Explore las razones más comunes por las que aumentan los pagos de la hipoteca, así como algunas situaciones especiales que pueden provocar incrementos en los pagos.  

  • Los pagos de hipoteca se componen de capital, intereses, impuestos y seguros. Un incremento en cualquiera de estos elementos puede dar lugar a un pago de hipoteca más alto. 
  • Es común que los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro de propietario de vivienda aumenten con el tiempo, lo que hace que los pagos de la hipoteca también aumenten.
  • Los pagos de la hipoteca también pueden aumentar como resultado de déficits en la cuenta de depósito en garantía, cambios en la tasa de una hipoteca de tasa ajustable (ARM), el vencimiento de un período de reducción de la tasa de interés, el vencimiento de exenciones o créditos del impuesto sobre la propiedad o, en algunos casos, el refinanciamiento. 

¿Ha notado un aumento en su pago de la hipoteca? De ser así, es posible que se pregunte: ¿Por qué aumentó mi pago de la hipoteca?

Existen algunas razones comunes por las que los pagos de la hipoteca aumentan con el tiempo, así como diversas circunstancias especiales que podrían provocar un incremento. Este artículo abordará las razones más probables por las que su pago de la hipoteca ha aumentado y explicará qué puede hacer si tiene dificultades para cubrir el pago.

Cómo funcionan los pagos de hipoteca

Para comprender por qué pudo haber aumentado su pago de la hipoteca, es importante entender cómo funcionan los pagos de la hipoteca, incluidos los elementos que los componen y la función de la cuenta de depósito en garantía.

¿Qué se incluye en un pago de la hipoteca?3

Los pagos de hipoteca generalmente incluyen cuatro partes que se conocen como PITI:[1]

  1. Capital: la parte que se aplica al monto prestado.
  2. Interés: el costo de solicitar dinero prestado.
  3. Impuestos: específicamente, los impuestos sobre la propiedad, que son cobrados a los propietarios por los gobiernos locales para financiar servicios locales, como infraestructura, educación, policía y bomberos.
  4. Seguro: como propietario de una vivienda con una hipoteca, se le exige que cuente con una póliza de seguro de propietario de vivienda para protegerse contra riesgos como viento, rayos, incendios, robos e incluso accidentes que ocurran en la propiedad. Esto cubre dichas primas. Además, algunos compradores (principalmente aquellos que realizaron un pago inicial inferior al 20 %) cuentan con una póliza de seguro hipotecario, la cual protege al prestamista en caso de incumplimiento de pago. Estas primas también están cubiertas por este componente de seguro.  

La función de las cuentas de depósito en garantía hipotecarias

A diferencia del capital, los intereses y el seguro hipotecario, los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro de propietario de vivienda no los cobra el prestamista. Los impuestos los cobra el asesor de impuestos local o el recaudador de impuestos, mientras que las primas del seguro de propietario de vivienda las cobra la compañía de seguros. 

Entonces, ¿por qué los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propietario de vivienda se incluyen en su pago de hipoteca?

Dichos cargos se incluyen en su pago de la hipoteca para que el prestamista (o el administrador del préstamo) pueda cobrar mensualmente los pagos destinados a estos gastos, mantenerlos seguros en una cuenta de depósito en garantía y pagarlos en su nombre cuando venzan sus facturas de impuestos y primas.[2] Esto le garantiza a su prestamista que estas facturas importantes se paguen. 

Los prestamistas tienen un interés legítimo en la propiedad, la cual sirve como garantía para el préstamo. Si los impuestos no se pagaran, la propiedad podría venderse en una subasta fiscal, lo que dejaría al prestamista sin derecho de recurso. Si la póliza de seguro venciera por falta de pago, la propiedad quedaría expuesta a riesgos sin ninguna protección financiera. El cobro de dichos pagos en una cuenta de depósito en garantía y la liquidación de dichas facturas en su nombre protegen el interés financiero que el prestamista tiene sobre la propiedad. 

Razones comunes por las cuales su pago de hipoteca podría aumentar

Aumentos del impuesto sobre la propiedad

Los impuestos sobre la propiedad se basan en gran medida en el valor gravable de su vivienda, según lo determine el asesor de impuestos local, aunque también pueden existir algunas tasaciones directas que no estén relacionadas con el valor de la propiedad.[3] Si el valor de su propiedad aumenta debido a las condiciones del mercado o a remodelaciones en la vivienda, sus impuestos sobre la propiedad también pueden aumentar, lo que podría hacer que su pago de la hipoteca aumente. 

