• Los préstamos hipotecarios convencionales son préstamos hipotecarios que no están respaldados por ningún departamento del gobierno.
  • Los préstamos convencionales pueden ser conformes, lo que significa que cumplen con las pautas de la industria, como los límites de los montos de préstamo, que establecen las empresas patrocinadas por el gobierno (government-sponsored enterprises, GSE) como Fannie Mae y Freddie Mac. Los préstamos no conformes no cumplen con estas normas.
  • Con los préstamos convencionales, los prestatarios que tienen puntajes de crédito sólidos a menudo se benefician de una mayor flexibilidad, límites de préstamo más altos y costos más bajos para solicitar un préstamo.
  • Elegir el financiamiento hipotecario adecuado para su compra de vivienda es uno de los pasos más importantes de su proceso de compra de vivienda. El tipo de hipoteca que seleccione es un factor crucial al determinar los pagos mensuales de su hipoteca, el requisito de pago inicial y el gasto por intereses total durante la vigencia del préstamo.  

Los préstamos convencionales son la opción más popular, pues el 73 % de los compradores de vivienda estadounidenses eligieron un préstamo convencional en 2023.[1] Este tipo de préstamo hipotecario flexible a menudo ofrece tasas de interés favorables y límites de préstamo más altos, aunque es posible que requiera un puntaje de crédito más elevado que las alternativas respaldadas por el gobierno.

En este artículo, aprenderá todo lo referente a los préstamos convencionales, lo que incluye:

  • Qué es un préstamo convencional y cómo funciona;
  • los beneficios y las posibles desventajas de un préstamo convencional; y
  • cómo calificar para un préstamo convencional.

¿Qué es un préstamo convencional?

Un préstamo convencional es cualquier préstamo hipotecario que no está asegurado, no tiene garantía o no lo ofrece un departamento del gobierno de los Estados Unidos.[1]

Esto distingue a los préstamos convencionales de los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos de la FHA (garantizados por la Administración Federal de Vivienda), los préstamos del VA (garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos para los veteranos, miembros del servicio militar y sus cónyuges) y los préstamos del USDA (garantizados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos para viviendas ubicadas en zonas con una menor densidad poblacional).

¿Cómo funcionan los préstamos convencionales?

Con un préstamo convencional, puede solicitar prestada una suma global de un prestamista (por ejemplo, un banco, una cooperativa de crédito o un prestador hipotecario) para comprar una vivienda, para luego reembolsar el saldo de ese préstamo, más los intereses, durante el plazo del préstamo.

Puede utilizar una calculadora de pago de hipoteca para ver a cuánto ascenderían los pagos mensuales de su hipoteca con base en el precio de compra, el monto del pago inicial y la tasa de interés.

Por ejemplo, si va a comprar una vivienda de $400,000 con un pago inicial del 20 %, podría solicitar un préstamo convencional a 30 años de $320,000. Si obtiene una tasa de interés hipotecaria del 6.95 %, pagaría $2,118 al mes (sin incluir los impuestos sobre la propiedad ni las primas del seguro para propietarios de vivienda) para reembolsar el préstamo en su totalidad en 30 años. Los prestatarios también asumen los costos de cierre relacionados con la compra de la vivienda, los cuales se pueden pagar por adelantado o se pueden incorporar en el monto del préstamo.

Préstamos convencionales conformes y no conformes

Los préstamos convencionales pueden ser conformes o no conformes.[1]

Préstamos convencionales conformes

Los préstamos conformes cumplen las normas establecidas por las GSE, Fannie Mae y Freddie Mac, que operan bajo la supervisión de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (Federal Housing Finance Agency, FHFA).[2] Estos préstamos se pueden ofrecer en paquetes y venderse en el mercado secundario, por lo que suponen un menor riesgo para el prestamista y pueden ofrecer términos más favorables para los prestatarios.

Los préstamos convencionales conformes deben cumplir con ciertas normas, que incluyen:

