuales. 
  • Cambiar una hipoteca de tasa ajustable por una hipoteca de tasa fija. Con una hipoteca de tasa ajustable, la tasa de interés se ajusta en intervalos fijos con base en las condiciones cambiantes del mercado, lo que puede generar pagos de hipoteca más costosos con el tiempo, en particular si las tasas de interés tienen una tendencia al alza. Por otro lado, con una hipoteca de tasa fija las tasas de interés no cambian. Algunos prestatarios optan por una hipoteca de tasa ajustable al comprar una vivienda debido a que las hipotecas de tasa ajustable ofrecen tasas de interés introductorias más bajas que las hipotecas de tasa fija. Posteriormente, realizan el refinanciamiento a una hipoteca de tasa fija para asegurar una tasa fija durante la parte restante del préstamo.
  • Disminuir el pago de la hipoteca. Si se reduce la tasa de interés o si se prolonga el plazo del préstamo, los pagos mensuales de su hipoteca pueden disminuir. Consulte una calculadora de refinanciamiento de hipoteca en línea para ver cómo sus pagos y su gasto de interés total podría cambiar con el refinanciamiento de tasa y plazo.     

Refinanciamiento de tasa y plazo vs refinanciamiento con retiro de efectivo

Con el refinanciamiento de tasa y plazo, usted no sale del proceso con efectivo en su bolsillo. Esto hace que el refinanciamiento de tasa y plazo sea distinto del refinanciamiento con retiro de efectivo, el cual tiene la meta de convertir una parte del valor líquido de su vivienda en efectivo. Esta distinción es tan importante que el refinanciamiento de tasa y plazo en ocasiones se denomina refinanciamiento sin retiro de efectivo. 

El refinanciamiento de tasa y plazo es utilizado por los propietarios de vivienda que desean asegurar una mejor tasa de interés o cambiar la duración de su préstamo sin aumentar el saldo de su hipoteca. Es una acción estratégica para quienes tienen planes de permanecer en su vivienda a largo plazo y desean maximizar los ahorros o mejorar su estabilidad financiera.

Por otro lado, el refinanciamiento con retiro de efectivo es utilizado por los propietarios de vivienda que han acumulado un valor líquido considerable y desean acceder a los fondos para gastos importantes, como mejoras en la casa, consolidación de deudas con intereses elevados o financiar otras compras importantes. Esto le permite hacer uso del valor de su vivienda sin contratar otro préstamo por separado. Sin embargo, probablemente tendrá un pago mensual más elevado y pagará más intereses con el tiempo debido a que el refinanciamiento con retiro de efectivo aumenta el saldo de su hipoteca. Si no puede obtener una tasa de interés más baja, tal vez deba explorar otras opciones de préstamos con garantía hipotecaria (p. ej. un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria) en lugar de recurrir al refinanciamiento con retiro de efectivo.  

Elegibilidad y requisitos para el refinanciamiento de tasa y plazo

Los propietarios de vivienda deben calificar para el refinanciamiento de tasa y plazo con base en los siguientes criterios:

  • Puntajes de crédito. Su puntaje de crédito se utiliza para determinar si califica para el refinanciamiento y la tasa de interés que el prestamista puede ofrecerle. Aunque los requisitos de puntaje de crédito varían según el prestamista, varios prestamistas buscan un puntaje de al menos 620 para el refinanciamiento. Los puntajes de crédito más altos pueden obtener tasas de interés más favorables. 
  • Relación deuda-ingresos (DTI). La relación deuda-ingresos es una métrica financiera que compara sus obligaciones de deuda actuales con sus ingresos brutos (antes de impuestos) para determinar cuál es la cantidad de sus ingresos que se deben asignar al pago de deudas. Los requisitos varían según el prestamista, pero varios prestamistas prefieren que los pagos de deudas mensuales del prestatario se mantengan por debajo del 36 % de sus ingresos brutos.[2] Sin embargo, en algunos casos quizás sea posible calificar para el refinanciamiento con una DTI más elevada. 
  • Relación del valor de la liquidez (LTV). El valor de la liquidez (LTV) es el porcentaje del valor de una vivienda que el prestamista permitirá que el propietario de vivienda solicite prestado. Por ejemplo, si el límite de LTV de un prestamista es del 80 %, este extenderá un préstamo por hasta el 80 % del valor de la vivienda, y esperará que el propietario de vivienda conserve cuando menos el 20 % del valor líquido de la misma. El LTV puede variar según el prestamista y el tipo de préstamo.[3]