Aumentos de las primas del seguro de propietario de vivienda

Las primas de seguro generalmente aumentan con el tiempo debido a la inflación.[4] Las primas también podrían aumentar si usted solicita cobertura adicional, modifica su deducible o requiere una mayor cobertura a medida que el valor de su propiedad aumenta con el tiempo. Las tasas también podrían aumentar para quienes viven en zonas que son más susceptibles a riesgos como incendios forestales, huracanes o tornados. Cualquiera de estos factores podría aumentar su pago de hipoteca. 

La tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable aumenta

Si tiene una hipoteca de tasa ajustable en lugar de una hipoteca de tasa fija, es posible que su tasa de interés se ajuste debido a las condiciones cambiantes del mercado.[5] Su contrato de préstamo detalla la programación de los posibles ajustes, así como el posible margen de variación de la tasa de interés, de modo que pueda estar preparado para los ajustes periódicos. Debido a que las hipotecas de tasa ajustable suelen ofrecer tasas más bajas durante el período introductorio, es más probable que estas aumenten al finalizar dicho período, a menudo en intervalos anuales o semestrales.[5] Sin embargo, con una hipoteca de tasa ajustable, también es posible que su pago de hipoteca disminuya si las tasas de interés bajan durante un período de ajuste.

Déficits en la cuenta de depósito en garantía

Cada año, su prestamista, el administrador del préstamo o su agente de depósito en garantía realiza un análisis de la cuenta de depósito en garantía, en el que revisa los estados de cuenta más recientes del seguro de propietario de vivienda y las facturas del impuesto sobre la propiedad para calcular el monto total necesario para cubrir dichos costos durante el año siguiente. En muchos casos, las cifras exactas no estarán disponibles hasta más avanzado el año, por lo que los cálculos podrían resultar demasiado altos o demasiado bajos. Si los cálculos fueran demasiado altos, el análisis de la cuenta de depósito en garantía podría generar un reembolso para usted. Sin embargo, si los cálculos fueran demasiado bajos, habrá un déficit, lo que podría provocar un aumento en su pago de la hipoteca mientras paga dicho déficit.   

Situaciones especiales que pueden aumentar su pago de hipoteca

Tipos y estructuras de los préstamos

Algunos préstamos hipotecarios están estructurados con aumentos incorporados en los pagos. Estos son algunos ejemplos:

  • Reducciones temporales de la tasa de interés. Una reducción de la tasa hipotecaria ocurre cuando se pagan cargos por adelantado para disminuir la tasa de interés durante un período establecido (a menudo de uno a tres años). Los cargos por adelantado suelen ser pagados por un desarrollador, vendedor o prestamista como incentivo para el comprador de la vivienda. Esto puede reducir los pagos para el comprador durante el período de tasa más baja, pero el pago de la hipoteca aumentará cuando la tasa de interés vuelva a la tasa fija acordada.
  • Períodos de solo intereses. Algunos préstamos hipotecarios (como los préstamos jumbo) ofrecen períodos introductorios de solo intereses. Durante ese período, los pagos son bajos porque al prestatario solo se le exige pagar los intereses, en lugar de pagar tanto el capital como los intereses. Una vez que venza el período de solo intereses, el pago de hipoteca aumenta para incluir también la amortización del saldo del capital.
  • Hipotecas globales. Las hipotecas con pago global ofrecen pagos mensuales comparativamente bajos, seguidos de un gran pago de una suma global al final. Los propietarios de vivienda que tienen hipotecas con pago global suelen planear vender o refinanciar la propiedad antes de que venza el pago global para evitar un pago de la hipoteca considerablemente más alto.    

Vencimiento de exenciones de impuestos o créditos

En algunos casos, los propietarios de vivienda se benefician de créditos o exenciones del impuesto sobre la propiedad. Si dichos incentivos fiscales vencen, los impuestos sobre la propiedad podrían aumentar, lo que a su vez aumentaría el pago de hipoteca.  