  • Límites de préstamo. Para 2025, los préstamos conformes en la mayor parte de los Estados Unidos no pueden superar los $806,500. Sin embargo, en algunos mercados, que incluyen Alaska, Hawái y Guam, así como las ciudades de alto costo de vida a lo largo y ancho del territorio continental de los Estados Unidos, el límite es más alto. El máximo en 2025 para dichas áreas es de $1,209,750 (50 % más que el límite de referencia).[2]
  • Tipo de propiedad. Los préstamos conformes se limitan a las propiedades residenciales de cuatro unidades o menos. La propiedad puede ser una residencia primaria, una vivienda secundaria o una propiedad de inversión, aunque es posible que los requisitos de elegibilidad para una residencia primaria sean menos estrictos que los de los demás tipos de propiedades.
  • Criterios para el proceso de suscripción de Fannie Mae y Freddie Mac. Los prestatarios deben cumplir estrictos criterios relacionados con los puntajes de crédito, los ingresos verificables y los niveles de deuda. Por ejemplo, los compradores convencionales que tienen préstamos conformes deben tener un puntaje de crédito de cuando menos 620 con una relación deuda ingresos (DTI, por sus siglas en inglés) inferior al 45 %.[3]
  • Monto del pago inicial. Con un préstamo convencional conforme, los compradores por primera vez debidamente calificados pueden ser elegibles para un pago inicial tan bajo como el 3 % (mientras que quienes no son compradores por primera vez pueden calificar para un pago inicial tan bajo como del 3 al 5 %). Sin embargo, es posible que se exija a los prestatarios que den un pago inicial de menos del 20 % que adquieran un seguro hipotecario privado (Private Mortgage Insurance, PMI) para proteger al prestamista contra el mayor riesgo de financiar un porcentaje tan elevado del valor de la propiedad.[3]

Préstamos convencionales no conformes

Los préstamos que no cumplen con las normas de Fannie Mae y Freddie Mac son préstamos no conformes. Por ejemplo, los préstamos Jumbo superan los requisitos de monto de préstamo de los préstamos conformes, esto los convierte en préstamos no conformes. En algunos casos, los prestatarios no califican para el proceso de suscripción automática de Fannie Mae y Freddie Mac. Por ejemplo, los compradores de vivienda que trabajan de manera autónoma quizás no tengan el historial laboral ni los ingresos verificables que se requieren para los préstamos conformes. 

Los prestamistas tienen una mayor flexibilidad al realizar la emisión de los préstamos no conformes. Sin embargo, dichos préstamos suponen un mayor riesgo financiero para el prestamista. Por ello, es posible que los prestamistas cobren tasas de interés más altas para compensar este mayor riesgo.[3]

Préstamos convencionales de tasa fija vs. tasa ajustable

Los préstamos convencionales pueden ofrecer tasas de interés fijas o ajustables.

Las hipotecas de tasa fija tienen una tasa de interés establecida que se mantiene estable durante el plazo del préstamo. Por otro lado, las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) ofrecen tasas de interés que fluctúan automáticamente en intervalos establecidos después del período de tasa introductoria inicial.

Las hipotecas de tasa fija ofrecen pagos mensuales más predecibles, aunque normalmente la tasa introductoria de las ARM es más baja que las tasas fijas disponibles.

Plazos de los préstamos convencionales

Varios prestamistas ofrecen plazos de préstamos convencionales de entre 10 y 30 años. Los plazos de préstamo más cortos tienen pagos mensuales más altos, aunque normalmente tienen un costo más bajo a largo plazo debido a que se paga menos dinero en el gasto total por intereses.[4]

¿Cuáles son las ventajas de los préstamos convencionales?

Varios compradores eligen los préstamos convencionales debido a los beneficios que ofrecen, que incluyen:

  • Son ideales para múltiples tipos de propiedades. Se pueden utilizar para residencias primarias, casas de vacaciones, segundas viviendas y propiedades de inversión.
  • Flexibilidad. Puede elegir entre hipotecas de tasa fija y ARM y seleccionar el plazo de su préstamo entre una amplia gama de opciones.
  • Posibilidad de costos de seguro hipotecario más bajos. Es posible que el costo del PMI para los prestatarios cuyo pago inicial es menor al 20 % sea más bajo que la prima de seguro hipotecario que se requiere para los préstamos de la FHA. 
  •  Límites de préstamo más elevados. Es posible que pueda solicitar prestada una mayor cantidad con un préstamo convencional que con un préstamo respaldado por el gobierno.
  • Trámite del préstamo más rápido. Los préstamos convencionales no requieren las inspecciones adicionales ni la suscripción que se requieren en la mayoría de los préstamos respaldados por el gobierno, por lo que el trámite quizás sea más rápido y sencillo.

¿Existen posibles desventajas con respecto a los préstamos convencionales?

Sí, existen algunas posibles desventajas para considerar antes de solicitar un préstamo para vivienda:

  • Requisito de puntaje de crédito más alto. Los préstamos convencionales normalmente requieren puntajes de crédito más altos que los préstamos respaldados por el gobierno, en particular los préstamos de la FHA, a los cuales se puede acceder con puntajes de crédito tan bajos como 500 (a través de algunos prestamistas, con un pago inicial más alto).[5]
  • Posibilidad de un pago inicial más alto. Los préstamos convencionales no ofrecen opciones con pago inicial del 0 % como las que podría encontrar en los préstamos del VA y del USDA.[4]

¿Cuáles son los requisitos de un préstamo convencional?

