Obtener un préstamo hipotecario como comprador que trabaja por cuenta propia puede requerir documentación adicional para confirmar la regularidad de sus ingresos. 

  • Los compradores que trabajan por cuenta pueden tener una documentación de ingresos más compleja que la de los compradores que son empleados asalariados, lo que exige una mayor flexibilidad en los requisitos de comprobación de ingresos por parte de los prestamistas. 
  • Los estados de pérdidas y ganancias, las declaraciones de impuestos y los estados de cuenta bancarios se pueden utilizar para confirmar los ingresos de los solicitantes de hipotecas que trabajan por cuenta propia.
  • Los ingresos no son el único factor a considerar al solicitar un préstamo hipotecario si trabaja por cuenta propia. El puntaje de crédito, el monto del pago inicial, las obligaciones de deuda y las reservas de efectivo también afectan la capacidad del solicitante para ser elegible para una hipoteca. 

Cuando se trata de obtener una hipoteca, es posible que sea necesario que los compradores que trabajan por cuenta proporcionen documentación adicional para demostrar sus ingresos en comparación con los empleados asalariados tradicionales, quienes reciben formularios de impuestos W-2 para demostrar sus ingresos. Esto se debe a que los prestatarios que trabajan por cuenta propia suelen tener ingresos más esporádicos y/o complejos.[1] Por ejemplo, los trabajadores independientes pueden tener diferencias sustanciales en sus ingresos de un mes a otro. Y los propietarios de empresas pueden mostrar niveles de ingresos más bajos en sus declaraciones de impuestos debido a la cantidad de sus ingresos brutos que se reinvierte en mantener y hacer crecer la empresa. 

Los prestamistas reconocen la posición única de los prestatarios que trabajan por cuenta propia y adaptan el proceso del préstamo hipotecario para atender a este grupo demográfico en crecimiento. 

Este artículo explicará lo siguiente:

  • Qué tipos de hipotecas se ofrecen a los compradores que trabajan por cuenta propia,
  • Cómo funciona la solicitud de hipoteca para los solicitantes que trabajan por cuenta propia, y
  • Cómo aumentar sus posibilidades de calificar para un préstamo hipotecario si trabaja por cuenta propia.

¿Quién califica como empleado por cuenta propia?

Si bien no existen criterios específicos aceptados en toda la industria para determinar si alguien califica como empleado por cuenta propia, varios prestamistas se apoyan en la definición de empleado por cuenta propia que establece el Servicio de Impuestos Internos (IRS) para fines fiscales:[2]

  • Quienes operan una empresa en calidad de propietario único o contratista independiente. Esta categoría amplia incluye a cualquier persona que trabaje para sí mismo. Los ejemplos comunes incluyen contadores, electricistas, diseñadores gráficos, entrenadores personales y agentes de bienes raíces.  
  • Quienes forman parte de una sociedad que posee y opera una empresa. Esto incluye a cualquier persona que se asocie para emprender una empresa. Los ejemplos comunes incluyen arquitectos, médicos, abogados y propietarios de restaurantes que dirigen la empresa de forma conjunta.
  • Quienes ejercen una actividad empresarial de forma independiente. Esto incluye a los trabajadores que realizan actividades secundarias, trabajadores independientes y a quienes poseen una empresa de tiempo parcial. Los ejemplos comunes incluyen los anfitriones de Airbnb, artistas y músicos, repartidores de comida, conductores de plataformas de transporte compartido e influenciadores de redes sociales.

En general, si una parte sustancial de sus ingresos se declara mediante formularios de impuestos 1099 (en lugar de un formulario W-2 de un empleador), se puede considerar un empleado por cuenta propia al solicitar una hipoteca.   

En algunos casos, los compradores reciben ingresos tanto de un empleo tradicional como de un empleo por cuenta propia (p. ej., cuando un empleado recibe ingresos adicionales de manera constante a través de una actividad secundaria de forma independiente). Si usted es elegible para una hipoteca al utilizar únicamente el sueldo o salario de su empleo principal, es posible que no sea necesario realizar la verificación de sus ingresos secundarios. Sin embargo, demostrar un nivel de ingresos más alto puede mejorar sus posibilidades de ser elegible para una hipoteca, por lo que podría valer la pena que se realice la verificación de dichos ingresos. En caso de duda sobre su situación específica, comuníquese con un oficial de préstamos hipotecarios para recibir orientación personalizada. 

Diferentes tipos de hipotecas disponibles

Como comprador que trabaja por cuenta propia, existen varias opciones de hipotecas que debe tener en cuenta.

