• El refinanciamiento sin costos de cierre permite que los propietarios de vivienda eviten pagar los costos de cierre con dinero propio ya sea al incluir los costos de cierre en el monto del préstamo o reemplazar los costos de cierre por una tasa de interés más alta. 
  • El refinanciamiento sin costos de cierre puede ahorrar dinero a corto plazo, aunque normalmente genera un mayor costo a largo plazo al aumentar el gasto por intereses total del refinanciamiento. 
  • Antes de elegir el refinanciamiento sin costos de cierre, considere el impacto que tendrá en los pagos de su nueva hipoteca y su gasto total por intereses. 
  • Ya sea que vaya a comprar una nueva vivienda o refinanciar una hipoteca existente, los prestatarios normalmente pagan costos de cierre para cubrir los gastos administrativos asociados con la apertura de un nuevo préstamo hipotecario. El refinanciamiento sin costos de cierre podría ayudar a los prestatarios a evitar pagar dichos costos de cierre con dinero propio, aunque sigue habiendo un sacrificio financiero. 

En este artículo, le explicaremos cómo funciona el refinanciamiento sin costos de cierre, resumiremos las ventajas y desventajas y exploraremos las situaciones en las que el refinanciamiento sin costos de cierre podría ser una mejor opción que el refinanciamiento tradicional.  

¿Qué es el refinanciamiento sin costos de cierre?

El refinanciamiento sin costos de cierre reemplaza su préstamo hipotecario actual por un nuevo préstamo sin exigirle que pague los costos de cierre por adelantado para realizar la apertura del nuevo préstamo. En lugar de ello, los costos de cierre se incluyen en el nuevo préstamo o se intercambian por una tasa de interés más alta.[1]

Refinanciamiento sin costos de cierre frente al refinanciamiento tradicional

Aunque en el refinanciamiento sin costos de cierre los costos de cierre se difieren o se intercambian por una tasa de interés más alta, en el caso de un refinanciamiento tradicional se pagan por adelantado. Estos cargos de costos de cierre normalmente son del 3 % al 6 % del monto del préstamo.[2]

¿Cómo funciona el refinanciamiento sin costos de cierre?

Con el refinanciamiento sin costos de cierre, usted puede:

  1. incluir los costos de cierre en el nuevo préstamo hipotecario, o 
  2. aceptar una tasa de interés más alta en lugar de pagar los costos de cierre (lo que se conoce como créditos del prestamista). 

Analicemos más de cerca cada una de las opciones.

Opción 1: Incluir los costos de cierre en el préstamo

Incluir los costos de cierre en el préstamo se refiere a aumentar el monto del préstamo para que este incluya los costos de cierre. Esto puede representar un gasto por intereses total más alto debido a que pagará intereses sobre los costos de cierre al igual que sobre el monto del refinanciamiento en sí.   

Por ejemplo, si va a incluir costos de cierre del 3 % en un refinanciamiento con un saldo de préstamo de $200,000, el monto de su préstamo refinanciado sería de $206,000. En lugar de pagar intereses sobre un préstamo de $200,000, pagaría intereses sobre un préstamo de $206,000. Con una tasa de interés del 7 % en un préstamo a 30 años, esto podría tener un incremento de aproximadamente $40 al mes en el pago de su hipoteca y sumar aproximadamente $8,370 a su gasto total en comparación con realizar el pago de los cargos por adelantado. El ejemplo se proporciona para fines ilustrativos únicamente.

Opción 2: Aceptar una tasa de interés más alta en lugar de pagar costos de cierre

Muchos prestamistas ofrecen un crédito del prestamista para cubrir los costos de cierre, siempre y cuando el prestatario acepte una tasa de interés más alta para ayudar al prestamista a recuperar dicho crédito adelantado. En este caso, la tasa de interés del préstamo de refinanciamiento puede aumentar entre el 0.25 % y el 0.50 %, dependiendo de ciertos factores como el saldo del préstamo, las políticas del prestamista y el perfil financiero del prestatario. 

Por ejemplo, usted podría aceptar una tasa de interés del 7.25 % en lugar del 7 % sobre un refinanciamiento de $200,000 para recibir un crédito del prestamista para los costos de cierre. En este caso, el pago mensual de una hipoteca a 30 años tendría un incremento aproximado de $33.75 con la tasa de interés más alta, y el gasto por intereses total sería de aproximadamente $12,150 o más. El ejemplo se proporciona para fines ilustrativos únicamente.