Los requisitos de los préstamos convencionales ya sean conformes o no conformes, varían según el prestamista, pero pueden incluir los siguientes:[6]

  • Puntaje de crédito mínimo: Se requieren puntajes de crédito de cuando menos 620, aunque se prefieren los puntajes superiores a 750 para obtener mejores tasas de interés.
  • Ingresos estables y verificables. Los prestamistas quieren tener la seguridad de que usted gane lo suficiente para cubrir los pagos de la hipoteca.
  • Relación DTI máxima: Varios prestamistas exigen que los pagos de sus deudas mensuales consuman menos del 36 % de sus ingresos. Sin embargo, se puede permitir una relación DTI superior al 36 %, dependiendo de las demás características del préstamo.
  • Pago inicial mínimo: Los préstamos convencionales pueden ofrecer pagos iniciales tan bajos como el 3 % para los compradores que adquieren una residencia primaria por primera vez, el 5 % para quienes no son compradores por primera vez de una residencia primaria, el 10 % para las viviendas secundarias y entre el 15 y el 20 % para las propiedades de inversión.
  • Seguro hipotecario privado. Se requiere un PMI si el pago inicial es menor al 20 %.
  • Reservas de efectivo. Es posible que deba demostrar que tiene el efectivo suficiente para cubrir el pago inicial y los costos de cierre. Algunos prestamistas también solicitan que tenga hasta seis meses de pagos de la hipoteca en ahorros, especialmente en el caso de los préstamos jumbo o las propiedades de inversión.
  • Tasación y seguro. Es posible que deba disponer que se realice la tasación de la propiedad para confirmar su valor. Y deberá mantener un seguro contra riesgos para la propiedad.

¿Cómo solicito un préstamo convencional?

Puede solicitar un préstamo convencional con cualquier prestamista hipotecario. Varios prestamistas incluso le permiten solicitar un préstamo convencional en línea. El proceso de solicitud requiere que responda preguntas referentes a su identidad, situación laboral y finanzas. También se le pedirá que cargue los documentos financieros relevantes, que incluyen:[7]

  • Comprobante de identidad, como un pasaporte o una licencia de conducir.
  • Comprobante de ingresos, como recibos de nómina y declaraciones de impuestos.
  • Comprobante de activos, como estados de cuenta bancarios y de inversiones.
  • Una lista de deudas actuales, incluidas las tarjetas de crédito, los préstamos estudiantiles, los préstamos para vehículos, etc.

También deberá proporcionar información sobre la propiedad, lo que incluye:

  • La dirección de la propiedad.
  • El valor de la propiedad, según consta en la tasación de la vivienda.
  • El derecho legal que el vendedor tiene para realizar la venta de la propiedad, según consta en la búsqueda de título.

El prestamista puede usar esta información para determinar si usted califica para un préstamo convencional y, de ser así, la cantidad que le puede prestar.

Preguntas frecuentes sobre los préstamos convencionales

¿Cuál es la diferencia entre un préstamo convencional y un préstamo regular?

El término “préstamo regular” no es una clasificación reconocida, pero a menudo se utiliza de forma intercambiable con “préstamo convencional”.

¿Tiene que dar un pago inicial del 20 % en un préstamo convencional?

Dar un pago inicial del 20 % puede ayudarle a ahorrar dinero al evitar el PMI y posiblemente reducir la tasa de interés, aunque no es necesario. Los compradores debidamente calificados pueden obtener un préstamo convencional con un pago inicial tan bajo como el 3 o el 5 %.

¿Cuál es la diferencia entre los préstamos convencionales y los préstamos respaldados por el gobierno?

Si bien los préstamos respaldados por el gobierno tienen garantía, están asegurados y son financiados por agencias gubernamentales, este no es el caso de los préstamos convencionales.

¿Los préstamos convencionales ofrecen tasas de interés más bajas que los préstamos respaldados por el gobierno?

Los préstamos convencionales pueden ofrecer tasas de interés más bajas que los préstamos respaldados por el gobierno, pero no siempre es el caso. Las tasas de interés dependen de varios factores, que incluyen los puntajes de crédito, las relaciones deuda-ingresos, las condiciones económicas y las políticas de los prestamistas.

¿Los trabajadores autónomos pueden calificar para un préstamo convencional?

Posiblemente. Los compradores de vivienda que trabajan de forma autónoma aún deben comprobar que sus ingresos son lo suficientemente elevados para cubrir sus deudas actuales además del nuevo préstamo hipotecario. Las declaraciones de impuestos anuales pueden servir como comprobantes de ingresos.

En resumen

Los préstamos hipotecarios convencionales son una opción de préstamo hipotecario flexible, pues ofrecen una variedad de tipos de propiedades para varios compradores de vivienda. Los prestatarios que tienen un buen crédito pueden beneficiarse de los menores costos para solicitar un préstamo, límites de préstamo más elevados y un trámite de solicitud de hipoteca más rápido en comparación con lo que ofrecen los préstamos respaldados por el gobierno.