Documentación requerida para solicitar el refinanciamiento de tasa y plazo

Además de la solicitud de refinanciamiento (cuyo llenado normalmente se puede realizar en línea), los solicitantes normalmente deben presentar una verificación de crédito y entregar la siguiente documentación:

  • Comprobante de ingresos. Recibos de nómina de los últimos 30 días y formularios W-2 o declaraciones de impuestos de los últimos dos años.
  • Información de la propiedad. Factura del impuesto sobre la propiedad más reciente y póliza de seguro de propietario de vivienda vigente.
  • Comprobante de activos. Estados de cuenta de todas las cuentas bancarias y de inversión activas de los últimos dos meses.

¿Qué costo tiene el refinanciamiento de tasa y plazo? 

El refinanciamiento de tasa y plazo normalmente tiene un costo de entre el 2 y el 5 % del monto del préstamo, dependiendo de factores como su prestamista, su perfil de crédito y la ubicación de su vivienda. Este gasto se conoce como costos de cierre e incluye gastos individuales, tales como:

  • El cargo de apertura del préstamo. 
  • El cargo de tasación.
  • El cargo del informe de crédito.
  • Los cargos de búsqueda del título.

Puede utilizar una calculadora de costo de refinanciamiento en línea para calcular sus costos de cierre.  

Cómo pagar los costos de cierre del refinanciamiento

Existen múltiples opciones para pagar los costos de cierre:

Pagarlos con dinero propio. Si usted cuenta con los fondos disponibles, simplemente puede pagar los costos de cierre antes de que se realice el cierre de su nuevo préstamo.

Integrarlos en el préstamo. Varios prestamistas le permitirán financiar los costos de cierre al integrarlos en el préstamo. Básicamente los costos de cierre se suman al saldo de su hipoteca y los pagará con el tiempo en el pago de su nuevo préstamo. 

Refinanciamiento sin costo. Algunos prestamistas ofrecen el refinanciamiento sin costo, en el cual sustituyen los costos de cierre por una tasa de interés más alta. Es importante hacer los cálculos para determinar la cantidad adicional que pagará durante el plazo del préstamo con la tasa de interés más alta.[4]

Cómo calcular el punto de equilibro del refinanciamiento

El punto de equilibrio es la cantidad de tiempo que los ahorros mensuales que obtenga del refinanciamiento tardarán en ser equivalentes al costo del refinanciamiento. Puede calcular el punto de equilibrio al dividir el costo de refinanciamiento total entre los ahorros mensuales. Esto le dará el número de meses que necesita para llegar al punto de equilibrio del refinanciamiento. Siempre y cuando conserve esa hipoteca hasta llegar al punto de equilibrio, tendrá una ventaja financiera sobre el refinanciamiento.  

Por ejemplo, si el refinanciamiento tiene un costo de $3,000 y este disminuye el pago de su hipoteca a razón de $150 al mes, tardaría 20 meses en llegar al punto de equilibrio ($3,000 / $150 = 20). Por lo tanto, su punto de equilibrio sería de 20 meses, y necesitaría conservar su hipoteca durante al menos 20 meses para que el costo del refinanciamiento valga la pena. 

El proceso de refinanciamiento: paso a paso

Este es un resumen sencillo de cinco pasos referente al refinanciamiento de tasa y plazo.

Paso 1: Evalúe la situación actual de su hipoteca

Revise el monto del pago de su hipoteca actual, el saldo del préstamo, la tasa de interés y el tiempo restante de su préstamo hipotecario actual. 

Considere cuidadosamente la programación de su refinanciamiento de tasa y plazo. Si tiene una hipoteca de tasa fija y las tasas de interés han aumentado desde que aseguró dicha tasa, el refinanciamiento quizás no tenga sentido en términos financieros. Sin embargo, si las tasas han disminuido o si tiene una hipoteca de tasa ajustable y busca eliminar el riesgo de las tasas crecientes, quizás este sea el momento para el refinanciamiento de tasa y plazo.  