La refinanciación y el impacto que este tiene en los pagos

El refinanciamiento de hipoteca puede provocar que los pagos de hipoteca aumenten o disminuyan, dependiendo de los términos de dicho refinanciamiento. Varios propietarios de vivienda utilizan el refinanciamiento para obtener una tasa de interés más baja o extender el plazo del préstamo, lo que puede reducir el pago de la hipoteca. 

Sin embargo, existen algunas estructuras de refinanciamiento que podrían generar un aumento, tales como:

  • Si refinanció a un plazo más corto, con la intención de liquidar su hipoteca antes y ahorrar en el gasto total por intereses, sus pagos podrían aumentar debido a que el saldo de capital se distribuiría en una menor cantidad de meses.
  • Si obtiene un refinanciamiento con retiro de efectivo. Esto le permite convertir una parte del valor líquido de su vivienda en fondos que puede utilizar para proyectos de mejora del hogar, consolidación de deudas u otras compras importantes. El refinanciamiento con retiro de efectivo sustituye su hipoteca actual por una nueva hipoteca que conlleva una nueva tasa de interés, nuevos plazos del préstamo y, por lo general, un saldo total más alto, que incluye el monto de la hipoteca original, los costos de cierre y los fondos que usted “retira en efectivo”. Este saldo más alto puede generar un aumento en el monto de su pago de hipoteca.
  • Si refinancia a un tipo de tasa diferente (por ejemplo, al cambiar de una hipoteca de tasa ajustable a una de tasa fija), el pago de hipoteca podría aumentar si la nueva tasa es más alta que la tasa anterior. Aunque por lo general no se recomienda refinanciar a menos que se pueda obtener una tasa más baja, algunos propietarios están dispuestos a pagar una tasa más alta a cambio de la estabilidad que ofrece una tasa fija.   

Qué hacer si su pago de hipoteca aumenta

Si su pago de hipoteca aumenta, es recomendable que investigue el motivo. Comience por revisar el estado de cuenta de su hipoteca para comprender qué parte de su pago se destina a cada elemento (capital, intereses, impuestos y seguros). También puede comparar el estado de cuenta actual con los anteriores para determinar cuál o cuáles de los elementos aumentaron. Si no está seguro de por qué aumentó el pago, comuníquese con su prestamista o con el administrador de su préstamo. 

Posteriormente, puede explorar las opciones disponibles para reducir el pago de hipoteca. Por ejemplo:

  • Si considera que la estimación del tasador de impuestos sobre el valor gravable de su propiedad es demasiado alta, puede apelar la tasación para reducir potencialmente sus impuestos sobre la propiedad y, en última instancia, su pago de la hipoteca. 
  • Si considera que las primas de su seguro de propietario de vivienda son demasiado altas, puede hacer ajustes a su póliza o solicitar cotizaciones a una nueva compañía de seguros. 
  • Si el inconveniente se relaciona con el capital o los intereses, puede analizar con su prestamista las opciones disponibles para reducir su pago.  

Qué hacer si no puede realizar su pago de hipoteca

En ocasiones, los cambios en sus circunstancias, como obtener un empleo con menor remuneración, ampliar su familia, cuidar de un familiar, etc., hacen que su hipoteca sea menos asequible de lo que era antes. También hay ocasiones en las que un evento imprevisto (como un desastre natural, el fallecimiento de un familiar o la pérdida del empleo) genera una dificultad financiera. 

Es importante que se comunique con su prestamista si, por cualquier motivo, no puede cubrir su pago de hipoteca. Por lo general, los prestamistas desean colaborar con usted para encontrar una solución que evite que incurra en incumplimiento de pago del préstamo. Dependiendo de sus circunstancias, un refinanciamiento o una modificación del préstamo podría reducir el pago mensual. O bien, el prestamista podría ofrecer una indulgencia para reducir o suspender temporalmente los pagos, con el fin de ayudarle a superar una dificultad a corto plazo.[6]

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PNC cuenta con un equipo de oficiales de préstamos hipotecarios (MLO) profesionales disponibles los siete días de la semana para responder cualquier pregunta relacionada con su pago o el proceso de análisis de la cuenta de depósito en garantía. Ya sea que su préstamo haya sido abierto por PNC o adquirido mediante una compra de derechos de administración, puede llamar al 1-855-744-2268 para hablar con un MLO o visitar cualquiera de nuestras 2,200 sucursales de PNC en todo el país para resolver sus dudas.