Tipos de préstamos que son elegibles para el refinanciamiento sin costos de cierre 

La mayoría de los préstamos hipotecarios son elegibles para el refinanciamiento sin costos de cierre. Sin embargo, la disponibilidad puede variar según el prestamista y los programas de préstamo específicos. Esta es una lista de los préstamos hipotecarios que pueden calificar para el refinanciamiento sin costos de cierre:

  • Préstamos convencionales. Los préstamos convencionales son el tipo más común de préstamos hipotecarios para los dueños de propiedades estadounidenses. Además de financiar residencias principales, los préstamos convencionales se pueden usar para comprar segundas viviendas, casas de vacaciones e incluso propiedades de inversión.
  • Préstamos FHA: Al ser respaldados por la Administración Federal de Vivienda, los préstamos de la FHA son una opción popular para los compradores de primera vivienda y para aquellos que tienen puntajes de crédito más bajos. El refinanciamiento estándar de tasa y plazo para préstamos de la FHA es elegible para ambas opciones sin costos de cierre. Sin embargo, la FHA no permite que los prestamistas incluyan los costos de cierre en el nuevo préstamo en virtud del refinanciamiento Streamline de la FHA (el cual reemplaza un préstamo existente de la FHA por un nuevo préstamo de la FHA con un mínimo de papeleo).[3] Obtenga más información sobre los préstamos de la FHA y las opciones de refinanciamiento. 
  • Préstamos VA: Al ser respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU., los préstamos del VA solo están disponibles para miembros del servicio militar, veteranos y sus cónyuges. El Préstamo para refinanciamiento con reducción de tasa de interés (Interest Rate Reduction Refinance Loan, IRRRL) del VA, que también se conoce como refinanciamiento Streamline del VA, permite las compensaciones de las tasas de interés, aunque puede limitar la inclusión de los costos de cierre en el préstamo. Más información sobre el refinanciamiento de préstamos del VA.
  • Préstamos USDA: Al ser respaldados por el Departamento de Agricultura de EE. UU., los préstamos del USDA promueven la propiedad de vivienda en los mercados rurales. El USDA permite tanto las opciones sin costos de cierre para el refinanciamiento tradicional de USDA como el refinanciamiento Streamlined Assist del USDA, aunque la participación de los prestamistas en estos programas varía.[4]
  • Préstamos Jumbo: Los préstamos jumbo permiten que los montos de los préstamos superen los límites establecidos para los préstamos conformes. Algunos prestamistas ofrecen ambas opciones sin costos de cierre para los préstamos jumbo.
  • Préstamos con garantía hipotecaria. Los préstamos con garantía hipotecaria permiten que los propietarios de vivienda conviertan una parte del valor líquido de su vivienda en efectivo. Al igual que otros tipos de préstamos hipotecarios, los préstamos con garantía hipotecaria a menudo se pueden refinanciar sin costos de cierre por adelantado.  

Ventajas y desventajas del refinanciamiento sin costos de cierre

Antes de solicitar el refinanciamiento sin costos de cierre, considere las ventajas y desventajas de esta estructura. 

Beneficios del refinanciamiento sin costos de cierre

  • No tiene costos iniciales. Debido a que no es necesario que tenga efectivo disponible para cubrir los costos de cierre del refinanciamiento, este se vuelve más accesible.
  • Mantiene el efectivo a su disposición. Incluso si tiene los fondos disponibles para cubrir los costos de cierre por adelantado, quizás usted prefiera el refinanciamiento sin costos de cierre para mantener su efectivo estratégicamente a su disposición para emergencias, proyectos de mejoras en la casa o inversiones.
  • Puede tener un menor costo si el préstamo se reembolsa rápidamente. Si tiene planes de mudarse o volver a refinanciar en unos cuantos años, aceptar una tasa de interés más alta podría permitirle ahorrar más en comparación a pagar los costos de cierre por adelantado.

Posibles desventajas del refinanciamiento sin costos de cierre

  • En realidad, no es un refinanciamiento “sin costos”. Usted aún pagará los costos de cierre, aunque el monto se paga indirectamente a través de los pagos más elevados generados por el mayor monto del préstamo o una tasa de interés más alta.
  • Puede tener un mayor costo con el tiempo. Omitir los cargos iniciales podría dar lugar a costos totales más elevados debido al incremento de los gastos por intereses.