Paso 2: Investigue y compare prestamistas

Su prestamista original/actual podría ofrecer la opción de refinanciamiento más favorable, pero puede recurrir a otro prestamista si este puede ofrecer una mejor tasa de interés o un mejor plazo. Es una buena idea ponerse en contacto con varios prestamistas para explorar las diferentes opciones de productos de refinanciamiento que pueden estar disponibles y comparar los diferentes cargos y tasas que cada prestamista puede ofrecer. Busque prestamistas que tengan buenas opiniones de clientes satisfechos y solicite un estimado de los costos de cierre para ayudarle a comprender los posibles costos que cada prestamista puede cobrar, a fin de que así pueda comparar las opciones. Esto puede ayudarle a elegir la oferta de refinanciamiento que sea conveniente para usted. 

Es posible que algunos prestamistas utilicen una consulta menor para verificar su informe de crédito. Esto no afecta su puntaje de crédito. Otros prestamistas quizás utilicen una consulta mayor para verificar su crédito, lo que puede disminuir un poco su puntaje. Sin embargo, las consultas realizadas por varios prestamistas en el mismo período de tiempo (aproximadamente 45 días en el caso de los prestamistas que utilizan el modelo 8 de FICO, así como los modelos más recientes) normalmente se cuentan como una sola consulta, por lo que puede comparar a varios prestamistas sin que su puntaje de crédito se vea afectado en cada ocasión.[5]

Paso 3: Presente su solicitud de refinanciamiento y la documentación requerida

Una vez que haya seleccionado un prestamista de refinanciamiento, puede presentar la solicitud completa, junto con la documentación de respaldo, a dicho prestamista. 

Paso 4: Seguro 

La suscripción es el proceso mediante el cual se realiza la revisión exhaustiva de una solicitud de préstamo y de la situación financiera del solicitante para confirmar que este califique para el préstamo según los términos propuestos. 

Esto puede incluir una verificación de crédito, así como la verificación de ingresos, activos y situación laboral.

El prestamista también debe confirmar que la propiedad califique para el refinanciamiento. Esta parte del proceso de suscripción puede incluir la verificación del título para asegurar que no haya problemas legales o gravámenes que pudieran interferir con el refinanciamiento. Es posible que el prestamista además solicite una tasación de vivienda para confirmar el valor de la propiedad. Dicho valor es importante para establecer la cantidad que el prestamista puede otorgar en préstamo sobre la propiedad. 

Paso 5: Realice el cierre del nuevo préstamo

Una vez que haya concluido la suscripción, el prestamista elabora los documentos del nuevo préstamo para que usted los firme. Es probable que sea necesario firmar estos documentos ante un notario con licencia, quien verifica su identidad y da fe de su firma. 

Una vez que el papeleo haya sido firmado, se puede financiar el nuevo préstamo y se puede liquidar el préstamo existente. 

Ventajas y desventajas del refinanciamiento de tasa y plazo

Los posibles beneficios del refinanciamiento de tasa y plazo incluyen:

  • La posibilidad de tener tasas de interés más bajas y reducir los pagos mensuales.
  • La oportunidad de reducir o prolongar el plazo del préstamo para ajustarse a sus metas financieras. 
  • Intercambiar una hipoteca de tasa ajustable por una hipoteca de tasa fija podría permitir que sus pagos mensuales sean más predecibles a largo plazo, además de brindarle la posibilidad de ahorrar dinero en los incrementos de intereses con el tiempo. 

Los posibles riesgos y desventajas del refinanciamiento de tasa y plazo incluyen:

  • El refinanciamiento incluye costos de cierre.
  • Un plazo de préstamo más largo retrasaría la titularidad libre de todo gravamen de su vivienda.
  • Un plazo de préstamo más largo o una tasa de interés más alta podría aumentar el interés total que pagará con el tiempo.

Conclusiones finales sobre el refinanciamiento de tasa y plazo

El refinanciamiento de tasa y plazo puede ser una poderosa herramienta financiera para los propietarios de vivienda que desean reducir los pagos de su hipoteca, obtener una tasa de interés más baja o ajustar la duración y la estructura de su préstamo. 

Aunque conlleva costos y requiere una cuidadosa consideración, un refinanciamiento bien programado puede generar ahorros significativos a largo plazo y mejorar la estabilidad financiera. 

Como con cualquier decisión financiera importante, es fundamental evaluar sus metas, hacer los cálculos y comparar las ofertas de varios prestamistas para encontrar la solución hipotecaria que mejor se adapte a sus necesidades.