Hipotecas de tasa fija vs. hipotecas de tasa ajustable

Con una hipoteca de tasa fija, la tasa de interés de su hipoteca se mantiene constante durante el plazo del préstamo. Con una hipoteca de tasa ajustable, su tasa se ajusta en intervalos predeterminados para reflejar las condiciones cambiantes del mercado (por lo general, después de un período introductorio durante el cual su tasa no cambia). 

Las hipotecas de tasa fija generalmente ofrecen una mayor estabilidad a largo plazo debido a que la tasa no varía.[3] Las tasas introductorias de las hipotecas de tasa ajustable suelen ser más bajas que las de las opciones de tasa fija, y pueden ajustarse a la baja automáticamente si las tendencias del mercado justifican una reducción; sin embargo, existe el riesgo de que la tasa aumente.[3]

Préstamos respaldados por el gobierno vs préstamos convencionales

Las hipotecas respaldadas por el gobierno (los préstamos de la FHA para quienes solicitan un préstamo por primera vez y quienes tienen puntajes de crédito más bajos, los préstamos del VA para miembros del servicio militar y los préstamos del USDA para compradores en zonas más rurales) están garantizadas por departamentos del gobierno de EE. UU. Dicho respaldo del gobierno disminuye el riesgo para los prestamistas, lo que les permite ofrecer criterios de calificación menos restrictivos y/o términos favorables a los compradores elegibles para adquirir propiedades autorizadas.[4] Los préstamos convencionales son préstamos hipotecarios tradicionales que no están respaldados por el gobierno.

Los diferentes tipos de préstamos ofrecen distintos montos de pago inicial para los prestatarios elegibles. Por ejemplo, los préstamos de la FHA ofrecen pagos iniciales tan bajos como el 3.5 %. Los préstamos convencionales pueden requerir un pago inicial tan bajo como el 3 %, y los préstamos del USDA y del VA ofrecen un pago inicial del 0 % para compradores elegibles que adquieran propiedades que cumplan con los requisitos del programa 

Algunos prestamistas no ofrecen préstamos convencionales a prestatarios que trabajan por cuenta propia. 

Hipotecas no calificadas y préstamos basados en estados de cuenta bancarios

Las hipotecas no calificadas son préstamos hipotecarios que no cumplen los estándares para ser consideradas hipotecas calificadas. Las hipotecas calificadas son aquellas que cumplen con ciertos estándares, tales como no incluir características “de riesgo” (como períodos de solo interés o pagos globales) y contar con ingresos verificables de manera tradicional (como recibos de nómina, formularios W-2 o declaraciones de impuestos que demuestren que usted gana lo suficiente para cubrir sus deudas y gastos de manutención).[5]

Para los solicitantes que trabajan por cuenta propia que destinan gran parte de su capital a la reinversión en sus empresas, las declaraciones de impuestos quizás no presenten un reflejo fiel de sus ingresos debido a la gran cantidad de deducciones, lo que reduce las cifras de ingresos sujetos a gravamen. Los préstamos para hipotecas no calificadas permiten el uso de alternativas para demostrar los ingresos.

Una de dichas alternativas son los estados de cuenta bancarios. Los estados de cuenta bancarios pueden presentar un registro de ingresos y gastos más preciso que las declaraciones de impuestos. Por esta razón, los préstamos basados en estados de cuenta bancarios, en los cuales el prestatario presenta dichos estados para la verificación de ingresos, son un tipo de hipoteca no calificada que normalmente utilizan los compradores que trabajan por cuenta propia.[6]

Hipotecas de cartera

Las hipotecas de cartera son préstamos hipotecarios que los prestamistas mantienen internamente en lugar de venderlos en el mercado secundario.[7]

Retener la titularidad de la deuda otorga a los prestamistas una mayor flexibilidad en el proceso de suscripción, el cual determina el riesgo potencial de extender un préstamo a un prestatario en particular. 

Esta distinción es ajena a las hipotecas calificadas y no calificadas. Por ejemplo, usted podría contratar una hipoteca no calificada que también sea una hipoteca de cartera; sin embargo, este no siempre es el caso.  

Proceso de solicitud de hipoteca para compradores que trabajan por cuenta propia

El proceso para obtener un préstamo hipotecario es el mismo en gran medida sin importar si usted es un empleado asalariado o trabaja por cuenta propia. Sin embargo, los solicitantes de hipoteca que trabajan por cuenta propia podrían tener que evaluar ciertos factores adicionales durante el proceso.

