Las tasas hipotecarias se ven afectadas por factores económicos, como la inflación y las condiciones del mercado, así como por factores personales, como el puntaje de crédito y los pagos iniciales. 

  • Las tasas de interés hipotecarias se determinan mediante una combinación de factores complejos, desde los puntajes de crédito personales hasta las condiciones del mercado global.
  • Si bien las condiciones económicas determinan las tasas hipotecarias generales, las tasas se adaptan a cada prestatario en función de factores como los puntajes de crédito, los montos de los pagos iniciales, los tipos de préstamos y los plazos de los préstamos. 
  • Para conseguir la mejor tasa hipotecaria posible, concéntrese en mejorar su puntaje de crédito, ahorrar para un pago inicial más elevado y comparar varias ofertas de préstamos. 

Una tasa de interés hipotecario es el costo de solicitar dinero prestado para comprar una vivienda.[1]Por lo tanto, las tasas hipotecarias desempeñan un papel fundamental al determinar el pago mensual de su hipoteca y el costo total de propiedad.  

Dada la importancia que esta cifra tiene en sus finanzas personales, es posible que se pregunte: ¿cómo se determinan las tasas hipotecarias?

¿Qué afecta a las tasas hipotecarias?

En términos generales, las tasas de interés hipotecario reflejan el riesgo percibido de los préstamos. Este riesgo crediticio puede estar determinado por las condiciones económicas generales, pero también puede verse influido por factores personales y específicos del préstamo, tal y como se describe a continuación.

Factores económicos y de mercado

Los siguientes factores económicos afectan regularmente a las tasas hipotecarias para los compradores de vivienda en los Estados Unidos.

Inflación

Cuando la inflación es alta, el poder adquisitivo del dinero disminuye, por lo que los prestamistas exigen tasas de interés más altas para compensar el menor valor de los pagos de hipoteca futuros. Por otro lado, cuando la inflación es más baja, las tasas hipotecarias pueden bajar porque los prestamistas confían más en que el dinero recibido de los pagos hipotecarios mantendrá su valor a lo largo del tiempo.

El mercado de bonos y los rendimientos de los bonos del Tesoro

Al ser préstamos a largo plazo, las hipotecas suelen compararse con los bonos del Tesoro a 10 años en términos de riesgo y rendimiento como inversiones. Cuando el rendimiento de los bonos del Tesoro aumenta, tal vez debido a que se espera una mayor inflación o un crecimiento económico más fuerte, las tasas hipotecarias suelen subir. Cuando bajan los rendimientos de los bonos del Tesoro, las tasas hipotecarias suelen seguir la misma tendencia.[2]

Otras condiciones del mercado e indicadores económicos 

Las condiciones adicionales del mercado y los indicadores generales de crecimiento económico también pueden afectar las tasas hipotecarias. Un mercado laboral fuerte, por ejemplo, puede indicar un aumento del gasto de los consumidores y una mayor demanda de crédito, lo que podría impulsar la inflación y provocar un aumento de las tasas hipotecarias. Por otro lado, los periodos de desempleo o crecimiento débil suelen llevar a los inversionistas a optar por activos de menor riesgo, como los bonos, lo que puede provocar que los rendimientos y las tasas hipotecarias disminuyan.

Los acontecimientos mundiales, como los conflictos geopolíticos, las pandemias o las crisis financieras internacionales, también pueden afectar a las tasas hipotecarias al animar a los inversionistas a trasladar su dinero a activos históricamente fiables, como los bonos del Tesoro de los EE. UU., lo que reduce los rendimientos y, a su vez, las tasas hipotecarias. 

Incluso los precios del petróleo pueden afectar a las tasas hipotecarias. El aumento de los precios del petróleo puede impulsar la inflación, lo que suele incrementar las tasas hipotecarias. La caída de los precios del petróleo suele tener el efecto contrario en las tasas.

El papel de la Reserva Federal (la Fed)

La Reserva Federal no fija directamente las tasas hipotecarias, pero sí establece la tasa de fondos federales (la tasa que los bancos se cobran entre sí por los préstamos a un día), lo que influye en las tasas hipotecarias al ajustar los costos de los préstamos para los bancos.[3] 

La Fed ajusta periódicamente la tasa de fondos federales en respuesta a los factores económicos y las condiciones del mercado ya mencionados, o en previsión de los mismos.[4] Por ejemplo, la Fed puede combatir la inflación subiendo las tasas, lo que encarece los préstamos y desacelera la economía. Por el contrario, en períodos de declive o estancamiento económico, puede bajar las tasas para que los préstamos sean más accesibles y así estimular la economía. 

Cuando la Fed aumenta la tasa de fondos federales, las tasas hipotecarias suelen subir. Y cuando la Fed baja la tasa de los fondos federales, las tasas de interés hipotecarias tienden a bajar.[4]

Factores personales y específicos del préstamo

Dentro de las tasas hipotecarias determinadas por factores económicos y de mercado, existe margen para adaptar las tasas a cada prestatario y a sus préstamos específicos. Estos son los factores personales y específicos del préstamo que pueden influir en las tasas hipotecarias. 

Tipo de préstamo

Los diferentes tipos de préstamos hipotecarios (préstamos convencionales, préstamos de la FHA, préstamos del VA, etc.) ofrecen diferentes tasas de interés.[5] Desafortunadamente, no hay reglas absolutas sobre qué tipo ofrece las tasas más bajas, ya que las tasas que se ofrecen a los prestatarios individuales en cualquier tipo de préstamo también dependen de otros factores que se tratan en esta sección. 