Factores que debe considerar antes de elegir el refinanciamiento sin costos de cierre

Antes de elegir el refinanciamiento sin costos de cierre, considere lo siguiente:

El efecto que tiene en el saldo del préstamo 

El refinanciamiento sin costos de cierre puede parecer atractivo al principio, aunque a menudo genera costos más elevados a largo plazo. Si el prestamista cubre sus costos de cierre a cambio de una tasa de interés más alta, pagará más en intereses durante la vigencia del préstamo. De manera alternativa, si los costos de cierre se incluyen en el saldo de su préstamo, el saldo principal de su préstamo aumenta, lo que puede aumentar los intereses totales a pagar. Es posible que este enfoque aún resulte lógico en términos financieros si usted no tiene planes de conservar el préstamo durante la totalidad del plazo, aunque es importante comparar los ahorros a corto plazo con el costo a largo plazo.

Su relación de valor de la liquidez y puntaje de crédito

Su capacidad de refinanciar se basa en varios factores, que incluyen su relación de valor de la liquidez (LTV) y su puntaje de crédito.

Su LTV es la cantidad financiada de la vivienda en comparación con el valor justo de mercado actual de la vivienda. Por ejemplo, si su vivienda tiene un valor de $500,000 y el saldo de su hipoteca es de $200,000, la LTV equivale al 40 % (200,000 / 500,000 = 0.4). Los prestamistas normalmente establecen una LTV máxima para el refinanciamiento. Por ejemplo, es posible que su LTV deba ser del 80 % o menor para calificar para el refinanciamiento. 

Su puntaje de crédito es un indicador numérico de su historial de manejo de deudas. Los prestamistas pueden usar este número para evaluar el riesgo de extender crédito, y por lo general reservan los términos de préstamo más favorables para los prestatarios que tienen puntajes de crédito más altos.[5] Un puntaje de crédito inferior al mínimo del prestamista (p. ej., 620) puede provocar que un prestatario no califique para el refinanciamiento.       

Impacto del crédito del prestamista y cambios en las tasas de interés

Si está considerando la opción sin costos de cierre con el crédito del prestamista, es importante comprender cómo la tasa de interés más elevada afectará sus pagos mensuales y el gasto por intereses total. Incluso un pequeño incremento en la tasa (por ejemplo, del 0.25 %) puede sumar miles de dólares en intereses extras a lo largo de 30 años. Además, si las tasas de interés son volátiles o se espera que disminuyan, comprometerse con una tasa más alta por motivos de conveniencia puede tener un mayor costo que esperar para ahorrar el dinero para cubrir los costos por adelantado.

Calcular el punto de equilibrio del refinanciamiento sin costos de cierre

Al elegir entre el refinanciamiento tradicional y el refinanciamiento sin costos de cierre, resulta útil determinar el punto de equilibrio de la opción sin costos de cierre. El punto de equilibrio es el momento en el que los ahorros derivados de una tasa de interés más baja superan los costos de cierre iniciales. 

Para calcular su punto de equilibrio, divida los costos de cierre totales estimados entre el gasto mensual estimado de seleccionar el refinanciamiento sin costos de cierre en lugar del refinanciamiento tradicional. Esto le indica cuántos meses tardaría en llegar al equilibrio. 

Por ejemplo, si los costos de cierre son de $6,000 y el refinanciamiento sin costos de cierre tendría un costo adicional de $40 por mes en comparación con el refinanciamiento tradicional, el punto de equilibrio es de 150 meses (6,000 / 40 = 150). 

Si anticipa conservar el préstamo después de dicho punto de equilibrio, el refinanciamiento tradicional con tasas más bajas puede permitirle ahorrar más a largo plazo. Por otro lado, si lo que busca es flexibilidad a corto plazo o ahorros inmediatos, la opción sin costos de cierre puede ser más conveniente para sus metas. 

Su decisión debe coincidir con sus metas financieras generales, como liquidar deudas, invertir o prepararse para una reubicación laboral o la jubilación.

Conclusiones finales sobre el refinanciamiento sin costos de cierre

El refinanciamiento sin costos de cierre puede ahorrarle dinero al inicio al incluir los costos en el préstamo o aceptar un crédito del prestamista a cambio de una tasa de interés más alta. Sin embargo, esto puede generarle un costo más elevado a largo plazo, en particular si tiene planes de permanecer en la vivienda con el mismo préstamo durante muchos años a futuro.

Debe sopesar detenidamente su posición financiera particular y sus metas al elegir entre el refinanciamiento sin costos de cierre y el refinanciamiento tradicional.