• Una hipoteca de tasa fija es un préstamo hipotecario en el cual la tasa de interés se mantiene constante durante el plazo del préstamo (hasta que el préstamo se amortiza o se refinancia), lo que ayuda a que sus pagos de capital e intereses se mantengan estables a largo plazo. 
  • En comparación con las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés), en las que la tasa fluctúa conforme a intervalos predeterminados en función de las condiciones del mercado, las hipotecas de tasa fija ofrecen una mayor previsibilidad y simplifican la elaboración de presupuestos a largo plazo al eliminar los cambios en las tasas de interés del mercado.   
  • Las hipotecas de tasa fija son ideales para los compradores que buscan asegurar las tasas actuales a largo plazo (con la posibilidad de refinanciar en el futuro si las tasas disminuyen). 

Al comprar una vivienda, es indispensable que seleccione el financiamiento hipotecario adecuado. Sus opciones de préstamos hipotecarios afectan el pago inicial requerido, los pagos mensuales de la hipoteca y el interés total que pagará a lo largo del préstamo.

Este artículo explicará qué son las hipotecas de tasa fija y cómo funcionan. También analizaremos las ventajas y desventajas de las hipotecas de tasa fija para ayudarle a decidir si esta solución de préstamo hipotecario es adecuada para usted. 

¿Qué es una hipoteca de tasa fija?

Una hipoteca de tasa fija es un préstamo hipotecario en el que la tasa de interés sigue siendo la misma durante la totalidad del plazo del préstamo.[1]

La tasa de interés es el costo de solicitar dinero prestado. Cuanto más alta sea la tasa de interés, más alto podría ser el pago de su hipoteca, y mayor será la cantidad que pagará en el gasto por intereses total durante la vigencia del préstamo.

Cuando las tasas de interés son bajas, una hipoteca de tasa fija puede asegurar la tasa favorable durante la totalidad del préstamo, lo que le permite conservar esa tasa, incluso si las tasas del mercado aumentan con el tiempo.  

Por ejemplo, si usted se compromete con un préstamo hipotecario a 15 años con una tasa de interés fija del 6.95 %, la tasa seguirá siendo del 6.95 % hasta que el préstamo se amortice o se refinancie. 

¿Qué es el refinanciamiento y cuándo resulta lógico?

El refinanciamiento de hipoteca es cuando un propietario de vivienda sustituye su préstamo hipotecario existente por un nuevo préstamo conforme a nuevos términos. Esto normalmente se hace cuando un propietario de vivienda puede obtener una tasa de interés más baja mediante el refinanciamiento (debido a que las tasas del mercado son más bajas o se cuenta con mejores puntajes de crédito con los que el prestatario califica para una tasa más baja). 

Es importante mencionar que debe calificar para el refinanciamiento sobre la base de criterios como el puntaje de crédito, los ingresos y el valor de la vivienda. También hay costos relacionados con el refinanciamiento, por lo que sería necesario que realice los cálculos para determinar si el refinanciamiento vale la pena el gasto.  

Hipotecas de tasa fija vs. hipotecas de tasa ajustable

Con las hipotecas de tasa fija, la tasa de interés de su préstamo hipotecario no cambia a menos que usted tome medidas deliberadas para refinanciar el préstamo. Por otro lado, con una hipoteca de tasa ajustable, la tasa fluctúa conforme a intervalos predeterminados para reflejar las condiciones económicas cambiantes (después de un período introductorio que puede ofrecer una tasa fija favorable durante varios años).[2]