Puntaje de crédito

Los puntajes de crédito son indicadores numéricos de la responsabilidad con la que las personas administran sus deudas. Por lo general, un puntaje de crédito más alto significa una mayor capacidad crediticia. Las tasas de interés más bajas suelen ofrecerse a los prestatarios con los puntajes de crédito más altos.[5] 

Pago inicial y relación préstamo-valor (LTV)

Un pago inicial más alto puede ser recompensado con una tasa de interés más baja, ya que reduce el riesgo financiero del prestamista.[5] 

Si puede realizar un pago inicial del 20 %, la relación LTV sería del 80 % (ya que el 80 % del valor de la propiedad estaría cubierto por el financiamiento). Los prestamistas suelen utilizar esta cifra como umbral para ofrecer tasas de interés más bajas. Además, los compradores de vivienda suelen obtener la ventaja adicional de evitar el seguro hipotecario al realizar un pago inicial del 20 % o más, lo que puede reducir el gasto total de la propiedad de la vivienda.       

Relación deuda-ingresos (DTI)

Las relaciones DTI determinan las obligaciones de deuda como porcentaje de los ingresos totales verificables del prestatario. Esta cifra es importante para evaluar el riesgo, ya que muestra qué porcentaje de sus ingresos ya está comprometido al pago de deudas y cuánto le queda para gastos de manutención. Como regla general, un DTI más bajo implica un menor riesgo y tasas de interés más bajas.

Monto del préstamo y precio de la vivienda

El precio de compra de su nueva vivienda y el monto del préstamo requerido también pueden afectar las tasas de interés. Los prestatarios pueden pagar tasas más altas por préstamos que son sustancialmente más grandes que el promedio.[5] Los préstamos jumbo, por ejemplo, están diseñados para propiedades de alto valor con montos que superan los límites establecidos por las empresas patrocinadas por el gobierno, es decir, Fannie Mae y Freddie Mac.  

Tipo de propiedad, finalidad y ubicación

Las tasas de interés pueden variar ligeramente dependiendo de su estado o incluso de su condado.[5] El tipo y el propósito de la propiedad también pueden marcar una diferencia. Por ejemplo, un dúplex puede tener una tasa diferente a la de una vivienda unifamiliar. Y una segunda vivienda puede tener una tasa diferente a la de la residencia principal. 

Plazo del préstamo

Los préstamos a un plazo más largo, como las hipotecas a 30 años, suelen tener tasas de interés más altas que los préstamos a un plazo más corto, como las hipotecas a 15 años.[5] Sin embargo, los préstamos a corto plazo suelen tener pagos mensuales más elevados, por lo que es importante comparar el ahorro total en intereses con la carga financiera mensual antes de optar por un préstamo a corto plazo.  

Tipo de tasa de interés

Muchos tipos de hipotecas permiten a los prestatarios elegir entre una hipoteca de tasa fija y una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Con un préstamo de tasa fija, su tasa de interés permanece constante durante todo el plazo del préstamo. Con una hipoteca de tasa ajustable (ARM), su tasa de interés está sujeta a cambios en intervalos predeterminados, según las condiciones cambiantes del mercado (después de un período inicial durante el cual la tasa no cambia). Las ARM por lo general ofrecen una tasa introductoria más baja, ya que el riesgo de futuras variaciones en las tasas se transfiere al prestatario.[5] 

Puntos y créditos del prestamista

Los puntos de descuento hipotecario le permiten “reducir” su tasa de interés pagando más por adelantado. Los créditos del prestamista hacen lo contrario: le permiten reducir sus gastos iniciales a cambio de una tasa de interés más alta. Comprar puntos o aceptar créditos del prestamista puede cambiar sustancialmente su tasa de interés.[5] 

Consejos rápidos para conseguir la mejor tasa hipotecaria posible

Aunque no pueda cambiar las condiciones macroeconómicas que afectan a las tasas de interés, puede tomar medidas para obtener la mejor tasa posible que permitan las condiciones actuales del mercado, entre ellas:[6]

  • Mejorar su puntaje de crédito para calificar para tasas más favorables.
  • Aumentar su pago inicial. Aunque no pueda llegar al 20 %, aumentar su pago inicial del 5 % al 10 % puede hacer que califique para una tasa más baja. 
  • Mejorar su DTI pagando sus deudas o aumentando sus ingresos.
  • Buscar la opción de préstamo con la tasa de interés más baja.
  • Pagar puntos hipotecarios por adelantado a cambio de una tasa de interés más baja.

Preguntas frecuentes sobre las tasas hipotecarias

¿Puede negociar su tasa de interés hipotecario?

Sí, la tasa y los términos de su préstamo hipotecario son negociables hasta que se firmen los documentos del préstamo.[7] 

¿Las tasas a 15 años son siempre mejores que las de 30 años?

Aunque las tasas de interés suelen ser más bajas en una hipoteca a 15 años que en una hipoteca a 30 años, no siempre es así. Incluso si las tasas son más bajas en un préstamo a 15 años, es importante considerar los pagos mensuales más altos frente al ahorro total en los costos.    

¿Con qué frecuencia cambian las tasas hipotecarias?

Las tasas hipotecarias fluctúan constantemente, y en ocasiones cambian varias veces al día. Cuando encuentre una tasa que le satisfaga, pregunte a su prestamista sobre las opciones de tasa fija para asegurar la tasa mientras finaliza su préstamo hipotecario.   

Siguientes pasos: Explore las tasas con un oficial de préstamos hipotecarios

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