Comprensión de los requisitos generales de una hipoteca para quienes trabajan por cuenta propia

Por lo general, los prestamistas tienen en cuenta los siguientes indicadores financieros al evaluar las solicitudes de hipoteca de los compradores que trabajan por cuenta propia:

  • Historial de ingresos. Es posible que se le solicite demostrar que su empresa ha estado en funcionamiento durante un período determinado (p. ej., dos años, dependiendo del prestamista).
  • Puntaje de crédito. La representación numérica de la manera en que usted maneja sus deudas en general. Varios prestamistas buscan puntajes de al menos 620 (aunque los préstamos de la FHA pueden otorgarse a quienes tengan puntajes más bajos).  
  • Pago inicial. Algunos prestatarios pueden calificar para pagos iniciales tan bajos como el 3 al 5 %, pero dar un pago inicial del 20 % o más ofrece beneficios de ahorro en costos. Algunos solicitantes de préstamos del VA y del USDA pueden calificar para préstamos con pagos iniciales del 0 %.   
  • Relación deuda-ingresos (DTI). Su relación deuda-ingresos (DTI) muestra la cantidad de deudas que tiene como porcentaje de sus ingresos. Generalmente, una DTI más baja representa un menor riesgo para el prestamista. 
  • Reservas de efectivo/otros activos. Los prestamistas suelen preferir a solicitantes que cuenten con efectivo y otros activos a los que puedan recurrir para cubrir la hipoteca en caso de que sus ingresos disminuyan.  

Cómo preparar su documentación

Además del comprobante de identidad estándar que presentan todos los solicitantes de hipotecas, es posible que los solicitantes que trabajan por cuenta propia deban proporcionar lo siguiente:[8]

  • Declaraciones del impuesto federal sobre los ingresos (personales y de la empresa) de los últimos dos años
  • Estados de cuenta bancarios recientes (personales y de la empresa)
  • Informes de pérdidas y ganancias recientes (también se conocen como estados de resultados)
  • Una copia de su licencia comercial y un comprobante de seguro comercial (si aplica)
  • Acta constitutiva o documentos de la LLC o sociedad (si aplica)

Cómo elegir un prestamista

Es aconsejable consultar con múltiples prestamistas para comparar las opciones de préstamo. Si va a comprar una vivienda (en lugar de refinanciar una hipoteca actual), puede optar por solicitar una preaprobación de hipoteca para determinar la cantidad para la que probablemente califique y a qué tasa de interés. 

Consejos rápidos para financiar una vivienda con éxito si trabaja por cuenta propia

A continuación, se presentan siete maneras para mejorar sus posibilidades de calificar para un préstamo hipotecario si trabaja por cuenta propia:[1],[8]

  1. Separe las finanzas personales de las de la empresa y mantenga registros organizados para minimizar las posibles confusiones.
  2. Mantenga un ingreso estable o creciente a lo largo del tiempo.
  3. Establezca reservas de efectivo.
  4. Mejore su puntaje de crédito.
  5. Disminuya su relación deuda-ingresos al reducir sus deudas, aumentar sus ingresos o haciendo ambas cosas.
  6. Considere dar un pago inicial más alto.
  7. Compare opciones de múltiples prestamistas. 

Preguntas frecuentes sobre cómo obtener una hipoteca si trabaja por cuenta propia

¿Son más altas las tasas de interés de las hipotecas para quienes trabajan por cuenta propia?

Posiblemente, mas no necesariamente. Las tasas de interés se basan en el riesgo calculado del préstamo, el cual emplea una serie de factores, y no solo los ingresos.[1]

¿Qué puedo hacer si me rechazan un préstamo hipotecario como trabajador por cuenta propia?

Si su solicitud de préstamo hipotecario es rechazada, solicite al prestamista una explicación sobre los motivos del rechazo. Esto le servirá de guía para avanzar (por ejemplo, al trabajar en mejorar su puntaje de crédito antes de presentar una nueva solicitud). También puede presentar una solicitud ante otros prestamistas, quienes podrían tener criterios de calificación distintos.[9]

¿Los prestamistas hipotecarios utilizan los ingresos brutos o netos en el caso de quienes trabajan por cuenta propia?

En varios casos, los prestamistas evalúan el panorama financiero completo y consideran tanto los ingresos personales brutos como los ingresos netos de la empresa en el caso de los solicitantes que trabajan por cuenta propia.[8]

Consideraciones finales sobre cómo obtener una hipoteca si trabaja por cuenta propia

Los prestamistas suelen estar dispuestos a otorgar préstamos hipotecarios a los compradores que trabajan por cuenta propia que tienen registros financieros organizados, ingresos verificables y un puntaje de crédito aceptable. Si bien es posible que deba presentar documentación adicional para demostrar que gana los ingresos suficientes para cubrir su nueva hipoteca (además de otras deudas y gastos de manutención), hacerlo puede ayudarle a calificar para el préstamo que necesita para comprar la casa de sus sueños.

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