Los compradores de vivienda pueden elegir las hipotecas de tasa ajustable por encima de las hipotecas de tasa fija si consideran que las tasas actuales son elevadas y descenderán con el tiempo. Debido a que las tasas de las hipotecas de tasa ajustable fluctúan, las disminuciones en las tasas pueden traducirse en pagos hipotecarios más bajos sin que el prestatario tenga que refinanciar. Otros compradores eligen una hipoteca de tasa ajustable cuando tienen planes de vender la vivienda durante el período introductorio de 5 a 7 años (como suele ocurrir con una primera vivienda). Y algunos prestatarios eligen hipotecas de tasa ajustable estratégicamente con la intención de refinanciar a una hipoteca de tasa fija si las tasas disminuyen en el futuro. Sin embargo, existe el riesgo de que las tasas no desciendan o de que el prestatario no califique para el refinanciamiento en el futuro, por lo que los prestatarios no deben comprometerse con una hipoteca de tasa ajustable a menos que se sientan cómodos llevándola a término hasta que finalice el plazo del préstamo. 

¿Cómo funciona una hipoteca de tasa fija?

Las hipotecas de tasa fija son simples en comparación:

  • Usted solicita una cantidad específica con un período de reembolso predeterminado. Por ejemplo, un prestatario calificado podría recibir un préstamo de $400,000 para reembolsarlo en un plazo de 30 años. 
  • La tasa de interés se congela. Una vez que se realiza la apertura de su préstamo, la tasa de interés no cambia, sin importar las fluctuaciones del mercado, durante la vigencia del préstamo. 
  • Sus pagos mensuales de capital e intereses se mantienen constantes. El total del capital más intereses sigue siendo el mismo cada mes durante el plazo de su préstamo. Sin embargo, el pago total de su hipoteca puede cambiar debido a los cambios en los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguro de propietarios de vivienda.  
  • Los pagos de capital e intereses se aplican según el programa de amortización. Durante los primeros años del préstamo, una mayor parte de su pago se destina a los intereses, mientras que, al avanzar el plazo del préstamo, una mayor parte de su pago se aplica a liquidar el saldo de capital.

Durante el proceso de solicitud de hipoteca, usted puede obtener una tasa asegurada, lo que congela la tasa durante un período determinado (de 30, 45 o 60 días) para protegerse de las fluctuaciones del mercado mientras se realiza el cierre de su préstamo.

¿Cómo se calculan las tasas de interés?

La tasa de interés que ofrece un prestamista hipotecario puede fluctuar (hasta que se fije) con base en una serie de factores, que incluyen los siguientes:[3]

Condiciones del mercado

Las tasas hipotecarias se ven afectadas por la política fiscal y los mercados financieros, lo que incluye lo siguiente:

  • Políticas de la Reserva Federal. La Fed no establece las tasas hipotecarias directamente, pero los ajustes que realiza en la tasa de fondos federales afectan los costos de solicitar préstamos en los bancos, lo que a su vez influye en las tasas hipotecarias.
  • El mercado de bonos. Las tasas hipotecarias fijas a menudo cambian en función del rendimiento del Tesoro a 10 años. Cuando los rendimientos aumentan, las tasas hipotecarias normalmente suben, y viceversa.

Factores específicos del prestatario

Las tasas de interés hipotecarias se personalizan para cada prestatario en función de una variedad de factores reflejados en su perfil de crédito, entre ellos:

  • Puntajes de crédito. Los prestatarios con puntajes de crédito más altos pueden calificar para tasas más bajas, ya que un puntaje más alto indica un menor riesgo de incumplimiento.
  • Relaciones del valor de la liquidez (LTV, por sus siglas en inglés). La LTV es la relación del monto financiado como porcentaje del valor actual de la propiedad. Un pago inicial más alto reduce la LTV, lo que puede dar lugar a una tasa más baja debido a que este reduce el riesgo del prestamista.
  • Relaciones deuda-ingresos (DTI). La DTI es la relación de sus obligaciones de deuda mensuales en comparación con sus ingresos mensuales. Una relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) más baja indica niveles de deuda más manejables, lo que representa un menor riesgo de incumplimiento.

Factores específicos del préstamo

  • Tipo de préstamo. Los diferentes tipos de hipotecas ofrecen diferentes tasas de interés. Por ejemplo, los préstamos jumbo (que superan los límites de los préstamos conformes) normalmente tienen tasas más altas, mientras que los préstamos respaldados por el gobierno (como los de la FHA, el VA y el USDA, por sus siglas en inglés) pueden ofrecer tasas más bajas.
  • Plazo del préstamo. Es posible que una hipoteca de tasa fija a 30 años tenga una tasa de interés más alta que una hipoteca a 15 años, ya que implica un mayor riesgo a largo plazo para el prestamista.[1]
  • Puntos de descuento. Puede reducir la tasa de interés al comprar puntos de descuento hipotecario por adelantado, lo que reduce la tasa durante la vigencia del préstamo.

Ventajas y desventajas de las hipotecas de tasa fija

Ventajas de las hipotecas de tasa fija 

Los beneficios de las hipotecas de tasa fija incluyen:

  • Pagos mensuales predecibles. La elaboración de presupuestos familiares a largo plazo es más sencilla porque el total del capital e intereses no cambia.
  • Protección contra los incrementos de tasas del mercado. Su tasa de interés no aumentará, incluso si las tasas del mercado aumentan.
  • Certeza con respecto al costo total del préstamo. Debido a que la tasa no cambia, usted puede calcular el costo total del préstamo de antemano, antes de comprometerse con el préstamo.   

Posibles desventajas de las hipotecas de tasa fija

Las posibles desventajas de las hipotecas de tasa fija incluyen:

  • Es posible que la tasa sea más alta que las tasas introductorias de las hipotecas de tasa ajustable. Las hipotecas de tasa ajustable normalmente ofrecen tasas introductorias más bajas como incentivo para aceptar el riesgo de las tasas variables.[2] Por ello, es posible que las hipotecas de tasa ajustable sean más atractivas para los compradores que no tienen planes de residir en la vivienda durante mucho tiempo. 
  • Su tasa no se ajustará automáticamente si las tasas del mercado disminuyen. Usted seguirá pagando la tasa más alta que fijó a menos que realice un refinanciamiento. 
  • El refinanciamiento conlleva requisitos de calificación y costos. Si desea refinanciar para aprovechar las futuras tasas más bajas, será necesario que califique para el refinanciamiento y asuma los cargos relacionados con el mismo. 

¿Le conviene una hipoteca de tasa fija?

Una hipoteca de tasa fija puede ser la solución adecuada para usted si:

  • Tiene planes de conservar la vivienda durante 10 años o más.
  • Prefiere la predictibilidad de los pagos de hipoteca constantes. 
  • No está seguro sobre su capacidad de cubrir los pagos de la hipoteca de tasa ajustable si las tasas de la hipoteca de tasa ajustable aumentan a su límite máximo. 

Sin embargo, una hipoteca de tasa fija quizás no sea la opción adecuada si:

  • Tiene planes de vender la propiedad en los próximos 10 años (en particular si tiene planes de vender antes de que venza la tasa introductoria más baja de una hipoteca de tasa ajustable). 
  • Si usted anticipa una disminución en las tasas de interés y desea que su hipoteca se ajuste automáticamente a las variaciones de dichas tasas.

Obtenga la preaprobación para una hipoteca de tasa fija hoy mismo

Su trayecto para convertirse en propietario de vivienda comienza con una preaprobación hipotecaria, en la cual el prestamista revisa sus finanzas para evaluar su elegibilidad para un préstamo hipotecario y determinar la cantidad que puede solicitar prestada. 

La preaprobación le ayuda a establecer un presupuesto para compra de vivienda y realizar su compra dentro del rango de precio adecuado. Después, cuando esté listo para realizar una oferta para una vivienda, su carta de preaprobación demuestra sus calificaciones financieras al vendedor. Esto puede incentivarlos para que acepten su oferta, pues sabrá que usted puede obtener el financiamiento necesario para concretar la compra. 

Obtenga más información sobre el proceso de preaprobación y comience su solicitud hoy mismo.